Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2015 г. N 15АП-16375/15

город Ростов-на-Дону

14 октября 2015 г.

дело N А32-5120/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.

при участии:

от истца - представитель Волошин В.В. по доверенности от 17.11.2014;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Пансионат "Химик" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2015 по делу N А32-5120/2015 по иску - ООО "Пансионат "Химик" к ответчику - Департаменту имущественных отношений Краснодарского края о внесении изменений в договор аренды земельного участка принятое в составе судьи Назыкова А.Л.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Пансионат "Химик" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края о внесении изменения в договор аренды земельного участка от 11.02.2004 N 0000000550, заключающегося в изложении приложения к договору в редакции, предусматривающей размер арендной платы в сумме 2101593 руб. 48 коп., рассчитанной от рыночной стоимости земельного участка 140106232 рубля, с указанием, что приложение к договору, определяющее размер арендной платы, вступает в силу с момента подписания и распространяет свое действие на правоотношения сторон с 01.01.2014.

Решением от 13.07.2015 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что арендатором не оспорен установленный департаментом размер рыночной стоимости земельного участка. Арендная плата по договору является регулируемой и ее изменение не определяется в дополнительном соглашении или посредством внесения изменения в договор аренды земельного участка. Основания для применения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что иск заявлен в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. За период действия договора существенно изменились обстоятельства. Реальная рыночная стоимость арендуемого земельного участка на 01.01.2014 составляет 140106232 рубля и отличается от предложенной арендодателем - 225139287 руб. 24 коп., то есть на 62 %.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы.

Представитель Департамента имущественных отношений Краснодарского края в заседание не явился. Департамент о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 11.02.2004 между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края (арендодатель) и ООО "Пансионат "Химик" (арендатор) заключен договор N 0000000550 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения (т. 1 л.д. 9-16), согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель особо охраняемых территорий площадью 72000 кв. м по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, пос. Новомихайловский, с кадастровым номером 23:33:01 05 001:0008 для эксплуатации пансионата "Химик".

В пункте 2.1.1 договора приведен расчет арендной платы на основании базовой ставки арендной платы и коэффициентов, расчет произведен в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края".

В соответствии с пунктом 2.3 договора размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложениями к договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания приложение подписывается только арендодателем.

Согласно пункту 6.2 договор действует в течение 49 лет до 21.01.2053.

В пункте 8.1 договора установлено, что изменения и дополнения условий договора оформляются письменно путем заключения дополнительного соглашения и подлежат государственной регистрации (за исключением пункта 2.3 договора).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.03.2015 N 90-5931523 (т. 1 л.д. 194-195) земельный участок с кадастровым номером 23:33:0105001:0008, назначение объекта - земли особо охраняемых территорий и объектов, находится в государственной собственности субъекта Российской Федерации - Краснодарского края, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.03.2004 сделана запись регистрации N 23-01.13-4.2004-8.

Истцом в материалы дела представлен отчет ООО "Аверта Групп" об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка от 24.06.2014 (т. 1 л.д. 28-159), согласно которому рыночная стоимость земельного участка на 01.01.2014 составляет 140106232 рубля.

В связи с существенным изменением рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:33:01 05 001:0008 ООО "Пансионат "Химик" с письмом от 26.11.2014 N 110 (т. 1 л.д. 161) направило Департаменту имущественных отношений Краснодарского края для подписания два экземпляра приложения к договору аренды, содержащего расчет годовой арендной платы с 01.01.2014.

Согласно указанному расчету размер арендной платы должен исчисляться от рыночной стоимости земельного участка в размере 140106 232 рубля (т. 1 л.д. 162).

В письме от 30.12.2014 (т. 1 л.д. 163) Департамент имущественных отношений Краснодарского края пояснил, что основания для пересмотра рыночной стоимости спорного земельного участка отсутствуют. Согласно отчету ООО "Краснодарское агентство оценки" об оценке земельного участка, его рыночная стоимость на 2011 год определена в размере 191736000 рублей.

В связи с отказом департамента в пересмотре арендной платы, ООО "Пансионат "Химик" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В данном случае, спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Расчет размера арендной платы на территории Краснодарского края с 01.04.2011 производится на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена па территории Краснодарского края".

В подпункте 4 пункта 1 Правил утверждена ставка арендной платы в размере 1,5 % от рыночной стоимости за земельные участки общего пользования, земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения и иные земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, в отношении которых настоящим постановлением не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 настоящего постановления.

По результатам проведенной ООО "Краснодарское агентство оценки" оценки земельного участка с кадастровым номером 23:33:01 05 001:0008, рыночная стоимость земельного участка на 2011 год определена в размере 191736000 рублей.

На основании указанной рыночной стоимости земельного участка Департаментом имущественных отношений Краснодарского края произведен расчет арендной платы с 01.04.2011.

Отчет ООО "Краснодарское агентство оценки" об оценке земельного участка от 25.04.2011 (т. 1 л.д. 239-299) истцом не оспаривался.

На основании отчета ООО "АСК-оценка" об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:33:01 05 001:0008 от 25.12.2014 (т. 1 л.д. 300-303), рыночная стоимость земельного участка составила 205000000 рублей.

На основании указанной рыночной стоимости земельного участка Департаментом имущественных отношений Краснодарского края произведен расчет арендной платы с 01.01.2015.

Расчет размера арендной платы произведен Департаментом имущественных отношений Краснодарского края в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена па территории Краснодарского края", утвержденным в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Законом Краснодарского края от 05.11.20112 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

В апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что иск заявлен в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В пункте 4 названной статьи предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В качестве оснований для внесения изменений в спорный договор истец указал на несоответствие реальной рыночной стоимости арендуемого земельного участка.

Вместе с тем, как отмечено выше, рыночная стоимость земельного участка заявителем не оспаривалась.

При таких условиях, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований правомерен, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2015 по делу N А32-5120/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Величко М.Г. Ковалева Н.В.