Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2015 г. N 07АП-8734/15

г. Томск

14 октября 2015 г.

Дело N А45-6137/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07.10.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 14.10.2015.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего И.И. Терехиной

судей: О.Б. Нагишевой, Е. И. Захарчука

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ю.Н. Аникушиной,

при участии представителей сторон:

от истца: не явился (извещен),

от ответчика: Е.А. Литвиновой по дов. от 07.09.2015, Т.А. Купцовой по дов. от 13.07.2015,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Союз-10" (N 07АП-8734/15) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.07.2015 (судья Г.М. Емельянова) по делу N А45-6137/2015 по иску мэрии города Новосибирска к ООО "Союз- 10", о взыскании 6 021 704,20 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к ООО "Союз-10" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 5 573 556,06 руб., неустойки в сумме 448 148,14 руб.

Решением арбитражного суда от 22.07.2015 (резолютивная часть объявлена 15.07.2015) исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ООО "Союз-10" в апелляционной жалобе, с учетом письменных пояснений, просит его отменить, принять новый судебный акт о частичном удовлетворении исковых требований и взыскать с ООО "Союз-10" задолженность по арендной плате в размере 1 082 069,06 руб. и неустойку в размере 38 566,84 руб., ссылаясь на необоснованное применение санкции в размере двукратной ставки арендной платы, с учетом наличия условий, препятствующих ответчику в эксплуатации земельным участком; п. 6 постановления правительства Новосибирской области N 213-п от 26.05.2014, содержащий аналогичные положения о применении двукратной ставки арендной платы признан недействующим в судебном порядке; неустойка является завышенной и подлежит уменьшению на основании ст. 333 ГК РФ.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы и настаивали на ее удовлетворении.

В отзыве на апелляционную жалобу мэрия города Новосибирска считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, указывая, в том числе, на отсутствие доказательств ввода в эксплуатацию всех объектов, размер арендной платы предусмотрен условиями договора аренды.

На основании ч.3 ст.156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом в отсутствие представителя истца, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со ст.268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 22.07.2015, апелляционный суд считает, что оно подлежит изменению.

Из материалов дела следует, что 21.02.2010 между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и ООО "Союз-10" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 61309 под строительство многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянки, трансформаторной подстанции по Красному проспекту, 171, согласно условиям которого:

- арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:032685:0163, площадью 3807 кв.м., с местоположением г. Новосибирск, Красный проспект (171) (п 1.1, п.1.3);

- арендатор обязан вносить арендную плату ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчетным кварталом (п.2.1);

- с 01.04.2013 размер арендной платы составляет 2 564 000 руб. в год или 213 666,67 руб. в месяц (п.п. 2.1, 2.2, 2.3 договора и дополнительного соглашения N 4 от 16.04.2013);

- в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05% от суммы задолженности за истекший месяц (п. 2.4 в редакции дополнительного соглашения N 4 от 16.04.2013);

- в случае продления срока действия договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы за земельный участок в бесспорном и одностороннем порядке с учётом функционального назначения объекта и в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Новосибирской области, города Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы (п. 2.4).

Сторонами подписано дополнительное соглашение о продлении срока действия договора до 21.02.2016.

Договор аренды земельного участка прошел установленную процедуру государственной регистрации в Управлении Федерального регистрационной службы по Новосибирской области.

Уведомлениями N 20-1869 от 17.03.2014, NN 20-10342, 20-10343 от 08.10.2014, N 20-3860 от 24.03.2015 истец извещал ответчика об увеличении размера арендной платы:

- с 21.02.2014 в соответствии с подпунктом 1 пункта 10 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 N 5-па, на размер уровня инфляции на соответствующий финансовый год и составила 2 692 200 руб. в год или 224 350 руб. в месяц;

- с 07.06.2014 в соответствии с пунктом 7 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п, арендная плата установлена в двукратном размере и составила 5 384 400 руб. в год или 448 700 руб. в месяц;

- с 01.01.2015 в соответствии с подпунктом 1 пункта 13 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п, на размер уровня инфляции на соответствующий финансовый год и составила 5 680 542 руб. в год или 473 378,50 руб. в месяц.

В эксплуатацию введен только жилой дом и трансформаторная подстанция, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию; подземная автостоянка не построена и в эксплуатацию не введена.

Ненадлежащее исполнение ООО "Союз-10" своих обязанностей по внесению арендной платы явилось основанием для обращения истца в суд с иском о взыскании задолженности по состоянию на 24.03.2015 в размере 5 573 556,06 руб. за период с ноября 2013 г. по февраль 2015 г.

Установив нарушение арендатором требований ст. ст. 309, 310, 314, п.1 ст. 614 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ и условий договора, подтверждение размера задолженности по арендной плате и начисленной неустойки, систематического уклонения ответчика от исполнения обязанности по внесению арендных платежей, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

В силу положений ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Пунктом 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что правоотношения, возникшие между сторонами, в связи с заключением договора аренды земельного участка, регулируются земельным и гражданским законодательством.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (ст. 65 Земельного кодекса РФ). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Исходя из ч.1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком сам факт нарушения обязанностей по внесению арендных платежей за спорный период.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ в ред. действующей до 01.03.2015).

Согласно последнему абзацу п. 10 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001, порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (ч. 9, ч. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 ст. 432 ГК РФ).

Таким образом, из положений гражданского законодательства в регулируемой сфере правоотношений следует необходимость согласования воли обеих сторон по договору аренды земельного участка при изменении его существенного условия - размера арендной платы.

Пунктом 2.4 договора аренды земельного участка N 61309 от 21.02.2010 предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы за земельный участок в одностороннем порядке.

Пунктом 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ установлено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-П утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена.

Как усматривается из отзыва на апелляционную жалобу, размер арендной платы, подлежащий внесению арендатором определен арендодателем с учетом п. 7 Положения N 213-п, согласно которому в случае если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством.

Пунктом 6 Положения N 213-п предусмотрено, что по истечении пяти лет с даты предоставления в аренду земельного участка для строительства, за исключением жилищного строительства, арендная плата устанавливается в двукратном размере.

Указанный пункт (6) решением Новосибирского областного суда от 13.04.2015 по делу N 3-79/2015 признан недействующим со дня принятия.

При этом, суд исходил из того, что согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 11.05.2004 N 209-О в отношении земельного налога, имеющего одинаковую правовую природу с арендной платой, плата за землю определяется не произвольно, а на основе анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка. Судебные органы, не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий, должны выявлять, проводились ли при принятии правового акта анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков (осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставки земельного налога на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков).

Судом при рассмотрении дела N 3-79/2015 установлено, что Правительство Новосибирской области не предоставило доказательств экономической обоснованности установления арендной платы в двукратном размере по истечении пяти лет с момента предоставления земельного участка, свидетельствующих о законности такого повышения.

Само по себе нарушение сроков строительства объектов капитального строительства, не связанного с жилищным, не может рассматриваться как основание для повышения в два раза арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учёта принципа экономического обоснования. В противном случае такое повышение следует рассматривать как санкцию в случае нарушения сроков строительства, что не предусмотрено земельным законодательством.

При этом суд посчитал, что п. 6 Положения N 213-п нарушает права заявителя (в деле N 3-79/2015), поскольку его применение привело к увеличению размера базовой ставки арендной платы без надлежащего экономического обоснования по договору аренды земельного участка, заключённого с мэрией города Новосибирска.

Исходя из буквального смысла положений п. 7 Положения N 213-п, увеличение ставки арендной платы связано с владением земельным участком для жилищного строительства сроком более трех лет и представляют собой санкцию за превышение трехлетнего срока строительства, по тем же основаниям что и п.6 Положения N 213-п.

Как обоснованно указано ответчиком, Постановление Правительства Новосибирской области N 213-П от 26.05.2014 утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства Новосибирской области N 219-П от 10.06.2015, вступившего в силу 21.06.2015.

Таким образом, на момент вынесения судом обжалуемого решения применяемая при расчете задолженности истцом санкция была отменена.

Кроме того, указанная санкция действовала за нарушение сроков жилищного строительства, однако, из договора аренды следует, что земельный участок передается арендатору для строительства не только многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, но и подземной автостоянки, трансформаторной подстанции по Красному проспекту, 171.

Руководствуясь ч. 2 ст. 13 АПК РФ арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

Учитывая изложенное, нельзя признать правомерными выводы суда первой инстанции об обоснованности применения положений п. 7 Положения N 213-п при определении размера задолженности арендатора по арендным платежам за период с ноября 2013 г. по февраль 2015 г.

Ответчиком в материалы дела представлен расчет задолженности и пени за спорный период без применения двукратной ставки арендной платы, которые составляют 3 574 597,56 руб. и 366 664,22 руб. соответственно.

Указанный расчет проверен апелляционным судом.

Утверждение подателя о наличии обстоятельств, препятствующих ответчику в эксплуатации земельным участком, бесспорными доказательствами не подтверждено, также как и наличие оснований для внесения арендной платы только за земельный участок из расчета площади подземной автостоянки - 760,21 кв. м. при действующем договоре аренды, содержащем сведения о границах и площади арендуемого земельного участка.

Само по себе решение Арбитражного суда Новосибирской области от 17.06.2013 по делу N А45-2307/2013 об устранении препятствий в пользовании спорным земельным участком, на которое имеется ссылка в апелляционной жалобе, не может свидетельствовать об отсутствии обязанности по внесению арендных платежей, поскольку общество не заявляло требований о расторжении договора аренды и не представило доказательств, что именно наличие на земельном участке входной группы (крыльца) МАУ г. Новосибирска "Новосибирский Центр Высшего Спортивного Мастерства" препятствовало использованию земельного участка, предназначенного для строительства многоквартирного жилого дома и подземной автостоянки.

К тому же, названные выше доводы в суде первой инстанции не заявлялись.

Поскольку ответчиком допущена просрочка внесение арендной платы, начисление и взыскание пени на основании п.2.4 договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 4 от 16.04.2013 соответствует условиям договора и положениям ст. 330 ГК РФ.

В апелляционной жалобе ООО "Союз -10" ссылается на то, что с него с него взыскана несоразмерно высокая сумма неустойки, которая в силу ст. 333 ГК РФ должна быть уменьшена.

Между тем, оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ, апелляционный суд не находит, учитывая разъяснения, изложенные в абз. 2 п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ", согласно которым, исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

В п. 3 вышеназванного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ указано, что заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции.

Однако, из материалов дела видно, при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик о применении ст. 333 ГК РФ не заявлял, доводов и доказательств относительно явной несоразмерности предъявленной суммы пени последствиям нарушения обязательства не представил.

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в п. 25 Постановления N 36 от 28.05.2009 "О применении АПК РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", судам следует учитывать, что согласно части 7 статьи 268 АПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции. К примеру, не могут быть приняты и рассмотрены требования о снижении размера пеней, неустойки, штрафа, которые не были заявлены в суде первой инстанции.

Исходя из взаимосвязи разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 25 Постановления N 36 от 28.05.2009 и п.3 Постановления N 81 от 22.12.2011, апелляционный суд считает, что требование ответчика об уменьшении размера пени до 38 566,84 руб., заявленное только в апелляционной жалобе, является новым, а, следовательно, не подлежит рассмотрению.

При отсутствии доказательств, которые бы подтверждали явную несоразмерность неустойки, приходящейся на сумму долга, определенную апелляционным судом ко взысканию, оснований для уменьшения суммы пени 366 664,22 руб., не имеется.

Принимая во внимание изложенное выше, решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.07.2015 по делу N А45-6137/2015 подлежит изменению.

Расходы по госпошлине подлежат распределению пропорционально удовлетворенным требования по ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.110, п.2 ст.269, п.3 ч.1 ст.270, ст.271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.07.2015 по делу N А45-6137/2015 изменить, изложив в следующей редакции:

Взыскать с ООО "Союз-10" в пользу мэрии города Новосибирска задолженность по арендной плате в сумме 3 574 597,56 руб., пени в сумме 366 664,22 руб.

Взыскать с ООО "Союз-10" в доход федерального бюджета 34 759,52 руб. государственной пошлины по иску.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Мэрии города Новосибирска в пользу ООО "Союз-10" расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1 036,50 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

И.И. Терехина

Судьи

О.Б. Нагишева Е.И. Захарчук