Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2015 г. N 13АП-15281/15

г. Санкт-Петербург

13 октября 2015 г.

Дело N А56-71609/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Трушляковой Е.А.

при участии:

от истца: Мажирин М.Е., доверенность от 21.10.2014 г.

от ответчика: Вишневская М.В., доверенность от 08.06.2015 г., Боглачева Л.И., доверенность от 19.05.2015 г.

от 3-их лиц: 1) Ледащева А.В., доверенность от 31.12.2014 г., Смирнова И.Ю., доверенность от 31.12.2014 г. 2), 3) - не явились, извещены

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15281/2015) ООО "Северо-Западная инвестиционная группа"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2015 г. по делу N А56-71609/2014(судья Вареникова А.О.), принятое

по иску ООО "Северо-Западная инвестиционная группа"

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопреемник Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга)

3-и лица: 1) ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (после переименования АО "Фонд имущества Санкь-Петербурга"), 2) Комитет финансов Санкт-Петербурга, 3) ООО "Аврора-Строй"

о взыскании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Северо-Западная инвестиционная группа" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом (в связи с реорганизацией в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заменен на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, далее - Комитет) о взыскании 17 668 633,49 руб. покупной цены земельного участка, 29 595 018,86 руб. стоимости расходов на строительство и 4 251 514,93 процентов за пользование чужими денежными средствами.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (переименован в акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", далее - Фонд), Комитет финансов Санкт-Петербурга, Общество с ограниченной ответственностью "Аврора-Строй".

Решением от 24.04.2015 г. в иске отказано. |

В апелляционной жалобе истец, считая решение принятым с неправильным применением норм материального права, а выводы суда первой инстанции не соответствующими обстоятельствам дела, просит решение отменить, иск удовлетворить в полном объеме, указывая, что пункт 6.3 договора купли-продажи земельного участка от 08.06.2007 г. (далее - Договор от 08.06.2007 г.) предусматривает выплату покупателю (истцу по настоящему делу) цены продажи земельного участка и суммы фактически понесенных затрат по реконструкции в течение трех месяцев с момента расторжения договора от 08.062007г.

Податель жалобы также считает, что представленные им в материалы дела доказательства подтверждают несение затрат на реконструкцию здания, а выводы суда об избрании ненадлежащего способа защиты основаны на неверном толковании положений пункта 6.3 Договора от 08.062007г.

В судебном заседании истец уточнил просительную часть апелляционной жалобы в отношении суммы фактически понесенных затрат на реконструкцию и строительство здания на приобретенном земельном участке, просил взыскать затраты на демонтаж расселенного здания и утилизацию строительных отходов всего на сумму 4 486 366 руб. 51 коп.

Комитет возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Фонд поддержал позицию Комитета. Представители Фонда, Комитета просили оставить в силе решение суда.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства остальные участвующие в деле лица своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 17.08.2004 г. N 800-рз "О продаже расселённого жилого дома одновременно с отчуждением покупателю земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Большая Подъяческая ул., д. 28, литера А", на основании протокола заседания комиссии по подведению итогов аукциона от 17.11.2004 г. б/N между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в лице государственного учреждения по совершению сделок с имуществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и гражданином Денисовым С. Ю. был заключён договор N 6614-АЗ от 22.11.2004 г. купли-продажи расселённого жилого здания и земельного участка, на котором оно расположено.

В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора цена продажи объектов недвижимости составляет 22 155 000 рублей, в том числе НДС - 3 379 576 рублей 27 копеек, которая состоит из: 21 100 000 рублей цены за объект (по результатам аукциона); 1 055 000 рублей - возмещение затрат ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" по формированию пакета документов, необходимого для продажи объекта, организации и проведению аукциона в размере 5% от стоимости реализации объекта.

Согласно договору от 08.06.2007 г. купли-продажи земельного участка, заключённому между Денисовым С. Ю., ООО "Аврора-Строй" и ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", Денисов С. Ю. передал в собственность ООО "Аврора-Строй" земельный участок, также к ООО "Аврора-Строй" перешло обязательство по возведению на освобождённом земельном участке объекта недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора от 22.11.2004 г. (пункт 3.2.3).

Пунктом 6.3 договора от 08.06.2007 г. предусмотрена возможность расторжения договора при неисполнении покупателем обязательства по возведению объекта недвижимости на земельном участке в установленный договором срок, а также установлено, что при расторжении договора земельный участок возвращается в государственную собственность Санкт-Петербурга, а Фонд выплачивает покупателю сумму денежных средств, включающую в себя цену продажи земельного участка и здания, определенную по итогам аукциона от 08.09.2004 г. за вычетом суммы задатка в размере 3 431 366,51 руб. и денежных затрат Фонда по формированию документов и проведению аукциона в размере 1 055 000 руб.; сумму фактически понесенных затрат на реконструкцию либо строительство здания (объекта незавершенного строительства), подтвержденных соответствующими документами, оформленными в установленном порядке.

В связи с неисполнением условий, предусмотренных пунктом 3.2.3 договора от 08.06.2007 г., договор был расторгнут решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 18.07.2011 г. Решение вступило в законную силу 12 августа 2011 г.

На основании решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 1.03.2012 по делу N А56-69412/2011 земельный участок истребован в государственную собственность Санкт-Петербурга.

08.10.2014 г. между ООО "Аврора-Строй" и истцом заключен договор уступки права (требования) N 7, в соответствии с которым цедент (ООО "Аврора-Строй") уступает, а цессионарий (Общество) принимает права требования с города Санкт-Петербурга в лице КУГИ в полном размере по договору купли-продажи земельного участка от 08.06.2007 г. В пункте 2 названного договора предусмотрено, что права (требования) возникли на основании факта расторжения договора купли-продажи от 08.06.2007 г. Размер требований составляет 17 668 633,49 руб. цены продажи земельного участка и здания, 29 595 018,86 руб. - суммы фактически понесенных затрат на реконструкцию либо строительство здания, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

На основании указанного договора уступки права истец обратился в суд с требованием о взыскании с Комитета 17 668 633 руб. 49 коп. покупной цены земельного участка, 29 595 018 руб. 86 коп. стоимости расходов на строительство и 4 251 514 руб. 93 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Согласно пункту 6.3 договора от 08.06.2007 г. в любом случае сумма выплачиваемых покупателю денежных средств (включающих в себя цену продажи земельного участка и здания и сумму фактически понесенных затрат на реконструкцию либо строительство здания) не может превышать суммы денежных средств, вырученной от продажи земельного участка с имеющимися на нем улучшениями (объектом (-ами) недвижимости) на торгах, за вычетом суммы затрат Фонда на организацию и проведение аукциона, установленной в соответствии с распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 17.08.2004 г. N 800-рз. При этом возврат покупателю денежных средств за земельный участок осуществляется только после продажи земельного участка с имеющимися на нем улучшениями (объектом (-ами) недвижимости) в установленном порядке в течение 15 дней после поступления денежных средств на счет Фонда, но не позднее 3-х месяцев с момента расторжения договора.

Суд первой инстанции дал оценку условию абзаца шестого п. 6.3 договора купли-продажи от 08.06.2007 г., указав, что трёхмесячный срок для возврата денежных средств не может быть основанием для требования о выплате денежных средств, минуя торги, поскольку это приведёт к нарушению условия об ограничении суммы выплаты размером суммы, вырученной от реализации земельного участка, а также указал, что из буквального содержания приведённых положений следует, что сумма подлежащих возврату покупателю денежных средств ограничена суммой вырученных денежных средств от реализации земельного участка, возврат денежных средств осуществляется исключительно после реализации земельного участка на торгах, в связи с чем в удовлетворении иска отказал, сославшись, кроме того, на избрание Обществом ненадлежащего способа защиты права, не соответствующего условию пункта 6.3. договора, которому может корреспондировать требование покупателя об обязании Фонда имущества провести торги по продаже земельного участка, по результатам которых выплатить Обществу обусловленную пунктом 6.3 договора цену.

Апелляционный суд, оценив условия пункта 6.3. договора, а также доводы сторон о толковании и применении его положений, соглашается с позицией истца о том, что обязанность продавца по возврату покупателю денежных средств возникает после расторжения договора в срок, не позднее 3-х месяцев с момента расторжения договора, о чем прямо указано в пункте 6.3 договора от 08.06.2007 г.

Согласно абзацу 1 пункта 6.3 договора при расторжении договора Фонд вправе реализовать земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости путем продажи на торгах. Таким образом, нижеизложенные условия пункта 6.3 договора о выплате денежных средств покупателю по результатам проведенных торгов применимы только в случае проведения торгов до истечения установленного трехмесячного срока с момента расторжения договора.

В любом случае, как установлено судом, до настоящего времени торги по реализации спорного объекта проведены не были, в связи с чем отсутствуют основания для применения ограничения подлежащих выплате покупателю денежных средств результатами торгов.

При этом ни договором от 08.06.2007 г., ни законом не предусмотрена обязанность Комитета (Фонда) по проведению таких торгов и, соответственно, право покупателя требовать их проведения.

С учетом изложенного Общество правомерно обратилось в суд с требованием о возврате денежных средств после расторжения договора купли-продажи в соответствии с пунктом 6.3 договора в пределах срока исковой давности, исчисляя начало течения срока по истечении трех месяцев с даты вступления в законную силу решения суда о расторжении договора купли-продажи.

Расчет цены продажи земельного участка и здания в сумме 17 668 633 руб. 49 коп. соответствует условию пункта 6.3 договора, что подтверждено Комитетом и Фондом, начисленные в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки в оплате 17 668 633 руб. 49 коп. за 1050 дней по состоянию на 30.10.2014 г. подтверждены расчетом истца. Заявленные истцом требования о взыскании указанных сумм подлежат удовлетворению на основании статей 309, 310, 395, 453 Гражданского кодекса Российской федерации.

Требование о взыскании 4 486 366 руб. 51 коп. фактически понесенных расходов на строительство - затрат на демонтаж здания и утилизации строительных отходов - удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Пунктом 6.3 договора от 08.06.2007 г. не предусмотрено условие о возмещении затрат покупателя на снос расположенного на земельном участке здания, притом что на момент заключения данного договора здание уже было снесено (пункт 1.4 договора). Пунктом 6.3 договора предусмотрено только возмещение затрат на реконструкцию или строительство здания на основании представленных подтверждающих документов.

Кроме того, апелляционный суд принимает позицию ответчика о том, что снос здания в рассматриваемом случае не является улучшением земельного участка, поскольку в материалы дела не представлены доказательства того, что расположенное на земельном участке здание уменьшало стоимость земельного участка при его продаже на торгах, тем более, что здание не было признано в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, договор купли-продажи от 22.11.2004 г. предусматривал возможность его реконструкции, здание было снесено в отсутствие соответствующего решения уполномоченного органа о его сносе как аварийного.

В остальной части (отказе во взыскании фактических затрат, превышающих 4 486 336 руб. 51 коп.) Общество согласилось с выводами суда и возражениями ответчика.

С учетом изложенного решение суда подлежит изменению, апелляционная жалоба - частичному - удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27 апреля 2015 года по делу N А56-71609/2014 изменить.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Северо-Западная инвестиционная группа" 17 668 633 руб. 49 коп. задолженности, 4 251 374 руб. 94 коп. процентов, в остальной части иска отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Северо-Западная инвестиционная группа" 1 276 руб. 80 коп. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Северо-Западная инвестиционная группа" в доход бюджета Российской Федерации 114 898 руб. государственной пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина