Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2015 г. N 21АП-1631/15

14 октября 2015 г.

Дело N А83-11/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 октября 2015 года.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Баукиной Е.А., судей Остаповой Е.А., Проценко А.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кисилевой М.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сергеевой Ольги Юрьевны на решение Арбитражного суда Республики Крым от 22 июля 2015 года по делу N А83-11/2015 (судья Лагутина Н.М.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Сергеевой Ольги Юрьевны (ОГРН 314774621000679, ИНН 772146118479, г. Москва) к обществу с ограниченной ответственностью Центр "Сан-Лайф" (ОГРН 1149102034740, ИНН 9103003602, ул. Ф. Рузвельта, 12А, г. Ялта, Республика Крым, 29800) о понуждении заключить договор купли-продажи,

в присутствии:

индивидуального предпринимателя Сергеевой Ольги Юрьевны - выписка из ЕГРИП от 29.07.2015, личность установлена по паспорту гражданина Российской Федерации; Судоргина Антона Александровича - представителя индивидуального предпринимателя Сергеевой Ольги Юрьевны, действующего на основании доверенности от 14.09.2015; Сергеева Константина Викторовича - представителя индивидуального предпринимателя Сергеевой Ольги Юрьевны, действующего на основании доверенности от 05.10.2015;

от общества с ограниченной ответственностью Центр "Сан-Лайф" - Басюла Власа Викторовича, действующего на основании доверенности от 25.02.2015.

установил:

индивидуальный предприниматель Сергеева Ольга Юрьевна (далее - ИП Сергеева О.Ю.) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым к обществу с ограниченной ответственностью Центр "Сан-Лайф" (далее - ООО Центр "Сан-Лайф") с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о понуждении (обязании) заключить договор купли - продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу Российская Федерация, Республика Крым, г. Ялта, ул. Ф. Рузвельта, 12А, помещения под номерами II-2 (площадью 37,0 кв.м.) и II-3 (площадью 16,1 кв.м.), общей площадью 53,1 кв.м., входящие в комплекс помещений с кадастровым номером 90:25:010105:28, принадлежащих на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью Центр "Сан-Лайф", на условиях предварительного договора от 20.07.2014 по цене 7912000 рублей после выделения помещений в отдельный объект недвижимости, постановки недвижимости на кадастровый учет и присвоения ему кадастрового номера.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 22.07.2015 в удовлетворении искового заявления индивидуального предпринимателя Сергеевой Ольги Юрьевны отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, ИП Сергеева О.Ю. обратилась в арбитражный суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, вынести новое, которым исковые требования удовлетворить.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на несоответствие выводов арбитражного суда первой инстанции фактическим обстоятельствам, нарушение судом норм материального и процессуального права, указывает, что:

- при применении пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации суд ошибочно принял за дату начала официальной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, в зависимости от которой должен течь двухмесячный срок заключения основного договора купли-продажи, 11.08.2014. Для определения даты начала регистрации недвижимости в Республике Крым судом было исследовано шесть источников информации, при этом даты начала регистрации везде разные (30.05.2014 - дата начала работы территориальных органов Росреестра и ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), с 11.08.2014 - дата начала работы Госкомрегистра Республики Крым). В договоре срок поименован не корректно, так как не породил правовой определенности. Срок в договоре указывает и на событие, которое уже наступило, и которое зависит от воли третьих лиц, что противоречит статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку определение даты начала официальной регистрации прав собственности на недвижимое имущество в Республике Крым вызывает сложность и для сторон, и для суда, условие о сокращенном сроке заключения основного договора купли-продажи в пункте 1.3 предварительного договора от 20.07.2014 должно признаваться несогласованным, а значит, основной договор купли-продажи подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

- Судом не принято во внимание, что помимо обязанности заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, у ООО Центр "Сан-Лайф" возникла обязанность осуществить действия, необходимые для обеспечения перехода прав собственности на указанное в договоре помещение от продавца к покупателю (выделить помещение в отдельный объект недвижимости, поставить его на кадастровый учет, подготовить документы для регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости). Ответчик не выполнил свои обязательства, согласно пункту 2.2. предварительного договора, и не мог заключить договор купли-продажи и оформить переход права собственности в соответствии с законодательством Российской Федерации Еженедельно до 13.12.2014 истица интересовалась сроками заключения основного договора, ответчик же искусственно затягивал эти сроки, а в последующем категорически отказался от заключения основного договора. Указанные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестном поведении ООО Центр "Сан-Лайф", злоупотреблении им своими правами.

- Судом в нарушение статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в качестве одного из оснований для отказа в иске ошибочно указано отсутствие у Сергеевой О.Ю при заключении предварительного договора от 20.07.2014 статуса индивидуального предпринимателя. При этом данный вывод арбитражного суда, сделанный в решении от 22.07.2015, противоречит мотивировке в определении от 05.03.2015 об отклонении ходатайства ответчика о прекращении производства по делу в связи с неподсудностью дела арбитражному суду.

Представитель ООО Центр "Сан-Лайф" считает доводы апеллянта необоснованными, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, поскольку истец пропустил пресекательный срок заключения основного договора купли-продажи, предусмотренный пунктом 1.3 предварительного договора от 20.07.2014. Момента начала официальной регистрации переоформления прав собственности в Республике Крым официально установлен распоряжением Совета Министров Республики Крым от 11.08.2014 N 265 "О внесении изменений в Положение о Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым" с 11.08.2014. Соответственно днем окончания срока для заключения основного договора является 11.10.2014. Предложение ООО Центр "Сан-Лайф" о заключении договора купли-продажи объекта недвижимости поступило от истца 13.12.2014, то есть по истечении срока для заключения основного договора.

- Представленная истцом электронная переписка о намерении заключить основной договор купли-продажи не является относимым и допустимым доказательством по делу с учетом требований пункта 2.14 предварительного договора от 20.07.2014.

- Предварительный договор от 20.07.2014 был заключен между физическим лицом Сергеевой О.Ю. и ООО Центр "Сан-Лайф", а регистрация Сергеевой О.Ю. как индивидуального предпринимателя была произведена 29.07.2014, то есть после подписания предварительного договора.

- Стороны в предварительном договоре не договаривались о выделе для покупателя помещения как отдельного объекта недвижимости. Согласно пункту 1.2 предварительного договора объектом купли-продажи должна быть только часть помещения, принадлежащего ООО Центр "Сан-Лайф" на праве собственности.

Определением от 18 августа 2015 года апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя Сергеевой О.Ю. принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции ИП Сергеева О.Ю. заявила ходатайство о приобщении к материалам дела акта почерковедческого исследования от 17.08.2015 N 179/15-Э, в котором исследовалась подпись, выполненная от имени директора ООО Центр "Сан-Лайф" Канушина В.П. в письменных пояснениях, приобщенных к материалам дела в судебном заседании 07.07.2015. По объяснениям апеллянта акт почерковедческого исследования от 17.08.2015 N 179/15-Э, в котором сделан вывод о том, что письменные пояснения ООО Центр "Сан-Лайф", приобщенные к материалам дела в судебном заседании 07.07.2015, подписаны не директором Канушиным В.П., позволяет установить, что суд первой инстанции принял незаконное и необоснованное решение на основании подложного документа.

В обоснование наличия уважительных причин не заявления вышеуказанного ходатайства в суде первой инстанции ИП Сергеева О.Ю. ссылается на то, что факт несоответствия подписи Канушина В.П. был выявлен после вынесения обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции.

Руководствуясь статьями 66, 67, 71, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства индивидуального предпринимателя Сергеевой О.Ю. о приобщении к материалам дела акта почерковедческого исследования от 17.08.2015 N 179/15-Э по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (часть 2 статьи 268 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 81 АПК РФ лицо, участвующее в деле, представляет арбитражному суду свои объяснения об известных ему обстоятельствах, имеющих значение для дела, в письменной или устной форме. По предложению суда лицо, участвующее в деле, может изложить свои объяснения в письменной форме. Объяснения, изложенные в письменной форме, приобщаются к материалам дела.

Как следует из пояснений истца в судебном заседании апелляционной инстанции 14.09.2015, в арбитражном суде первой инстанции интересы ООО Центр "Сан-Лайф" представлял Басюла В.В., уполномоченный доверенностью от 25.02.2015, подписанной директором ООО Центр "Сан-Лайф" Канушиным В.П.

Устные объяснения Басюлы В.В. об обстоятельствах, имеющих значение для дела, данные в суде первой инстанции, по содержанию соответствуют письменным объяснениям, представленным в материалы дела от имени ООО Центр "Сан-Лайф" 07.07.2015, подписание которых директором общества истец оспаривает и считает подложными.

Поскольку устные объяснения представителя ответчика об обстоятельствах дела тождественны спорным письменным объяснениям, их подписание неуполномоченным лицом сам директор ООО Центр "Сан-Лайф" Канушин В.П. не оспаривает, суд апелляционной инстанции не принимает акт почерковедческого исследования от 17.08.2015 N 179/15-Э в качестве относимого доказательства.

В судебном заседании 05.10.2015-07.10.2015 представитель ИП Сергеевой О.Ю. заявил ходатайство о подложности документа - письменных пояснений, приобщенных к материалам дела в суде первой инстанции 07.07.2015, подписанных от имени директора ООО Центр "Сан-Лайф" Канушина В.П.

На вопрос суда является ли заявление о подложности документов заявлением о фальсификации доказательств, представитель ИП Сергеевой О.Ю. ответил, что - не является; но считает указанные письменные пояснения недостоверным доказательством.

Представитель ООО Центр "Сан-Лайф" представил в материалы дела письменные пояснения по обстоятельствам дела от 07.10.2015, подписанные директором ООО Центр "Сан-Лайф" Канушиным В.П.

Руководствуясь абзацем 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции, приобщил к материалам дела письменные объяснения ООО Центр "Сан-Лайф" от 07.10.2015.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

При повторном рассмотрении дела арбитражным судом апелляционной инстанции установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между обществом с ограниченной ответственностью Центр "Сан-Лайф" (далее - продавец) и гражданкой Российской Федерации Сергеевой Ольгой Юрьевной (далее - покупатель) 20.07.2014 заключен предварительный договор о покупке недвижимости N 1Р/200714, согласно которому исходя из общих интересов сторон по покупке - продаже объекта недвижимости, покупатель обязуется купить, а продавец продать объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 1.2 предварительного договора под объектом недвижимости стороны понимают нежилое помещение в Гостинично - офисном здании общей площадью 53,1 кв.м., расположенное по адресу РФ, Республика Крым, г. Ялта, ул. Рузвельта, д. 12А, цокольный этаж, указанное в плане БТИ под номерами II-2 (площадью 37,0 кв.м) и II-3 (площадью 16,1 кв.м), регистрационный номер объекта недвижимости зарегистрированный в государственном реестре Украины -275307601119. Объект принадлежит продавцу на основании свидетельства на право собственности выданного в Украине в АР Крым серии САК N 723261 от 24 января 2014 года.

Согласно пункту 1.3 предварительного договора с целью исполнения своих обязательств стороны обязуются заключить договор купли-продажи объекта недвижимости между собой в течение 2 месяцев с момента начала официальной регистрации переоформления прав собственности в Республике Крым на недвижимость подобного рода и оформить переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю надлежащим образом, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пунктом 1.4. предварительного договора стороны определили стоимость объекта недвижимости в размере 7912000,00 руб. Стоимость объекта является конечной и изменению не подлежит.

В соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора он вступает в силу с момента его подписания и действует до исполнения сторонами всех своих обязательств по настоящему договору.

Согласно пункту 2.2 предварительного договора, каждая из сторон обязана со своей стороны, выполнить все необходимое для обеспечения перехода права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи от продавца к покупателю.

Пунктами 2.3 и 2.4 предварительного договора определено, что в течении 14 банковских дней после подписания настоящего договора покупатель обязан перечислить авансовый платеж за объект недвижимости на расчетный счет продавца в размере 1720000,00 руб. В случае неисполнения условия, указанного в пункте 2.3 договора, в срок, настоящий договор считается утратившим силу, стороны снимают с себя все обязательства по договору и не имеют каких -либо претензий к друг другу.

Оставшуюся сумму в размере 6192000 (шесть миллионов сто девяносто две тысячи) рублей покупатель перечисляет продавцу на расчетный счет после подписания договора купли-продажи (пункт 2.5 предварительного договора).

В случае если покупатель отказывается или уклоняется от подписания договора купли-продажи в срок, определенный пунктом 1.3 настоящего договора, авансовый платеж, указанный в пункте 2.3 настоящего договора, передается в собственность продавца и считается компенсацией продавцу за потраченное время, связанное с подготовкой к заключению договора купли-продажи (пункт 2.6 предварительного договора).

Пунктом 2.7 предварительного договора предусмотрено, что в случае если продавец отказывается или уклоняется от подписания договора купли-продажи в срок, определенный в п.1.3 настоящего договора, авансовый платеж, указанный в п. 2.3. настоящего договора, должен быть возвращен на расчетный счет покупателя в течение 10 (десять) банковских дней с момента истечения срока исполнения продавцом своих обязательств по настоящему договору. Дополнительно продавец обязан одновременно с возвратом авансового платежа выплатить покупателю сумму равную сумме аванса указанного в п. 2.3 настоящего договора, путем перевода указанных денежных средств на расчетный счет покупателя, данные денежные средства считаются компенсацией за потраченное время, связанное с подготовкой покупателя к заключению договора купли-продажи.

Согласно пункту 2.13 предварительного договора, в случае изменения местонахождения или паспортных данных, указанных в настоящем договоре стороны обязаны уведомить об этом друг друга в течение 3 (трех) дней с момента фактического изменения местонахождения.

Любое уведомление и иное сообщение, направляемое сторонами друг другу по договору, должно быть совершено в письменной форме. Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено адресату посыльным, заказным письмом с уведомлением о вручении по почтовому адресу, указанному в разделе 4 настоящего договора (пункт 2.14 предварительного договора).

Пунктом 3.1 предварительного договора предусмотрено, что неотъемлемой частью настоящего договора являются приложения: план БТИ и свидетельство о праве собственности ООО Центр "Сан-Лайф" на недвижимое имущество, а именно помещения Гостинично - офисного здания лит. А, в том числе: помещение цокольного этажа с N II-1 по N II-3, N II-9, с N II-15 по N II-17, N II-22, N II-23, помещение первого этажа с N 110 по N 114, N 117 общей площадью 909,7 кв.м. расположенные по адресу: Автономная Республика Крым, г. Ялта, ул. Рузвельта Ф., дом. 12а. (индексный номер 16666001 от 24.01.2014).

Сергеева О.Ю. зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 29.07.2014, что подтверждается свидетельством Федеральной налоговой службы от 29.07.2014 и выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 15.10.2014 N 9825414_УД.

Во исполнение предварительного договора ИП Сергеева О.Ю. платежным поручением от 31.07.2014 N 115 перечислила на расчетный счет ООО Центр "Сан-Лайф" авансовый платеж в размере 1720000,00 руб.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц общество ООО Центр "Сан-Лайф" было зарегистрировано как юридическое лицо Российской Федерации 26.08.2014.

Согласно скриншоту с сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) от 30.05.2014 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии сообщает о начале работы территориальных органов, расположенных на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополь (т.2, л.д. 82).

Согласно скриншоту с сайта Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 23.09.2014 состоялось официальное открытие отдела Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в г. Ялта (т.2, л.д.72).

Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру на соответствующий запрос Арбитражного суда Республики Крым 21.05.2015 предоставил ответ о том, что Единый государственный реестр прав на объекты недвижимого имущества, расположенные на территории Республики Крым, ведется с 30.05.2014. До указанной даты государственная регистрация прав и обременений на объекты недвижимого имущества осуществлялась иными органами: до 31.12.2012 - бюро технической инвентаризации, с 01.01.2013 по 07.03.2014 - регистрационной службой Главного управления юстиции Министерства юстиции Украины в Автономной Республике Крым.

Постановлением Совета Министров Республики Крым от 11.08.2014 N 265 внесены изменения в положение о Госкомрегистре, в котором были закреплены полномочия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственному кадастровому учету, переданные Соглашением между Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии и Советом министров Республики Крым, утвержденным распоряжение Правительства Российской Федерации от 17.07.2014 N 1335-р. Таким образом, осуществление деятельности по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Госкомрегистром начато с 11.08.2014 (т.д.2, л.д. 96).

Согласно ответу правового управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на обращение Сергеевой О.Ю., приказами Росреестра от 03.04.2014 N П/0140 "Об утверждении Положения об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Крым" и от 03.04.2014 "Об утверждении Положения об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Севастополю" созданы соответствующие территориальные органы Росреестра.

Запись о государственной регистрации территориальных органов Росреестра как юридических лиц внесена в Единый государственный реестр юридических лиц 03.04.2014, они поставлены на налоговый учет.

По информации, полученной из Управления Росреестра по Крымскому федеральному округу, 24.01.2014 регистрационной службой Ялтинского городского управления юстиции Автономной Республики Крым зарегистрировано право собственности на помещение гостинично-офисного здания, расположенного по адресу: Автономная Республика Крым, г. Ялта, ул. Рузвельта Ф., д.12а. Собственник помещения - общество с ограниченной ответственностью "Сан-Лайф" (т.2, л.д. 127).

Положением о Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, утвержденным Постановлением Совета министров Республики Крым от 27 июня 2014 года N 164, в редакции распоряжения Совета Министров Республики Крым от 11.08.2014 N 265 "О внесении изменений в Положение о Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым", предусмотрены общие положения, задачи, функции, полномочия, права, обязанности, организация и руководство деятельности Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

В Государственный кадастр недвижимости 09.10.2014 внесена запись N 90-02/2014-6793 о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости нежилого назначения, расположенного по адресу Республика Крым, г. Ялта, ул. Рузвельта Ф., дом 12а, площадью 909,7 кв.м., присвоен кадастровый номер 90:25:010105:28.

В кадастровом паспорте объекта с кадастровым номером 90:25:010105:28 отражены следующие сведения: этаж - цокольный, первый, общая площадь помещения 909,7 кв.м., расположенное Республика Крым, г. Ялта, ул. Рузвельта Ф., д.12а, лит А, (предыдущие кадастровые (условные) номера объекта недвижимого имущества II-1- II-3; II-9; II-15- II-17; II-22; II-23, 110-114; 117.

Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 20.11.2014 зарегистрировано право собственности ООО "Сан-Лайф" на нежилой объект с кадастровым номером 90:25:010105:28, общей площадью 909,70 кв.м., этаж цокольный, этаж N 1, расположенный по ул. Рузвельта Ф., дом.12А, г. Ялта, Республика Крым, что подтверждается номером государственной регистрации N 90-90-21/002/2014-540.

Сергеева О.Ю. 13.12.2014 направила в адрес ООО Центр "Сан-Лайф" оферту с предложением заключить договор купли-продажи на объект недвижимости, указанный в предварительном договоре от 20.07.2014, предложив проект договора купли-продажи нежилого помещения следующего содержания:

"Общество с ограниченной ответственностью "Сан-Лайф", именуемое в дальнейшем "Продавец", в лице генерального директора Канушина Валерия Петровича, действующего на основании Устава, с одной стороны и гражданки РФ Сергеевой Ольги Юрьевны, именуемое в дальнейшем "Покупатель", действующей на основании паспорта РФ, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.Предмет договора

1.1. В соответствии с условиями настоящего договора Продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество: нежилое помещение (в дальнейшем -"Помещение"), кадастровый (условный) номер______, общей площадью 53,1 (пятьдесят три и одна десятая) кв.м, обозначенное на поэтажном плане II-2, площадью 37,0 кв.м. и III-3, площадью 16,1 кв.м. расположенное по адресу: РФ, Республика Крым, г. Ялта, ул. Рузвельта, д.12а, расположенное на цокольном этаже в гостинично-офисном здании; одновременно с помещением передаются: технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, другие документы, в т.ч. ранее выданные украинскими государственными органами.

1.2. Помещение принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности___________________________.

1.3. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.1.1. помещение никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

2. Цена и порядок расчетов

2.1. Цена приобретаемого покупателем помещения, указанного в п.1.1. настоящего договора, составляет 7912000 (семь миллионов девятьсот двенадцать тысяч) рублей РФ, в т.ч. НДС 18%_____. Указанная цена, установленная соглашением сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит.

2.2. Продавец и покупатель несут все расходы в равном объеме, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на помещение от продавца к покупателю, в соответствии с действующим законодательством РФ.

2.3. Сумма, указанная в п.2.1, подлежит перечислению на расчетный счет продавца в течение 10 (десяти) банковских дней с момента регистрации перехода права собственности на помещение от продавца к покупателю в государственных органах РФ.

3. Срок настоящего договора

3.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его заключения и действует до завершения оформления права собственности покупателя на приобретаемое помещение, завершение всех взаиморасчетов и передачи помещение от продавца к покупателю по акту приема-передачи.

4. Передача имущества.

4.1. Продавец обязан в 3-х (трех)- дневный срок с момента исполнения условий, указанных в п.2.3. настоящего договора, передать покупателю указанное в п.1.1. настоящего договора помещение по акту приема-передачи, подписанному уполномоченными представителями сторон и заверенному печатями продавца и покупателя. Уклонение одной из сторон от подписания акта на условиях, предусмотренных настоящим договором, считается отказом от исполнения обязанности передать имущество либо обязанности принять его.

5. Возникновение права собственности.

5.1. Право собственности на помещение, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1, возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в Едином государственном реестре прав, выполнения покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за приобретаемое помещение и фактической передачи помещения по акту приема-передачи.

5.2. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п. 5.1 настоящего договора, лежит на продавце.

6. Права и обязанности сторон.

6.1.Продавец обязан:

6.1.1. передать покупателю в его собственность без каких-либо изъятий имущество (помещение), являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1;

6.1.2. подготовить все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на помещение;

6.1.3. не связывать покупателя какими-либо обязательствами по целевому использованию продаваемого помещения;

6.1.4. предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и нести полную ответственность за их достоверность. Предоставить все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности покупателя на данное помещение в Едином государственном реестре прав;

6.2. Покупатель обязан:

6.2.1. оплатить приобретаемое имущество (помещение) в полном объеме (п.2.1. настоящего договора) путем безналичного перечисления денежных средств в порядке и в сроки, установленные в п.2.3;

6.2.2. принять помещение на условиях, предусмотренных настоящим договором;

6.2.3. предоставить для государственной регистрации перехода права собственности все необходимые документы.

7. Ответственность.

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора виновная сторона возмещает другой стороне убытки в размере прямого действительного ущерба.

7.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

8. Споры.

8.1. Споры, по настоящему договору, подлежат рассмотрению в арбитражном суде в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

9. Прочие условия

9.1. Дополнения и изменения условий настоящего договора, его расторжение и прекращение возможно только при письменном соглашении сторон.

9.2. В случае если покупатель не переведет на счет продавца вышеоговоренную сумму в установленные договором сроки, настоящий договор подлежит расторжению.

9.3. Настоящий договор составлен в 3 (трех) экземплярах, по одному для каждой из сторон, а третий - для осуществления государственной регистрации перехода права собственности.

9.4. При подписании настоящего договора стороны подтверждают, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, под опекой и попечительством, патронажем не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

10. Адреса и банковские реквизиты сторон:

Продавец: Покупатель:

Письмом от 31.12.2014 N 1 ООО Центр "Сан-Лайф" отказалось от акцепта оферты. Основанием отказа в заключении основного договора купли-продажи послужило неисполнение покупателем обязанности явиться в срок, указанный в пункте 1.3 предварительного договора, по месту заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости. Кроме того приложенный проект договора N 2 Р/001214 купли-продажи нежилого помещения, по мнению ООО Центр "Сан-Лайф", не соответствует нормам гражданского законодательства Российской Федерации, предъявляемым к договору купли-продажи, а именно в представленном договоре отсутствуют существенные условия договора купли -продажи, которые являются обязательными при оферте.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП Сергеевой О.Ю. в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Учитывая положения части 1 статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ), арбитражный суд первой инстанции правомерно применил к спорным правоотношениям, возникшим из предварительного договора о покупке недвижимости от 20.07.2014 N 1Р/200714, нормы гражданского законодательства Российской Федерации.

Обоснован также вывод Арбитражного суда Республики Крым о подведомственности рассматриваемого спора арбитражному суду и отсутствии оснований для прекращения производства по делу.

Согласно положениям статьи 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, а в случаях, предусмотренных АПК РФ и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя. Иные дела могут быть отнесены к подведомственности арбитражных судов федеральным законом.

На основании статьи 28 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных АПК РФ и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.

Экономические споры и иные дела, отнесенные законом к ведению арбитражных судов, суды общей юрисдикции не рассматривают (часть 3 статьи 22 ГПК РФ).

Следовательно, в основе общего принципа разграничения юрисдикционных полномочий судов общей юрисдикции и арбитражных судов заложены два критерия, применяемые в совокупности, характер спора и его субъектный состав.

Рассматриваемый спор носит экономический характер, поскольку объектом предварительного договора купли-продажи является нежилое помещение в Гостинично - офисном здании общей площадью 53,1 кв.м., расположенное по адресу: РФ, Республика Крым, г. Ялта, ул. Рузвельта, д. 12А, цокольный этаж, указанное в плане БТИ под номерами II-2 (площадью 37,0 кв.м) и II-3 (площадью 16,1 кв.м).

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 5 пункта 13 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", дела с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя или утративших его, подведомственны судам общей юрисдикции, за исключением случаев, когда такие дела были приняты к производству арбитражным судом с соблюдением правил о подведомственности до наступления указанных обстоятельств.

Следовательно, гражданин может быть лицом, участвующим в арбитражном процессе в качестве стороны, исключительно в случаях, если на момент обращения в арбитражный суд он имеет государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя либо если участие гражданина без статуса индивидуального предпринимателя в арбитражном процессе предусмотрено федеральным законом (например, статьи 33 и 225.1 АПК РФ).

На дату обращения в Арбитражный суд Республики Крым с иском 12.01.2015 Сергеева О.Ю. обладала статусом индивидуального предпринимателя (зарегистрирована в ЕГРИП 29.07.2014).

Доказательства того, что рассматриваемый спор обладает признаками, относящими его к спорам, подлежащим рассмотрению в судах общей юрисдикции, не представлены.

Следовательно, дело рассмотрено компетентным судом.

Арбитражный суд первой инстанции достаточно полно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, верно применил к спорным правоотношениям статью 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако арбитражным судом первой инстанции при рассмотрении вопроса о сроке заключения основного договора, предусмотренном условиями предварительного договора, не учтены положения статей 190, 191 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вывод, изложенный в решении суда, о пропуске истцом срока на заключение основного договора купли-продажи недвижимости не соответствует фактическим обстоятельствам дела, что привело к принятию неправильного решения.

Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом; если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора; при этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 1.3 предварительного договора срок заключения основного договора буквально указан "в течение 2 месяцев с момента начала официальной регистрации переоформления прав собственности в Республике Крым на недвижимость подобного рода".

В соответствии с абзацем вторым статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Согласно статье 191 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

С учетом вышеизложенных норм и буквального содержания пункта 1.3 предварительного договора двухмесячный срок заключения основного договора начинает течь "с момента начала официальной регистрации переоформления прав собственности в Республике Крым на недвижимость подобного рода".

Стороны предварительного договора в судебных заседаниях давали пояснения, что начало срока определено наступлением события.

Срок, установленный посредством указания на событие, которое должно неизбежно наступить, относится к числу относительно определенных сроков. Однако такой срок должен обладать качеством неизбежности.

Суд первой инстанции, проанализировав положения Закона N 6-ФКЗ, Федерального закона от 17.06.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", Закона Республики Крым от 30.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", Положения о государственном комитете по регистрации и кадастру Республики Крым, утвержденному постановлением Совета Министров Республики Крым от 11.08.2014 N 265, пришел к выводу, что моментом начала официальной регистрации переоформления прав собственности в Республике Крым на нежилую недвижимость является дата начала деятельности Государственного комитета Республики Крым по регистрации и кадастру (Госкомрегистр), который приступил с осуществлению своих полномочий с 11.08.2014 (с. 9 решения).

Признав событием, с наступлением которого связано течение срока заключения основного договора купли-продажи, дату начала деятельности Госкомрегистра, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу, что обязательства сторон по предварительному договору были прекращены в силу закона после окончания срока, в течение которого они должны были заключить основной договор.

Однако суд первой инстанции не учел, что буквальное содержание события, с которым связывается, начало течения срока заключения основного договора в пункте 1.3 определено как "момент начала официальной регистрации переоформления прав собственности в Республике Крым на недвижимость", а не "момент начала деятельности органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Крым".

При этом ни в Законе N 6-ФКЗ, ни в других указанных в решении нормативных правовых актах не установлен момент начала официальной регистрации переоформления прав собственности в Республике Крым на недвижимость, равно как не указан источник, где должны содержаться сведения о таком моменте.

Следовательно, в пункте 1.3 предварительного договора от 20.07.2014 условие о сроке заключения основного договора сторонами не согласовано в соответствии со статьями 190, 191 Гражданского кодекса Российской Федерации, вследствие чего на основании абзаца 2 пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации основной договор купли-продажи подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Суд первой инстанции также пришел к выводам, что намерения Сергеевой О.Ю. использовать помещения, являющиеся предметом сделки на условиях предварительного договора, документально не подтверждаются и носят предположительный характер; право требования о понуждении заключить с ответчиком основной договор купли - продажи на объект недвижимости в порядке и на условиях указанных в предварительном договоре от 20.07.2014 у индивидуального предпринимателя Сергеевой О.Ю. отсутствует.

Однако указанные выводы арбитражного суда первой инстанции являются ошибочными, поскольку не основаны на фактических обстоятельствах дела.

В пункте 2.2 предварительного договора оговорено, что каждая из сторон обязана со своей стороны, выполнить все необходимое для обеспечения перехода права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи от продавца к покупателю.

Поскольку обязанностью покупателя является оплата покупной цены, то на ИП Сергееву О.С. по условиям предварительного договора возлагалась лишь обязанность подготовить необходимую сумму денежных средств, а именно 6192000 рублей.

Сергеева О.С. открыла в Российском Национальном Коммерческом Банке (открытое акционерное общество) (далее - РНКБ) текущий счет, что подтверждается договором банковского счета (т. 2, л.д. 84-85), на который по состоянию на 04.08.2014 были перечислены денежные средства в сумме 6197750 рублей, переведенные в последующем во вклад (т.1, л.д. 73-74).

На продавца недвижимости возлагалась обязанность подготовить все документы, необходимые для государственной регистрации в ЕГРП перехода права собственности на объект купли-продажи к покупателю.

ООО Центр "Сан-Лайф" 09.10.2014 поставил на государственный кадастровый учет объект недвижимости нежилого назначения площадью 909,7 кв.м., расположенный по адресу Республика Крым, г. Ялта, ул. Рузвельта Ф., дом 12а, которому присвоен кадастровый номер 90:25:010105:28.

Право собственности ООО "Сан-Лайф" на нежилой объект с кадастровым номером 90:25:010105:28, общей площадью 909,70 кв.м., этаж цокольный, этаж N 1, расположенный по ул. Рузвельта Ф., дом 12А, г. Ялта, Республика Крым, зарегистрировано в ЕГРП 20.11.2014.

Таким образом, доказательствами, имеющимися в деле, не подтверждается вывод суда о том, что длительное незаключение основного договора купли-продажи связано с отсутствием у Сергеевой О.Ю. намерений использовать помещения, являющиеся предметом сделки, на условиях предварительного договора.

Кроме того, из содержания предварительного договора не следует, что исключительно на покупателя возлагается обязанность направить оферту основного договора (пункты 2.6 и 2.7 предварительного договора устанавливают санкции за уклонение или отказ от заключения основного договора как для покупателя, так и для продавца).

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается факт получения 13.12.2014 от истца оферты на заключение основного договора купли-продажи с приложением подписанного покупателем проекта договора купли-продажи объекта, указанного в пункте 1.2 предварительного договора по цене, согласованной в пункте 1.4

Возражения ООО Центр "Сан-Лайф" о том, что приложенный проект договора N 2 Р/001214 купли-продажи нежилого помещения, не соответствует нормам гражданского законодательства Российской Федерации, предъявляемых к договору купли-продажи, так как в нем отсутствуют существенные условия договора купли-продажи, которые являются обязательными при оферте, отклоняется по следующим основаниям.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление от 11.07.2011 N 54) даны разъяснения относительно применения норм материального права при рассмотрении споров из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем.

Согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 2 Постановления от 11.07.2011 N 54).

В пункте 1.1 проекта основного договора купли-продажи указано, что объектом является нежилое помещение (в дальнейшем - "Помещение"), кадастровый (условный) номер______, общей площадью 53,1 (пятьдесят три и одна десятая) кв.м, обозначенное на поэтажном плане II-2, площадью 37,0 кв.м. и III-3, площадью 16,1 кв.м. расположенное по адресу: РФ, Республика Крым, г. Ялта, ул. Рузвельта, д.12а, расположенное на цокольном этаже в гостинично-офисном здании.

Указанные характеристики с учетом сведений в государственном кадастре недвижимости позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Статья 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", пункт 9 статьи 12 Федерального закона от 17.06.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" позволяют собственнику объекта недвижимости произвести раздел, выдел доли в натуре, образовать два или более объекта недвижимости в результате преобразования существующего объекта или объектов недвижимости.

Из поэтажного плана кадастрового паспорта объекта недвижимости с кадастровым номером 90:25:010105:28, общей площадью 909,70 кв.м., расположенного по ул. Рузвельта Ф., дом 12А, г. Ялта, Республика Крым, усматривается наличие технической возможности выделить комнаты под номерами II-2 (площадью 37,0 кв.м.) и II-3 (площадью 16,1 кв.м.), общей площадью 53,1 кв.м., в отдельный объект недвижимости, поскольку они имеют самостоятельный выход в коридор цокольного этажа и к лестнице, являющимся местами общего пользования.

В пункте 2.1 проекта основного договора купли-продажи отражено, что цена приобретаемого покупателем помещения, указанного в п.1.1. настоящего договора, составляет 7912000 рублей, в т.ч. НДС 18%; указанная цена, установленная соглашением сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит.

Следовательно, представленная оферта содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, которая может быть образована в будущем.

По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор не порождает имущественных или каких-либо иных обязательств за исключением обязательства заключить в будущем основной договор.

В пункте 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены правовые последствия, которые наступают, если одна из сторон предварительного договора уклоняется от заключения основного. В этом случае другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

С учетом установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств, исследованных условий предварительного договора от 20.07.2014 и врученного 13.12.2014 проекта основного договора купли-продажи, коллегия судей пришла к выводу о наличии оснований для удовлетворения искового требования ИП Сергеевой О.Ю. о понуждении ООО Центр "Сан-Лайф" заключить с ИП Сергеевой О.Ю. договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу Российская Федерация, Республика Крым, г. Ялта, ул. Ф. Рузвельта, 12А, помещения под номерами II-2 (площадью 37,0 кв.м.) и II-3 (площадью 16,1 кв.м.), общей площадью 53,1 кв.м., входящие в комплекс помещений с кадастровым номером 90:25:010105:28, принадлежащих на праве собственности ООО Центр "Сан-Лайф", на условиях предварительного договора от 20.07.2014 по цене 7912000 рублей.

Так как в содержании предварительного договора от 20.07.2014 отсутствует условие об обязанности ООО Центр "Сан-Лайф" заключить с Сергеевой О.С. основной договор купли-продажи только после выделения согласованного помещения в отдельный объект недвижимости, постановки его на кадастровый учет и присвоения ему кадастрового номера, в удовлетворении искового требования в указанной части следует отказать.

Таким образом, решение Арбитражного суда Республики Крым от 22 июля 2015 года по делу N А83-11/2015 подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 и пункта 1 части 2 статьи 270 АПК РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

ИП Сергеева О.С. уплатила государственную пошлину в сумме 4000 руб. за рассмотрение арбитражным судом первой инстанции требования неимущественного характера. При подаче апелляционной жалобы ИП Сергеева О.С. уплатила государственную пошлину в сумме 3000 руб.

Поскольку судебный акт арбитражным судом апелляционной инстанции по исковому требованию неимущественного характера принят не в пользу ООО Центр "Сан-Лайф", в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 22 июля 2015 года по делу N А83-11/2015 отменить.

Исковые требования индивидуального предпринимателя Сергеевой Ольги Юрьевны удовлетворить частично.

Понудить общество с ограниченной ответственностью Центр "Сан-Лайф" заключить с индивидуальным предпринимателем Сергеевой Ольгой Юрьевной договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу Российская Федерация, Республика Крым, г. Ялта, ул. Ф. Рузвельта, 12А, помещения под номерами II-2 (площадью 37,0 кв.м.) и II-3 (площадью 16,1 кв.м.), общей площадью 53,1 кв.м., входящие в комплекс помещений с кадастровым номером 90:25:010105:28, принадлежащих на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью Центр "Сан-Лайф", на условиях предварительного договора от 20.07.2014 по цене 7912000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Центр "Сан-Лайф" в пользу индивидуального предпринимателя Сергеевой Ольги Юрьевны судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 7000 рублей.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Баукина Е. А.

Судьи

Остапова Е. А. Проценко А. И.