Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2015 г. N 20АП-5070/15

г. Тула

16 октября 2015 г.

Дело N А54-6085/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12.10.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 16.10.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Абакумовой Д.О., в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 17.06.2015 по делу N А54-6085/2014 (судья Митяева Л.И.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "АЛЕВЕТА" (город Рязань, ОГРН 1036208003864, ИНН 6231045715) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к муниципальному образованию - городской округ город Рязань в лице Администрации города Рязани (город Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) (далее - администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества (т. 1, л. д. 4 - 8).

Определениями суда от 14.11.2014, от 11.12.2014, от 02.04.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Рязанская городская Дума (город Рязань, ОГРН 1026201265540, ИНН 6231032057) (далее - дума), Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (город Рязань, ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486) (далее - управление), индивидуальный предприниматель Шевченко Марина Анатольевна (город Рязань, ОГРН 311623026600016, ИНН 623010717120), Финансово-казначейское управление администрации города Рязани (г. Рязань) (т. 1, л. д. 1 - 3; т. 4, л. д. 19 - 24; т. 6, л. д. 157 - 160).

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, просил урегулировать возникшие между сторонами разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, предметом которого является нежилое помещение НЗ в многоквартирном доме, литер А, назначение: нежилое, общей площадью 134,5 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: город Рязань, 1-я Железнодорожная улица, дом 60, реестровый номер 236942, приняв в редакции ООО "АЛЕВЕТА" следующие пункты договора купли-продажи муниципального имущества:

- пункт 2.1: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением эксперта от 27.02.2015 N 400/14 по делу N А54-6085/2014, и составляет 2 987 511 рублей 61 копейка (НДС не облагается)";

- пункт 2.3: "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 82 986 рублей 43 копейки (последний платеж - 82 986 рублей 56 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж) не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора";

- пункт 5.2 исключить (т. 6, л. д. 153 - 154).

Уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению по существу в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 6, л. д. 155 - 160).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 17.06.2015 исковые требования ООО "АЛЕВЕТА" удовлетворены: урегулированы разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н3 в многоквартирном доме, литер А, назначение - нежилое, общая площадь 134,5 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: город Рязань, 1-я Железнодорожная улица, дом 60, реестровый номер 236942.

Пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом ООО "РОНЭКС" от 27.02.2015 N 400/14, и составляет 2 987 511 рублей 61 копейка, НДС не облагается".

Пункт 2.3 договора изложен в следующей редакции: "Оплата основного долга осуществляется равными долями по 82 986 рублей 43 копейки (последний платеж - 82 986 рублей 56 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".

Пункт 5.2 договора исключен.

С муниципального образования - городской округ город Рязань в лице администрации за счет казны муниципального образования - городской округ город Рязань в пользу ООО "АЛЕВЕТА" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей и расходы по проведению экспертизы в размере 5 000 рублей.

ООО "РОНЭКС" перечислены с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области денежные средства за проведение экспертизы в сумме 5 000 рублей.

Администрации возвращены с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области денежные средства в размере 5 000 рублей, уплаченные за проведение экспертизы (т. 9, л. д. 7 - 25).

Не согласившись с судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об урегулировании условий договора купли-продажи в редакции продавца (т. 9, л. д. 29 - 31).

Заявитель жалобы полагает, что экспертное заключение от 27.02.2015 N 400/14, положенное в основу судебного акта, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, в связи с чем не может быть признано достоверным. По мнению заявителя, при проведении оценочной экспертизы выполненные экспертом расчеты, последовательность и способ действий не соответствуют обоснованно выбранным и использованным методам, применяемым в оценке, а также требованиям, предъявляемым федеральными стандартами оценки, следовательно, итоговая величина рыночной стоимости спорного имущества не может быть признана достоверной.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения (т. 9, л. д. 98 - 105).

Истец полагает, что заключение эксперта ООО "РОНЕКС" от 27.02.2015 N 400/14 подготовлено на научной основе с использованием проверенных практических знаний при соблюдении требований законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность и порядок оценки выкупаемого имущества. Считает, что выводы эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы по делу, проверяемы, обоснованы, однозначны, основаны на исследовании полной, существенной информации, сомнений не вызывают.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьями 41, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Рязанской области от 17.06.2015 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

По договору аренды недвижимого имущества от 15.01.2001 N 304001 (т. 1, л. д. 14 - 17) ООО "АЛЕВЕТА" является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения НЗ в многоквартирном доме, литер А, назначение: нежилое, общей площадью 134,5 кв. м, этаж 1, расположенном по адресу: город Рязань, 1-я Железнодорожная улица, дом 60, реестровый номер 236942.

Указанное помещение является собственностью муниципального образования - городской округ город Рязань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.04.2015 серии 62-МД N 547950 (т. 3, л. д. 28).

29.04.2014 истец в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), обратился в управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т. 2, л. д. 117).

Решением Рязанской городской Думы от 28.08.2014 N 273-II установлены условия приватизации вышеуказанного нежилого помещения (т. 1, л. д. 20).

Способ приватизации - выкуп ООО "АЛЕВЕТА" в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В процессе заключения договора купли-продажи указанного муниципального имущества у сторон возникли разногласия по его цене.

Письмом от 08.09.2014 N 02/4-13-5771-Исх (т. 1, л. д. 19) управление направило ООО "АЛЕВЕТА" проект договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения НЗ в многоквартирном доме, литер А, назначение: нежилое, общей площадью 134,5 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: город Рязань, 1-я Железнодорожная улица, дом 60, реестровый номер 236942 (т. 1, л. д. 21 - 26).

Согласно пункту 1.1 проекта договора купли-продажи муниципального имущества в соответствии с решением Рязанской городской Думы от 28.08.2014 N 273-II "Об условиях приватизации нежилого помещения Н3, литер А, расположенного по адресу: город Рязань, 1-я Железнодорожная улица, дом 60" продавец продает, а покупатель приобретает в собственность в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, объект недвижимого имущества: нежилое помещение НЗ в многоквартирном доме, литер А, назначение: нежилое, общей площадью 134,5 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: город Рязань, 1-я Железнодорожная улица, дом 60, реестровый номер 236942.

Пунктом 2.1 проекта договора цена продажи имущества установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 10.07.2014 N 07-14/32р, выполненным ИП Шевченко М.А., и составляет 5 277 439 рублей (НДС не облагается).

Не согласившись с предложенной выкупной ценой вышеуказанного недвижимого имущества, истец направил в администрацию протокол разногласий от 30.09.2014 (т. 2, л. д. 52), в котором предложил установить стоимость выкупаемого имущества в сумме 2 860 962 рублей, определенную согласно отчету от 19.09.2014 N 19608 об оценке рыночной стоимости указанного нежилого помещения, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Вектра-Эксперт" (т. 1, л. д. 27 - 96).

Письмом от 20.10.2014 N 02/4-13-6816-Исх управление отклонило протокол разногласий, представленный истцом, и предложило заключить договор на прежних условиях (т. 2, л. д. 60).

Ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения о цене выкупаемого имущества, ИП Королев С.С. обратился с настоящим иском в арбитражный суд (с учетом уточнения заявленных требований) (т. 1, л. д. 4 - 8; т. 6, л. д. 153 - 154).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их полном объеме, исходя из следующего.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Из материалов дела усматривается, что у сторон возникли разногласия в части достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверной величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Федерального закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

В данном случае на ответчике в силу закона лежит обязанность заключить договор.

Поскольку у сторон возникли разногласия в части достоверной величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по ходатайству истца (в отсутствие возражений со стороны ответчика) определением суда от 11.12.2014 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "РОНЭКС" Сивцову Олегу Викторовичу (т. 3, л. д. 63 - 65; т. 4, л. д. 19 - 24).

На разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости нежилого помещения Н3, в многоквартирном доме, литер А, назначение: нежилое, общая площадь 134,5 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: город Рязань, 1-я Железнодорожная, дом 60, реестровый номер 236942, по состоянию на 29.04.2014.

Согласно поступившему в суд заключению эксперта от 27.02.2015 N 400/14 рыночная стоимость спорного нежилого помещения без учета НДС по состоянию на 29.04.2014 составила 2 987 511 рублей 61 копейка (т. 6, л. д. 5 - 99 - 139).

Оценив заключение эксперта ООО "РОНЭКС" от 27.02.2015 N 400/14 при отсутствии противоречий в выводах эксперта и сомнений в обоснованности представленного в суд заключения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его соответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, в связи с чем суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы (т. 7, л. д. 13) в отсутствие оснований. Кроме того, эксперт Сивцов О.В., предупрежденный об уголовной ответственности за отказ от дачи показаний и за дачу заведомо ложных показаний, в заседании суда первой инстанции 06.05.2015 дал пояснения по проведенной судебной экспертизе и ответил на вопросы суда и ответчика (т. 7, л. д. 20 - 28, 29 - 39).

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что экспертное заключение от 27.02.2015 N 400/14 является недопустимым доказательством по делу, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку каких-либо противоречий указанное заключение не содержит, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сомнений в его достоверности и противоречий в выводах, которые являются обоснованными, не имеется. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Несогласие заявителя жалобы с примененным экспертом методом исследования не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (статья 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации") предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Таким образом, суд апелляционной инстанции признает заключение эксперта ООО "РОНЭКС" от 27.02.2015 N 400/14 надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного нежилого помещения, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения нежилого помещения Н3, в многоквартирном доме, литер А, назначение: нежилое, общая площадь 134,5 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: город Рязань, 1-я Железнодорожная, дом 60, реестровый номер 236942, без учета НДС, по состоянию на 29.04.2014 составляет 2 987 511 рублей 61 копейку (т. 6, л. д. 5 - 99 - 139).

При таких обстоятельствах, с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО "РОНЭКС", уточнения истцом заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции обоснованно определил условия спорного договора купли-продажи в отношении рыночной стоимости нежилого помещения в размере 2 987 511 рублей 61 копейки, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в уточненной редакции истца.

В соответствии с частью 1, 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (редакция от 02.07.2013) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, истец таким правом воспользовался, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что пункт 2.3 договора подлежит изложению в редакции истца, что соответствует нормам действующего законодательства.

Также Арбитражный суд Рязанской области правомерно исключил из спорного договора пункт 5.2 по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, пункт 5.2 договора предложен ответчиком в следующей редакции: "В случае нарушения установленных договором сроков платежей покупатель уплачивает пеню в размере 0,5 % от суммы просроченных платежей по основному долгу и (или) процентам за рассрочку оплаты за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным днем уплаты платежа".

Истец предложил ответчику исключить данный пункт из договора.

Стороны не пришли к соглашению по данному пункту.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерацией неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, в частности, в случае просрочки исполнения обязательства.

Вместе с тем Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ ответственность за просрочку внесения денежных средств за оплату объекта не установлена.

Следовательно, неустойка может применяться лишь по соглашению сторон (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерацией).

Установив, что покупатель возражает против предложенного продавцом размера неустойки, а в силу положений статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что данное условие об ответственности не может быть включено в договор.

Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей не подлежит уплате в доход федерального бюджета заявителем - администрацией.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 17.06.2015 по делу N А54-6085/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации города Рязани (город Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.В. Рыжова

Судьи

Л.А. Капустина О.Г. Тучкова