Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2015 г. N 03АП-4403/15

г. Красноярск

16 октября 2015 г.

Дело N А33-22448/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "09" октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен "16" октября 2015 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи - Споткай Л.Е.,

судей: Магда О.В., Петровской О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Егоровой Е.В.,

при участии: от истца-общества с ограниченной ответственностью "Африка"- Пешкова В.С., представителя по доверенности от 30.03.2015,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального учреждения "Управление имущества Администрации города Норильска" (ИНН 2457058236, ОГРН 1052457011276)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 26 июня 2015 года по делу N А33-22448/2014, принятое судьёй Альтергот М.А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Африка" (ИНН 2457051030, ОГРН 1022401629470, далее по тексту- ООО "Африка") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному учреждению "Управление имущества Администрации города Норильска" (ИНН 2457058236, ОГРН 1052457011276, далее по тексту -МУ "Управление имущества Администрации города Норильска") об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно: нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская. д. 30, помещение 257, общей площадью 1204,00 кв. м., изложив спорные положения договора купли-продажи в следующей редакции:

1.1. Абзац 1 пункт 2.1 договора купли-продажи изменить, изложив его в следующей новой редакции: "2.1. Рыночная стоимость Объекта составляет 17 335 593 рубля 22 копейки, без учета НДС".

1.2. График платежей к договору купли-продажи изменить в части размера сумм выплат исходя из общей цены объекта равной 17 335 593 рубля 22 копеек без учета НДС, изложив его в следующей новой редакции:

N п/п	Наименование платежа	Дата платежа	Погашение основной суммы	Сумма процентов Пр=(1/3хСр)/365 (366)х(NtxD)/100	Остаток задолженности
1	1-ый платеж 1,67% от цены объекта 28 705 000,00р.	в течение 10 дней с даты заключения договора	479 373,50		28 225 626,50
2	2-й платеж	не позднее 30 дней от срока 1-го платежа	470 427.11	63 797,65	27 755 199,39
3	3-й платеж	не позднее 30 дней от срока 2-го платежа	470 427,11	62 734,35	27 284 772,28
4	4-й платеж	не позднее 30 дней от срока 3-го платежа	470 427,11	61 671,06	26 814 345,18
5	5-й платеж	не позднее 30 дней от срока 4-го платежа	470 427,11	60 607,77	26 343 918,07
6	6-й платеж	не позднее 30 дней от срока 5-го платежа	470 427,11	59 544,47	25 873 490,96
7	7-й платеж	не позднее 30 дней от срока 6-го платежа	470 427,11	58 481,18	25 403 063,85
8	8-й платеж	не позднее 30 дней от срока 7-го платежа	470 427,11	57 417,88	24 932 636,74
9	9-й платеж	не позднее 30 дней от срока 8-го платежа	470 427,11	56 354,59	24 462 209,63
10	10-й платеж	не позднее 30 дней от срока 9-го платежа	470 427,11	55 291,30	23 991 782,53
11	11-й платеж	не позднее 30 дней от срока 10-го платежа	470 427,11	54 228,00	23 521 355,42
12	12-й платеж	не позднее 30 дней от срока 11-го платежа	470 427,11	53 164,71	23 050 928,31
13	13-й платеж	не позднее 30 дней от срока 12-го платежа	470 427,11	52 101,41	22 580 501,20
14	14-й платеж	не позднее 30 дней от срока 13-го платежа	470 427,11	51 038,12	22 110 074,09
15	15-й платеж	не позднее 30 дней от срока 14-го платежа	470 427,11	49 974,83	21639 646,98
16	16-й платеж	не позднее 30 дней от срока 15-го платежа	470 427,11	48 911,53	21 169 219,88
17	17-й платеж	не позднее 30 дней от срока 16-го платежа	470 427,11	47 848,24	20 698 792,77
18	18-й платеж	не позднее 30 дней от срока 17-го платежа	470 427,11	46 784,94	20 228 365,66
19	19-й платеж	не позднее 30 дней от срока 18-го платежа	470 427,11	45 721,65	19 757 938,55
20	20-й платеж	не позднее 30 дней от срока 19-го платежа	470 427,11	44 658,35	19 287 511,44
21	21-й платеж	не позднее 30 дней от срока 20-го платежа	470 427,11	43 595,06	18 817 084,33
22	22-й платеж	не позднее 30 дней от срока 21-го платежа	470 427,11	42 531,77	18 346 657,23
23	23-й платеж	не позднее 30 дней от срока 22-го платежа	470 427,11	41 468,47	17 876 230,12
24	24-й платеж	не позднее 30 дней от срока 23-го платежа	470 427,11	40 405,18	17 405 803,01
25	25-й платеж	не позднее 30 дней от срока 24-го платежа	470 427,11	39 341,88	16 935 375,90
26	26-й платеж	не позднее 30 дней от срока 25-го платежа	470 427,11	38 278,59	16 464 948,79
27	27-й платеж	не позднее 30 дней от срока 26-го платежа	470 427,11	37 215,30	15 994 521,68
28	28-й платеж	не позднее 30 дней от срока 27-го платежа	470 427,11	36 152,00	15 524 094,58
29	29-й платеж	не позднее 30 дней от срока 28-го платежа	470 427,11	35 088,71	15 053 667,47
30	30-й платеж	не позднее 30 дней от срока 29-го платежа	470 427,11	34 025,41	14 583 240,36
31	31-й платеж	не позднее 30 дней от срока 30-го платежа	470 427,11	32 962,12	14 112 813,25
32	32-й платеж	не позднее 30 дней от срока 31-го платежа	470 427,11	31 898,82	13 642 386,14
33	33-й платеж	не позднее 30 дней от срока 32-го платежа	470 427,11	30 835,53	13 171 959,03
34	34-й платеж	не позднее 30 дней от срока 33-го платежа	470 427,11	29 772,24	12 701 531,93
35	35-й платеж	не позднее 30 дней от срока 34-го платежа	470 427,11	28 708,94	12 231 104,82
36	36-й платеж	не позднее 30 дней от срока 35-го платежа	470 427,11	27 645,65	11 760 677,71
37	37-й платеж	не позднее 30 дней от срока 36-го платежа	470 427,11	26 582,35	11290 250,60
38	38-й платеж	не позднее 30 дней от срока 37-го платежа	470 427,11	25 519,06	10 819 823,49
39	39-й платеж	не позднее 30 дней от срока 38-го платежа	470 427,11	24 455,77	10 349 396,38
40	40-й платеж	не позднее 30 дней от срока 39-го платежа	470 427,11	23 392,47	9 878 969,27
41	41-й платеж	не позднее 30 дней от срока 40-го платежа	470 427,11	22 329,18	9 408 542,17
42	42-й платеж	не позднее 30 дней от срока 41-го платежа	470 427,11	21 265,88	8 938 115,06
43	43-й платеж	не позднее 30 дней от срока 42-го платежа	470 427,11	20 202,59	8 467 687,95
44	44-й платеж	не позднее 30 дней от срока 43-го платежа	470 427,11	19 139,29	7 997 260,84
45	45-й платеж	не позднее 30 дней от срока 44-го платежа	470 427,11	18 076,00	7 526 833,73
46	46-й платеж	не позднее 30 дней от срока 45-го платежа	470 427,11	17 012,71	7 056 406,62
47	47-й платеж	не позднее 30 дней от срока 46-го платежа	470 427,11	15 949,41	6 585 979,52
48	48-й платеж	не позднее 30 дней от срока 47-го платежа	470 427,11	14 886,12	6 115 552,41
49	49-й платеж	не позднее 30 дней от срока 48-го платежа	470 427,11	13 822,82	5 645 125,30
50	50-й платеж	не позднее 30 дней от срока 49-го платежа	470 427,11	12 759,53	5 174 698,19
51	51-й платеж	не позднее 30 дней от срока 50-го платежа	470 427,11	11 696,24	4 704 271,08
52	52-й платеж	не позднее 30 дней от срока 51-го платежа	470 427,11	10 632,94	4 233 843,97
53	53-й платеж	не позднее 30 дней от срока 52-го платежа	470 427,11	9 569,65	3 763 416,87
54	54-й платеж	не позднее 30 дней от срока 53-го платежа	470 427,11	8 506,35	3 292 989,76
55	55-й платеж	не позднее 30 дней от срока 54-го платежа	470 427,11	7 443,06	2 822 562,65
56	56-й платеж	не позднее 30 дней от срока 55-го платежа	470 427,11	6 379,76	2 352 135,54
57	57-й платеж	не позднее 30 дней от срока 56-го платежа	470 427,11	5 316,47	1 881 708,43
58	58-й платеж	не позднее 30 дней от срока 57-го платежа	470 427,11	4 253,18	1411 281,32
59	59-й платеж	не позднее 30 дней от срока 58-го платежа	470 427,11	3 189,88	940 854,22
60	60-й платеж	не позднее 30 дней от срока 59-го платежа	470 427,11	2 126,59	470 427,11
61	61-й платеж	не позднее 30 дней от срока 60-го платежа	470 427,11	1 063,29	0,00
	ВСЕГО:		28 705 000,00	1 945 828,29

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 26.06.2015 иск урегулирован,

разногласия между Муниципальным учреждением "Управление имущества администрации города Норильска" и обществом с ограниченной ответственностью "Африка", возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская. д. 30, помещение 257, общей площадью 1204,00 кв. м. урегулированы, спорные положения договора купли-продажи изложены в следующей редакции:

1.2. Абзац 1 пункт 2.1 договора купли-продажи изменен, изложен в следующей новой редакции: "2.1. Рыночная стоимость Объекта составляет 17 335 593 рубля 22 копейки, без учета НДС".

1.2. График платежей к договору купли-продажи изменен в части размера сумм выплат исходя из общей цены объекта равной 17 335 593 рубля 22 копейки без учета НДС, изложен в следующей новой редакции:

N п/п	Наименование платежа	Дата платежа	Погашение основной суммы	Сумма процентов Пр=(1/ЗхСр) /365(366)х(И гхЭуЮО	Остаток задолженности
1	1 -ый платеж 1,67% от цены объекта 17 335 593.22 р.	в течение 10 дней с даты заключения договора	289 504,41		17046088,81
2	2-й платеж	не позднее 30 дней от срока 1 -го платежа	284 101,48	38 528,83	16761 987,33
3	3-й платеж	не позднее 30 дней от срока 2-го платежа	284 101.48	37 886,68	16477 885,85
4	4-й платеж	не позднее 30 дней от срока 3-го платежа	284 101,48	37 244.54	16 193 784,37
5	5-й платеж	не позднее 30 дней от срока 4-го платежа	284 101.48	36 602,39	15 909 682,89
6	6-й платеж	не позднее 30 дней от срока 5-го платежа	284 101.48	35 960,24	15625 581,41
7	7-й платеж	не позднее 30 дней от срока 6-го платежа	284 101.48	35 318,09	15 341479,93
8	8-й платеж	не позднее 30 дней от срока 7-го платежа	284 101.48	34 675,95	15 057378,45
9	9-й платеж	не позднее 30 дней от срока 8-го платежа	284 101,48	34 033,80	14 773 276,97
10	10-й платеж	не позднее 30 дней от срока 9-го платежа	284 101,48	33 391,65	14 489 175,49
1 1	11 -й платеж	не позднее 30 дней от срока 10-го платежа	284 101.48	32 749,5 1	14 205 074.01
12	12-й платеж	не позднее 30 дней от срока 11 -го платежа	284 101,48	32 107.36	13 920 972,53
13	13-й платеж	не позднее 30 дней от срока 12-го платежа	284 101,48	31 465.21	13 636 871.05
14	14-й платеж	не позднее 30 дней от срока 13-го платежа	284 101,48	30 823,06	13 352 769,57
15	15-й платеж	не позднее 30 дней от срока 14-го платежа	284 101,48	30 180.92	13 068 668,09
16	16-й платеж	не позднее 30 дней от срока 15-го платежа	284 101,48	29 538.77	12 784 566.61
17	17-й платеж	не позднее 30 дней от срока 16-го платежа	284 101,48	28 896,62	12 500 465,13
18	18-й платеж	не позднее 30 дней от срока 17-го платежа	284 101.48	28 254.48	12216363.65
19	19-й платеж	не позднее 30 дней от срока 18-го платежа	284 101,48	27 612,33	11932 262,17
20	20-й платеж	не позднее 30 дней от срока 19-го платежа	284 10148	26 970.18	11 648 160,69
21	21-й платеж	не позднее 30 дней от срока 20-го платежа	284 10К48	26 328.03	11 364 059,21
22	22-й платеж	не позднее 30 дней от срока 21 -го платежа	284 101,48	25 685,89	II 079 957,73
23	23-й платеж	не позднее 30 дней от срока 22-го платежа	284 10148	25 043.74	10 795 856.25
24	24-й платеж	не позднее 30 дней от срока 23-го платежа	284 10148	24 401,59	10 511 754,77
25	25-й платеж	не позднее 30 дней от срока 24-го платежа	284 101,48	23 759,45	10 227 653,29
26	26-й платеж	не позднее 30 дней от срока 25-го платежа	284 101,48	23 11 7.30	9 943 551,81
27	27-й платеж	не позднее 30 дней от срока 26-го платежа	284 101,48	22 475,15	9 659 450,33
28	28-й платеж	не позднее 30 дней от срока 27-го платежа	284 101,48	21 833,00	9 375 348,85
29	29-й платеж	не позднее 30 дней от срока 28-го платежа	284 101,48	21 190,86	9 091 247,37
30	30-й платеж	не позднее 30 дней от срока 29-го платежа	284 101,48	20 548,71	8 807 145,89
31	31 -й платеж	не позднее 30 дней от срока 30-го платежа	284 101,48	19 906.56	8 523 044.41
32	32-й платеж	не позднее 30 дней от срока 31 -го платежа	284 101,48	19 264.42	8 238 942,93
33	33-й платеж	не позднее 30 дней от срока 32-го платежа	284 101,48	18 622,27	7 954 841,45
34	34-й платеж	не позднее 30 дней от срока 33-го платежа	284 10148	17 980.12	7 670 739,97
35	35-й платеж	не позднее 30 дней от срока 34-го платежа	284 101.48	17 337.97	7 386 638.49
36	36-й платеж	не позднее 30 дней от срока 35-го платежа	284 101.48	16 695.83	7102537.01
37	37-й платеж	не позднее 30 дней от срока 36-го платежа	284 101,48	16 053,68	6 818 435,53
38	38-й платеж	не позднее 30 дней от срока 37-го платежа	284 101,48	15 411,53	6 534 334,05
39	39-й платеж	не позднее 30 дней от срока 38-го платежа	284 101,48	14 769,39	6 250232,57
40	40-й платеж	не позднее 30 дней от срока 39-го платежа	284 10148	14 127,24	5 966 131,09
41	41-й платеж	не позднее 30 дней от срока 40-го платежа	284 101,48	13 485,09	5 682 029,61
42	42-й платеж	не позднее 30 дней от срока 41-го платежа	284 103,48	12 842,94	5 397 928,13
43	43-й платеж	не позднее 30 дней от срока 42-го платежа	284 101,48	12 200,80	5 113 826,65
44	44-й платеж	не позднее 30 дней от срока 43-го платежа	284 101,48	1 1 558,65	4 829 725,17
45	45-й платеж	не позднее 30 дней от срока 44-го платежа	284 101,48	10 916.50	4 545 623.69
46	46-й платеж	не позднее 30 дней от срока 45-го платежа	284 101,48	10 274,35	4 261 522,21
47	47-й платеж	не позднее 30 дней от срока 46-го платежа	284 101,48	9 632.21	3 977420.73
48	48-й платеж	не позднее 30 дней от срока 47-го платежа	284 101,48	8 990,06	3 693 319,25
49	49-й платеж	не позднее 30 дней от срока 48-го платежа	284 101,48	8 347.91	3 409 217.77
50	50-й платеж	не позднее 30 дней от срока 49-го платежа	284 101,48	7 705,77	3 125 116,29
51	51 -й платеж	не позднее 30 дней от срока 50-го платежа	284 101,48	7 063.62	2 841 014.8
52	52-й платеж	не позднее 30 дней от срока 51 -го платежа	284 101,48	6 421,47	2 556 913,33
53	53-й платеж	не позднее 30 дней от срока 52-го платежа	284 101,48	5 779,32	2272811,85
54	54-й платеж	не позднее 30 дней от срока 53-го платежа	284 101,48	5137,18	1 988 710,37
55	55-й платеж	не позднее 30 дней от срока 54-го платежа	284 101,48	4 495,03	1 704 608,89
56	56-й платеж	не позднее 30 дней от срока 55-го платежа	284 101,48	3 852.88	1420507.41
57	57-й платеж	не позднее 30 дней от срока 56-го платежа	284 101,48	3 210,74	1 136 405,93
58	58-й платеж	не позднее 30 дней от срока 57-го платежа	284 101,48	2 568.59	852 304,45
59	59-й платеж	не позднее 30 дней от срока 58-го платежа	284 101,48	1 926,44	568 202,97
60	60-й платеж	не позднее 30 дней от срока 59-го платежа	284 101,48	1 284,29	284 101.49
61	61-й платеж	не позднее 30 дней от срока 60-го платежа	284 101,49	642,15
	Всего:		17 335 593.22	1 175 129.33

с муниципального учреждения "Управление имущества администрации города Норильска" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Африка" взыскано 4000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции от 26.06.2015 отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что с решением суда первой инстанции не согласен, считает его незаконным и необоснованным по следующим основаниям.

-заявитель не согласен с отчетом N 029/14-Р, так как он выполнен с нарушениями законодательства об оценке, допускает неоднозначное толкование, содержит ошибки, осуществление нормативно-методической экспертизы отчета было осуществлено неуполномоченным лицом, в компетенцию которого не входит производство экспертизы отчетов, исполненных оценщиками, не являющимися членами СРОО, в состав которой входит Лукин А.А. Данное доказательство не может признано доказательством, соответствующим требованиям допустимости и достоверности.

-суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы спорного объекта.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.08.2015 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 09.10.2015.

До начала исследования доказательств в материалы дела от муниципального учреждения "Управление имущества Администрации города Норильска" поступило ходатайство о назначении повторной нормативно-методической экспертизы отчётов выполненных ООО "Норильское автоэкспертное бюро" и ООО "Агентство оценки "Северная столица". Проведение экспертизы просят поручить обществу с ограниченной ответственностью "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс".

Представитель истца возразил против удовлетворения заявленного ходатайства о назначении повторной экспертизы.

В удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы судом апелляционной инстанции отказано по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Вопрос о необходимости проведения повторной экспертизы согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в заявленном ходатайстве отсутствуют правовые основания, предусмотренные частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку заявителем не представлено доказательств наличия противоречий в проведенной экспертизе или необоснованности выводов эксперта, а определение обоснованности экспертного заключения является прерогативой суда.

С учетом имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции не усматривает обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности проведенной экспертизы, наличие противоречий в заключение эксперта.

Заявитель документально не подтвердил, что выводы эксперта не соответствуют установленным обстоятельствам, не указал на противоречие конкретных выводов. Суд апелляционной инстанции отмечает, что кандидатура эксперта и вопросы, поставленные перед ним, определялись судом с учетом мнения лиц, участвующих в деле.

Представленное в материалы настоящего дела заключение эксперта отвечает требованиям статей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для назначения повторной экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется.

В ходе судебного разбирательства представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, с решением суда первой инстанции согласен в полном объеме, просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 26.06.2015 года по делу N А33-22448/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились и не направили своих представителей, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом путем направления определения и размещения информации в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru). В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие, имеющие значение для дела, обстоятельства.

Согласно материалам дела, управление имущества администрации города Норильска (арендодатель) и ООО "Африка" (арендатор) заключили договор аренды от 14.01.2010 N 4436-А, согласно п. 1.1 которого, на основании распоряжения администрации г. Норильска от 17.12.2009 N 4887, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект недвижимого имущества по адресу: г.Норильск, Центральный район, ул. Талнахская, д. 30, пом. 257, общей площадью 1204 кв.м, для размещения боулинг-клуба. Срок действия договора - с 19.12.2008 по 18.12.2013 (п. 1.2 договора). Нежилое помещение передано по акту приема-передачи от 19.12.2008.

ООО "Африка" обратилось в управление имущества Администрации города Норильска с заявлением от 31.12.2013 N 150/3941 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, о соответствии арендатора условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным ФЗ от 22.07.2007 N 209-ФЗ.

Распоряжением администрации города Норильска от 16.01.2014 N 150/А-4 за ООО "Африка" признано право на приватизацию нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, город Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д.30, пом. 257, общей площадью 1204 кв.м.

Постановлением администрации г. Норильска от 22.08.2014 N 484 принято решение приватизировать объекты муниципального недвижимого имущества, в том числе: нежилое помещение 257, расположенное по адресу: г.Норильск, Центральный район, ул. Талнахская, д. 30, общей площадью 1204 кв.м.

Письмом от 25.08.2014 N 150-4168/153 управление имущества администрации г. Норильска направило ООО "Африка" подписанный со своей стороны проект договора купли-продажи нежилого помещения N 257 по адресу: г.Норильск, Центральный район, ул. Талнахская, д. 30, общей площадью 1204 кв.м.

В соответствии с данным проектом пункт 2.1. договора купли-продажи изложен в следующей редакции: "2.1. Цена Объекта по договору составляет 51 009 000 (пятьдесят один миллион девять тысяч) рублей, без учета налога на добавленную стоимость, далее - НДС. Цена Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". График платежей к договору купли-продажи изложен исходя из общей цены объекта равной 51 009 000 рублей.

В соответствии с отчетом от 30.06.2014 N 029/14-Р, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Норильское автоэкспертное бюро" на основании муниципального контракта от 04.06.2014 N 0319300016014000010, об оценке рыночной стоимости помещения расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул.Талнахская, д. 30, помещение 257, общей площадью 1204 кв.м, рыночная стоимость помещения по состоянию на 31.12.2013 составляет 51 009 000 рублей.

Как следует из представленного в дело отчета от 22.09.2014 N 158-14 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Таймырский центр независимой экспертизы", величина рыночной стоимости спорного нежилого помещения определена в размере 28 705 000 рублей, без учета НДС, по со-стоянию на 31.12.2013.

Платежными поручениями от 25.09.2014 N 405 на сумму 332966 рублей 20 копеек, от 25.09.2014 N 406 на сумму 9 446 рублей 71 копейка. ООО "Африка" погасило задолженность по арендной плате и пене за спорное нежилое помещение.

ООО "Африка" в заявлении от 24.09.2014 сообщило о своем согласии на использование преимущественного права на приобретение в собственность по рыночной стоимости арен-дуемого муниципального имущества общей площадью 1204 кв.м, по адресу: г.Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 30, в рассрочку на 5 лет. Заявление получено Управлением имущества администрации г. Норильска 25.09.2014 вх. N 150/6190.

Истец, не согласившись с рядом условий (пункт 2.1, графиком платежей к договору купли-продажи), изложенных в проекте договора купли-продажи и представил 25.09.2014 ответчику подписанный протокол разногласий, согласно которому предложил изложить спорные положения договора купли-продажи в следующей редакции:

Абзац 1 пункт 2.1 договора купли-продажи изменить, изложив его в следующей новой редакции:

"2.1. Рыночная стоимость Объекта составляет 28 705 000 (двадцать восемь миллионов семьсот пять тысяч) рублей, без учета налога на добавленную стоимость, далее - НДС."

1.2. График платежей к договору купли-продажи изменить в части размера сумм выплат исходя из общей цены объекта равной 28 705 000 рублей без учета НДС, изложив его следующей новой редакции:

N п/п	Наименование платежа	Дата платежа	Погашение основной суммы	Сумма процентов Пр=(1/ЗхСр)/365 (366)х (NtxD)/100	Остаток задолженности
1	1-ый платеж 1,67% от цены объекта 28 705 000,00р.	в течение 10 дней с даты заключения договора	479 373,50		28 225 626,50
2	2-й платеж	не позднее 30 дней от срока 1 -го платежа	470 427.11	63 797,65	27 755 199,39
3	3-й платеж	не позднее 30 дней от срока 2-го платежа	470 427,11	62 734,35	27 284 772,28
4	4-й платеж	не позднее 30 дней от срока 3-го платежа	470 427,11	61 671,06	26 814 345,18
5	5-й платеж	не позднее 30 дней от срока 4-го платежа	470 427,11	60 607,77	26 343 918,07
6	6-й платеж	не позднее 30 дней от срока 5-го платежа	470 427,11	59 544,47	25 873 490,96
7	7-й платеж	не позднее 30 дней от срока 6-го платежа	470 427,11	58 481,18	25 403 063,85
8	8-й платеж	не позднее 30 дней от срока 7-го платежа	470 427,11	57 417,88	24 932 636,74
9	9-й платеж	не позднее 30 дней от срока 8-го платежа	470 427,11	56 354,59	24 462 209,63
10	10-й платеж	не позднее 30 дней от срока 9-го платежа	470 427,11	55 291,30	23 991 782,53
11	11 -й платеж	не позднее 30 дней от срока 10-го платежа	470 427,11	54 228,00	23 521 355,42
12	12-й платеж	не позднее 30 дней от срока 11 -го платежа	470 427,11	53 164,71	23 050 928,31
13	1 3-й платеж	не позднее 30 дней от срока 12-го платежа	470 427,11	52 101,41	22 580 501,20
14	14-й платеж	не позднее 30 дней от срока 13-го платежа	470 427,11	51 038,12	22 110 074,09
15	15-й платеж	не позднее 30 дней от срока 14-го платежа	470 427,11	49 974,83	21639 646,98
16	16-й платеж	не позднее 30 дней от срока 15-го платежа	470 427,11	48 911,53	21 169219,88
17	17-й платеж	не позднее 30 дней от срока 16-го платежа	470 427,11	47 848,24	20 698 792,77
18	18-й платеж	не позднее 30 дней от срока 17-го платежа	470 427,11	46 784,94	20 228 365,66
19	19-й платеж	не позднее 30 дней от срока 18-го платежа	470 427,11	45 721,65	19 757 938,55
20	20-й платеж	не позднее 30 дней от срока 19-го платежа	470 427,11	44 658,35	19 287 511,44
21	21-й платеж	не позднее 30 дней от срока 20-го платежа	470 427,11	43 595,06	18 817 084,33
22	22-й платеж	не позднее 30 дней от срока 21-го платежа	470 427,11	42 531,77	18 346 657,23
23	23-й платеж	не позднее 30 дней от срока 22-го платежа	470 427,11	41 468,47	17 876 230,12
24	24-й платеж	не позднее 30 дней от срока 23-го платежа	470 427,11	40 405,18	17 405 803,01
25	25-й платеж	не позднее 30 дней от срока 24-го платежа	470 427,11	39 341,88	16 935 375,90
26	26-й платеж	не позднее 30 дней от срока 25-го платежа	470 427,11	38 278,59	16 464 948,79
27	27-й платеж	не позднее 30 дней от срока 26-го платежа	470 427,11	37 215,30	15 994 521,68
28	28-й платеж	не позднее 30 дней от срока 27-го платежа	470 427,11	36 152,00	15 524 094,58
29	29-й платеж	не позднее 30 дней от срока 28-го платежа	470 427,11	35 088,71	15 053 667,47
30	30-й платеж	не позднее 30 дней от срока 29-го платежа	470 427,11	34 025,41	14 583 240,36
31	31 -й платеж	не позднее 30 дней от срока 30-го платежа	470 427,11	32 962,12	14 112813,25
32	32-й платеж	не позднее 30 дней от срока 31-го платежа	470 427,11	31 898,82	13 642 386,14
33	33-й платеж	не позднее 30 дней от срока 32-го платежа	470 427,11	30 835,53	13 171 959,03
34	34-й платеж	не позднее 30 дней от срока 33-го платежа	470 427,11	29 772,24	12 701 531,93
35	35-й платеж	не позднее 30 дней от срока 34-го платежа	470 427,11	28 708,94	12 231 104,82
36	36-й платеж	не позднее 30 дней от срока 35-го платежа	470 427,11	27 645,65	11 760 677,71
37	37-й платеж	не позднее 30 дней от срока 36-го платежа	470 427,11	26 582,35	11290 250,60
38	38-й платеж	не позднее 30 дней от срока 37-го платежа	470 427,11	25 519,06	10 819 823,49
39	39-й платеж	не позднее 30 дней от срока 38-го платежа	470 427,11	24 455,77	10 349 396,38
40	40-й платеж	не позднее 30 дней от срока 39-го платежа	470 427,11	23 392,47	9 878 969,27
41	41-й платеж	не позднее 30 дней от срока 40-го платежа	470 427,11	22 329,18	9 408 542,17
42	42-й платеж	не позднее 30 дней от срока 41-го платежа	470 427,11	21 265,88	8 938 115,06
43	43-й платеж	не позднее 30 дней от срока 42-го платежа	470 427,11	20 202,59	8 467 687,95
44	44-й платеж	не позднее 30 дней от срока 43-го платежа	470 427,11	19 139,29	7 997 260,84
45	45-й платеж	не позднее 30 дней от срока 44-го платежа	470 427,11	18 076,00	7 526 833,73
46	46-й платеж	не позднее 30 дней от срока 45-го платежа	470 427,11	17 012,71	7 056 406,62
47	47-й платеж	не позднее 30 дней от срока 46-го платежа	470 427,11	15 949,41	6 585 979,52
48	48-й платеж	не позднее 30 дней от срока 47-го платежа	470 427,11	14 886,12	6 115 552,41
49	49-й платеж	не позднее 30 дней от срока 48-го платежа	470 427,11	13 822,82	5 645 125,30
50	50-й платеж	не позднее 30 дней от срока 49-го платежа	470 427,11	12 759,53	5 174 698,19
51	51 -й платеж	не позднее 30 дней от срока 50-го платежа	470 427,11	11 696,24	4 704 271,08
52	52-й платеж	не позднее 30 дней от срока 51 -го платежа	470 427,11	10 632,94	4 233 843,97
53	53-й платеж	не позднее 30 дней от срока 52-го платежа	470 427,11	9 569,65	3 763 416,87
54	54-й платеж	не позднее 30 дней от срока 53-го платежа	470 427,11	8 506,35	3 292 989,76
55	55-й платеж	не позднее 30 дней от срока 54-го платежа	470 427,11	7 443,06	2 822 562,65
56	56-й платеж	не позднее 30 дней от срока 55-го платежа	470 427,11	6 379,76	2 352 135,54
57	57-й платеж	не позднее 30 дней от срока 56-го платежа	470 427,11	5 316,47	1 881 708,43
58	58-й платеж	не позднее 30 дней от срока 57-го платежа	470 427,11	4 253,18	1411 281,32
59	59-й платеж	не позднее 30 дней от срока 58-го платежа	470 427,11	3 189,88	940 854,22
60	60-й платеж	не позднее 30 дней от срока 59-го платежа	470 427,11	2 126,59	470 427,11
61	61-й платеж	не позднее 30 дней от срока 60-го платежа	470 427,11	1 063,29	0,00
	Всего:		28 705 000,00	1 945 828,29

Письмом от 02.10.2014 N 150-4817/153 ответчик направил в адрес истца протокол согласования разногласий на протокол разногласий к проекту договора, в котором предложил оставить пункт 2.1, график платежей к договору купли-продажи в первоначальной редакции договора.

Как следует из представленного в дело отчета от 02.10.2014 N ДП10-2014 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Агентство оценки "Северная столица", величина рыночной стоимости спорного нежилого помещения определена в размере 25 705 932, без учета НДС, по состоянию на 31.12.2013.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику, в котором просит суд урегулировать возникшие между ним и муниципальным учреждением "Управление имущества администрации города Норильска" разногласия при заключении договора.

Определением от 04.02.2015 по настоящему делу судом была назначена судебная экспертиза оценки рыночной стоимости нежилого помещения. Проведение экспертизы поручено Лукину Александру Александровичу.

В соответствии с экспертным заключением от 02.03.2015 N 14-2015 и отчетом от 27.02.2015 N 31-2015, подготовленным экспертом Лукиным Александром Александровичем, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 1204 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, Центральный район, ул. Талнахская, д. 30, пом. 257, на дату оценки 31.12.2013 составляет 20 456 000 рублей, с учетом НДС.

Определением от 07.04.2015 по настоящему делу была назначена дополнительная экспертиза. Проведение экспертизы поручено Лукину Александру Александровичу. Перед экспертом поставлен вопрос:

"Соответствует ли отчет N 029/14Р от 30.06.2014 об оценки рыночной стоимости нежилого помещения N 257, общей площадью 1204 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 30, выполненный оценщиком ООО "Норильское автоэкспертное бюро", Федеральному закону "Об оценке деятельности" и федеральным стандартам оценки?"

В заключении эксперта от 23.04.2015 N 26-2015 сделаны выводы, что отчет от 30.06.2014 N 029/14-Р, подготовленный ООО "Норильское автоэкспертное бюро", выполнен с нарушениями законодательства об оценке, допускает неоднозначное толкование, содержит ошибки. В целом отчет не соответствует требованиям федерльного закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки.

В материалы дела истцом также представлены: дело по техническому учету домовладения от 06.047.2002, выписка из технического паспорта встроенно-пристроенного помещения в жилом доме от 29.10.1999, справка о состоянии объекта по состоянию на 31.12.2013, справ-ка о расходах на содержание объекта по состоянию на 31.12.2013.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Суд апелляционной инстанции считает судебный акт суда первой инстанции правомерным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого среднего предпринимательства в Российской Федерации", основными целями государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации являются:

1) развитие субъектов малого и среднего предпринимательства в целях формирования конкурентной среды в экономике Российской Федерации;

2) обеспечение благоприятных условий для развития субъектов малого и среднего предпринимательства;

3) обеспечение конкурентоспособности субъектов малого и среднего предпринимательства;

4) оказание содействия субъектам малого и среднего предпринимательства в продвижении производимых ими товаров (работ, услуг), результатов интеллектуальной деятельности на рынок Российской Федерации и рынки иностранных государств;

5) увеличение количества субъектов малого и среднего предпринимательства;

6) обеспечение занятости населения и развитие самозанятости;

7)увеличение доли производимых субъектами малого и среднего предпринимательства товаров (работ, услуг) в объеме валового внутреннего продукта;

8) увеличение доли уплаченных субъектами малого и среднего предпринимательства налогов в налоговых доходах федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.

Статьей 18 данного Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ определена возможность оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, которая осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транс-портных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях. Указанное имущество должно использоваться по целевому назначению.

Как следует из материалов дела, отношения между сторонами возникли в связи с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ определены условия определяющие наличие у покупателя преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и условия такого приобретения. Согласно данной норме, субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В настоящем деле не оспаривается наличие у покупателя (истца) преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества.

Фактически спорные отношения по заключению договора купли-продажи муниципального имущества между сторонами возникли при определении рыночной стоимости реализуемого муниципального имущества.

Статья 3 Федерального закона определяет существенное условие реализации объектов недвижимого имущества государственной и муниципальной собственности, а именно - реализация имущества должна быть произведена по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 4 Федерального закона определен порядок реализации имущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества производиться в следующем порядке:

- орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативны-ми правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

- в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным стать-ей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

- в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора куп-ли-продажи арендуемого имущества.

- в договоре купли-продажи арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

С учетом указанной нормы, а также положений статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает, что направление ответчиком в адрес истца подписанного проекта договора-купли продажи, следует расценивать как оферту на заключение договора.

Положения статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" прямо определяют условия, при которых субъект малого и среднего предпринимательства считается отказавшимся от заключения договора. Направление протокола разногласий в указанные условия не входит, и, следовательно, действия истца по составлению протокола разногласий не следует рассматривать как отказ от заключения договора.

Согласно материалам дела, истец подписал данный договор с протоколом разногласий, который не принят ответчиком.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из вышеизложенного, факт подписание истцом договора купли-продажи с протоколом разногласий, направление его ответчику подтверждает реализацию последним права на передачу разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 2.1. проекта договора купли-продажи - цена объекта по договору составляет 51 009 000 (пятьдесят один миллион девять тысяч) рублей, без учета налога на добавленную стоимость, далее - НДС. Цена Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Данная сумма определена оценщиком в качестве рыночной стоимости объекта по состоянию на 31.12.2013.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учиты-вать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной не-зависимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Вместе с тем, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно данной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции истец оспаривал факт достоверности рыночной стоимости, определенной оценщиком (обществом с ограниченной ответственностью "Норильское авто-экспертное бюро").

Определением суда от 07.04.2015 была назначена дополнительная экспертиза. В заключении эксперта от 23.04.2015 N 26-2015 сделаны выводы, что отчет от 30.06.2014 N 029/14-Р, подготовленный ООО "Норильское автоэкспертное бюро", выполнен с нарушениями законодательства об оценке, допускает неоднозначное толкование, содержит ошибки. В целом отчет не соответствует требованиям федерльного закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки.

При рассмотрении данного дела судом первой инстанции была назначена оценочная экспертиза, экспертом подготовлен отчет от 27.02.2015 N 31-2015. Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 1204 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, Центральный район, ул. Талнахская, д. 30, пом. 257, на дату оценки 31.12.2013 составляет 20 456 000 рублей, с учетом НДС 18 %.

Рыночная стоимость определена по состоянию на 31.12.2013 (дата подачи истцом заявления о предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемого помещения).

Определенная экспертом Лукиным Александром Александровичем в отчете от 27.02.2015 N 31-2015 рыночная стоимость спорного объекта в общем размере 20 456 000 рублей, с учетом НДС 18 %, на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, по мнению суда, является достоверной и подлежит определению в качестве цены имущества в договоре купли-продажи.

Рыночная стоимость имущества в размере 17 335 593 рубля 22 копейки без учета НДС предлагается истцом для включения ее в договор в качестве существенного условия договора, по мнению суда, данное требование является правомерным, т.к. соответствует положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Руководствуясь нормами пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Феде-рации, пункта 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что ответчик обязан заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения по цене, определенной в процессе разрешения спора.

С учетом данного вывода, редакция пункта 2.1 договора купли-продажи, график платежей к договору купли-продажи правомерно были приняты судом первой инстанции в редакции истца.

Учитывая разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данные в информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ не установлена обязательность определенной оценщиком величины стоимости объекта оценки, и поскольку она носит не обязательный, а рекомендательный характер, то вопрос о ее достоверности может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в рассматриваемом случае рыночная цена объекта, при её указании в договоре купли-продажи по выкупу арендуемого субъектом малого предпринимательства (истцом) в порядке преимущественного права, в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 необходимо определять за вычетом суммы НДС (18%). Принимая во внимание изложенное, в спорном договоре купли-продажи цена объекта по итогам судебной экспертизы должна быть указана в размере 17 335 593 рубля 22 копейки без учета НДС (из расчета: 20 456 000 рублей с НДС: 118 х 100 = 17 335 593 рубля 22 копейки без НДС).

Довод заявителя апелляционной инстанции относительно неправомерного отказа судом первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы является необоснованным.

В Постановлении Президиума N 14824/09 от 02.03.2010 Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что если поставленные перед экспертом вопросы остались невыясненными и необходимость в экспертизе не отпала, суд обязан назначить повторную экспертизу, а не принимать судебный акт по существу спора по неисследованным обстоятельствам.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Таким образом, оценка в рамках рассматриваемого арбитражным судом дела доказательств, в том числе, относимости, допустимости и достоверности заключения эксперта, составленного по результатам проведения экспертизы, является правовым процессуальным действием и относится к исключительной компетенции суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

С учетом правил статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает заключение экспертиз в совокупности с другими доказательствами по делу.

Как следует из отчета эксперта Лукина А.А. N 31-2015 от 27.02.2015 и экспертного заключения N 14-2015 от 02.03.2015, в исследовательской части экспертного заключения экспертом указано, что оценка с применением затратного подхода не производилась, поскольку в соответствии с Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611 (п. 24), затратный рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, занятых объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых помещений.

Оценка проведена экспертом с применением сравнительного и доходного подходов.

Доводы заявителя апелляционной жалобы относительно достоверности величины стоимости объекта и отсутствии в отчете анализа рынка нежилой недвижимости в г. Норильске, а также некорректном применении в качестве аналогов объектов, расположенных в г. Красноярске, суд апелляционной инстанции отклоняет на основании следующего.

Как следует из заключения эксперта, экспертом использованы аналоги помещений в г. Красноярске. При этом, с учетом иного местонахождения аналогов в г. Красноярске экспертом правомерно и обоснованно применены соответствующие поправки на местоположение, о чем указано в отчете. Кроме того, в исследовательской части экспертного заключения N 14-2015 от 02.03.2015 экспертом отражено, что оценка рыночной стоимости имущества сделана с применением сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода экспертом обоснован.

В заключении эксперта подробно обоснованы примененные в сравнительном подходе корректировки на место расположении, на состояние, на разницу в площадях, на этаж расположения, на торг, корректировка на этаж расположения цоколя. Указанные в отчете характеристики объектов-аналогов являются достаточными для применения сравнительною подхода, так как в характеристике объектов-аналогов указано их местонахождение, общая площадь, цена продажи, условие сделки, состояние внутренней отделки, наличие инженерных коммуникаций, приведены источники использованной информации.

Кроме того, в отчете экспертом приведен подробный анализ рынка недвижимости в г. Норильске, проанализированы средние цены на рынке квартир г. Норильска, проанализирован рынок недвижимости г. Норильска, по результатам которого экспертом сделан вывод о том, что рынок представлен ограниченно, в связи с чем, не дает полного обзора состояния всего рынка недвижимости города на дату оценки. С учетом этого обстоятельства экспертом использованы данные по недвижимости в г. Красноярска с применением корректировок.

Таким образом, учитывая, что объекты-аналоги в полной мере не были идентичны по определенным параметрам объекту оценки (в том числе в части местоположения объекта) экспертом были применены корректировочные коэффициенты в целях достижения сходства с ними объекта оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствует требованиям пп. "б" п. 22 ФСО N 1.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что оценщик Лукин А.А. не осматривал оцениваемое нежилое помещение, судом не принимается, поскольку оценка объекта производится на ретроспективную дату - 31.12.2013, о чем указано в отчете N 31-2015.

Согласно действующему законодательству, в частности, Закона N 159-ФЗ, с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 18.10.2012 N 7240/12, рыночная стоимость выкупаемого объекта должна определяться независимым оценщиком на момент получения уполномоченным органом заявления арендатора о реализации преимущественного права на выкуп объекта. В рассматриваемом случае законодательством предусмотрено проведение оценки на прошедшую дату, по состоянию на 31.12.2013 года.

В соответствии с материалами дела оценка спорного объекта проводилась в период с 06.02.2015 по 27.02.2015.

Экспертиза в данном случае является оценочной, а в соответствии с пунктом 19 ФСО N 1 (7) оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Заявитель в апелляционной жалобе указал, что Управление ведет реестр недвижимого имущества, согласно которому средняя стоимость 1 кв. м. реализованного им в Норильске муниципального имущества в в 2013 году составляет 33 500 рублей, 2014 году составляет 31 570 рублей, а данный реестр является надлежащим доказательством недостоверности отчета N 31-2015 ООО "Траст-Аудит".

Суд апелляционной инстанции установил, что указанная ответчиком средняя стоимость, определена ответчиком самостоятельно, рассчитана способом, не допустимым для определения рыночной стоимости конкретного объекта. Указанная величина получена им путем сложения стоимости лишь выборочных объектов и делением полученной суммы на количество взятых в расчет объектов. При этом, в реестре ответчиком приведена стоимость только по избранным им сделкам о реализации муниципального имущества самим ответчиком.

Ответчик не представил доказательств того, что в реестре приведен исчерпывающий перечень состоявшихся сделок купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно законодательству об оценочной деятельности ФСО и экспертных методик определения рыночной стоимости имущества, во внимание должны приниматься именно аналоги объекта экспертизы, что подразумевает максимальную идентичность такого объекта-аналога объекту экспертизы. Именно поэтому при проведении оценочных экспертиз, методиками по их проведению в отношении объектов-аналогов предусмотрено обязательное применение корректировок, а именно: на место расположения, на состояние, на разницу в площадях, на этаж расположения, на торг, корректировка на этаж расположения цоколя.

С учетом изложенного, реестр ответчика не может свидетельствовать о величине рыночной стоимости именно спорного объекта, и не является надлежащим доказательством недостоверности отчета N 31-2015 ООО "Траст-Аудит".

Довод заявителя о том, что экспертиза должна быть поручена эксперту, являющемуся членом той же саморегулируемой организации, членом которой является эксперт ООО "Норильское автоэкспертное бюро", отклоняется.

Действительно, в силу статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

По смыслу указанных норм предусмотренная Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" экспертиза отчета представляет собой внесудебный (административный) порядок проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не связывает суд обязанностью при проверке достоверности определения рыночной стоимости приватизируемого объекта в судебном порядке разрешать вопрос о такой достоверности в той СРО, членом которой является оценщик.

Согласно абзацу 2 пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Частью 3 указанной статьи предусмотрено, в том числе, что лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту; ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы.

Как следует из материалов дела, эксперт Лукин А.А. обладает достаточными специальными познаниями и опытом в области порученного исследования. Лукин А.А. является кандидатом экономических наук, доцентом, имеющим высшее образование по специальности "Экономика и организация энергетики" и диплом о профессиональной переподготовке в 2001 году по программе "Оценка предприятия (бизнеса)", а также является членом некоммерческого партнерства "Сообщество специалистов-оценщиков СМАО" и имеет стаж работы в области специальных знаний 34 года.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанная экспертиза произведена экспертом в полном объеме, выводы эксперта достаточны, конкретны и обоснованы.

Заключение эксперта Лукина А.А. составлено в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки ФСО NN 1-3, в связи с чем, правомерно принято судом в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по делу.

С учетом изложенного, доводы заявителя о недопустимости указанных доказательств (заключения эксперта N 14-2015 и отчета эксперта N 31-2015) отклонены судом апелляционной инстанции. Кроме того, суд считает, что замечания ответчика на заключение эксперта носят несущественный, формальный характер и не влияют на правильность сделанных экспертом выводов, изложенных в заключении.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции также отсутствуют основания, предусмотренные статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для проведения повторной экспертизы как нормативно-методической, так и об определении рыночной стоимости объекта.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272-1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 26 июня 2015 года по делу

N А33-22448/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

Л.Е. Споткай

Судьи

О.В. Магда О.В. Петровская