|
13 октября 2015 г.
|
Дело N А60-15729/2015
|
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 октября 2015 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцова В. Г.
судей Васильевой Е.В., Гуляковой Г.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Савватеевой К.В.,
при участии:
от истца индивидуального предпринимателя Янчего Олега Юрьевича (ИНН 666000058422, ОГРНИП 304667422200050) - Юхно П.Ю., паспорт, доверенность от 14.09.2015 года;
от ответчика закрытого акционерного общества "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК" (ИНН 772802110, ОГРН 1027700034493) - Кабушев Э.В., паспорт, доверенность от 14.09.2015 года;
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика закрытому акционерному обществу "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК"
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 июля 2015 года
по делу N А60-15729/2015,
принятое судьей Д.В.Ефимова
по иску индивидуального предпринимателя Янчего Олега Юрьевича
к закрытому акционерному обществу "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК"
о расторжении договора аренды,
установил:
Индивидуальный предприниматель Янчий Олег Юрьевич (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 11 ноября 2011 года N 1492 и обязании общества освободить нежилое помещение, инвентарный номер: 1/29677/А/21, кадастровый номер: 66:01/01:00:550:02:00, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Латвийская, д. 2, в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Решением Арбитражного суда Свердловской области 22 июля 2015 года исковые требования удовлетворены. Договор аренды нежилого помещения N 1492 от 11 ноября 2011 года расторгнут, на общество "Торговый дом "ПЕРЕКРЕСТОК" возложена обязанность освободить нежилое помещение, инвентарный номер: 1/29677/А/21, кадастровый номер: 66:01/01:00:550:02:00, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Латвийская, д. 2, в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, передав его индивидуальному предпринимателю Янчий Олегу Юрьевичу по акту приема-передачи. С закрытого акционерного общества "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК" в пользу индивидуального предпринимателя Янчего Олега Юрьевича взыскано 6000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска.
Не согласившись с принятым судебным актом, закрытое акционерное общество "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении заявленных требований.
В обоснование жалобы ответчик приводит доводы о том, что неполучение письменного согласия арендодателя на проведение перепланировки не может являться существенным нарушением условий договора аренды. Произведенные в помещении работы в соответствии с требованиями действующего законодательства, в частности согласно Градостроительного кодекса РФ не требуют получения разрешительной документации. Также ответчик заявляет о том, что ухудшения эксплуатационных качеств помещения не произошло.
Также ответчик указывает, что истец при приобретении указанного объекта недвижимости в 2013 г. не мог не удостоверится, что приобретаемый объект имеет измененную планировку, по сравнению с тем, которая содержится в технической документации, соответственно, приобретая помещение, он был согласен с данной планировкой.
Истцом представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 11 ноября 2011 года между индивидуальным предпринимателем Янчий Мариной Семеновной (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Торговый дом "ПЕРЕКРЕСТОК" (арендатор) заключен договор N 1492 аренды нежилого помещения, в соответствии с которым Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять во временное возмездное пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество.
В Разделе I Приложения N 1 к договору аренды сторонами были указаны характеристики Помещения: адрес Помещения: г. Екатеринбург, ул. Латвийская, д. 2; помещение состоит из: этаж 1, помещения N N 4-12, 14-36; общая площадь Помещения - 457, 9 кв.м.
Срок аренды - 7 лет с даты государственной регистрации договора.
Помещение было передано ответчику по акту приема-передачи от 21 ноября 2011 года
В соответствии с соглашением от 16 марта 2013 года право собственности на помещение перешло к Индивидуальному предпринимателю Янчий Олегу Юрьевичу.
В период действия договора аренды арендатор в нарушение 2.4.8 произвел перепланировку арендуемого помещения без письменного согласования с Арендодателем.
Истец направил ответчику предупреждение о необходимости исполнения обязательства (Исх. N 57 от 03 марта 2015 года), в котором потребовал от ЗАО "Торговый дом "ПЕРЕКРЕСТОК" в добровольном порядке в тридцатидневный срок с момента получения претензии привести арендуемое помещение в первоначальное, существовавшее на момент заключения договора аренды состояние, в соответствии с приложением N 2 к договору аренды и устранить допущенные нарушения договора аренды. В случае неисполнения обязательства по пользованию имуществом в соответствии с условиями договора аренды предприниматель Янчий О.Ю. предложил обществу "Торговый дом "ПЕРЕКРЕСТОК" расторгнуть договор с момента истечения вышеуказанного тридцатидневного срока.
В установленный претензией срок арендатор выявленные нарушения договора не устранил.
Истец, ссылаясь на существенное нарушение ответчиком условий договора, обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора N 1492 аренды нежилого помещения от 11 ноября 2011 года и обязании в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, возвратить его индивидуальному предпринимателю Янчий Олегу Юрьевичу.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик пользовался имуществом истца с существенным нарушением условий договора, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса (абз. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ).
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что общество, заключив спорный договор аренды, общество приняло на себя обязательства, в том числе не производить перепланировок без письменного согласования с арендодателем (п. 2.4.8.договора).
Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В период действия договора аренды арендатор в нарушение 2.4.8 произвел перепланировку арендуемого помещения без письменного согласования с Арендодателем.
Ответчиком возведены перегородки (не несущие стены), отличные от ранее имеющихся, часть изначально существующих перегородок демонтирована; часть дверей в помещении также демонтирована, установлены новые дверные конструкции; окна с фасадной стороны закрыты металлосайдингом, внутри - гипросокартоном.
Указанные обстоятельства были зафиксированы в акте осмотра помещений г. Екатеринбург, ул. Латвийская, д. 2 от 19 февраля 2015 года, подписанном истцом и ответчиком.
В акте осмотра помещений также было указано, что условия эксплуатации объекта недвижимости не соответствуют условиям договора, а помещение не соответствует плану, содержащемуся в Приложении N 2 к договору аренды.
Произведенные обществом "Торговый дом "ПЕРЕКРЕСТОК" изменения и перепланировка также усматриваются при сопоставлении технических характеристик, содержания приложения N 2 к договору аренды и выписки из технического паспорта, выданной ЕМУП БТИ 03 марта 2015 года.
Доказательств того, что указанная перепланировка спорного помещения была произведена с согласия истца, ответчиком не представлено (ст. 65 АПК РФ). Данное обстоятель
