Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2015 г. N 09АП-38277/15

г.Москва

19 октября 2015 г.

Дело N А40-79980/15

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цымбаренко И.Б.,

судей:	Москвиной Л.А., Захарова С.Л.
при ведении протокола	и.о. секретаря судебного заседания Крючковым П.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по г.Москве

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 25.06.2015 по делу N А40-79980/15 (10-616)

по заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве

третье лицо: ООО "ФОБОС"

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации

при участии:

от заявителя:	Киселева Ю.В. по дов. от 30.12.2014 N 33-Д-28/14;
от ответчика:	Баринов Д.М. по дов. от 30.12.2014 N 26044/2014;
от третьего лица:	не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - заявитель, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве (далее - ответчик, регистрирующий орган, Управление) в государственной регистрации прекращения прав по договору аренды земельного участка от 28.04.2007 N М-01-514467; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве осуществить государственную регистрацию прекращения прав по договору аренды земельного участка от 28.04.2007 N М-01-514467 с кадастровым номером 77:01:0004021:80 площадью 2 200 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, Большой Тишинский пер., вл.30/44, стр.1.

Решением суда от 25.06.2015 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. При этом суд пришел к выводу о том, что оспариваемый ненормативный правовой акт противоречит нормам действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил свою позицию, указанную в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.

Представитель третьего лица, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. В соответствии со ст.156 АПК РФ дело рассмотрено без его участия.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст.ст.266 и 268 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу и доводов апелляционной жалобы не находит оснований для отмены судебного акта.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом и ООО "ФОБОС" заключен договор краткосрочной аренды земельного участка от 28.04.2007 N М-01-514467 с кадастровым номером 77:01:0004021:80 площадью 2 200 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, Большой Тишинский пер., вл.30/44, стр.1, для проектирования и реконструкции с пристройкой аварийного жилого дома общей площадью 6 789 кв.м с устройством подземного гаража-автостоянки на 63 машиноместа, сроком действия до 30.09.2009 (далее - Договор).

На основании п.1.2 Дополнительного соглашения от 12.03.2009 к Договору (далее - Дополнительное соглашение) стороны установили обязанность арендатора завершить реконструкцию с пристройкой аварийного жилого дома общей площадью 6 970 кв.м с устройством подземного гаража-автостоянки на 36 машиномест до 30.06.2009.

В силу п.4.3 Дополнительного соглашения арендатор обязан завершить проектирование и реконструкцию жилого дома по адресу: Большой Тишинский пер., д.30/44, стр.1 до 31.12.2014.

Согласно п.4.5 Дополнительного соглашения арендатор обязуется произвести реконструкцию жилого дома в соответствии с технико-экономическим показателями согласно дополнительному соглашению от 29.10.2009 N 2 к договору соинвестирования от 14.07.2006 N 36-ИС.

На заседании Градостроительной комиссии города Москвы от 05.06.2014 N 9 принято решение о расторжении указанного договора.

05.08.2014 уведомлением за N ДГИ-И-15915/14 на имя ООО "ФОБОС" Департамент отказался от договора аренды земельного участка от 28.04.2007 N М-01-514467.

При таких данных, договор аренды земельного участка прекратил свое действие в порядке, установленном п.1 ст.610 и п.2 ст.621 ГК РФ.

Письмом от 19.01.2015 за N 12/225/2014-711 в государственной регистрации внесения в ЕГРП записи о прекращении ограничения (обременения) права на спорный земельный участок Управлением отказано.

Указанный отказ Управления Росреестра по Москве послужил основанием для обращения Департамента в Арбитражный суд города Москвы с заявлением по настоящему делу.

Согласно ч.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный акт (решение или действие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и, нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для принятия арбитражным судом решения о признании акта государственного органа и органа местного самоуправления недействительным (решения или действия - незаконным) являются одновременно как несоответствие акта закону или иному правовому акту (незаконность акта), так и нарушение актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Рассматривая спор, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии совокупности необходимых для удовлетворения заявления условий, предусмотренных ст.198 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о незаконности решения суда первой инстанции признаются коллегией несостоятельными.

Так, в соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации предусмотрен порядок государственной регистрации.

В соответствии со ст.ст.9, 13, 17 Закона о регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Целью правовой экспертизы является установление юридических фактов, являющихся бесспорным основанием для возникновения, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.

На основании ст.16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п.2).

Согласно п.1 ст.17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, перечислены в ст.18 Закона о регистрации.

Согласно п.1 указанной статьи документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В статье 20 Закона о регистрации предусмотрены основания для отказа в государственной регистрации прав, перечень которых является исчерпывающим.

На основании абз.10 п.1 данной статьи Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Как усматривается из оспариваемого отказа ответчика, основанием для его принятия послужило то, что по данным ЕГРП земельный участок с кадастровым номером 77:01:0004021:80 обременен залогом в силу закона, возникшим в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

При этом в силу закона запись об ипотеке земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников на объекты долевого строительства. При отсутствии указанных документов имеются причины, препятствующие государственной регистрации.

Материалами дела установлено, что Департаментом в Управление были представлены документы, подтверждающие прекращение договора аренды земельного участка.

Согласно п.3 ст.334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Одним из таких законов, как правильно указал суд в своем решении, является Закон об участии в долевом строительстве.

В соответствии с п.1 ст.13 названного Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно п.1 ст.12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном ст.ст.13-15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как указано Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О, правовое регулирование, установленное ст.13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (ст.6), при нарушении условий о качестве (ст.7), при расторжении договора (ст.9) и т.д.

Право аренды застройщика ООО "ФОБОС" возникло в силу положений специального закона - Закона о долевом участии в строительстве.

Залог согласно п.п.1, 2 ст.352 ГК РФ прекращается в случае прекращения заложенного права.

Государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

На основании п.9 ст.13 этого Закона к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных этим Законом.

Согласно ч.8.1 ст.13 Закона об участии в долевом строительстве залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В силу п.4 ст.29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон об участии в долевом строительстве и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

Решением Арбитражного суда города Москвы ООО "ФОБОС" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен Акулов Е.Е.

Данное обстоятельство свидетельствует о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство.

На основании п.1 ст.201.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного порядка предъявления требований к застройщику.

Таким образом, как правильно отметил суд в своем решении, требования к ООО "ФОБОС" могут быть предъявлены лицами, с которыми им были заключены договоры долевого участия в строительстве, в рамках дела о банкротстве, и соответственно, рассмотрены как в виде денежных требований, так и в виде требования о передаче жилых помещений в строгом соответствии с правилами, установленными этим Законом.

При таких данных, Управление не доказало существования противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на спорный участок, являющийся объектом настоящего спора.

Учитывая, что поскольку аренда земельного участка была прекращена, перестал существовать и предмет ипотеки.

В связи с изложенным, у ответчика отсутствовали предусмотренные ст.20 Закона о регистрации основания для принятия оспариваемого отказа.

Согласно ч.5 ст.200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В настоящем случае ответчик не доказал законность принятого им отказа.

Принимая во внимание вышесказанное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии совокупности условий, необходимых для удовлетворения заявленных Департаментом требований.

В соответствии с п.3 ч.4 ст.201 АПК РФ в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя правомерно обязал Управление Росреестра по Москве осуществить государственную регистрацию прекращения прав по договору аренды земельного участка от 28.04.2007 N М-01-514467 с кадастровым номером 77:01:0004021:80 площадью 2 200 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, Большой Тишинский пер., вл.30/44, стр.1.

При таких данных апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, поскольку оно принято по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика не усматривается, поскольку приведенные в ней доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда и не могут повлечь его безусловную отмену.

Руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 25.06.2015 по делу N А40-79980/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

И.Б. Цымбаренко

Судьи

Л.А. Москвина С.Л. Захаров