Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2015 г. N 07АП-9510/15

г. Томск

21 октября 2015 г.

Дело N А27-7462/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2015 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Киреевой

судей Е.И. Захарчука, О.Б. Нагишевой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хасанзяновым А.И.

при участии представителей:

от истца: не явился (извещен)

от ответчика: Третьякова Д.В. по доверенности N 15 от 15.05.2015 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (07АП-9510/2015) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 27 августа 2015 года по делу N А27-7462/2015 (судья Ходякова О.С.)

по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (г. Кемерово, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478)

к обществу с ограниченной ответственностью "ЭкоСмарт" (г.Москва, ОГРН 1077757586686, ИНН 7733613240)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного и пени в сумме 2 969 882 руб. 18 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЭкоСмарт" (далее - ООО "ЭкоСмарт", общество, ответчик) о взыскании 1 880 137 руб. 79 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 04.07.2006 N 06-0445 за период с 01.10.2014 по 30.04.2015 и 1 089 744 руб. 39 коп. пени, всего 2 969 882 руб. 18 коп.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 27 августа 2015 года исковые требования удовлетворены частично, с ООО "ЭкоСмарт" в пользу Комитета взысканы пени в сумме 2758 руб. 17 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы Комитет указал, что суд, необоснованно руководствуясь представленным в материалы дела экспертным заключением от 22.07.2015, пришел к выводу о том, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ, так как доводы, высказанные в заключении, носят формальный характер и в большей степени указывают на недостатки в оформлении отчета, при этом не сделан вывод о невозможности руководствоваться стоимостью, установленной отчетом, при определении размера арендной платы за спорный участок; порядок начисления арендной платы по договору на 2014 г был изменен арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с отчетом об оценке на основании положения п.2.13 ПорядкаN 62, утвержденного постановлением Коллегии АКО и на основании п. 3.6 договора аренды, что соответствует Постановлению Правительства РФ N 582. Более подробно доводы обоснованы в жалобе.

От ООО "ЭкоСмарт" в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступил отзыв, в котором он с доводами апелляционной жалобы не согласился, считая решение суда законным и обоснованным.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своего представителя не направил.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Комитетом (арендодатель) и ООО "ФИРМА АВ-Премьер 1" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 04.07.2006 N 06-0445, в соответствии с условиями которого арендодатель представляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 14 462,53 кв.м, из земель поселений, находящийся по адресу: г.Кемерово, Ленинский район, северо-западнее автомобильного рынка по ул. Терешковой, для проектирования базы складирования и комплектации промышленных товаров.

В соответствии с п.3.1. договора размер арендной платы определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора. В протоколе определения величины арендной платы приведен расчет арендной платы и ее размер на момент заключения договора.

В соответствии с дополнительным соглашением N 2/1 к договору аренды от 25.05.2009 стороны предусмотрели, что арендная плата устанавливается в определенном размере по формуле в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в г.Кемерово, утвержденным постановлением Коллегии Администрации КО N 62 от 27.02.2008.

Согласно пункту 3.6 договора аренды, изменение размера арендной платы, порядка и срока ее внесения, предусмотренных договором, производится арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов или иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчёта размера арендной платы (земельного налога), или в случае изменения вида деятельности арендатора.

В соответствии с соглашением от 01.07.2010 о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенным между истцом, ответчиком и ООО "ФИРМА АВ-Премьер 1", права и обязанности арендатора перешли от ООО "ФИРМА АВ-Премьер 1" к ООО "ЭкоСмарт".

29.12.2011 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому в предмет договора были внесены следующие изменения: "арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201009:844 площадью 14 428 кв.м, из земель населённых пунктов, расположенный по адресу: г.Кемерово, Ленинский район, ул. Терешковой, 66, для строительства торгового комплекса с сервисным центром".

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 21.02.2013 по делу А27-22443/2012 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201009:844, общей площадью 14 428 кв.м, расположенного по адресу: г.Кемерово, ул. Терешковой, 66, установлена в размере 14 211 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 07.10.2013 по делу А27-8456/2013 с 22 марта 2013 года арендная плата за пользование земельным участком была установлена в размере 120 704 руб. 54 коп. в месяц в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Комитет уведомлением от 16.01.2014 на основании п.3.6. договора и п.2.11 и 2.13 Порядка N 62 известил Общество об установлении с 01.01.2014 арендной платы в размере 292 033 руб. 33 коп. в месяц на основании отчёта от 26.12.2013 N 28-07/2013 об оценке рыночной арендной платы земельного участка.

Ненадлежащее исполнение ООО "ЭкоСмарт" обязанности по внесению арендных платежей по договору, послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из заключения судебной экспертизы о несоответствии отчета об оценке законодательству РФ, оценщиком допущены нарушения, повлиявшие на итоговую величину арендной платы, сторонами в договоре не предусмотрена возможность изменения методики исчисления арендной платы, утвержденной в качестве ее условия, в одностороннем порядке.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок и сроки внесения которой определяются договором (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Из договора аренды следует, что исчисление арендной платы предусмотрено сторонами в соответствии с постановлением Коллегии администрации Кемеровской области N 62 от 27.02.2008 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово" по формуле А = (КС x Кв x Ки x S / П)

где А - размер арендной платы;

КС - кадастровая стоимость земельного участка;

Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка, в размере в соответствии с Приложением N 1 к Порядку определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденным постановлением Коллегии администрации Кемеровской области N 62 от 27.02.2008;

S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка;

П - количество периодов внесения арендной платы в году;

Пунктом 2.11 Порядка N 62 установлено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы в следующих случаях: - изменение кадастровой стоимости земельного участка; - принятие законов или иных нормативных актов, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы, в том числе устанавливающих или изменяющих коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы; - при определении рыночной стоимости размера арендной платы в соответствии с отчетом об оценке; - в случаях, предусмотренных договором аренды земельного участка.

Согласно пункту 2.13 указанного порядка размер арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков, в отношении которых проведена оценка рыночной стоимости арендной платы, устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Проведение оценки рыночной стоимости размера арендной платы за пользование земельными участками проводится по инициативе комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области либо уполномоченного комитетом лица.

На основании названных пунктов Порядка N 62, Комитет уведомлением от 16.01.2014 известил Общество об установлении с 01.01.2014 арендной платы в размере 292 033 руб. 33 коп. в месяц на основании отчёта от 26.12.2013 N 28-07/2013 об оценке рыночной арендной платы земельного участка.

Согласно материалам дела, Обществом с ограниченной ответственностью "Аналитический центр оценки и консалтинга" по заказу Комитета был составлен отчет N 28-07/2013 от 26.12.2013 об определении рыночной арендной платы земельного участка, общей площадью 14 428 кв.м, расположенного по адресу: г.Кемерово, ул. Терешковой, 66, с кадастровым номером земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201009:844.

Согласно указанному отчету размер рыночной арендной платы составляет 3 504 400 руб.

В силу частей 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Определением от 17.06.2015 по настоящему делу судом первой инстанции назначена нормативно-методическая экспертиза отчета общества с ограниченной ответственностью "Аналитический центр оценки и консалтинга" от 26.12.2013 N 28-07/2013 об оценке рыночной арендной платы земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201009:844.

Согласно заключению эксперта Экспертно-консультационного комитета Кемеровского регионального отделения Общероссийской общественной организации "Российского общества оценщиков" Бирюковой Л.Л. от 22.07.2015 N 07/2014-СЭ, отчет от 26.12.2013 N 28-06/2013 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Оценщиком допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины арендной платы.

При этом в экспертном заключении помимо нарушений в оформлении отчета указано на то, что из контекста отчета следует, что объектом оценки должен был являться размер арендной платы, что согласно ст. 5 относится к 6п. ст. 5, а и именно "иные объекты гражданских прав", как имущественное право пользование земельным участком, оценщик же в качестве объекта оценки указывает "земельный участок" и не видит разницы между оценкой прав и материальных объектов, что является нарушением ФЗ "Об оценочной деятельности" и ФСО_.

Кроме того, не обоснованы отказ от затратного и доходного подходов, нарушены принципы обоснованности, проверяемости, однозначности при составлении отчета; выбор объектов аналогов не обоснован, из их сопоставления видно, что имеются существенные различия между объектами по площади и другим характеристикам; при расчете ставки капитализации выявлен ряд методологических и арифметических ошибок, следовательно, расчет стоимости арендной платы проведен неверно, так как неверно рассчитана и стоимость участка и коэффициент капитализации, то есть все составляющие расчетной формулы.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции отклоняет как несостоятельный соответствующий довод подателя апелляционной жалобы о том, что в экспертном заключении от 26.11.2013 г. не сделан вывод о невозможности руководствоваться стоимостью, установленной отчетом, при определении размера арендной платы за спорный участок.

В соответствии со статьями 12 и 13 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что в ходе судебной экспертизы установлено, что Оценщиком допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины арендной платы, суд апелляционной инстанции отклоняет соответствующие доводы подателя апелляционной жалобы о том, что ответчиком не представлены доказательства недостоверности рыночной стоимости арендной платы за земельный участок, определенной на основании Отчета о рыночной стоимости арендной платы и об ошибочности вывода суда первой инстанции о несоответствии отчета требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, как несостоятельные.

Таким образом, данный отчет не может быть принят судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Арбитражным судом первой инстанции, с учетом заключения эксперта от 22.07.2015 N 07/2014-СЭ, обоснованно указано, что поскольку стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно принял контррасчет арендной платы, представленный Обществом, произведенный по формуле с применением кадастровой стоимости спорного земельного участка, согласно которому размер арендной платы с 01.01.2014 составит 126 739,77 руб. в месяц, с 01.01.2015 - 133 710,46 руб. в месяц.

Учитывая наличие переплаты по состоянию на 01.01.2014 в сумме 2 550 986,41 руб., суд установил, что задолженность по арендной плате по состоянию на 1 мая 2015 года у общества отсутствует.

На основании изложенного судом первой интенции правомерно отказано в удовлетворении требования в части взыскания основного долга.

В связи с тем, что материалами дела подтверждается нарушение обязательства по внесению арендной платы, то за нарушение срока исполнения денежного обязательства истцом за 1 день 10.03.2013 подлежат взысканию пени в сумме 2 758 руб. 17 коп.

Таким образом, апелляционный суд считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, выводы суда первой инстанции о невозможности исчисления арендной платы на основании отчета об оценке путем одностороннего уведомления арендатора не привели с учетом вышеизложенных обстоятельств к принятию неверного решения.

Апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 27 августа 2015 года по делу N А27-7462/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

О.Ю. Киреева

Судьи

Е.И. Захарчук О.Б. Нагишева