Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2015 г. N 12АП-9747/15

г. Саратов

22 октября 2015 г.

Дело N А12-25490/2015

Резолютивная часть постановления объявлена "21" октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен "22" октября 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Барышниковой В.А.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Артос" - Салова А.Г. по доверенности от 01.09.2015,

представителя государственного учреждения здравоохранения "Городская клиническая больница скорой медицинской помощи N 25" - Ясеницкого В.Р. по доверенности от 25.09.2015 N 41,

в отсутствие иных участников процесса, уведомлённых надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Артос" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07 августа 2015 года по делу N А12-25490/2015 (судья Любимцева Ю.П.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Артос" (ИНН 3403012621, ОГРН 1023405371439) к государственному учреждению здравоохранения "Городская клиническая больница скорой медицинской помощи N 25" (ИНН 3443028748, ОГРН 1023402982877) о признании незаконным отказа в продлении договора аренды и по встречному исковому заявлению государственного учреждения здравоохранения "Городская клиническая больница скорой медицинской помощи N 25" (ИНН 3443028748, ОГРН 1023402982877) к обществу с ограниченной ответственностью "Артос" (ИНН 3403012621, ОГРН 1023405371439) о выселении и обязании передать нежилые помещения по передаточному акту, третье лицо: комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Артос" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к государственному учреждению здравоохранения "Городская клиническая больница скорой медицинской помощи N 25" о признании незаконным отказа в продлении договора аренды от 03.06.2005 N 4/1635.

Государственное учреждение здравоохранения "Городская клиническая больница скорой медицинской помощи N 25" обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области со встречным иском к обществу с ограниченной ответственностью "Артос" о выселении и обязании передать нежилые помещения по передаточному акту.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области суда от 07 августа 2015 года по делу N А12-25490/2015 иск общества с ограниченной ответственностью "Артос" оставлено без удовлетворения.

Встречный иск Государственного учреждения здравоохранения "Городская клиническая больница скорой медицинской помощи N 25" удовлетворено.

Общество с ограниченной ответственностью "Артос" обязан освободить ранее арендованные помещения общей площадью 379,90 кв.м., расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. им. Землячки, 74.

Общество с ограниченной ответственностью "Артос" обязан передать Государственному учреждению здравоохранения "Городская клиническая больница скорой медицинской помощи N 25" ранее арендованные помещения площадью 379,90 кв.м., расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. им. Землячки, 74, по передаточному акту в исправном состоянии с учетом износа в течение одного дня после их освобождения.

С общества с ограниченной ответственностью "Артос" в пользу Государственного учреждения здравоохранения "Городская клиническая больница скорой медицинской помощи N 25" взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Артос" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении встречного иска.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что судом первой инстанции не учтено, что ответчиком нарушены положения пункта 1 статьи 621 ГК РФ, в соответствии с которой если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьёй 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 03.06.2005 между Департаментом муниципального имущества Администрации Волгограда (Арендодатель), МУЗ "Городская клиническая больница N 25" (Балансодержатель) и ООО "Артос" (Арендатор) был заключен договор N 4/1635 на аренду помещения (здания, строения, сооружения) нежилого муниципального фонда, согласно которому Арендодатель при участии Балансодержателя сдает целевым назначением, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения на 1 и 2 этажах общей площадью 379,90 кв.м. для организации общественного питания и розничной торговли.

Помещения переданы арендатору на основании акта приема-передачи 03.06.2005.

Срок аренды установлен с 03.06.2005 по 02.06.2015 (пункт 8.1 договора).

18.02.2010 в преамбулу договора, внесены изменения: Арендодателем указано МУЗ "Городская клиническая больница скорой медицинской помощи N 25".

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды от 03.06.2005 N 4/1635 зарегистрирован в установленном законом порядке 10.10.2005.

16.03.2015 ООО "Артос" письменно обратилось к Арендодателю с просьбой пролонгировать договор аренды нежилых помещений от 03.06.2015 N 4/1635 на срок 10 лет.

18.03.2015 письмом N 14/1327 (14/1328) Арендодатель направил в адрес ООО "Артос" уведомление о прекращении срока действия договора аренды помещений, предложив арендатору в указанный договором срок освободить арендуемые помещения и передать их арендодателю по акту.

01.06.2013 в адрес арендатора повторно было направлено уведомление о прекращении срока действия договора аренды помещений и необходимости освобождения арендуемых помещений.

ООО "Артос" (истец) считает отказ в продлении договора аренды незаконным, указывает на отсутствие с его стороны нарушений условий договора аренды, что дает ему преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок на основании статьи 621 ГК РФ.

Суд первой инстанции верно указал, что требование истца не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент заключения договора.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств.

В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В рассматриваемом случае по окончании срока действия договора аренды от 03.06.2005 N 4/1635 ответчик отказал истцу в продлении срока его действия, о чем свидетельствуют письма от 18.03.2015 и от 01.06.2015, то есть волеизъявление арендодателя было направлено на прекращение арендных правоотношений с арендатором, в связи с чем, суд считает, что указанный договор прекратил свое действие по окончании его срока.

В качестве правовых оснований истец также указывает на нарушение со стороны ответчика положений пункта 1 статьи 621 ГК РФ, в соответствии с которой если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Суд апелляционной инстанции соглашается с позицией суда первой инстанции, отклонившей доводы истца, по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Обязанность арендодателя заключить новый договор аренды с бывшим арендатором предусмотрена исключительно при наличии обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 621 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если таковой не прописан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Таким образом, возможность реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок возникает только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение Больницы N 25 заключить договор аренды с третьими лицами.

Судом первой инстанции установлено, что арендодатель не имеет намерений передавать спорные помещения в аренду кому-либо в связи с тем, что в рамках подготовки к проведению чемпионата мира по футболу 2018 года в холле больницы, часть которого являлась предметом договора аренды N 4/1635 от 03.06.2005, будут проведены ремонтные работы, в том числе перепланировка, а также строительные работы по возведению нового модуля приемного отделения, которые затронут помещения 2-го этажа (холл) административного здания Больницы N 25. Данные работы запланированы на 4 квартал 2015 года и первое полугодие 2016 года, в связи с чем, передача в аренду каких-либо помещений, находящихся в холле больницы, является нецелесообразным.

Доказательства того, что после окончания срока договора аренды от 03.06.2005 N 4/1635 Больница N 25 передала спорные площади в аренду третьим лицам, истцом суду обеих инстанции не представлены. Договор аренды от 17.04.2015 N 25-А/9-15, заключенный между Больницей N 25 (арендодатель) и ИП Сазоновой А.А. (арендатор), согласно которому арендодатель передал во временное пользование часть нежилого помещения площадью 4,2 кв.м. для организации деятельности кафе-бара, таким доказательством не является, поскольку, во-первых, заключен ответчиком до окончания арендных отношений с истцом, во-вторых, из данного договора не усматривается, что в аренду переданы площади, переданные ООО "Артос" в рамках договора аренды от 03.06.2005 N 4/1635.

Кроме того, способом защиты нарушенного права о преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок, является исключительно требование перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков. Такого иска в настоящем деле не заявлено.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что избранный истцом способ защиты не предусмотрен действующим законодательством, истец не представил каких-либо доказательств в подтверждение нарушения ответчиком его прав по спорному вопросу.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных ООО "Артос" требований.

Встречное требование ответчика о выселении истца из занимаемых помещений и передачи этих помещений Больнице N 25 по передаточному акту обоснованно удовлетворены по следующим основаниям.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно статье 655 ГК РФ:

1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

2. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдений правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Из материалов дела следует, что срок действия договора N 4/1635 установлен по 02.06.2015. Письмами от 18.03.2015 и от 01.06.2015 арендодатель уведомил арендатора об отсутствии намерений в продолжении договорных отношений.

Таким образом, договор аренды считается прекратившим свое действие 03.06.2015.

Поскольку договор аренды прекратил свое действие 03.06.2015, то арендатор обязан возвратить арендодателю недвижимое имущество, являющееся предметом аренды по акту приема-передачи.

На основании изложенного, истец подлежит выселению из помещений общей площадью 379,90 кв.м., расположенных на 1 и 2 этажах здания больница, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Землячки, 74, и обязан передать указанные помещения ответчику по передаточному акту.

Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учётом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07 августа 2015 года по делу N А12-25490/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Артос" в доход федерального бюджета Российской Федерации 1000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

Т.С. Борисова О.А. Дубровина