Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2015 г. N 11АП-13937/15

город Самара

23 октября 2015 г.

Дело N А49-14542/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 октября 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Россельхозбанк" в лице Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк" на решение Арбитражного суда Пензенской области от 20.08.2015 по делу N А49-14542/2014 (судья Каденкова Е.Г.),

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области, г. Пенза (ОГРН 1105834001844; ИНН 5834049732),

к открытому акционерному обществу "Россельхозбанк" в лице Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк", г. Пенза (ОГРН 1027700342890; ИНН 7725114488),

о взыскании 130 744 руб. 35 коп.,

с участием в судебном заседании:

от ответчика - представитель Фомина Ю. Е. по доверенности от 24.12.2012 г.,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области (далее - ТУ Росимущества в Пензенской области) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Открытому акционерному обществу "Россельхозбанк" в лице Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк" о взыскании, с учетом увеличения принятого в соответствии со ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 130 744 руб. 35 коп., в том числе основной долг по арендной плате за период с 10.09.2013 по 10.07.2014 в сумме 111 712 руб. 59 коп., договорная неустойка в виде пеней за ненадлежащее исполнение денежного обязательства за период с 11.09.2013 по 31.07.2014 в сумме 19 031 руб. 76 коп.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 395, 614 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 20.08.2015 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что суд первой инстанции не полно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела в связи с этим не применил закон, подлежащий применению. По мнению истца, не имеются основания для удовлетворения требований, поскольку истцом неправомерно в одностороннем порядке увеличена арендная плата. Ответчик полагает, что поскольку между сторонами не заключено дополнительное соглашение об увеличении размера арендной платы, заявленные истцом требования о взыскании арендной платы, являются необоснованными.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

В судебное заседание истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, не явился, отзыв на апелляционную жалобу не представил. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 30.05.2008 между Центральным Банком Российской Федерации (Арендодатель) и ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" (Арендатор) заключен договор аренды N Д-17-2-7/83, согласно которому Арендодатель передает во временное пользование, а Арендатор принимает в аренду административное здание общей площадью 230,9 кв.м., расположенные по адресу: Пензенская область, с.Лопатино, ул.Советская, 23, а также телевизионную систему охранного наблюдения, систему охранно-пожарной сигнализации, счетчик воды СГВ-20 с фильтром и т.д. - объекты согласно перечню, указанные в приложении к договору (т.1, л.д.19-20), для использования в целях размещения дополнительного офиса Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк".

Срок действия настоящего договора устанавливается с 01.06.2008 года по 01.06.2011 года (36 месяцев) - п.1.7 договора.

Пунктом 1.8 договора установлена пролонгация срока действия договора.

Согласно пункту 1.9 договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на новый срок.

В соответствии с п. 3.1 договора аренды Арендатор на основании выставленных Арендодателем счетов уплачивает Арендодателю арендную плату согласно расчету арендной платы (Приложение N 2 к настоящему договору - том 1, л.д.21). Общая сумма арендной платы за 36 месяцев составляет 631 742 руб. 40 коп. Сумма ежемесячной арендной платы - 17 548 руб. 40 коп.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата с 01.06.2008 года вносится Арендатором ежемесячно не позднее 15 числа оплачиваемого месяца на основании счета, выставленного Арендодателем.

По условиям пункта 3.3 договора аренды Арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, увеличением расходов, связанных с содержанием объектов, инфляцией, но не чаще одного раза в год. В случае увеличения (уменьшение) арендной платы изменения в настоящий договор вносятся путем оформления сторонами дополнительного соглашения.

Арендованное имущество передано ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" по акту приема-передачи от 01.06.2008 года (т.1, л.д. 25-30).

Договор аренды N Д-17-2-7/83 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 31.07.2008 в ЕГРП сделана запись N 58-58-071004/2008-870 (том 1, л.д. 30).

В соответствии с подписанными сторонами дополнительными соглашениями N ДС-1/Д-17-2-7/83 от 27.05.2009 года, N ДС-2/Д-17-2-7/83 от 03.06.2010 года к указанному договору, размер арендной платы увеличен (т. 2, л.д. 21-22, 25-26). Указанные дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке 24.07.2009 года и 23.07.2010 года соответственно (т. 2 л.д. 26, 22).

Исходя из подписанного сторонами дополнительного соглашения N Д-17-2-7/83-СЗ от 06.06.2011 срок действия договора аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 года установлен с 01.06.2008 года по 31.05.2014 года. Размер арендной платы изменен и составил 598 492 руб. 80 коп. за период с 01.06.2011 по 31.05.2014, сумма ежемесячной арендной платы составила 16 624 руб. 80 коп. Арендная плата с 01.06.2011 года вносится Арендатором ежемесячно не позднее 15 числа месяца, в котором оказана услуга, на основании счета, выставленного Арендодателем (т. 2 л.д. 17-19).

Данное дополнительное соглашение N Д-17-2-7/83-СЗ от 06.06.2011 также зарегистрировано в установленном законом порядке (т. 2 л.д. 19).

25.09.2012 года между Центральным Банком РФ и ТУ Росимущества в Пензенской области заключен договор N ДТ-17-2/127 о передаче прав арендодателя, по условиям которого в соответствии с решением Совета директоров Банка России и распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области от 19.07.2012 года N 193-р "О принятии в казну Российской Федерации имущества, являющегося федеральной собственностью и находящегося на балансе Центрального банка РФ" права (требования) Первоначального Арендодателя Центрального банка России переходят к Новому арендодателю - ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области в объеме и на условиях согласно договору аренды от 30.05.2008 года (том 1, л.д. 32-35).

Договор о передаче прав арендодателя N ДТ-17-2/127 от 25.09.2012 года зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 11.10.2012 в ЕГРП сделана запись регистрации 58-58-07/025/2012-340 (т. 1, л.д. 35).

20.11.2012 года между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение N 1, по условиям которого пункт 1.1. договора аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 года изложен в следующей редакции: "Новый Арендодатель передает во временное владение, а Арендатор принимает в аренду следующее имущество: административное здание для банковского обслуживания клиентов, общая площадь 230,9 кв.м., инв. N 56:242:002:100005360, лит. А;А1;А21;а, расположенное по адресу: Пензенская область, с.Лопатино, ул.Советская, 23, для использование в целях размещения дополнительного офиса Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк".

С 11 октября 2012 года арендная плата без учета налога на добавленную стоимость за пользование недвижимым имуществом, указанным в п.1., согласно прилагаемому расчету (Приложение N 2), составляет в месяц 14 088 руб. 81 коп. Арендная плата в полном объеме перечисляется арендатором ежемесячно за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца в федеральный бюджет (пункт 3 дополнительного соглашения) (том 2, л.д. 7-8).

Дополнительное соглашение N 1 от 20.11.2012 года зарегистрировано в установленном законом порядке (том 2, л.д. 8). Арендованное имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 11.10.2012 года (т. 2, л.д. 10).

Поскольку по истечении срока действия договора аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05. 2008 года ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 года на основании ст. 610 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

С целью реализации права, предусмотренного пунктом 3.3 договора аренды, на основании отчета N 97-н от 15.05.2013 года по оценке рыночно обоснованной арендной платы за пользование зданием, расположенным по адресу Пензенская область, с.Лопатино, ул.Советская, 23, истцом в адрес ответчика письмом от 16.09.2013 года N01/2613 направлен проект дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды NД-17-27/83 от 30.05.2008 года с 01 сентября 2013 года до 24 244 руб. 50 коп. (т. 1, л.д. 84).

Данное письмо получено ответчиком, о чем свидетельствует уведомление о вручении почтового отправления (т. 2, л.д. 1-4). Письмом от 08.04.2014 года N 01/1078 ответчику повторно предложено внести изменения в договор аренды N Д-17-27/83 от 30.05.2008 года в части изменения размера арендной платы путем заключения дополнительного соглашения.

Между тем до настоящего времени указанное дополнительное соглашение ответчиком не подписано. О причинах уклонения от подписания дополнительного соглашения ответчик в ходе рассмотрения настоящего спора не пояснил.

Письмом от 25.07.2014 года ТУ Росимущества в Пензенской области, ссылаясь на ст. 610 ГК РФ, уведомило ответчика об отказе от договора аренды N Д-17-2/83 от 30.05.2008 года по истечении трех месяцев с момента получения уведомления (т. 1, л.д.171). Уведомление получено ответчиком 28.07.2014 года (т. 2, л.д. 169-170).

Таким образом, из содержания уведомления от 25.07.2014 года следует воля арендодателя на отказ от арендных отношений с ответчиком, суд признает порядок одностороннего отказа от договора, предусмотренный п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, истцом соблюденным.

В силу пункта 3 ст. 450 и п. 2 ст. 453 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора влечет за собой прекращение договорных обязательств. Таким образом, договор аренды N Д-17-2/83 от 30.05.2008 года считается расторгнутым в силу ч. 3 ст. 450 и ст. 610 Гражданского кодекса РФ с 29.10.2014 года.

Ссылаясь на то, что за период с 10.09.2013 года по 10.07.2014 года арендная плата за пользование недвижимым имуществом вносилась ответчиком не в полном объеме, истец обратился в арбитражный суд с иском к ОАО "Россельхозбанк" в лице Пензенского регионального филиала о взыскании суммы долга в размере 111 712 руб. 59 коп.

Данные обстоятельства явились поводом для начисления неустойки и настоящего иска.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В силу ст. ст. 606, 614, 654 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование арендованным имуществом (арендную плату).Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Как усматривается из материалов дела, предоставленное ответчику в аренду недвижимое имущество является собственностью Российской Федерации. На момент заключения спорного договора аренды порядок определения размера арендной платы за предоставляемое в аренду федеральное имущество регулировался распоряжениями Министерства государственного имущества Российской Федерации от 30.04.1998 N 396-р "О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями" и от 14.05.1999 N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом" (оба документа утратили силу в связи с изданием Приказа Минэкономразвития РФ от 30.11.2009 N 497).

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае вовлечения в сделку объектов оценки полностью или частично принадлежащих Российской Федерации (в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду) проведение оценки объектов оценки является обязательным.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 3.3. договора аренды N Д-17-2-7/83 стороны согласовали, что арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, увеличением расходов, связанных с содержанием объектов, инфляцией, но не чаще одного раза в год. В случае увеличения (уменьшение) арендной платы изменения в настоящий договор вносятся путем оформления сторонами дополнительного соглашения.

Таким образом, установление истцом арендной платы в размере, равном рыночной арендной плате на основании отчетов об определении рыночной арендной платы, соответствует нормативным требованиям по определению размера арендной платы при аренде федерального недвижимого имущества.

Более того, применение методики установления арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости аренды, т.е. на основании вышеназванных положений Закона об оценочной деятельности и распоряжения Правительства Российской Федерации, было согласовано сторонами при заключении спорного договора аренды, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела расчет арендной платы (Приложение N 2) и отчет N 137/6 от 17.04.2008 (Приложение 3), являющиеся неотъемлемыми частями договора аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 (том 1, л.д. 22-24).

Кроме этого, повышение арендодателем размера арендной платы не чаще одного раза в год согласуется с положениями пункта 3 ст. 614 ГК РФ и пункта 3.3 договора аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 года.

В соответствии с отчетом по оценке рыночно обоснованной арендной платы за пользование зданием N 97-н, подготовленным по заказу истца ООО "Импульс-М", величина арендной ставки здания площадью 230,9 кв.м., расположенного по адресу: Пензенская область, с.Лопатино, ул. Советская, 23, по состоянию на 14.05.2013 года, без учета НДС 18% за 1 кв.м. в месяц составляет 105 руб. (т. 1 л.д. 65).

Поскольку договором аренды предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, а также исходя из того, что расчет размера арендной платы за пользование административным зданием по договору аренды Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 произведен истцом с учетом рыночно обоснованной арендной ставки, определенной независимым оценщиком, что соответствует нормативному регулированию определения размера арендной платы при аренде федерального недвижимого имущества, арбитражный суд, с учетом положений ст. 614 ГК РФ, признает правомерным начисление истцом размера арендной платы за пользование недвижимым имуществом за период с 10.09.2013 года по 10.07. 2014 года в сумме 111 712 руб. 59 коп.

Размер арендной платы, исчисленный истцом на основании отчета об оценке, а также сам отчет об оценке, ответчиком не оспорены.

С учетом изложенного, доводы ответчика в апелляционной жалобе со ссылкой на неправомерное увеличение истцом размера арендной платы, в отсутствие подписанного сторонами дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, судом отклоняются, как основанные на неверном толковании закона.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от обязательств не допустим.

Таким образом, учитывая, что обязанность по внесению арендной платы возложена на ответчика ст. 614 ГК РФ и условиями договора, исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области о взыскании с ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Пензенского регионального филиала суммы долга в размере 111 712 руб. 59 коп. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В связи с этим являются обоснованы требования истца и о взыскании с ответчика пени за нарушение сроков внесения арендной платы.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств помимо прочего может обеспечиваться неустойкой.

Истец в соответствии со ст.330 ГК РФ и пункта 4.2.1 договора начислил неустойку в размере 19 031 руб. 76 коп., исходя из суммы каждого просроченного денежного обязательства отдельно и периодов просроченных платежей в период действия договора аренды, применив в расчете 0,1% от суммы невнесенного платежа (т.2 л. д. 56).

Расчет пени судом проверен и признается правильным. Ответчик с ходатайством о снижении размера пени в порядке ст. 333 ГК РФ не обращался, доказательств явной несоразмерности начисленных пени последствиям нарушения обязательств не представил. Также, не представлено ответчиком и возражений по методике расчета пени, сумме пени и периоду их начисления.

Доводы ответчика в апелляционной жалобе о том, что истец (арендодатель) неправомерно в одностороннем порядке без заключения сторонами дополнительного соглашения к договору аренды увеличил размер арендной платы, отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим причинам.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.п.16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяется к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются ошибочными, не опровергающими выводов суда первой инстанции. Иных доводов в апелляционной жалобе не имеется. Следовательно, с учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Согласно пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 20.08.2015 года, принятое по делу N А49-14542/2014, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина С.Ш. Романенко