Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2015 г. N 10АП-6148/15

г. Москва

22 октября 2015 г.

Дело N А41-23453/14

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 октября 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Диаковской Н.В.,

судей Ханашевича С.К., Шевченко Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания: Устюжаниным А.А.,

при участии в заседании:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "УРАЛСИБ Консалт" (ИНН: 7704564535, ОГРН: 1057747570594): Можаев И.С. по доверенности от 11.12.2014,

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Мортон-РСО" (ИНН: 7714192290, ОГРН: 1037739781200): Пономаренко Ю.А. по доверенности от 14.08.2015,

от третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН:7727270299, ОГРН:1047727043561): представитель не явился, извещено,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мортон-РСО" на решение Арбитражного суда Московской области от 24 апреля 2015 года по делу N А41-23453/14, принятое судьей Бирюковой Е.В., по иску общества с ограниченной ответственностью "УРАЛСИБ Консалт" к обществу с ограниченной ответственностью "Мортон-РСО" об обязании совершить действия, взыскании денежных средств,

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "УРАЛСИБ Консалт" (далее - ООО "УРАЛСИБ Консалт", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мортон-РСО" (далее - ООО "Мортон-РСО", ответчик) со следующими требованиями (с учетом принятого судом первой инстанции уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации):

- утвердить условия акта приема передачи квартиры и условия акта реализации инвестиционного договора N ИНВ-19/11 от 19 ноября 2007 года по форме, предложенной истцом. Обязать ООО "Мортон-РСО" не позднее пяти рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу составить в трех экземплярах на условиях утвержденной судом формы акты приема-передачи акты приема передачи квартир: N 178 общей площадью 82,1 кв.м.; N 266 общей площадью 37,4 кв.м.; N 422 общей площадью 81,5 кв.м., расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, Балашихинский район, город Балашиха, микрорайон 1 Мая, дом 24 и направить составленные акты в адрес ООО "УРАЛСИБ Консалт" для их подписания и последующего возврата ООО "УРАЛСИБ Консалт" ООО "Мортон-РСО" одного экземпляра акта приема-передачи каждой квартиры. Обязать ООО "Мортон-РСО" в пятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу составить в трех экземплярах и на утвержденных судом условиях акт реализации инвестиционного договора N ИНВ-19/11 от 19 ноября 2007 года и направить составленные акты в адрес ООО "УРАЛСИБ Консалт" для их подписания и последующего возврата ООО "УРАЛСИБ Консалт" в адрес ООО "Мортон-РСО" одного экземпляра подписанного акта реализации;

- вынести решение о государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области перехода права собственности на квартиру N 178 общей площадью 82,1 кв.м.; квартиру N 266 общей площадью 37,4 кв.м.; квартиру N 422 общей площадью 81,5 кв.м., в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Московская область, Балашихинский район, город Балашиха, микрорайон 1 Мая, дом 24;

- взыскать денежные средства в сумме 1 445 090 руб. и 7 552 618 руб. 60 коп. неустойки, начисленной за период с 23.04.2011 по 18.04.2014 за просрочку передачи предоплаченных квартир в соответствии со статьей 487 Гражданского кодекса Российской Федерации (том 1, л.д. 3-7, том 3, л.д. 28-34).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительных требований относительно предмета спора, истцом указано Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24 апреля 2015 года по делу N А41-23453/14 исковые требования удовлетворены (том 4, л.д. 96-104).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Мортон-РСО" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что решение принято с нарушением норм материального права (том 4, л.д. 123-124).

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика в полном объеме поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав мнение представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции и отказе в удовлетворении иска.

Как следует из материалов дела, 19 ноября 2007 года между ООО "Мортон-РСО" (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У" Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Строительные инвестиции" (далее - ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У" ЗПИФ "Строительные инвестиции") (инвестор) заключен инвестиционный договор N ИНВ-19/11, предметом которого является совместное участие сторон в реализации инвестиционного проекта по строительству объекта, в ходе которого инвестор участвует в финансировании реализации инвестиционного проекта, а застройщик обязан осуществить реализацию инвестиционного проекта и по результатам реализации проекта передать в состав имущества Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Строительные инвестиции" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" построенные (созданные) квартиры инвестора, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта, содержащего квартиры инвестора (пункт 2.1 договора) (том 1, л.д. 16-22).

Пунктами 1.3, 2.1,5.1 инвестиционного договора также предусмотрено, что застройщик обязался осуществить комплекс мероприятий по строительству жилого дома по адресу Московская область, Балашихинский район, поселок 1 Мая, корпус 4, которому после завершения строительства присвоен адрес: Московская область, Балашихинский район, город Балашиха, микрорайон 1 Мая, дом 24, и передать созданные квартиры в этом доме инвестору.

Перечень и технические особенности квартир, причитающихся инвестору, закреплены в Приложении N 1 к инвестиционному договору.

Пунктом 2.2 инвестиционного договора закреплено, что ориентировочная совокупная площадь квартир, права на которые получает инвестор в соответствие с инвестиционным договором, составляет 4853,35 кв.м.

Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию - 1 квартал 2009 года (пункт 3.2 инвестиционного договора).

Пунктом 5.2 инвестиционного договора и Приложением 2 к нему предусмотрена обязанность инвестора внести денежные средства в сумме 249 947 595 руб., которые определены исходя из произведения инвестиционной стоимости 1 кв. метра квартиры 51 500 рублей и ориентировочной совокупной площади квартир 4853, 35 кв.м.

Права требования о передаче квартир N 12; N 24; N103; N 96; N 178; N 213; N 265; N 266; N 422 в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Московская область, Балашихинский район, город Балашиха, микрорайон 1 Мая, дом 24, были приобретены ООО "УРАЛСИБ Консалт" на основании договоров N 14-М от 09 ноября 2009 года и N 16-М от 11 декабря 2009 года, заключенных между инвестором - ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У" ЗПИФ "Строительные инвестиции" и ООО "УРАЛСИБ Консалт", в соответствии с которыми права требования к ООО "Мортон-РСО" по инвестиционному договору в отношении квартир общей проектной площадью 4 084,46 кв.м. были уступлены инвестором истцу (том 1, л.д. 8-9, 10-11).

Учитывая последующую уступку права требования квартир на основании договора 16-1-М, заключенного между ООО "УРАЛСИБ Консалт" и ООО "Спектр" 28 июня 2010 года, ООО "УРАЛСИБ Консалт" после уступки прав требования сохранил право требовать от застройщика квартиры суммарной ориентировочной площадью 608, 86 кв.м. с номерами (присвоенными после ввода жилого дома в эксплуатацию) N 12; N 24; N103; N 96; N 178; N 213; N 265; N 266; N 422 (том 2, л.д. 43-46).

Во исполнение условий инвестиционного договора инвестор по платежному поручению N 155 от 19.11.2007 внес денежные средства в сумме 249 947 525 руб. (том 1, л.д. 29).

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию RU50315000-134, выданному администрацией городского округа Балашиха, ввод в эксплуатацию жилого дома состоялся 12 октября 2011 года (том 2, л.д. 93-94).

Ссылаясь на нарушение ответчиком обязательств, предусмотренных инвестиционным договором N ИНВ-19/11 от 19 ноября 2007 года по предоставлению акта реализации договора и акта приема-передачи квартир, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Апелляционный суд не может согласиться с выводом суда о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Учитывая разъяснения, изложенные в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" апелляционный суд полагает, что инвестиционный договор N ИНВ-19/11 от 19 ноября 2007 года по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом. Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В пункте 5.1.5 инвестиционного договора N ИНВ-19/11 от 19 ноября 2007 года установлена обязанность застройщика в течение 3 (трех) месяцев со дня утверждения разрешения о вводе жилого дома в эксплуатацию предоставить инвестору для подписания акт о реализации инвестиционного договора и акт приема-передачи квартир, при условии оформления акта о реализации инвестиционного контракта по жилому дому.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования условий указанного выше пункта инвестиционного договора, апелляционный суд приходит к выводу о том, что обязанность застройщика по представлению инвестору для подписания акта о реализации инвестиционного договора и акта приема-передачи квартир поставлена в зависимость от оформления акта о реализации инвестиционного контракта по жилому дому в целом.

Вместе с тем, акт о реализации инвестиционного контракта по жилому дому в материалы дела не представлен. Доказательства его оформления в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, срок исполнения обязательства ответчика по предоставлению истцу для подписания акта о реализации инвестиционного договора и акта приема-передачи квартир, которое обусловлено оформлением акта о реализации инвестиционного договора по жилому дому, не может считаться наступившим.

При таких обстоятельствах требования ООО "УРАЛСИБ Консалт" об утверждении условий акта приема передачи квартир и акта реализации инвестиционного договора N ИНВ-19/11 от 19 ноября 2007 года по форме, предложенной истцом, и обязании ответчика совершить соответствующие действия, заявлены необоснованно и не подлежат удовлетворению.

Поскольку акт о реализации инвестиционного контракта по жилому дому и акт приема передачи квартир не составлены требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на спорные квартиры и взыскании неустойки за просрочку в передаче квартир за период с 23.04.2011 по 18.04.2014 в сумме 7 552 618 руб. 60 коп. также не подлежат удовлетворению.

Пунктом 2.3 инвестиционного договора N ИНВ-19/11 установлено, что окончательное определение площади квартир, подлежащих передаче инвестору по результатам его участия в инвестировании в соответствии с этим договором, производится после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, на основании обмеров БТИ.

Доказательств окончательного определения площади квартир после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома - 12 октября 2011 года, на основании обмеров БТИ, в соответствии с положениями пункта 2.3 инвестиционного договора в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, требование истца о взыскании с ответчика излишне уплаченной суммы в размере 1 445 090 рублей, определенной по результатам переобмера площади квартир, не подлежит удовлетворению.

Учитывая изложенное выше, решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 24 апреля 2015 года по делу N А41-23453/14 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный со дня его принятия.

Председательствующий судья

Н.В. Диаковская

Судьи

С.К. Ханашевич Е.Е. Шевченко