Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2015 г. N 15АП-15334/15

город Ростов-на-Дону

24 октября 2015 г.

дело N А53-32941/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель не явился, надлежаще извещен;

от ответчика: представитель не явился, надлежаще извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Предприятие "Русагротех"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.07.2015 по делу N А53-32941/2014

по иску Департамента имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)

к обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие "Русагротех"

(ИНН 6165024124, ОГРН 1036165002268)

о расторжении договоров аренды N 32294 от 14.07.2010, N 34031 от 27.06.2012, об обязании снести самовольно возведенное строение и передать земельные участки,

принятое судьей Пипник Т.Д.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие "Русагротех" (далее - ответчик) о расторжении договоров аренды N 32294 от 14.07.2010, N 34031 от 27.06.2012, об обязании снести самовольно возведенное строение и передать земельные участки.

Исковые требования основаны на том, что вопреки условиям договоров, допускавшим размещение на участке временного торгового объекта, на нем размещен объект капитального строительства.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.07.2015 исковые требования Департамента имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону удовлетворены частично.

Суд расторг договор аренды N 34031 от 27.06.2012, а также обязал общество с ограниченной ответственностью "Предприятие "Русагротех" в течение трех месяцев с момента вступления решения в законную силу снести самовольно возведенное строение, расположенное на земельных участках с кадастровыми номерами 61:440081502:261 и 61:440081502:197 по адресу: Ростов-на-Дону, ул. Нансена, 127.

Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Предприятие "Русагротех" передать Департаменту имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону земельные участки с кадастровыми номерами 61:440081502:261 и 61:440081502:197.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Предприятие "Русагротех" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда первой инстанции отменить, по делу принять новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела по существу не были учтены доводы ООО "Предприятие "Русагротех" о том, что объект недвижимого имущества, подлежащий сносу, не имеет подвального помещения. Кроме этого, ООО "Предприятие "Русагротех" продолжает использовать нежилое помещение, а также вносить арендную плату.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 14.07.2010 N 32294, заключенного департаментом как арендодателем обществу с ограниченной ответственностью "Русагротех" как арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:44:081502:0194 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нансена. 127.

Цель аренды - размещение и эксплуатация временного торгового павильона.

Договор заключен на срок с 7.05.2010 по 17.05.2015, зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании договора аренды от 27.06.2012 N 34031, заключенного департаментом как арендодателем обществу с ограниченной ответственностью "Русагротех" как арендатору предоставлен смежный земельный участок по тому же адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нансена. 127 с кадастровым номером 61:44:081502:261.

Цель аренды - размещение нестационарного торгового объекта.

Договор заключен на срок до 31.10.2016, зарегистрирован в установленном законом порядке.

Установив, что фактически на участке создан объект недвижимого имущества, и полагая это нарушением договора, департамент 9.06.2014 направил ответчику претензии по каждому из договоров с требованием об устранении, которая не вручена органом связи ввиду отсутствия адресата.

Ввиду неустранения нарушения 05.08.2014 обществу направлены предложения о расторжении договоров, которое также не вручены ввиду отсутствия адресата.

Факт возвращения корреспонденции подтвержден копиями почтовых конвертов с отметками органа связи об отсутствии адресата. Правильность направления корреспонденции по юридическому адресу ответчик не оспорил.

Отсутствие согласия арендатора на расторжение договора повлекло предъявление настоящего иска.

Суд признал досудебный порядок расторжения договора соблюденным, поскольку невручение корреспонденции не влечет для истца обязанности направить ее повторно. При оценке этого обстоятельства суд принял во внимание и то, что направленная судом корреспонденция также возвращена с отметкой об отсутствии адресата, а иного адреса ответчик в процессе разбирательства вопреки требованиям статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не сообщил.

Оценив отношения сторон в рамках указанного договора, суд пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами и договором.

Из описанного выше следует, что срок действия договора N 32294 истек в процессе разбирательства. Поскольку до истечения срока договора департамент заявил настоящий иск, что означает его несогласие с продлением срока действия договора, договор прекратил свое действие. В его расторжении надлежит отказать.

Второй договор продолжает действовать, вопрос о его расторжении подлежит рассмотрению по существу.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Основанием к расторжению истец заявил пункт 4.13. договора, по условиям которого департамент вправе отказаться от исполнения договора в случае использования участка не в соответствии с его разрешенным видом использования.

Суд первой инстанции правомерно указал, что право на односторонний отказ предполагает и право требовать расторжения в судебном порядке договора по тому же основанию. Такой порядок лишь обеспечивает большие гарантии прав арендатора и ни в коем случае не является недопустимым при наличии права на односторонний отказ от договора. Поскольку из переписки сторон следует, что арендодатель не реализовал право на отказ, а предложил исправить нарушение и (впоследствии) расторгнуть договор, следует рассматривать иск в том виде, как он заявлен.

Как видно из договора и кадастрового паспорта, цель аренды и назначение участка - размещение нестационарного торгового объекта.

Полагая, что фактически имеет место создание объекта недвижимости, департамент обратился с иском о сносе на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право на иск обоснованно ссылкой на компетенцию органа в сфере земельных отношений и признано судом доказанным. Согласно пункту 1.1 Положения о Департаменте имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, утвержденного решением Ростовской-на-Дону городской думы от 21.06.2011 N 138 (в ред. от 23.12.2014 N 785)департамент является отраслевым (функциональным) органом Администрации города Ростова-на-Дону, осуществляющим функции по реализации полномочий по проведению единой политики в области управления и распоряжения муниципальной собственностью и земельными участками в пределах городской черты, относящихся к компетенции Администрации города Ростова-на-Дону.

Пунктом 2.3.2 Положения департаменту вменено осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель муниципального образования и принятие мер, предусмотренных законодательством, по устранению выявленных нарушений.

Как орган, уполномоченный на представление интересов собственника земельных участков, находящихся в муниципальной и неразграниченной собственности департамент вправе требовать сноса объектов, самовольно построенных на таких участках.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно рассмотрел заявленные требования по существу.

Возражая против заявленного иска, ответчик указывает, что возведенный объект не является недвижимостью, в связи с чем разрешенный вид использования ответчиком не нарушен.

По ходатайству ответчика судом назначена строительно-техническая экспертиза. Согласно выводам экспертного заключения N 015-029 спорный объект представляет собой одноэтажное строение с подвалом. На дату осмотра объект (первый этаж) использовался как продовольственный магазин. Помещения, расположенные в подвале, осмотру представлены не были. Каким образом они использовались, определить экспертным путем не представилось возможным.

Эксперт указывает, что из документации, предоставленной судом, возможно произвести сопоставление спорного объекта (на основании результатов осмотра) с предоставленным судом техническим паспортом ГУПТИ РО от 06.03.2015 (листы по описи предоставленных документов 23-29) и проектом торгового павильона, согласованного Администрацией Октябрьского района г. Ростова-на-Дону от 15.04.2014 (листы по описи предоставленных документов 31-47).

Сопоставляя указанные данные и представленные документы, эксперт приходит к выводу, что спорный объект не соответствует проекту по следующим параметрам: объект имеет фундамент из бетонных фундаментных блоков, и это видно на предоставленных судом фото (листы по описи предоставленных документов 15, 16, 17, 22), проектом устройство фундаментов не предусмотрено, конструкция стен спорного объекта выполнена из пенобетонных блоков, проектом предполагалось каркасное здание с использованием металлического каркаса с заполнением его утеплителем и обшивкой цементно-стружечной плитой, проектом не предусматривалось устройство подвала, но на представленных судом фото (листы по описи предоставленных документов 15, 16, 17, 22) отчетливо видно, что подвал имеется, проектом в спорном объекте не предусматривалось оборудование санузла, водоснабжение и водоотведение, осмотром определено наличие санузла, оборудованного унитазом и мойкой.

Сопоставляя имеющиеся данные, эксперт приходит к выводу, что спорный объект не соответствует и описанию в техническом паспорте ГУПТИ РО от 06 марта 2015 года (листы по описи предоставленных документов 23-29), а именно: не верно указан материал наружных стен - в техпаспорте указано "металлоконструкции", фактически пенобетонные блоки, в техпаспорте не указано наличие подвала, не произведена его техническая инвентаризация и, следовательно, неверно рассчитан строительный объем и инвентаризационная стоимость объекта, не указано наличие канализации, в то время как осмотром объекта определено наличие санузла, оборудованного унитазом и мойкой.

Таким образом, спорный объект не соответствует согласованному проекту, т.е. объект построен не по проекту, а данные технического паспорта ГУПТИ РО фактически не соответствуют исследуемому спорному объекту - зданию магазина, который расположен по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нансена, д. 127.

Сопоставляя фактическое описание конструктивных элементов спорного объекта с данными Приложения N 4 к Общей части к Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, по состоянию на 01.01.1972 эксперт приходит к выводу, что спорный объект возможно отнести к четвертой группе капитальности.

Исследуя возможность переноса спорного объекта, эксперт приходит выводу, что для осуществления этого мероприятия прежде необходимо полностью разобрать здание до составляющих его конструктивных элементов, для стен это будет означать разборку до отдельных пенобетонных блоков, что повлечет фактическое уничтожение отделки и электропроводки, разборку фундаментов до отдельных фундаментных блоков. При этом при разборке здания будут утрачены такие конструктивные элементы как внутренняя и наружная отделка (4%), санитарно- и электротехнические устройства (23%), конструкции и покрытие полов (7%), прочие работы - благоустройство, отмостки и т.п. (6%), что в совокупности составляет порядка 40% удельного веса всех конструкций здания в целом. Кроме того, возможно повреждение и других конструктивных элементов при осуществлении работ по разборке здания. На основании изложенного возможно сделать вывод о том, что перемещение спорного объекта технически невозможно без его полной разборки до составляющих его конструктивных элементов, при которой произойдет утрата более 40% конструктивных элементов здания, что, по мнению эксперта, будет являться несоразмерным ущербом его назначению.

На основании произведенного исследования эксперт делает выводы о том, что спорный объект - торговый павильон, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нансена, д. 127, является объектом капитального строительства и относится к четвертой группе капитальности, имеет неразрывную связь с земельным участком, на котором он расположен. Перемещение спорного объекта технически невозможно без его полной разборки до составляющих его конструктивных элементов и утратой более 40% конструктивных элементов, что, по мнению эксперта, будет являться несоразмерным ущербом его назначению.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что возведенный ответчиком объект является недвижимостью, в связи с чем иск о сносе в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации заявлен обоснованно.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 22 и 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков).

Статья 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ устанавливает необходимость выдачи разрешения на строительство, каковы признается документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории. Разрешение на строительство выдается в соответствии с Кодексом на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

Однако доказательств получения такого разрешения, как и утверждения в установленном порядке проектной документации, в суды первой и апелляционной инстанции не представлено.

Суд первой инстанции правомерно указал, что лицом, создавшим объект, нарушены оба критерия правомерности строительства, отсутствовал как титул на землю, позволяющий строительство, так и разрешение на строительство. Это влечет безусловный вывод о самовольном характере постройки и необходимости ее сноса.

Таким образом, на основании приведенной выше нормы статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации иск в части сноса возведенного объекта обоснованно удовлетворен судом первой инстанции.

Требование департамента о возвращении земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:081502:0194, 61:44:081502:261 также правомерно удовлетворено судом первой инстанции со ссылкой на положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязывающей арендатора возвратить арендуемое имущество после прекращений действия договора.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о частичном удовлетворении исковых требований. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем. Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.07.2015 по делу N А53-32941/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие "Русагротех" (ИНН 6165024124, ОГРН 1036165002268) из средств федерального бюджета излишне оплаченную государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко