Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2015 г. N 09АП-42938/15

город Москва

22 октября 2015 г.

Дело N А40-159169/14

Резолютивная часть постановления объявлена 19.10.2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 22.10.2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я., судей: Александровой Г.С., Кузнецовой Е.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимофеевой К.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы, Общества с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт" на решение Арбитражного суда города Москвы от 04.08.2015, по делу N А40-159169/14 (105-1296), принятое судьей Никоновой О.И.,

по иску ООО "ПРЕСТИЖ-ТМ" (ОГРН 1037700057273, ИНН 7727053304) к 1) Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674),

2) ООО " АБН-КОНСАЛТ" (ОГРН 1027707004225, ИНН 7707310352, дата регистрации 16.09.2002 г., 127473, г. Москва, ул. Краснопролетарская, 16, стр. 2) третье лицо - ООО "ЦИКЛОН" о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилых помещении по адресу: г. Москва, ул. Керченская, д. 13, стр.2, общей площадью 567,4 кв. м., использованной в отчете ООО " АБН-КОНСАЛТ" от 15.07.2013 г., N 738Г/896. об обязании заключить договор купли-продажи,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчиков: от ООО " АБН-КОНСАЛТ" - Зверева Е.И. по доверенности от 12.01.2015;

от Департамента городского имущества города Москвы - не явился, извещен;

от третьего лица: не явился, извещен;

ООО "ПРЕСТИЖ-ТМ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы и ООО " АБН-КОНСАЛТ" с учетом уточнения о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки нежилого помещения по адресу: Москва, ул. Керченская, д. 13, стр.2, общей площадью 567,4 кв. м., использованной в отчете ООО " АБН-КОНСАЛТ" от 15.07.2014 N 738Г/896 для определения цены выкупаемого имущества.

Об урегулировании разногласий, возникших между ООО "ПРЕСТИЖ-ТМ" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости -нежилого помещения по адресу: г.Москва, ул. Керченская, д.13, стр.2, общей площадью 567,4 кв.м., изложив п.3.1 договора в редакции: "Цена объекта составляет 27 349 000. без учета НДС. НДС в соответствии с подпунктом 12 п.2 ст.146 НК РФ не начисляется".

Изложив п.3.4. в редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж, перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи, состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 759 695 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.08.2015 года требования истца удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ответчики обратились с апелляционной жалобой, в которой просят отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалоб заявители ссылаются на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Истец, Департамент и третье лицо в судебном заседании не участвовали, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Дело рассмотрено без их участия на основании п.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Ответчик полностью поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда в отношении него отменить, отказать в удовлетворении требований..

Обсудив доводы апелляционных жалоб, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между истцом и Департаментом городского имущества города Москвы 09.09.2004 года заключен договор аренды части здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Керченская, д. 13 стр.2. Общая площадь Объекта - 567,4 кв. м. (что включает - подвал, пом. I, комн. 1-13, этаж 1, пом.11, комн. 1,2,2а, пом. III, комн. 1-3, этаж 2, пом. V, комн. 1-21).

20.06.2014 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с предложением о возможности приобретения указанного Объекта в собственность. На предложение истца был получен ответ от 28.08.2014 г. N 33-5-18271/14-/1/-0 "о подписании договора купли-продажи" которым предлагался к подписанию Договор купли-продажи недвижимости на условиях предложенных Департаментом, проект которого был приложен к ответу. Цена объекта недвижимости по договору в редакции Департамента городского имущества города Москвы оставляла 67 205 000 руб.

29.09.2014 года истец направил в адрес ответчика подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий, касающихся цены объекта недвижимости. По предложению истца согласно представленному им отчету N 19/09/2014 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, общей площадью 567,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. Керченская, д. 13, стр. 2, подготовленному ООО "Циклон" в результате проведенных расчетов и анализа было сделано заключение, что величина рыночной стоимости объекта оценки-нежилых помещений, общей площадью 567,4 кв. м., по состоянию на 18 сентября 2014 года без учета НДС, с учетом округления составляет: 27 349 000 (Двадцать семь миллионов триста сорок девять тысяч) рублей.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Поскольку ответчик в указанный срок протокол разногласий не подписал, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, в отношении которого право собственности на спорный объект зарегистрировано за городом Москва.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года ; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, судом первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза, о чем вынесено Определение суда от 19.02.2015 г. Проведение судебно-оценочной экспертизы по оценке рыночной стоимости имущества поручено проведение эксперту ООО "Бюро городского кадастра" Сипко Михаилу Антоновичу.

Перед экспертом ставился вопрос: 1.Какова рыночная стоимость нежилых помещений по адресу : Москва, ул.Керченская, д.13, стр.2, общей площадью 567,4кв.м. по состоянию на 20.06.2014 г?

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости по адресу : Москва, ул.Керченская, д.13, стр.2, общей площадью 567,4кв.м. по состоянию на 20.06.2014 г составляет 68 214 000 руб. без учета НДС.

Эксперт вызывался в судебное заседание для дачи пояснений по данному им

заключению. Эксперт в судебном заседании подтвердил результаты экспертизы, ответил на вопросы ответчика. Оснований, считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона, судом первой инстанции при рассмотрении дела не установлено.

Ответчиками в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено. Доводы Департамента о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, судом первой инстанции обоснованно отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта суд противоречий не усмотрел.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы ООО "АБН-КОНСАЛТ" не могут быть приняты в качестве основании для отмены решения суда, поскольку судом первой инстанции обоснованно указано на то, что из отчета ООО "АБН-Консалт" N 738Г/896 от 15.07.2014 об оценке спорного имущества следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. Расчет стоимости имущества произведен на 10.07. 2014 года, истец обратился за выкупом 20.06.2014 года.

Никаких выводов о нарушении со стороны ООО "АБН-КОНСАЛТ" требований статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, 255, 256., п. п. 7, 20 - 23 Федерального стандарта оценки Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256) в решении суда не содержится.

В отношении неправомерности отнесения на ООО "АБН-КОНСАЛТ" расходов по проведенной судом экспертизы доводы апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции признает состоятельными, решение суда в указанной части подлежит изменению. Расходы по проведенной экспертизе в полной сумме относятся на Департамент.

Согласно пункту 5 ст.268 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. Возражений по остальной части решения стороны не заявили.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции подлежит частичному изменению.

Госпошлина по апелляционным жалобам на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относится на заявителей.

Руководствуясь ст.176, 265, пунктом 2 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04.08.2015 по делу N А40-159169/14 отменить в части.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ПРЕСТИЖ-ТМ" расходы по госпошлине в размере 4 000 руб.(Четыре тысячи рублей), расходы по экспертизе 50 000 руб.( пятьдесят тысяч рублей).

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "АБН-КОНСАЛТ" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ПРЕСТИЖ-ТМ" расходы по госпошлине в размере 4 000 руб.(Четыре тысячи рублей).

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Г.С. Александрова Е.Е. Кузнецова