Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2015 г. N 15АП-17333/15

город Ростов-на-Дону

26 октября 2015 г.

дело N А32-4984/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 октября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.

судей Т.Г. Гуденица, О.Ю. Ефимовой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красиной А.Ю.

при участии:

от заявителя: представитель Яценко Н.И. по доверенности от 05.10.2015;

от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен;

от третьих лиц: представители не явились, извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.07.2015 по делу N А32-4984/2015

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Октябрь"

к заинтересованному лицу - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

при участии третьих лиц - закрытого акционерного общества фирма "Агрокомплекс", Игнатовской С.В., Стрельцова Ф.Е.

о признании незаконным бездействия по невнесению в ЕГРП записи об аренде земельного участка,

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Октябрь" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление, Управление Росреестра) по невнесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении земельного участка площадью 1 252 000 кв.м. с кадастровым номером 23:17:0701000:156, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, в границах ОАО "Октябрь", арендой на основании договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендатора от 01.09.2001, а также об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении земельного участка общей площадью 1 252 000 кв.м. с кадастровым номером 23:17:0701000:156 арендой в пользу ОАО "Октябрь" на основании договора аренды земельных долей от 01.09.2001.

Заявленные требования мотивированы тем, что Росреестр должен был произвести перенос арендного обременения на участок с кадастровым номером 23:17:070100:156 при его выделе из общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:17:07 01 000:1. Обществом "Октябрь" и собственниками земельных долей был заключен договор аренды земельных долей в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:17:07 01 000:1, сроком на 10 лет, который решением общего собрания от 02.07.2011 был продлен на 10 лет, соответствующее дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРП в 2011 году. В результате выдела долей был сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:17:0701000:156 и приобретен в собственность ЗАО фирма "Агрокомплекс". Выдел участка произведен в отсутствие согласия арендатора - ООО "Октябрь". Данный земельный участок Управлением Росреестра обременен арендой в пользу ООО "Октябрь" не был. В соответствии с действующим правовым регулированием арендных отношений данный земельный участок, сформированный в результате выдела, должен быть обременен арендой без отдельного заявления общества и без каких-либо споров с новым собственником земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ЗАО фирма "Агрокомплекс", Игнатовская С.В., Стрельцов Ф.Е.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.07.2015 заявленные обществом требования удовлетворены в полном объеме.

Решение мотивировано тем, что Управление Росреестра обязано было осуществить государственную регистрацию обременения выделенного земельного участка с кадастровым номером 23:17:0701000:156 арендой одновременно с государственной регистрацией права собственности на данный земельный участок, поскольку выдел земельного участка из общей долевой собственности не прекращает договора аренды.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.07.2015 в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивированна тем, что суд первой инстанции не применил закон, подлежащий применению, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела. По мнению Управления Росреестра, земельный участок с кадастровым номером 23:17:0701000:156, образованный в результате выдела из земельного участка с кадастровым номером 23:17:07 01 000:1, является новым объектом земельных правоотношений, что свидетельствует о прекращении договора аренды, поскольку изменился объект аренды.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "Агрокомплекс" просило решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В судебном заседании представитель заявителя просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей управления и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ОАО "Октябрь" являлось арендатором земельного участка общей площадью сельскохозяйственных угодий 2803,43 га по договору аренды от 01.09.2001, заключенному с собственниками земельных долей в количестве 445 граждан. Земельный участок обозначен под кадастровым номером 23:17:07 01 000, договор аренды зарегистрирован 18.12.2001 филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Кущевскому району.

В соответствии с представленной Росреестром выпиской из ЕГРП от 09.04.2015 N 23/001/069/2015-826 земельный участок с кадастровым номером 23:17:0701000:1 площадью 27 999 124 кв.м. находится в общей долевой собственности граждан (доли в размере 6,26 га каждая) и обременен арендой в пользу ОАО "Октябрь", которая зарегистрирована в ЕГРП 18.12.2001 на основании договора аренды земельных долей от 01.09.2001.

Той же выпиской из ЕГРП подтверждается регистрация в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 23617:0701000:156 площадью 1 252 000 кв.м. права собственности ЗАО фирма "Агрокомплекс", которая состоялась 28.11.2014, при этом регистрация каких-либо обременений на данный земельный участок отсутствует.

Как усматривается из материалов представленного Росреестром регистрационного дела, земельный участок с кадастровым номером 23:17:0701000:156 был приобретен ЗАО фирма "Агрокомплекс" в собственность по договору купли-продажи от 14.11.2014, заключенному с гражданином Стрельцовым Ф.Е. В пункте 2 данного договора указано, что земельный участок приобретен Стрельцовым Ф.Е. на основании договора купли-продажи от 17.09.2014.

В материалах регистрационного дела представлена также копия договора купли-продажи от 17.09.2014, по которому Игнатовская С.В. продала Стрельцову Ф.Е. земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:07 01 000:156 площадью 1 252 000 кв.м., находящийся по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, в границах ОАО "Октябрь". В том же договоре указано, что право собственности Игнатовской С.В на земельный участок возникло на основании выписки из постановления главы администрации Кущевского района "Об утверждении списка собственников земельных долей АКХ "Октябрь" N 867 от 30.12.1994, а также ряда договоров купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, заключенных в октябре - ноябре 2011 года.

В материалы дела заявителем представлены копии указанных договоров купли-продажи земельных долей в собственность Игнатовской С.В., по которым ею приобретались у отдельных граждан доли в размере 6,26 га в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:0701000:1 площадью 27 999 124 кв.м. Также представлены и копии свидетельств о регистрации права собственности Игнатовской С.В. на доли в размере 6,26 га в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:17:0701000:1, выданные в 2011 году.

В соответствии с представленным в материалы регистрационного дела кадастровым паспортом земельный участок с кадастровым номером 23:17:070100:156 площадью 1 252 000 кв.м. образован из земельного участка с кадастровым номером 23:17:0701000:1, который указан как преобразованный в результате выдела. Земельный участок с кадастровым номером 23:17:070100:156 поставлен на кадастровый учет 03.06.2014 (кадастровый паспорт от 03.06.2014 N 2343/12/14-470434).

Данный земельный участок формировался из земельного участка с кадастровым номером 23:17:0701000:1 по заказу Игнатовской С.В., в счет принадлежащих ей земельных долей, что подтверждается копией публикации в газете "Кубань Сегодня" от 04.03.2014 N 30. Копия данной публикации также представлена в материалах регистрационного дела Росреестра.

Согласно заключению кадастрового инженера Гунай А.А. от 08.04.2014 какие-либо возражения относительно межевания земельного участка путем выдела в счет доли в праве общей собственности из многоконтурного земельного участка с кадастровым номером 23:17:0701000:1, не поступили.

Таким образом, спорный земельный участок с кадастровым номером 23:17:070100:156 сформирован в счет земельных долей, приобретенных Игнатовской С.В. у собственников земельных долей в земельном участке с кадастровым номером 23:17:0701000:1.

Согласно письму Кущевского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 16.04.2015 N 23/001/605/2015-826, адресованному ООО "Октябрь", государственная регистрация арендного обременения на земельный участок с кадастровым номером 23:17:0701000:156 была приостановлена, поскольку право аренды ООО "Октябрь" подтверждается только на участок с кадастровым номером 23:17:0701000:1, физические лица, указанные в приложении к договору аренды, не являются собственниками земельного участка с кадастровым номером 23:17:0701000:156.

Бездействие управления по невнесению записи в Единый государственный реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении земельного участка площадью 1 252 000 кв.м. с кадастровым номером 23:17:0701000:156, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, в границах ОАО "Октябрь", арендой на основании договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендатора от 01.09.2001 послужило основанием обращения общества в арбитражный суд.

Повторно изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к переоценке выводов суда первой инстанции об удовлетворении требований заявителя ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101 -ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Как следует из материалов дела, дополнительным соглашением от 02.07.2011 к договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 01.09.2011 собственники земельных долей и ООО "Октябрь" внесли изменения в первоначальный договор аренды, уточнив кадастровый номер земельного участка - 23:17:07 01 000:1, а также продлив срок действия договора аренды на 10 лет. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано Росреестром 20.01.2011.

Как следует из протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:17:07 01 000:1 от 02.07.2011, за продление договора аренды указанного земельного участка на 10 лет проголосовали 189 участников долевой собственности на земельный участок, присутствующие на собрании и владеющие в совокупности 98,5% долей в праве общей собственности на земельный участок об общего числа долей, которыми обладают присутствующие на собрании. Проголосовавших "против" не было. При этом Игнатовская Г.Ф. и Ахметов М.С. (по доверенности от Кудрявцева А.В.), владеющие в совокупности 1,5% долей в праве общей собственности на земельный участок от общего числа долей, которыми обладали присутствующие на собрании, воздержались при голосовании по вопросу заключения дополнительного соглашения.

Таким образом, Игнатовская не голосовала "против" продления договора аренды исходного земельного участка, тогда как согласно пункту 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности должен не "воздержаться" от голосования, а выразить свое несогласие с передачей земельного участка в аренду.

Кроме того, данное собрание состоялось 02.07.2011, тогда Игнатовская приобрела доли в праве собственности на земельный участок на основании договоров купли-продажи земельных долей, заключенных в октябре - ноябре 2011 года.

Поскольку материалами настоящего дела не подтверждается наличие каких-либо возражений граждан - собственников земельных долей, за счет которых был впоследствии выделен спорный земельный участок, в отношении заключения договора аренды с обществом или отдельных условий такого договора, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что последующий выдел земельного участка не мог повлечь прекращения договора аренды первоначального земельного участка в той его части, из которой был сформирован выделенный земельный участок.

Отчуждение выделенного земельного участка третьему лицу не влечет прекращения арендного обременения. Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, которым как последствие образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, для лиц, осуществляющих такое использование, установлено их преимущественное право на заключение с ними договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков, не предполагается прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела в счет земельной доли.

Данной нормой не предполагается прекращение действия договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ).

Реализацией названного права, по смыслу статей 12 - 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (в действовавшей на момент реализации гражданами права на выдел земельного участка в счет земельных долей редакции) не прекращается действие ранее заключенного по решению общего собрания собственников земельных долей договора аренды находящегося в общей собственности земельного участка в отношении выделенного земельного участка.

Выделение в счет земельных долей свободного от обременения земельного участка возможно только до государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Пунктом 3.2 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что в случаях, предусмотренных Законом N 101-ФЗ, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

Единственный случай, когда не требуется получения согласия арендатора на выдел земельных участков в счет земельных долей, предусмотрен в пункте 5 статьи 14 Закона N 101, в соответствии с которым участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При соблюдении названных условий согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. Таким образом, свое несогласие с заключением договора аренды находящегося в общей долевой собственности земельного участка или с его условиями участник общей долевой собственности может выразить на общем собрании, повестка дня которого предусматривает рассмотрение вопроса о заключении договора аренды земельного участка и его условия или изменении действующего договора аренды и его условий (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.05.2014 по делу N А32-11935/2013).

В силу пункта 5 статьи 22.2 Закона о регистрации прав одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.

При этом источником данных для формирования подраздела III, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества, служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, служащие основанием возникновения ограничений (обременений) (пункт 43 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219).

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:17:070100:156 образован в результате выдела из вышеназванного земельного участка с кадастровым номером 23:17:0701000:1.

Спорный земельный участок на момент его приобретения ЗАО фирма "Агрокомплекс" был обременен правом аренды в пользу общества.

Суд первой инстанции верно установил, что спор о праве между заявителем и ЗАО фирма "Агрокомплекс" отсутствует, поскольку регистрационные действия по внесению в ЕГРП записей об обременениях осуществляются регистрирующим органом одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки (статья 22.2 Закона о государственной регистрации), а общество в рамках настоящего дела не оспаривает право собственности на образованный земельный участок,

Управление Росреестра обязано было осуществить государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованный земельный участок, в связи с чем суд приходит к выводу о незаконности бездействия Управления Росреестра и о необходимости на основании части 2 и пункта 3 части 5 статьи 201 Кодекса возложить на него обязанность устранить допущенные нарушения.

В этой связи, суд первой инстанции правомерно и обоснованно пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований с возложением на Управление Росреестра по Краснодарскому краю обязанности внести в ЕГРП в сведения об обременениях земельного участка с кадастровым номером 23:17:070100:156 запись об аренде в пользу ООО "Октябрь".

Все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, а также доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.

Доводы апелляционной жалобы, с учетом изложенного, подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм права и фактически направлены на переоценку обстоятельств, рассмотренных в рамках данного дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии со статьей 270 АПК РФ основанием для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции, не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.07.2015 по делу N А32-4984/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

Т.Г. Гуденица О.Ю. Ефимова