Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2015 г. N 09АП-14989/15

город Москва

27 октября 2015 г.

Дело N А40-13335/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.А. Солоповой

судей М.Е. Верстовой, О.Н. Лаптевой

при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным

рассматривая в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "ВИРАЖ"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 25 февраля 2015 года

по делу N А40-13335/2014, принятое судьей В.Ф. Козловым

по иску общества с ограниченной ответственностью "ВИРАЖ"

(ОГРН 1027739658341, 111672, г. Москва, ул. Новокосинская, 1/5)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, 20)

о понуждении заключить договор

при участии в судебном заседании:

от истца - Ильина Н.Н. (доверенность от 01.12.2014)

Круглов А.А. (доверенность от 13.05.2014)

от ответчика - Шинкарюк А.Ю. (доверенность от 20.07.2015)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ВИРАЖ" (далее - ООО "ВИРАЖ", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об обязании ответчика заключить с обществом с ограниченной ответственностью "ВИРАЖ" договор купли-продажи нежилого помещения площадью 279,6 кв.м., находящегося по адресу: г. Москва, ул. Новокосинская, д. 35 (этаж 1, помещение I комнаты с 1 по 19, с 21 по 23) на условиях проекта договора по цене 36 880 000 рублей без учета НДС (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 февраля 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, вывод суда об утрате истцом преимущественного права выкупа, поскольку ответчик не уклонялся от заключения договора, а требование о понуждении к заключению договора не соответствует порядку разрешения преддоговорного спора, является необоснованным. Кроме того, заявитель не согласен с выводом суда относительно экспертного заключения федерального бюджетного учреждения "Российский федеральный центр судебной экспертизы при Минюсте России".

В целях определения цены выкупаемого объекта недвижимости представитель истца в суде апелляционной инстанции заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Согласно пункту 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле.

Исходя из предмета доказывания по настоящему спору, учитывая, что между сторонами имеется спор в части определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 29 октября 2013 года (дата обращения истца в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе имущества), суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайство истца о проведении по настоящему делу повторной судебной оценочной экспертизы на основании части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку суд не обладает специальными знаниями в области оценки рыночной стоимости зданий и сооружений, а в выводах эксперта (судебная экспертиза была назначена арбитражным судом первой инстанции в ФБУ "Российский федеральный центр судебной экспертизы при Минюсте России") содержатся противоречия, что отражено в решении суда первой инстанции от 25.02.2015.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 июня 2015 года по делу N А40-13335/2014 назначена повторная оценочная судебная экспертиза, ее проведение поручено обществу с ограниченной ответственностью "АйБи-Консалт", эксперту Крайнюченко Владимиру Геннадьевичу (125040, г. Москва, 3-я улица Ямского поля, д. 28, офис 320).

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

"Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 279,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новокосинская, д. 35 (этаж 1, помещение I комнаты с 1 по 19, с 21 по 23), по состоянию на 29 октября 2013 года?".

Производство по делу N А40-13335/2014 приостановлено до получения результатов судебной экспертизы.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 сентября 2015 года производство по делу N А40-13335/14 возобновлено.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, установил следующие обстоятельства.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что требование о понуждении к заключению договора в данном случае не соответствует установленному императивной нормой закона порядку разрешения преддоговорного спора; предложенная истцом цена не обоснована и не подтверждается доказательствами.

Суд апелляционной инстанции не согласен с указанными выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.

Исковые требования предъявлены на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемого им недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец является субъектом малого предпринимательства города Москвы, о чем свидетельствует Выписка из базы данных Реестра субъектов малого предпринимательства Москвы от 29.01.2014 (л.д. 16 том 1).

На основании договора аренды N 4-346 от 24 мая 1995 года истец является арендатором находящегося в государственной собственности города Москвы нежилого помещения площадью 279,6 кв.м., находящегося по адресу: г. Москва, ул. Новокосинская, д. 35 (1 этаж помещение I комнаты с 1 по 19, с 21 по 23).

29 октября 2013 года истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества, однако к установленному сроку - 11.12.2013, ответ на заявление истца ответчик не направил.

16 декабря 2013 года истец направил в адрес ответчика предложение (оферту) о заключении договора купли-продажи с приложением проекта договора купли-продажи.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

В статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорное нежилое помещение, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются истцом с 1995 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемого нежилого помещения не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества"; недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 134 от 05.11.2009 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008).

Согласно пункту 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 134 от 05.11.2009 при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008 исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Принимая во внимание указанные нормы права и разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что правовых оснований для отказа в заключении с истцом договора купли-продажи нежилого помещения площадью 279,6 кв.м., находящегося по адресу: г. Москва, ул. Новокосинская, д. 35 (этаж 1, помещение I комнаты с 1 по 19, с 21 по 23), у Департамента городского имущества города Москвы не имелось, поскольку истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно заключению эксперта ООО "АйБи-Консалт" от 24.08.2015 следует, что рыночная стоимость нежилого помещения площадью 279,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новокосинская, д. 35 (этаж 1, помещение I комнаты с 1 по 19, с 21 по 23), по состоянию на 29 октября 2013 года составляет 20 245 000 рублей, без учета НДС.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Поскольку между сторонами имеется спор в части определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 29 октября 2013 года, суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагает, что заключение ООО "АйБи-Консалт" от 24.08.2015 отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 29 октября 2013 года, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, судом апелляционной инстанции не выявлено.

Поскольку экспертное заключение ООО "АйБи-Консалт" от 24.08.2015 является надлежащим доказательством по настоящему делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд апелляционной инстанции полагает, что требования истца подлежат удовлетворению судом апелляционной инстанции.

По мнению суда апелляционной инстанции, вывод суда первой инстанции об утрате истцом преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения не основан на законе.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при принятии решения от 25 февраля 2015 года судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем решение суда от 25 февраля 2015 года подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с обществом с ограниченной ответственностью "ВИРАЖ" договор купли-продажи нежилого помещения площадью 279,6 кв.м., находящегося по адресу: г. Москва, ул. Новокосинская, д. 35 (этаж 1, помещение I комнаты с 1 по 19, с 21 по 23) на условиях проекта договора по цене 20 245 000 рублей без учета НДС.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску, апелляционной жалобе и за проведение судебных экспертиз относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 февраля 2015 года по делу N А40-13335/2014 отменить.

Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с обществом с ограниченной ответственностью "ВИРАЖ" договор купли-продажи нежилого помещения площадью 279,6 кв.м., находящегося по адресу: г. Москва, ул. Новокосинская, д. 35 (этаж 1, помещение I комнаты с 1 по 19, с 21 по 23) на условиях проекта договора по цене 20 245 000 рублей без учета НДС.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, 20) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ВИРАЖ" (ОГРН 1027739658341, 111672, г. Москва, ул. Новокосинская, 1/5) расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в сумме 7 000 рублей, а также денежные средства, уплаченные за проведение судебной экспертизы, в размере 25 000 рублей.

Бухгалтерии Девятого арбитражного апелляционного суда перечислить с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью "АйБи-Консалт" денежную сумму, подлежащую выплате эксперту, в размере 25 000 рублей, а также возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ВИРАЖ" (ОГРН 1027739658341, 111672, г. Москва, ул. Новокосинская, 1/5) с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 75 000 рублей, излишне уплаченные по платежному поручению N 31 от 20.05.2015.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.А. Солопова

Судьи

М.Е. Верстова О.Н. Лаптева