Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2015 г. N 14АП-4915/15

г. Вологда

28 октября 2015 г.

Дело N А66-760/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2015 года.

В полном объёме постановление изготовлено 28 октября 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Зориной Ю.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Орловой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 24 апреля 2015 года по делу N А66-760/2015 (судья Пугачев А.А.),

установил:

Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (место нахождения: 170100, город Тверь, улица Новоторжская, дом 1; ОГРН 1036900087806, ИНН 6901043057; далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью Юридическому бюро "Кодекс-М" (место нахождения: 170100, город Тверь, Тверской проспект, дом 18; ОГРН 1026900547002, ИНН 6901009426; далее - Общество) о взыскании 236 290 руб. 77 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.03.2014 по 30.11.2014, 50 146 руб. 61 коп. пеней, начисленных за период с 01.04.2014 по 10.07.2014, а также о выселении из нежилого помещения площадью 71,7 кв.м, расположенного по адресу: город Тверь, Тверской проспект, дом 18.

Решением суда от 24 апреля 2015 года исковые требования удовлетворены частично, с Общества в пользу Департамента взыскано 236 290 руб. 77 коп. задолженности, 50 146 руб. 61 коп. пеней, а также на случай неисполнения решения суда взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в размере 8,25% годовых за каждый день просрочки исполнения судебного акта с момента вступления его в законную силу до фактического исполнения на всю взыскиваемую сумму. В удовлетворении остальной части иска отказано. Этим же решением с Общества в доход федерального бюджета взыскано 8728 руб. 74 коп. государственной пошлины.

Департамент с решением суда не согласился в части отказа в выселении ответчика из нежилого помещения, обратился в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его изменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы истец указывает, что право на односторонний отказ арендодателя от договора аренды в связи с невнесением арендатором арендной платы предусмотрено пунктом 3.1.6 заключенного сторонами договора аренды нежилого помещения от 08.05.2009 N 4178. В направленной в адрес Общества претензии от 14.04.2014 Департамент уведомил арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора аренды при неисполнении последним требования о погашении задолженности. Считает, что, поскольку требования Департамента об уплате долга Обществом в установленный срок не исполнены, договор аренды прекратил свое действие, оснований для занятия помещения у ответчика не имеется. Полагает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении требования о выселении Общества из переданного ему по договору аренды нежилого помещения.

Поскольку в порядке апелляционного производства решение суда обжаловано Департаментом только в части отказа в удовлетворении исковых требований о выселении и при этом ответчик не заявил соответствующих возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части на основании части 5 статьи 268 АПК РФ и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".

Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена без участия сторон в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Определением суда от 21.10.2015 в составе суда произведена замена судьи Шадриной А.Н. в связи с нахождением ее в отпуске на судью Зорину Ю.В.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части, арбитражный суд апелляционной приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 08.05.2009 Департаментом (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) заключен договор аренды N 4178, по условиям которого Обществу передано в пользование нежилое помещение общей площадью 71,7 кв.м (кадастровый номер 69:40:0400058:0001:1/002644/37:10005/А), расположенное в цокольном этаже здания по адресу: город Тверь, Тверской проспект, дом 18, ком. N 1-6.

Указанное нежилое помещение является собственностью муниципального образования "Город Тверь", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.05.2004 серии 69-АА N 519505.

По передаточному акту от 08.09.2009 помещение передано Арендодателем в аренду Арендатору.

С учетом дополнительного соглашения от 29.11.2010 к договору аренды помещение предоставлено ответчику для использования под офис.

Согласно пункту 1.4 договора он заключен на срок до 07.05.2012.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку после истечения срока действия договора Общество продолжало пользоваться нежилым помещением в отсутствие возражений со стороны Арендодателя, данный договор, на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Порядок расчетов по договору предусмотрен в разделе 2 договора. Расчет арендной платы, в соответствии с пунктом 2.1 договора, приводится в приложении 2. Согласно пункту 2.2 договора арендная плата вносится Арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчётным, по платёжным реквизитам, указанным в расчетах.

Пунктом 2.4 договора предусмотрена ответственность Арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пеней в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением Арендатором обязательств по внесению арендной платы Департамент направил в адрес Общества претензию от 14.04.2014 N 30/1312 с требованием о погашении задолженности за январь и февраль 2014 года в общей сумме 53 444 руб. 95 коп. и уплате пеней в сумме 219 476 руб. 03 коп. В данной претензии Департамент также указал, что в случае неисполнения претензионных требований в тридцатидневный срок Арендодатель на основании пункта 3.1.6 договора отказывается от его исполнения с 10.07.2014 и просит Общество освободить занимаемое помещение и передать его Арендодателю по акту. Данная претензия получена ответчиком 16.04.2014, о чем свидетельствует почтовое уведомление о вручении.

В материалах дела усматривается, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 29.12.2014 по делу N А66-6849/2014 с Общества взысканы задолженность по арендной плате по рассматриваемому договору аренды за январь и февраль 2014 года в сумме 52 509 руб. 95 коп., а также пени в сумме 14 111 руб. 15 коп., начисленные за период с 10.06.2012 по 31.03.2014.

Ссылаясь на прекращение действия договора аренды в связи с односторонним отказом Арендодателя от его исполнения и невнесение Обществом платы за пользование нежилым помещением в период с 01.03.2014 по 30.11.2014, Департамент обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал требования Департамента обоснованными лишь в части взыскания задолженности по арендной плате и пеней и со ссылкой на пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (далее - Информационное письмо N 14) отказал в удовлетворении требования о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Апелляционная инстанции находит решение суда в обжалуемой части подлежащим отмене на основании следующего.

В соответствии с абзацем первым статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 названного Кодекса установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015 и применяемой к рассматриваемым правоотношениям, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке.

В данном случае пунктом 3.1.6 заключенного сторонами договора аренды нежилого помещения предусмотрено право Арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае в том числе однократного невнесения Арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Материалами дела подтверждается неоднократное неисполнение Обществом своих обязательств по внесению арендной платы.

Претензия Департамента от 14.04.2014, содержащая уведомление об одностороннем отказе Арендодателя от исполнения договора при непринятии Арендатором мер по погашению задолженности, образовавшейся по состоянию на 11.03.2014, получена ответчиком 16.04.2014. Решением суда от 29.12.2014 по делу N А66-6849/2014 подтверждается неисполнение ответчиком данных претензионных требований истца.

Таким образом, Департамент на основании пункта 3.1.6 договора, а также положений статьи 610 ГК РФ вправе был отказаться от его исполнения.

В соответствии с пунктом 4.1.3 договора аренды Арендодатель не позднее чем за месяц обязан известить Арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора.

В претензии от 14.04.2014 Арендодатель предоставил Арендатору тридцатидневный срок, исчисляемый с момента направления претензии, для добровольного погашения задолженности и указал, что при неисполнении данного требования Арендодатель отказывается от исполнения договора с 10.07.2014. Таким образом, предусмотренный пунктом 4.1.3 договора месячный срок для предупреждения Арендатора истцом соблюден.

В свете изложенного апелляционная инстанция приходит к выводу о прекращении арендных отношений между сторонами в связи с реализацией Департаментом права на односторонний отказ от его исполнения, предусмотренного пунктом 3.1.6 договора.

При этом судебная коллегия находит ошибочной ссылку суда на пункт 8 Информационного письма N 14 ввиду того, что содержащиеся в указанном пункте разъяснения к рассматриваемому спору не относятся, поскольку затрагивают вопросы применения правовых норм при расторжении договора аренды в судебном порядке по правилам пункта 2 статьи 450 и статьи 619 ГК РФ. Тогда как в данном случае договор аренды прекратил свое действие в связи с односторонним отказом Арендодателя от его исполнения.

На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Пунктом 4.2.16 договора аренды предусмотрено, что при прекращении действия договора Арендатор обязан освободить занимаемое помещение в десятидневный срок.

При изложенных обстоятельствах, поскольку рассматриваемый договор аренды прекратил свое действие в связи с односторонним отказом Департамента от его исполнения, вместе с тем Общество занимаемое помещение не освободило, доказательств возврата помещения Арендодателю в деле не имеется, судебная коллегия находит требования истца о выселении ответчика из спорного помещения правомерными и подлежащими удовлетворению.

Таким образом, решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежит отмене с принятием по делу в указанной части нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 24 апреля 2015 года по делу N А66-760/2015 в обжалуемой части отменить.

Выселить общество с ограниченной ответственностью Юридическое бюро "Кодекс-М" (место нахождения: 170100, г. Тверь, Тверской просп., д. 18; ОГРН 1026900547002, ИНН 6901009426) из нежилого помещения площадью 71,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Тверь, Тверской просп., д. 18, комнаты 1-6.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Юридического бюро "Кодекс-М" в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.Я. Зайцева Ю.В. Зорина