Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2015 г. N 09АП-40407/15

г. Москва

26 октября 2015 г.

Дело N А40-162588/14

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 октября 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В. Лаврецкой,

судей О.Н. Лаптевой, Н.И. Левченко

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Астарта"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от "16" июля 2015 г.

по делу N А40-162588/2014, принятое судьёй Л.В. Михайловой

по иску ООО "Астарта"

(ОГРН 1067759044902; 119634, Москва, ул. Шолохова, 30)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423; 115054, Москва, ул. Бахрушина, 20)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора и об обязании заключить договор

при участии в судебном заседании:

от истца: Сидельников Д.А. (по доверенности от 11.12.2014)

от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (по доверенности от 20.07.2015)

УСТАНОВИЛ:

ООО "Астарта" обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества.

В ходе судебного заседания истцом заявлен отказ от иска в части требования об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи, настаивая на урегулировании разногласий при заключении догвоора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 июля 2015 г. по делу N А40-162588/2014 в удовлетворении иска было отказано.

При этом суд исходил из из того, что истец не реализовал в течение 30-дневного срока со дня получения предложения о заключении договора купли-продажи свое преимущественное право на заключение договора в установленный законом срок не направил ответчику подписанный проект договора, в связи с чем в соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266,268 АПК РФ в связи с апелляционной жалобой истца, в которой он просил оспариваемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что статья 445 ГК РФ не содержит положений об обязательством подписании проекта договора при наличии разногласий. При этом обратил внимание, что истец обстоятельства дела свидетельствуют, что покупатель выразил желание заключить договор. Сослался на позицию, выработанную по аналогичному вопросу в определениях Верховного Суда РФ.

В заседании апелляционной инстанции заявитель апелляционной жалобы настаивал на своих требованиях.

Представитель ответчика выразил согласие с решением суда, в удовлетворении жалобы просил отказать.

Проверив доводы жалобы и материалы дела в соответствии с главой 34 АПК РФ, выслушав объяснения представителей сторон, апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения жалобы на основании следующего.

В соответствии с договором аренды, заключенным с Департаментом городского имущества города Москвы, ООО "Астарта" является арендатором помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шолохова, д.30, общей площадью 150,3 кв.м.

Указанное общество является субъектом малого предпринимательства, поэтому в порядке, предусмотренном положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, общество обратилось с заявлением от 23.09.2013 г. к Департамент о предоставлении государственной услуги - возмездном отчуждение недвижимого имущества, арендуемого обществом как субъектом малого и среднего предпринимательства.

Согласно материалам дела Департамент в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, рассмотрел обращение истца с заявлением о реализации принадлежащего ему преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

По результатам рассмотрения заявления Департамент письмом от 28.07.2014 г. исх. N 33-5-27036/15-(5)-0 направил проект договора купли-продажи данного объекта недвижимого имущества. Указанный проект договора купли-продажи, подписанный со стороны ответчика, был получен истцом 30.07.2014 г.,что подтверждается распиской, в количестве трех экземпляров.

Согласно условиям полученного истцом проекта договора купли-продажи и в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 30.05.2014 г. N 738Г/18, выполненным ООО "АБН-Консалт", и положительным экспертным заключением от 02.06.2014 г. N 542-С-14, подготовленным СРО "Сводный оценочный департамент", стоимость объекта недвижимости была определена суммой в 18 218 000 руб. В п.3.4. договора предложено условие о ежемесячной оплате в виде ежемесячных платежей не менее 506 055,56 руб и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Покупатель не согласился с выкупной стоимостью объекта.

Согласно отчету N Н-934/14 от 25.08.2014 г. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненному ООО "Инвестиционная оценка", рыночная стоимость указанного нежилого помещения составила 13 884710 руб.

25 августа 2014 г. общество передало в Департамент акт разногласий, отчет об оценке рыночной стоимости и неподписанный проект договора купли-продажи в трех экземплярах. Вместе с актом разногласий общество передало в Департамент неподписанный со своей стороны договор купли-продажи объекта недвижимости.

Поскольку соглашения по вопросу заключения договора купли-продажи не достигнуто, покупатель обратился с иском об урегулировании разногласий пунктов 3.1 и 3.4 договора - о цене имущества и порядка внесения платежей.

В ходе судебного разбирательства была назначена судебная экспертиза, по результатам которой спорные требования были уточнены истцом и определены следующим образом:

"п.3.1.Цена объекта составляет 12 310 192,0 руб.

НДС в соответствии подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса РФ не начисляется".

"п.3.4.Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее двух месяцев с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до пятого числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 341949,78 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга".

Рассматривая спор, суд руководствовался статьей 445 ГК РФ, согласно которой в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Часть 3 указанной статьи предусматривает, что правила о сроках, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Пунктом 4 ст.4 ФЗ-159 определено, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно п.9 ст.4 ФЗ-159 субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.

Согласно ч. 4.1. ст.4 ФЗ-159 течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что Федеральным законом N 159-ФЗ предусмотрены иные сроки заключения договора, поэтому к спорным правоотношениям подлежат применению положения указанного Федерального закона, а не положения части 2 статьи 445 ГК РФ.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что истец с требованием в суд об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта не обращался, в связи с чем, тридцатидневный срок для подписания проекта договора купли-продажи истек 30.08.2014 г.

Истец, по мнению суда, не реализовал в течение 30-дневного срока со дня получения предложения о заключении договора купли-продажи свое преимущественное право на заключение договора купли-продажи арендуемого имущества, в установленный законом срок не направил ответчику подписанный проект договора, в связи с чем в соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. В удовлетворении иска было отказано.

Судебная коллегия признает данный вывод не соответствующим обстоятельствам дела.

Истец в тридцатидневный срок с момента получения проекта договора, а именно, 25.08.2014 г. передал ответчику акт разногласий к проекту договора и неподписанный проект договора купли-продажи. В акте было выражено несогласие с ценой объекта. С учетом положений части 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ заключение договора купли-продажи считается приостановленным. Впоследствии покупатель обратился с в суд с рассматриваемым иском.

Направление протокола разногласий без подписанного со стороны покупателя проекта договора не может служить доказательством утраты преимущественного права на заключение договора, поскольку воля покупателя на заключение договора по иной цене была выражена.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Статья 443 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из указанных норм права следует, что согласие на заключение договора на иных условиях не является акцептом, а признается новой офертой, что не исключает его оформления в той же форме, что и первоначально направленная оферта, то есть в виде проекта договора.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции признает вывод суда об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендованного им имущества на основании пункта 2 части 9 статьи 4 Закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ, не соответствующим обстоятельствам дела, поскольку истец не отказывался от подписания договора, а направил протокол разногласий относительно выкупной цены.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств, апелляционным судом признается необходимым отменить решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.

Принимая за основу результаты судебной экспертизы, суд определяет стоимость выкупаемого недвижимого имущества размером в 12 310 192,0 руб.

С учетом цены объекта пункт 3.4 договора устанавливается в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее двух месяцев с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до пятого числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 341949,78 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга".

Аналогичный подход по такого рода делам изложен в Определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2015 по делу А40-48277/14.

Расходы на госпошлину распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "16" июля 2015 г. по делу N А40-162588/2014 отменить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенной по адресу: г. Москва, ул. Шолохова, д.30, общей площадью 150,3 кв.м., путем принятия пунктов 3.1 и 3.4 договора в следующей редакции:

"п.3.1.Цена объекта составляет 12 310 192,0 руб.

НДС в соответствии подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса РФ не начисляется".

"п.3.4.Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее двух месяцев с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до пятого числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 341949,78 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга".

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; 115054, Москва, ул. Бахрушина, 20) в пользу ООО "Астарта" (ОГРН 1067759044902; 119634, Москва, ул. Шолохова, 30) в возмещение расходов на экспертизу 30 000 руб. и 4000 руб. в возмещение расходов на госпошлину по иску.

Возвратить ООО "Астарта" (ОГРН 1067759044902; 119634, Москва, ул. Шолохова, 30) из федерального бюджета 3000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе, уплаченной пл. пор. от 12.08.2015 N 47.

Возвратить ООО "Астарта" (ОГРН 1067759044902; 119634, Москва, ул. Шолохова, 30) из федерального бюджета 2000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе, уплаченной пл. пор. от 29.09.2014 N 451.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.В. Лаврецкая

Судьи

О.Н. Лаптева Н.И. Левченко