Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2015 г. N 09АП-44888/15

г. Москва

29 октября 2015 г.

Дело N А40-155136/14

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей: Кузнецова Е.Е., Тихонов А.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ивановым Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "НЕДВИЖИМОСТЬ" Управление и консалтинг"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2015,

по делу N А40-155136/14 (157-1277), принятое судьей Никоновой О.И.,

по иску ООО "НЕДВИЖИМОСТЬ" Управление и консалтинг" (ИНН 7710407587, ОГРН 1037739275925)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Девликамов М.А. по дов. 01.09.2015; Терещенко М.В., ген.директор - решение N 11 от 01.11.2010;

от ответчика: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "НЕДВИЖИМОСТЬ" Управление и консалтинг" обратилось в Арбитражный суд города Москвы суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения общей площадью 54.3 кв.м., расположенного по адресу: 127051 г. Москва, ул. Маросейка, дом 10/1, строение 4, квартал 118, изложив п.3.1. Договора в редакции истца: "Цена Объекта составляет 5097817 руб., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется"; пункт 3.4 изложить в редакции: Оплата по договору купли - продажи недвижимости вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 2-х месяцев с момента заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются до 5-го числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 141494 руб. 91 коп. без учета НДС и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2015 по делу N А40-155136/14 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование жалобы заявитель указывает на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца требования апелляционной жалобы поддержали по изложенным в ней мотивам, просили решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя ответчика.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 08.04.2003 г. между Департаментом и истцом был заключен договор аренды N 1-323/03 нежилого помещения, общей площадью 54.3 кв.м., расположенного по адресу: 127051 г. Москва, Центральный Административный Округ, Басманный район, ул. Маросейка, дом 10/1, строение 4, квартал 118, сроком действия до 01.07.2015 г., с учетом дополнительного соглашения от 23.09.2009 г.

07.10.2013 Истец обратился в Департамент с письмом (регистрационный номер 33-5-28818/13-(0)-0) с просьбой о выкупе указанного помещения.

16.05.2014 г. (регистрационный номер 33-5-28818/13-(5)-0) ответчик направил истцу проект Договора купли-продажи нежилого помещения, в котором цена указана в размере 11669492 рублей на основании отчета от 18.02.2014 г. N 2014-Д50 об оценке рыночной стоимости, выполненным оценочной компанией ООО "Группа Финансового Консультирования".

25.06.2014 г. письмом (регистрационный номер 33-5-28818/13-(6)-0) истец выразил согласие о подписании Договора купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий к нему, указав меньшую цену объекта, направив ответчику подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий в части касающейся цены объекта (пункт 3.1. Договора) и оплаты по договору, (пункт 3.4. Договора).

На предложение истца согласовать условия Договора в части уменьшения цены выкупаемого объекта ответчик ответил отказом в письме от 11.08.2014 г. (регистрационный номер 33-5-28818/13-(0)-1).

В Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в ст. 3 Закона, согласно которой отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со ст. 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

По ходатайству истца судом первой инстанции определением от 24.04.2015 г. была назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено эксперту НОУ ВПО МИГУП.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 07.10.2013 г. составляет 6211972 руб. (5093817 руб. без НДС).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции принял во внимание, что в силу ст.4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.

Как указано в п.4 ст.4 Закона N 159-ФЗ, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Суд первой инстанции указал, что закон предусматривает императивное правило о соблюдении тридцатидневного срока на подписание договора купли-продажи, указанный срок является пресекательным.

Согласно ч. 4.1. ст.4 Закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Суд первой инстанции учел, что Департамент направил истцу Договор купли-продажи письмом (регистрационный номер 33-5-28818/13-(5)-0) от 16.05.2014 г.

Истец пояснил, что получил письмо 22.05.2014., 25.06.2014 г. письмом (регистрационный номер 33-5-28818/13-(6)-0) истец направил ответчику подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции посчитал, что истцом пропущен 30-дневный срок на подписание проекта договора, в связи с чем истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Так как истцом не предъявлялись требования об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки течение срока для заключения договора не прерывалось.

В связи с этим, суд первой инстанции посчитал, что отсутствуют основания для удовлетворения требований истца, который утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Отменяя решение Арбитражного суда города Москвы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что в соответствии с ч. 4.1. ст. 4 Закона N 159-ФЗ течение 30-дневного срока, отведенного на подписание проекта договора, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Анализируя приведенную норму Закона N 159-ФЗ, а также п. 2 ст. 445 ГК РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, как одного из условий договора, обязательного к заключению для стороны, направившей проект договора (ответчика), возможно не только в судебном, но и во внесудебном порядке; более того, соблюдение досудебного порядка урегулирования спора является обязательным в силу закона.

Пункт 2 статьи 445 ГК РФ не содержит положений об обязательности подписания проекта договора, при наличии разногласий, равно как и не содержит требований к форме и содержанию протокола разногласий, не содержит ограничений по сроку предъявления иска в целях разрешения спора в судебном порядке.

В данном случае, как указано выше, 07.10.2013 г. истец обратился к ответчику с просьбой о выкупе арендуемого нежилого помещения, 16.05.2014 г. ответчиком был направлен истцу для согласования проект Договора купли-продажи нежилого помещения по цене, определенной на основании отчета от 18.02.2014 г. N 2014-Д950, в размере 11669492 руб., без учета НДС.

25.06.2014 г. истец письмом (регистрационный номер 33-5-28818/13-(6)-0) выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения с протоколом разногласий, указав в редакции договора купли-продажи в редакции покупателя (истца) цену, установленную на основании отчета N ОИКН-14-06-11-1А от 11.06.2014 г., в размере 7821000 руб., без учета НДС.

На предложение Истца согласовать условия договора в части уменьшения цены выкупаемого объекта ответчик ответил отказом в письме от 11.08.2014 г. (регистрационный номер 33-5-28818/13-(0)-1).

В указанном выше письме (регистрационный номер 33-5-28818/13-(6)-0) имеется прямая ссылка на отчет N ОИКН-14-06-11-1А от 11.06.2014 г., что свидетельствует о том, что истец оспорил достоверность величины рыночной стоимости нежилого помещения.

Данное письмо истца, как и заключение оценщика N ОИКН-14-06-11-1А, было приложено к документам, представленным вместе с исковым заявлением в материалы настоящего дела.

Таким образом, имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют о том, что в установленные законом сроки истец оспорил достоверность величины рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения, что в силу части 4.1. статьи 4 Закона N 159-ФЗ является основанием к приостановлению течения 30-дневного срока, установленного для подписания проекта договора купли-продажи. То есть, тридцатидневный срок, на истечение которого сослался арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, не считается истекшим "до дня вступления в законную силу решения суда.

Следовательно, истец не утратил преимущественное право на заключение с ним Договора купли-продажи нежилого помещения, и при наличии разногласий с ответчиком, касающихся цены, предлагаемой Департаментом, вправе обратиться в суд с заявленными исковыми требованиями.

Учитывая обстоятельства дела и указанное экспертное заключение, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований, а именно: Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 54,3 кв.м., расположенного по адресу: 127051 г. Москва, ул. Маросейка, дом 10/1, строение 4, квартал 118, между Департаментом имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) и ООО "НЕДВИЖИМОСТЬ" Управление и Консалтинг" (ОГРН 1037739275925),

изложив п.3.1. Договора в редакции: Цена Объекта составляет 5097817 руб., НДС в соответствии с подпунктом 12 п. 2 ст. 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется";

пункт 3.4 изложить в редакции: Оплата по договору купли - продажи недвижимости вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 2-х месяцев с момента заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются до 5-го числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 141494 руб. 91 коп. без учета НДС и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

В соответствии со статьей 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом. Если указанное ходатайство заявлено обеими сторонами, требуемые денежные суммы вносятся сторонами на депозитный счет арбитражного суда в равных частях.

Истец на депозитный счет суда первой инстанции перечислил денежные средства размере 30000 руб. на проведение судебной экспертизы.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, ст. 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2015 по делу N А40-155136/14 - отменить

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 54,3 кв.м., расположенного по адресу: 127051 г. Москва, ул. Маросейка, дом 10/1, строение 4, квартал 118, между Департаментом имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) и ООО "НЕДВИЖИМОСТЬ" Управление и Консалтинг" (ОГРН 1037739275925),

изложив п.3.1. Договора в редакции: Цена Объекта составляет 5097817 руб., НДС в соответствии с подпунктом 12 п. 2 ст. 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется";

пункт 3.4 изложить в редакции: Оплата по договору купли - продажи недвижимости вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 2-х месяцев с момента заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются до 5-го числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 141494 руб. 91 коп. без учета НДС и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) в пользу ООО "НЕДВИЖИМОСТЬ" Управление и консалтинг" (ИНН 7710407587, ОГРН 1037739275925) расходы на проведение судебной экспертизы в размере 30000 (тридцать тысяч) рублей, расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 2000 (две тысячи) рублей и 3000 (три тысячи) рублей по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Е.Е. Кузнецова А.П. Тихонов