Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2015 г. N 10АП-11425/15

г. Москва

29 октября 2015 г.

Дело N А41-73131/14

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.,

судей: Марченковой Н.В., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: Селезневым М.И.,

при участии в заседании:

от истца ООО "Априкус" (ИНН 5047026412, ОГРН 1035009556449) - Кондрашова Е.Б. - генеральный директор,

от ответчика Администрации г.о. Химки МО (ИНН: 5047009801, ОГРН: 1025006177525) - Резван А.Ю., представитель по доверенности от 20.02.2015 г.

рассмотрев апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН: 5047009801, ОГРН: 1025006177525) на решение Арбитражного суда Московской области от 05 августа 2015 года по делу N А41- 73131/14, принятое судьей Фаньян Ю.А.,

по иску ООО "Априкус" к Администрации г.о. Химки, о признании недостоверной рыночной стоимости имущества

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Априкус" (далее- ООО "Априкус") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

к Администрации городского округа Химки Московской области (далее - Администрация), с требованиями признать недостоверной величину рыночной стоимости помещения N 001, площадью 132, 0 кв. м., условный номер 50-50-10/018/2010-419, а также величину рыночной стоимости помещения N 005 площадью 162, 4 кв. м., условный номер 50-50-10/018/2010-423, расположенных по адресу: МО, г. Химки, проспект Мира, д. 4, определенную по результатам оценки, проведенной Обществом с ограниченной ответственностью "Юридическая компания "Договор" и указанную в Отчете по определению рыночной стоимости недвижимого имущества N 81-28/14 от 28.08.2014 г.

Признать недействительными п. 3 и п. 4 Постановления Администрации городского округа Химки Московской области от 16.10.2014 г. N 1604.

Обязать Администрацию городского округа Химки Московской области заключить договор купли-продажи помещений, расположенных по адресу: МО, г. Химки, проспект Мира, д. 4, а именно, помещение N 001, площадью 132, 0 кв. м., условный номер 50-50-10/018/2010-419, на условиях о цене, равной 7 871 186 руб., на условии рассрочки оплаты цены договора в течение пяти лет со дня его заключения, а также помещение N 005 площадью 162, 4 кв. м., условный номер 50-50-10/018/2010-423, на условии рассрочки оплаты цены договора в течение пяти лет со дня его заключения, а всего за цену, равную 13 990 324 руб. за два объекта (т. 1 л.д. 6-8).

Решением Арбитражного суда Московской области от 05 августа 2015 года по делу N А41- 73131/14 исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 3 л.д. 177-181).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, считая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО "Априкус" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела основании Договора аренды N 1805 от 06.01.2000 г. (в редакции дополнительных соглашений от 05.08.2010, 11.05.2012) ООО "Априкус" является арендатором нежилых помещений 001 (этаж 1) площадью 132 кв.м, 005 (этаж подвальный) площадью 162, 4 кв.м. расположенных по адресу: Московская обл., г.Химки, пр-т Мира, д.4, со сроком действия до 30.06.2015.

Постановлением Администрации N 1604 от 16.10.2014 г., приняты решения об условиях приватизации спорных объектов путём реализации преимущественного права истцом по цене за спорный объект N 1 в размере 9 900 000 руб., за спорный объект N 2 в размере 11 300 000 руб., исходя из отчёта об определении рыночной стоимости, N 81-28/14 от 28.08.2014 г., выполненных ООО "ЮК "Договор", для целей выкупа, рыночная стоимость спорных объектов определена по состоянию на 28.08.2014 г.

24.10.2014 Администрацией представлены проект Договора куплии-продажи спорных объектов.

Указывая на наличие спора с Администрацией по цене выкупа спорных объектов, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, исходил из того, что истец является субъектом малого предпринимательства; нежилое помещение арендуется истцом и из владения истца не выбывало; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемого нежилого помещения не превышает предельного значения площади, установленного законом; истцом предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного помещения в соответствии с названным Федеральным законом. Признал недостоверной величину рыночной стоимости помещения N 001, площадью 132, 0 кв. м., условный номер 50-50-10/018/2010-419, а также величину рыночной стоимости помещения N 005 площадью 162, 4 кв. м., условный номер 50-50-10/018/2010-423 расположенных по адресу: МО, г. Химки, проспект Мира, д. 4, определенную по результатам оценки, проведенной Обществом с ограниченной ответственностью "Юридическая компания "Договор" и указанную в Отчете по определению рыночной стоимости недвижимого имущества N 81-28/14 от 28.08.2014 г., в связи с чем, признать недействительными п. 3 и п. 4 Постановления Администрации городского округа Химки Московской области от 16.10.2014 г. N 1604. И обязал Администрацию городского округа Химки Московской области заключить договор купли-продажи помещений.

Оспаривая решение суда по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, Администрация указала, что судом первой инстанции не полностью были выяснены все обстоятельства дела, а заявителем не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела, которые суд посчитал установленными. Кроме того, суд первой инстанции необоснованно не принял в качестве доказательства заключение эксперта N 2015-01/163, неправомерно принял уточнение требований, а также предоставил рассрочку по договору на 5 лет.

Апелляционный суд не может согласиться с данными доводами заявителя апелляционной жалобы в силу следующего.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Из положений статей 3, 4, 6 Закона N 159-ФЗ в совокупности следует, что заключение компетентным органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным, в связи с чем возникшие при заключении такого договора разногласия в силу статьи 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии с п. 2 ч. 8 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статей 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность

Согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 135-ФЗ), в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, по ходатайству истца определением суда первой инстанции от 20.04.2015 по делу N А41-73131/14 была назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 28.08.2014, проведение которой было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью "Бюро оценки бизнеса".

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость - помещения N 001, площадью 132, 0 кв. м., условный номер 50-50-10/018/2010-419, а также величину рыночной стоимости помещения N 005 площадью 162, 4 кв. м., условный номер 50-50-10/018/2010-423, расположенных по адресу: МО, г. Химки, проспект Мира, д. 4, по состоянию на дату 28.08.2014 г., на которую была установлена рыночная стоимость указанных объектов в Отчете по определению рыночной стоимости недвижимого имущества N 81-28/14 от 28.08.2014 г., подготовленном Обществом с ограниченной ответственностью "Юридическая компания "Договор".

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Установив, что истец и арендуемое им помещение соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям: истец является субъектом малого предпринимательства; нежилое помещение арендуется истцом и из владения истца не выбывало; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемого нежилого помещения не превышает предельного значения площади, установленного законом; истцом предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного помещения в соответствии с названным Федеральным законом, оценив представленные доказательства, и приняв во внимание экспертизу проведенную при рассмотрении дела в первой инстанции суд первой инстанции признал недостоверной величину рыночной стоимости помещения N 001, площадью 132, 0 кв. м., условный номер 50-50-10/018/2010-419, а также величину рыночной стоимости помещения N 005 площадью 162, 4 кв. м., условный номер 50-50-10/018/2010-423, расположенных по адресу: МО, г. Химки, проспект Мира, д. 4, определенную по результатам оценки, проведенной Обществом с ограниченной ответственностью "Юридическая компания "Договор" и указанную в Отчете по определению рыночной стоимости недвижимого имущества N 81-28/14 от 28.08.2014 г., в связи с чем, признал недействительными п. 3 и п. 4 Постановления Администрации городского округа Химки Московской области от 16.10.2014 г. N 1604. и обязал Администрацию городского округа Химки Московской области заключить договор купли-продажи помещений, расположенных по адресу: МО, г. Химки, проспект Мира, д. 4, а именно, помещение N 001, площадью 132, 0 кв. м., условный номер 50-50-10/018/2010-419, на условиях о цене, равной 7 871 186 руб., на условии рассрочки оплаты цены договора в течение пяти лет со дня его заключения, а также помещение N 005 площадью 162, 4 кв. м., условный номер 50-50-10/018/2010-423, на условии рассрочки оплаты цены договора в течение пяти лет со дня его заключения, а всего за цену, равную 13 990 324 руб. за два объекта.

Апелляционный суд не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе по следующим основаниям.

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование;

- иные сведения в соответствии с федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Закона N 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В соответствии со ст. 86 АПК РФ и ст. 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к содержанию заключения эксперта установлены статьей 25 Закона N 73-ФЗ, согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

С учетом требований изложенных выше норм права надлежащим образом выполненное экспертное заключение должно содержать подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате этих исследований выводы и ответы на поставленные арбитражным судом вопросы.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Эксперт, выполнивший судебную оценочную экспертизу, применил информацию о ценообразующих факторах по состоянию не позже июня 2014 года, поскольку в соответствии с п. 19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки (Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256, действующий на момент проведения экспертизы).

Процесс анализа объекта оценки и его аналогов, а также получение выводов - требует специальных знаний, для чего судом была назначена судебная оценочная экспертиза. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно принял в качестве доказательства экспертное заключение N 2015-01/163 от 06.05.2015 г.

Согласно ч. 4 ст. 3 АПК РФ судопроизводство в арбитражных судах осуществляется в соответствии с федеральными законами, действующими во время разрешения спора и рассмотрения дела, совершения отдельного процессуального действия или исполнения судебного акта.

30 июня 2015 г. вступил в силу Федеральный закон от 29.06.2015 г. N 158-ФЗ, которым внесены изменения в Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства". Согласно ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ в действующей редакции срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества не должен составлять менее пяти лет.

Таким образом, на момент вынесения решения Арбитражного суда Московской области от 05 августа 2015 года по делу N А41- 73131/14 действовал Федеральный закон N 159-ФЗ.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы,

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 05.08.2015 года по делу N А41-73131/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

Н.В. Марченкова С.К. Ханашевич