Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2015 г. N 13АП-21280/15

г. Санкт-Петербург

26 октября 2015 г.

Дело N А56-23714/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 октября 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Кашиной Т.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца: Таранов И.Е., доверенность от 19.05.2015 г.

от ответчика: Пушкина Я.А., доверенность от 07.10.2013 г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-21280/2015, 13АП-21281/2015) 1) ИП Шорина Сергея Борисовича, 2) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.07.2015 г. по делу N А56-23714/2015(судья Егорова Д.А.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к ИП Шорину Сергею Борисовичу

о взыскании, расторжении договора и выселении,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Индивидуальному предпринимателю Шорину Сергею Борисовичу (далее - ИП Шорин С.Б., Предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды от 25.07.2013 г. N 11-И003106 за период с 25.07.2013 г. по 31.03.2015 г. в размере 1 034 901 руб. 94 коп., пени в размере 77 337 руб. 15 коп. за период с 03.09.2014 г. по 20.03.2015 г., расторжении договора аренды от 25.07.2013 г. N 11-И003106, выселении ответчика с занимаемого земельного участка.

Решением суда от 08.07.2015 г. с Индивидуального предпринимателя Шорина Сергея Борисовича в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга взыскан 1 034 901 руб. 94 коп. задолженности и 77 337 руб. 15 коп. неустойки; в остальной части в иске отказано.

На решение суда истцом и ответчиком поданы апелляционные жалобы.

В апелляционной жалобе Комитет просит решение суда от 08.07.2015 г. отменить в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды и выселении Предпринимателя с занимаемого земельного участка, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования Комитета в полном объеме.

По мнению Комитета, суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении требования о расторжении договора аренды и в удовлетворении требования о выселении, в то время как Предпринимателем не исполнялись условия инвестиционного проекта и не вносилась предусмотренная договором арендная плата.

В апелляционной жалобе Предприниматель просит решение суда от 08.07.2915 г. отменить в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и пени, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований Комитета в полном объеме.

По мнению Предпринимателя, суд первой инстанции неправомерно удовлетворил требования Комитета, в то время как земельный участок не был передан Предпринимателю по акту приема-передачи, в связи с чем у ответчика отсутствовала возможность использовать указанный земельный участок.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои апелляционные жалобы и возражали против удовлетворения апелляционных жалоб друг друга.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 25.10.2011 г. N 1482 между Комитетом и Предпринимателем заключено Инвестиционное соглашение от 25.07.2013 г. N 11-023714 на осуществление инвестиционной деятельности по реконструкции здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Малодетскосельский пр., д. 24, литера А, под коммерческий объект, не связанный с проживанием населения, со сроком реализации инвестиционного проекта до 05.01.2015 г.

Между Комитетом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор от 25.07.2013 г. N 11-И003106 аренды земельного участка, предоставляемого для завершения строительства/реконструкции объекта недвижимости, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок Зона 3, кадастровый номер 78:32:1715:22, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Малодетскосельский пр., д. 24, литера А, площадью 1638кв.м. В пункте 1.2. договора указано, что участок предоставляется для осуществления реконструкции объекта недвижимости, расположенного на участке.

В соответствии с пунктами 6.1.1., 6.2.1. инвестиционного договора от 25.07.2013 г. N 11-023714 Комитет обеспечил Предпринимателю допуск к зданию, расположенному по адресу: Санкт-Петербург, Малодетскосельский пр., д. 24, литера А, находящему в состоянии, не препятствующем осуществлению инвестиционного проекта в соответствии с договором, что подтверждается Актом допуска к объекту от 25.07.2013 г.

Пунктом 1.3. договора от 25.07.2013 г. N 11-И003106 аренды установлено, что договор действует до 05.01.2015 г. и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения установлены разделом 3 договора.

Согласно пункту 3.7. арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено начисление в случае нарушения арендатором обязательства по внесению арендной платы пеней в размере 0,15 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Комитет направил в адрес Предпринимателя претензию от 29.01.2015 г. N 228-/15, в которой предложил ответчику в течение 15 дней с даты отправки претензии оплатить задолженность по арендной плате за период с 25.07.2013 г. по 31.12.2014 г. и начисленные на основании пункта 5.2. договора пени, а также явиться в Управление (агентство) недвижимого имущества Адмиралтейского района для заключения соглашения о расторжении договора аренды от 25.07.2013 г. N 11-И003106 в порядке статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку указанная претензия была оставлена Предпринимателем без удовлетворения, то Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Заявленная ко взысканию с ответчика задолженность по арендной плате за период с 25.07.2013 г. по 31.03.2015 г. в сумме 1 034 901 руб. 94 коп. подтверждается материалами дела.

Руководствуясь статьями 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 1 034 901 руб. 94 коп. за период с 25.07.2013 г. по 31.03.2015 г. и 77 337 руб. 15 коп. пени за период с 03.09.2014 г. по 20.03.2015 г.

Довод ответчика о неправомерности взыскания задолженности по арендной плате за период с 25.07.2013 г. по 31.03.2015 г. и пени за период с 03.09.2014 г. по 20.03.2015 г., в то время как договор, на основании которого были заявлены указанные требования, был зарегистрирован в установленном законом порядке только 02.09.2014 г., не принимается судом апелляционной инстанции в связи со следующим.

Из материалов дела следует, что, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования достигнуто сторонами. Таким образом, между сторонами сложились арендные отношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения договора аренды от 25.07.2013 г. N 11-И003106 подлежат применению вне зависимости от его государственной регистрации.

Указанная позиция соответствует разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Кроме того, пунктом 3.2. договора стороны предусмотрели распространение его условий вне зависимости от даты государственной регистрации на правоотношения сторон, возникшие с 25.07.2013 г., при этом в пункте 3.3 указано, что арендная плата исчисляется с начала срока действия договора, то есть с 25.07.2013 г.

В апелляционной жалобе, возражая против удовлетворения требований Комитета, ответчик также ссылается на то, что не использовал спорный земельный участок, поскольку участок не был передан Предпринимателю по акту приема-передачи.

Апелляционный суд не принимает указанный довод апелляционной жалобы в связи со следующим.

Как было указано выше, 25.07.2013 г. Комитетом был обеспечен допуск Предпринимателя к зданию, расположенному по адресу: Санкт-Петербург, Малодетскосельский пр., д. 24, литера А, в целях реализации инвестиционного проекта и заключен договор аренды от 25.07.2013 г. N 11-И003106 земельного участка, предоставляемого для реконструкции здания.

Таким образом, с момента обеспечения Комитетом допуска Предпринимателя к зданию в целях реализации инвестиционного проекта Комитетом Предпринимателю был предоставлен спорный земельный участок по договору аренды от 25.07.2013 г. N 11-И003106. При этом, передача арендатору земельного участка по акту договором аренды не предусмотрена.

Доказательств того, что со стороны Комитета осуществлялись действия по воспрепятствованию в использовании ответчиком земельного участка, Предпринимателем в материалы дела в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

С учетом изложенного апелляционная жалоба Предпринимателя удовлетворению не подлежит.

Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что Предприниматель является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Малодетскосельский пр., д. 24, литера А.

Апелляционный суд не соглашается с данным выводом суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Пунктом 6.3.3 договора предусмотрена возможность расторжения договора по требованию арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев.

Как следует из материалов дела, несмотря на направление Комитетом в адрес Предпринимателя претензии о необходимости погашения задолженности по арендной плате, ответчиком обязательства по внесению арендной платы не исполнялись. В настоящее время задолженность по арендной плате ответчиком также не погашена, что свидетельствует о длительном неисполнении Предпринимателем обязательств по внесению арендной платы.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что земельный участок по договору аренды был предоставлен Предпринимателю для осуществления реконструкции объекта недвижимости, расположенного на участке, на основании соглашения от 25.07.2013 г. N 11-023714, заключенного между Комитетом и Предпринимателем. Вместе с тем начиная с 25.07.2013 г., установленные указанным соглашением обязательства Предпринимателя по осуществлению реконструкции объекта ответчиком не исполнялись; к исполнению указанных обязательств ответчик до настоящего времени не приступал (дело N А56-54295/2014).

Из анализа положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что длительное неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, а также неисполнение ответчиком обязательств по реконструкции объекта, для выполнения которых Предпринимателю был предоставлен в аренду земельный участок, свидетельствует о недобросовестности арендатора, в связи с чем обоснованным является требование Комитета о расторжении договора аренды.

Вывод суда первой инстанции о том, что нахождение на арендуемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего арендатору, является препятствием для расторжения договора аренды, не соответствует практике применения норм об аренде (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 г. N 14381/2010).

Поскольку на спорном земельном участке расположен объект недвижимости - нежилое здание, а требование о выселении ответчика с арендованного земельного участка не конкретизировано истцом, заявлено некорректно применительно к указанному обстоятельству, то с учетом в том числе принципа исполнимости судебных актов, в удовлетворении требования Комитета о выселении ответчика с земельного участка надлежит отказать.

С учетом изложенного договор аренды подлежит расторжению, в связи с чем решение суда от 08.07.2015 г. подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08 июля 2015 года по делу N А56-23714/2015 отменить в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 25 июля 2013 года N 11-И003106, заключенный между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и Индивидуальным предпринимателем Шориным Сергеем Борисовичем.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Шорина Сергея Борисовича в доход бюджета Российской Федерации 7 500 руб. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

В остальной части решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08 июля 2015 года по делу N А56-23714/2015 оставить без изменения. Апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Шорина Сергея Борисовича оставить без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

Т.А. Кашина Н.С. Полубехина