Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2015 г. N 09АП-176/15

г. Москва

26 октября 2015 г.

Дело N А40-27460/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 19.10.2015 г.

В полном объеме постановление изготовлено 26.10.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Александровой Г.С., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола секретарем Тимофеевой К.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи с подачей апелляционных жалоб Правительства Москвы, Департамента городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.05.-24.11.2014 г. по делу N А40-27460/2013

спор с участием:

истцы 1- Правительство Москвы (ОГРН 1027739813507, 125032, г. Москва, ул. Тверская, д. 13), 2- Департамент городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Брянская, д. 9),

ответчик ООО "Рент-Финанс" (ОГРН 1057746082866, 127006, г. Москва, ул. М. Дмитровка, д. 8, стр. 2),

третьи лица 1- Комитет Госстройнадзора г. Москвы, 2- Управа Тверского района г. Москвы, 3- Госинспекция по недвижимости г. Москвы, 4- ООО "Инжстроймаркет", 5- ЗАО "Торгово-финансовая компания "СВ Сервис Интернешнл",

о сносе самовольной постройки,

при участии в судебном заседании:

от истцов: от 1-го и 2-го: Струков Д.В. по дов. от 23.10.2014 г., 30.12.2014 г.;

от ответчика: Носков П.Н. по дов. от 15.10.2015 г., Эм С.Л. по дов. от 12.08.2015 г.;

от третьих лиц: неявка,

УСТАНОВИЛ:

11.03.2013 г. город Москва в лице Правительства Москвы, Департамента городского имущества г. Москвы предъявил иск к ООО "Рент-Финанс" о признании комнаты N 1 (гараж) площадью 229,1кв.м. помещения IV этажа 1, пристроенной к 2-этажному кирпичному административному зданию по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 8, стр. 2, самовольной; обязании осуществить ее снос, с предоставлением взыскателю права осуществить соответствующие действия за счет на должника, в случае неисполнения должником судебного акта добровольно в 3-месячный срок.

Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 22.05.2014 г., изготовленным в полном объеме 24.11.2014 г. (т. 5 л.д. 116-117), в удовлетворении иска отказано.

На состоявшееся Решение Истцами подана апелляционная жалоба (т. 5 л.д. 120-126).

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2015 г. (т. 6 л.д. 12-13) объявлен переход к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции; к участию в деле третьим лицом привлечено ЗАО "Торгово-финансовая компания "СВ Сервис Интернешнл".

При новом рассмотрении дела в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Истцов требования и доводы иска поддержал; Ответчик по ним возражал; остальные неявившиеся участвующие в деле лица уведомлены о времени и месте рассмотрения дела посредством размещения соответствующих сведений на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 9 л.д. 12).

Оценив доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленного иска по следующим основаниям.

Установлено, что ООО "Рент-Финанс" по договору купли-продажи от 01.02.2005 г. (т. 2 л.д. 4-7) приобрело у ООО "Инжстроймаркет" все здание по адресу: г. Москва, ул. Золоторожский вал, д. 11, стр. 7.

В настоящее время данная постройка включает:

- помещения, образующие основное здание, построенное в 1907 г., кирпичное, имеющее подвал, 1-й, 2-й этажи и мансарду (подвал: помещения I, II общей площадью 33,1кв.м.; этаж 1: помещения I, II, III общей площадью 97,9кв.м.; этаж 2: помещения I, II общей площадью 94,3кв.м.; мансарда: помещение I общей площадью 103,7кв.м.);

- помещения, пристроенные к основному зданию (комната N 1 (назначение: гараж) площадью 229,1кв.м. помещения IV этажа 1) (далее - спорная пристройка).

Нумерация и площадь помещений соответствует данным, отраженным в поэтажном плане и экспликации БТИ по состоянию на 19.07.2005 г. (т. 1 л.д. 11-14, 21-24).

В свою очередь ООО "Инжстроймаркет" приобрело данное здание по договору купли-продажи от 01.12.2004 г. у ЗАО "Торгово-финансовая компания "СВ Сервис Интернешнл" (т. 2 л.д. 15).

В обоих Договорах купли-продажи указано на то, что площадь всего проданного здания составляет 470,37кв.м.

Однако из ответа Центрального территориального бюро технической инвентаризации ГУП г. Москвы "МоГорБТИ" исх. от 01.12.2009 г. N 5051 (т. 2 л.д. 8) и приложенной к нему копии экспликации к поэтажному плану (поэтажный план не сохранился), выполненной по состоянию на 10.12.1998 г. (т. 2 л.д. 9-11), следует, что на 10.12.1998 г. площадь всего здания уже составляла 593,1кв.м. и включала в т.ч. комнату N 1 (назначение: гараж) площадью 229,1кв.м. помещения IV этажа 1, т.е. впервые спорная пристройка была учтена 10.12.1998 г.

В связи с чем Ответчику первоначально было выдано свидетельство от 18.02.2005 г. о государственной регистрации права собственности на здание площадью 470,37кв.м. (т. 2 л.д. 38), а затем по его заявлению в ЕГРП были внесены изменения и Ответчику было выдано свидетельство от 08.09.2005 г. о государственной регистрации права собственности на здание площадью 593,1кв.м. (т. 1 л.д. 70).

Данное здание расположено на земельном участке площадью 412кв.м. с кадастровым N 770101097062, который Ответчик арендует у города Москвы по Договору аренды от 09.06.2006 г. N М-01-030803 (т. 1 л.д. 30-43), заключенному на срок до 06.10.2030 г.

В Договоре аренды указано, что на земельном участке расположено 2-этажное капитальное здание (п. 1.4.); земельный участок предоставлен для эксплуатации здания под административные цели (п. 1.1.); до истечения срока действия Договора арендатор обязан принять меры к освобождению участка (кроме законно созданных зданий, являющихся недвижимым имуществом (п. 8.2.)).

В Приложении N 2 (План границ земельного участка) к Договору аренды (т. 1 л.д. 41) земельный участок обозначен как состоящий из двух частей:

- Р1 - площадью 186,1кв.м. (с указанием поворотных точек), и

- Р2 - площадью 226,4кв.м. (с указанием поворотных точек).

Сравнение данных, взятых из поэтажного плана БТИ по состоянию на 19.07.2005 г. (т. 1 л.д. 22), о длине, ширине комнат 1-го этажа здания (включая пристройку) и их пространственном расположении друг относительно друга, с данными, взятыми из Плана границ земельного участка (Приложение N 2 к Договору аренды (т. 1 л.д. 41)), о расстоянии между поворотными точками и пространственном расположении друг относительно друга частей Р1 и Р2 земельного участка, - свидетельствуют о том, что часть земельного участка, обозначенная как Р1, в целом соответствует пятну застройки под 2-этажным с подвалом и мансардой кирпичным зданием 1907 года постройки, а часть земельного участка, обозначенная как Р2, в целом соответствует пятну застройки под 1-этажной спорной пристройкой, обшитой металлическим профилированным листом, года постройки до 10.12.1998 г.

При толковании всех условий Договора в совокупности, учитывая отличие 2-х этажного здания от 1-этажной пристройки по техническим характеристикам, - следует вывод о том, что обозначение в Договоре аренды отдельно границ земельного участка, занятого 2-этажным зданием, и отдельно границ земельного участка, занятого 1-этажной пристройкой, было произведено в целях установить различный правовой режим использования арендатором частей Р1 и Р2 земельного участка, различные правовые последствия применительно к основному зданию и пристройки на случай прекращения действия Договора.

Судом апелляционной инстанции было назначено проведение по делу судебной строительно-технической экспертизы, по результатам которой экспертами дано заключение (т. 8 л.д. 5-164), содержащее следующие выводы:

- основное здание имеет следующие конструктивные решения: фундамент - бутовый ленточный, имеется подвал, стены кирпичные (т. 8 л.д. 33);

- фундаментом пристройки под колоннами и наружными стенами является малозаглубленная монолитная железобетонная плита толщиной 300 мм и глубиной заложения от уровня чистого пола 350 мм (т. 8 л.д. 18-19);

- несущие конструкции пристройки - металлический каркас, представляющий собой металлические колонны, установленные по периметру пристройки и одна колонна в центральной части, и систему главных и второстепенных металлических балок (т. 8 л.д. 19);

- наружные стены - самонесущие, выполнены кладкой из пенобетонных и газосиликатных блоков, опирающихся на фундаментную монолитную железобетонную плиту; с наружной стороны стены обшиты металлическим профилированным листом (т. 8 л.д. 22); в помещении пристройки отсутствуют оконные проемы, т.е. помещения пристройки не обеспечены естественным освещением, которое должно предусматриваться по всех помещениях с постоянными рабочими местами (т. 8 л.д. 31-32);

- пристройка не имеет подвала и технического этажа; подвал основного здания не связан с пристройкой; под пристройкой выполнен подземный канал, вход в который осуществляется через колодец с люком, расположенный в пристройке; подземный канал идет к соседнему зданию; конструкции подземного канала расположены ниже отметки подошвы фундаментной платы пристройки; конструкции канала не взаимосвязаны с конструкциями пристройки (т. 8 л.д. 27-28);

- фундамент пристройки выполнен отдельно и из других строительных материалов (чем фундамент основного здания); колонны каркаса пристройки не связаны с основным зданием, минимальное расстояние от края колонны до стены основного здания составляет 190 мм; балки каркаса не опираются на конструкции основного здания и не связаны с ним; обшивка наружных стен профилированным листом по металлическим стройкам и направляющим из фасонного металлопроката не имеет жесткой связи со стенами основного здания и не связана с ними конструктивно; кладка самонесущих стен пристройки примыкает непосредственно к фасаду основного здания, перевязка стен пристройки и фасада основного здания отсутствует; пристройка расположена вне контура капитальных наружных стен и фундаментов основного здания; таким образом, снос строительных конструкций пристройки не приведет к ущербу конструкциям основного здания; снос пристройки возможно осуществить без ущерба для основного здания (т. 8 л.д. 34, 35);

- основное здание и пристройка выполнены из разных строительных материалов и имеют различное конструктивное решение (т. 8 л.д. 34).

Учитывая то, что:

пристройка существенно уступает основному зданию по степени капитальности (основное здание кирпичное, 2-этажное, с подвалом, с мансардой, дореволюционной постройки; пристройка, каркас которой выполнен из металлоконструкций, заполненных пенобетонными и газосиликатными блоками, опирающихся на малозаглубленную монолитную железобетонную плиту, построена в постперестроечные годы);

пристройка строилась таким образом, чтобы ее можно было отделить от основного здания без ущерба для конструкций основного здания (фундамент пристройки выполнен отдельно от фундамента основного здания, перевязка стен пристройки и фасада основного здания отсутствует), и экспертизой подтверждено, что отделение пристройки от основного здания не приведет к ущербу конструкциям основного здания;

пристройка не имеет естественного освещения и не может использоваться под административные цели (и она по документам БТИ учтена как гараж), а основное здание является административным;

пристройка является 1-этажной, а основанное здание 2-этажным, -

- из этого следуют выводы о том, что именно к основному зданию относится:

содержащееся в п. 1.4. Договора аренды указание на нахождение на земельном участке 2-этажного капитального здания, и, соответственно,

содержащееся в п. 8.2. Договора аренды исключение, в силу которого на законно созданные здания, являющиеся недвижимым имуществом, не распространяется обязанность арендатора по окончании действия Договора арендатора освободить земельный участок от своего имущества.

При этом использовать земельный участок под пристройкой арендатор вправе на законных основаниях, на предусмотренных Договором аренды условиях, на протяжении всего срока, на который он заключен, т.е. до 06.10.2030 г.

Нет оснований применять режим, предусмотренный нормой ст. 222 ГК РФ, к правоотношениям сторон в связи с нахождением на земельном участке города Москвы принадлежащей Ответчику пристройки, т.к. они, заключив Договор аренды, по которому земельный участок предоставлен для эксплуатации не только основного здания, но и пристройки, тем самым переподчинили свои права и обязанности режиму, предусмотренному нормами гл. 34 ГК РФ.

Поскольку в настоящее время Договор аренды является действующим, оснований для сноса пристройки не имеется.

При этом Истцы не ссылаются на том (и не представляют соответствующие доказательства), что досрочное освобождение земельного участка от пристройки обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав третьих лиц, публичных интересов, выразившихся в том, что территория, нормативно-необходимая для эксплуатации основного здания (применительно к ч. 3 ст. 33, ст. 36 ЗемК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения Договора аренды), меньше той, в границах которой сформирован земельный участок с кадастровым N 770101097062.

П. 2 ст. 24 ФЗ от 05.04.2013 г. N 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту РФ - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" предусмотрено, что арендаторы земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, вправе приобрести в аренду без предварительного согласования мест размещения объектов и без проведения торгов смежные земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и которые не предоставлены иным лицам, если в соответствии с утвержденным проектом межевания территории использование этих смежных земельных участков предусматривается для эксплуатации таких зданий, строений, сооружений.

Между тем Истцы не ссылаются на то (и не представляют соответствующие доказательства), что имеется утвержденный Департаментом имущества г. Москвы Проект разделения жилого квартала, предусматривающий, что та часть территории, которая в настоящее время занята спорной пристройкой, отнесена к территории, которая нормативно необходима для эксплуатации не основного здания Ответчика, а зданий, принадлежащим третьим лицам.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности предъявленных исковых требований и отказе в их удовлетворении.

Руководствуясь ч. 6.1. ст. 268, ч. 2 ст. 269, ч. 4 ст. 270, ст. 271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.05.-24.11.2014 г. по делу N А40-27460/2013 отменить применительно к ч. 6.1. ст. 268 АПК РФ.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Г.С. Александрова Т.Я. Сумарокова