Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2015 г. N 15АП-10374/15

город Ростов-на-Дону

28 октября 2015 г.

дело N А32-38924/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.,

при участии:

от ответчика - представитель Бурмистров А.Г. по доверенности от 01.06.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Назыков А.Л.)

от 24.04.2015 по делу N А32-38924/2014

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае

к ответчику: потребительскому союзу "Яхт-клуб Румб" (ИНН 2317027171, ОГРН 1022302722804),

о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - истец, Теруправление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к потребительскому союзу "Яхт-клуб Румб" (далее - ответчик, потребительский союз) о расторжении договора аренды от 12.08.2004 N 04-15/23 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:1021, расположенного в первой горно-санитарной зоне охраны курорта, в зоне особого режима использования земель, в экономико-планировочной зоне А-1-а, площадью 5 625 кв.м., для эксплуатации административного здания, оздоровительного корпуса и эллингов по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 122, и об обязании передать истцу земельный участок по акту приема-передачи в срок не позднее 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Исковые требования мотивированы следующим. Пунктом 6.1.3 договора аренды установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при нарушении условий договора, в частности, при использовании земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендатором арендной платы в сроки, более чем за 6 месяцев, в случае неподписния арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 5.3 и нарушениях других условий договора. Истец указывает, что фактически эллинги используются в качестве жилых помещений для проживания членов потребительского союза "Яхт-клуб Румб" и сдачи их в краткосрочную аренду, что установлено в ходе обследования земельного участка. В обоснование своих требований истец также отмечает, что членами потребительского союза "Яхт-клуб Румб" осуществлялось отчуждение эллингов без уведомления арендодателя. Так, председатель потребительского союза, являющаяся членом союза, в своем заявлении о замене лица в исполнительном производстве указала на то, что ею было осуществлено отчуждение эллинга в пользу лица - Подгорного В.С., т.е. в нарушение п. 6.4.10 договора аренды истцу не сообщено о смене правообладателя недвижимого имущества. 20.09.2014 ответчику было вручено направленное почтой уведомление о намерении расторгнуть договор аренды по причине отчуждения эллингов без обязательного уведомления арендодателя, к уведомлению N 11/472 были приложены соглашения о расторжении договора. Срок для подписания соглашения, либо представления документов, свидетельствующих об отсутствии нарушений, был установлен в течение 10 дней с момента получения уведомления. В установленный срок сведения ответчиком не представлены, соглашение о расторжении не подписано, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2016 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован следующим. Территориальное управление не доказало наличие оснований для расторжения договора аренды, заключенного на срок более пяти лет. Арендные платежи уплачиваются вовремя. Нарушения, допущенные членами потребительского кооператива, не являются нарушениями ответчика как юридического лица. Истец не представил доказательств использования эллингов для проживания и сдачи их в аренду.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае обжаловало решение суда первой инстанции в порядке апелляционного производства и просило решение суда отменить, удовлетворив исковые требования. Заявитель апелляционной жалобы указывает, что во исполнение требований законодательства проверкой использования земельного участка было установлено, что члены потребительского союза самовольно осуществили пристройки к зданиям эллингов, в связи с чем решением Адлерского районного суда указанные пристройки постановлено снести. Фактически земельный участок используется не по назначению, поскольку используется как жилые помещения. Вопреки условиям договора, имеются факты отчуждения эллингов без уведомления арендодателя. С 2010 по 2012 годы ответчик не уплачивал арендную плату.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит судебный акт оставить без изменения.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Истец, будучи уведомленным о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, представителя в суд апелляционной инстанции не направил, в связи с чем в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Теруправлением Росимущества по Краснодарскому краю и потребительским союзом "Яхт-клуб Румб" 12.08.2004 заключен договор N 04-15/23 аренды земельного участка, расположенного в первой горно-санитарной зоне охраны курорта, в зоне особого режима использования земель, в экономико-планировочной зоне А-1-а, площадью 5 625 кв.м., для эксплуатации административного здания, оздоровительного корпуса и эллингов по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 122. Согласно пункту 3.1 договор действует с 12.08.2004 по 12.08.2053. Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон (пункт 7.2). Согласно п. 2.1 договора на земельном участке имеются: объекты недвижимости, находящиеся в собственности потребительского союза "Яхт-клуб Румб", зарегистрированные учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Краснодарского края согласно свидетельствам о государственной регистрации от 05.11.2003: эллинг, лит А (серия 23-АБ N 157440); эллинг, лит Б (серия 23-АБ N 157448); эллинг, лит В (серия 23-АБ N 157443); эллинг, лит. Г (серия 23-АБ N 157441); эллинг, лит. Д (серия 23-АБ N 157446); эллинг, лит. Е (серия 23-АБ N 157444), эллинг, лит. Ж (серия 23-АБ N 157445), эллинг, лит. З (серия 23-АБ N 157442), эллинг, лит. И (серия 23-АБ N 157447), офис Яхт-клуба "Румб", лит. Л (серия 23-АБ N 157449), оздоровительный корпус, лит. К (серия 23-АБ N 157450).

Земельный участок передан арендатору согласно акту приема-передачи 12.08.2004.

В соответствии с пунктом 6.4.4 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. В случае продажи предприятия или отчуждения иного объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, арендуемом по данному договору, арендатор в соответствии со ст. 562 ГК РФ обязан за две недели до продажи письменно уведомить об этом Арендодателя (пункт 6.4.10 договора).

Согласно выписке из ЕГРП от 04.06.2010 N 22/1042010-052 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:94 площадью 5625 кв.м. (являющегося предметом договора аренды N 04-15/23) договор аренды зарегистрирован 25.10.2004.

В соответствии с распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 13.11.2010 N 1217-р (в редакции от 27.12.2010 N 1574-р) для федеральных нужд путем прекращения права аренды изъят земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:1020 площадью 1106 кв.м., который образован из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:94 площадью 5625 кв.м. (являющегося предметом договора аренды N 04-15/23).

С учетом изложенного, у ответчика в аренде после изъятия находится земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:1021 площадью 4 519 кв.м.

В соответствии с кадастровым паспортом от 09.12.2014 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:1021, его предыдущим номером является 23:49:0402013:94, земельный участок расположен по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 122, имеет площадь 4 519 кв.м., отнесен к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка - занятие нежилыми зданиями и строениями потребительского союза "Яхт-клуб Румб".

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:1021 от 05.06.2012 N 612019 собственником земельного участка является Российская Федерация, данный факт также подтверждается выпиской из ЕГРП от 26.11.2014 N 52/332/2014-244 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:1021.

В материалы дела представлены копии свидетельств о государственной регистрации права собственности за потребительским союзом "Яхт-клуб Румб" от 05.11.2003 на следующие объекты недвижимости: эллинг, лит А (серия 23-АБ N 157440); эллинг, лит Б (серия 23-АБ N 157448); эллинг, лит В (серия 23-АБ N 157443); эллинг, лит. Г (серия 23-АБ N 157441); эллинг, лит. Д (серия 23-АБ N 157446); эллинг, лит. Е (серия 23-АБ N 157444), эллинг, лит. Ж (серия 23-АБ N 157445), эллинг, лит. З (серия 23-АБ N 157442), эллинг, лит. И (серия 23-АБ N 157447), офис Яхт-клуба "Румб", лит. Л (серия 23-АБ N 157449), оздоровительный корпус, лит. К (серия 23-АБ N 157450). Основанием для государственной регистрации права собственности является решение Арбитражного суда Краснодарского края. 10.02.2003 N А32-22354/2002 и определение от 18.09.2003 по делу N А32-22354/2002. Ответчиком в материалы дела представлены копии указанного решения и определения суда.

В материалах дела также имеются выписки из ЕГРП от 07.10.2014 в отношении эллингов потребительского союза "Яхт-клуб Румб" (эллинги лит Б, В, Г, Д, Е, И), подтверждающие регистрацию права собственности ответчика на объекты недвижимости. Кроме того, представлены уведомления об отсутствии в ЕГРП сведений о зарегистрированных правах от 28.10.2014 на эллинги под литерами А, Ж, З.

В обоснование исковых требований Теруправление Росимущества представило акт проверки порядка использования земельного участка площадью 4519 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402013:1021 от 12.12.2014, в котором указано, что на земельном участке расположен комплекс разноэтажных объектов капитального строительства, состоящих из 57 эллингов с пристроенными помещениями. В ходе данной проверки также установлено, что на некоторых из эллингах выявлены постройки, разрешения на строительство которых не представлены. К указанному акту проверки приложены фотоматериалы.

Апелляционный суд не усматривается оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции.

Апелляционный суд проверил легитимацию истца на предъявление иска и пришел к выводу о наличии таковой.

Ранее спорный земельный участок как расположенный на территории курорта федерального значения принадлежал Российской Федерации, однако ввиду отсутствия на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих Российской Федерации на праве собственности, в силу пункта 11 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" с момента вступления в силу указанного закона перешел в муниципальную собственность города Сочи. Затем на основании Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских игр в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельный законодательные акты Российской Федерации" земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:94 площадью 5625 кв.м. был разделен. В соответствии с распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 13.11.2010 N1217-р (в редакции от 27.12.2010 N1574-р) для федеральных нужд путем прекращения права аренды изъят земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:1020 площадью 1106 кв.м., который образован из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:94 площадью 5625 кв.м. (являющегося предметом договора аренды N04-15/23). В силу указанного выше закона земельный участок отнесен к собственности Российской Федерации.

Вместе с тем истец не доказал наличие достаточных оснований для расторжении договора аренды.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснению, данному в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства": "При применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок".

Апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы истца о нарушении в виде неуплаты арендной платы. Такое основание иска не было указано в исковом заявлении (л.д.3-6, т.1) В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец такое основание иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлял, суд первой инстанции изменение основания иска не принимал. В суде апелляционной инстанции законом запрещено изменение предмета или основания иска ( часть 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кроме того, ответчик отрицает наличие задолженности в настоящее время, а истец никаких доказательств наличия задолженности на момент обращения с иском в суд не доказал. Ссылка на наличие задолженности в прошлом ( в 2012 году) сама по себе как основание для расторжения иска может оцениваться только с учетом разъяснения, данного в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 72 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды": "Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением".

Несостоятельны и ссылки истца на нарушение ответчиком обязанности, установленной пунктом 6.4.10 договора аренды, согласно которому, в случае продажи предприятия или отчуждения иного объекта недвижимости, находящегося на участке, арендуемом по данному договору, арендатор в соответствии со ст.562 ГК РФ обязан за две недели до продажи письменно уведомить об этом арендодателя.

С учетом нормы, которую стороны имели в виду при заключении договора, указанное нормативное договорное условие применимо к случаям продажи предприятия как имущественного комплекса. Кроме того, указанное условие по его смыслу подлежит применению к отчуждению путем продажи имущества, принадлежащего арендатору-юридическому лицу, но не может быть применимо к случаям отчуждения эллингов, принадлежащим на праве собственности физическим лицам -членам потребительского союза. Условие об информировании, установленное договором, в силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации, не создает никакой обязанности для названных физических лиц, и не обязывает граждан сообщать о намерении отчудить свое имущество.

Кроме того, указание о нарушении указанного договорного условия в исковом заявлении, определяющим пределы исследования фактических оснований иска, истцом изложено неопределенно. Указание на отчуждение эллинга Ханаевой С.А. в пользу Подгорного В.С. правильно отвергнуто судом первой инстанции, указавшим, что соответствующая сделка заключена между двумя гражданами, потребительский союз участником указанного сделки не является.

Несостоятельны доводы истца о нецелевом использовании земельного участка ответчиком. Согласно пункту 1 договора от 12.08.2014 земельный участок предоставлен для эксплуатации административного здания, оздоровительного корпуса и эллингов (л.д.1, т.2). Истцом не представлено доказательств того, что земельный участок используется ответчиком как юридическим лицом для иных целей.

Отдельные факты нарушений, допущенные физическими лицами- участниками общества в виде возведения самовольных пристроек к принадлежащим указанным гражданам на праве собственности эллингам, не могут быть вменены в качестве нарушения условий договора ответчиком. Напротив, из представленных копий решения от 27.02.2014 Адлерского районного суда города Сочи следует, что граждане Дейнекин П.С., Ананов А.А. и другие самоуправно, без получения разрешений, возвели пристройки к своим эллингам, в связи с чем суд общей юрисдикции и обязал указанных лиц снести пристройки. То обстоятельство, что отдельные члены потребительского союза используют нежилые помещения эллингов для фактического проживания, не является правонарушением самого юридического лица, поскольку отсутствуют доказательства, что подобное нарушение осуществлялось с ведома или согласия ответчика.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не установил оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 апреля 2015 года по делу А32-38926/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Авдонина М.Н. Малыхина