Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2015 г. N 12АП-10376/15

г. Саратов

30 октября 2015 г.

Дело N А57-10331/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Жевак И.И., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Спиридоновой Е.В.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилпромкомплект" на решение арбитражного суда Саратовской области от 28 августа 2015 года по делу N А57-10331/2015, принятое судьёй Пузиной Е.В.,

по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, к обществу с ограниченной ответственностью "Жилпромкомплект", г. Саратов, о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в сумме 2 700 876 рублей 59 копеек, неустойки в сумме 2 499 204 рублей 99 копеек,

УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее по тексту - истец, администрация) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Жилпромкомплект" (далее по тексту - ответчик, общество, ООО "Жилпромкомплект") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 25.07.2008 N 524/2 за период с 19.10.2009 по 31.12.2014 в сумме 2 700 876 рублей 59 копеек и неустойки за период с 10.01.2010 по 30.03.2015 в сумме 2 499 204 рублей 99 копеек.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 28 августа 2015 года заявленные требования удовлетворены частично, - с ответчика в пользу истца взысканы: арендная плата по договору аренды земельного участка от 25.07.2008 N 524/2 за период с 05.05.2012 по 31.12.2014 в сумме 801 279 рублей 73 копеек и пени за период с 05.05.2012 по 30.03.2015 в сумме 181 276 рублей 21 копейки. Также, с ООО "Жилпромкомплект" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 22 651 рублей 11 копеек.

Ответчик, не согласившись с данным решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить в части удовлетворения заявленных требований администрации, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Истец, в нарушение требований статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) и определения Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2015 года, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Стороны в судебное заседание не прибыли, о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, что подтверждается имеющимися в материалах дела почтовыми уведомлениями.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Положения пункта 5 статьи 268 АПК РФ предусматривают, что в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Поскольку в порядке апелляционного производства, обжалуется только часть решения, касающаяся удовлетворения заявленных требований, суд апелляционной инстанции не может выйти за рамки апелляционной жалобы и проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в данной части.

Проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, изучив и исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 13.02.2008 N Т-888-р, между комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и ООО "Гражданпромстрой" (арендатор) заключён договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25.07.2008 N 524/2 (далее по тексту - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов площадью 6511 кв.м, с кадастровым номером 64:48:040823:32, находящийся по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. Лунная, дом 25 Б, занимаемый незавершенными строительством многоэтажными жилыми домами, распоряжение которым на момент рассмотрения спора осуществляет администрация муниципального образования "Город Саратов".

Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия - 49 лет, в связи с чем, он зарегистрирован в установленном законом порядке и арендуемый земельный участок передан арендатору по акту приёма-передачи от 25.07.2008.

Пунктом 3.1 договора определено, что размер арендной платы за участок приведён в Приложении N 1, являющимся его неотъемлемой частью.

Согласно названному Приложению, расчёт арендной платы за земельный участок выполнен согласно постановлению правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П по ставке 0,2% его кадастровой стоимости.

На основании условий пункта 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, путём перечисления на счёт, указанный в договоре.

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Сумма произведённого платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью (включая неустойку), погашает, прежде всего, неустойку, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Впоследствии, на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 25.08.2009 N 2, зарегистрированным в установленном законом порядке, ООО "Гражданпромстрой" передал все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 25.07.2008 N 524/2 - ООО "Жилпромкомплект".

В связи с неисполнением ООО "Жилпромкомплект" обязательств по своевременной оплате арендных платежей, истец, произведя расчёт арендной платы за спорный земельный участок, исходя из установленного постановлением правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П годового размера арендной платы по ставке 2% за земельные участки, предназначенные для иных целей, в виду его разрешённого использования "незавершенные строительством многоэтажные жилые дома", обратился в арбитражный суд Саратовской области с настоящим исковым заявлением.

Арбитражный суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования администрации, применил по заявлению ответчика срок исковой давности к исковым требованиям, заявленным за период до 04.05.2012, в виду подачи администрацией настоящего иска - 05.05.2015, на основании положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) пришёл к выводу о неправомерности осуществление истцом расчёта задолженности, исходя из отнесения сумм, внесённых ответчиком в качестве арендной платы, как погашение начисленной обществу неустойки, а также применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), определил подлежащую взысканию неустойку, исходя из двукратной учётной ставки Банка России, существовавшей в период нарушения.

При этом, арбитражный суд первой инстанции, при определении размера арендной платы, подлежащей уплате в спорный период, исходил из следующего.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В рассматриваемом случае, арендуемый земельный участок относится к категории земель населённых пунктов.

В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключённому после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В рассматриваемом случае договор заключен в 2008 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, учитывая, что спорный договор заключён после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, то арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 15534/13 указано, что стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Правительством Саратовской области 27.11.2007 издано постановление N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков её внесения" (далее по тексту - Постановление N 412-П), годовой размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле:

Аг = УПКС х S х К (%), где:

Аг - размер арендной платы за год;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м земельного участка;

S - площадь земельного участка;

К - коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешённого использования земель.

Кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утверждённых постановлением правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Саратовской области" (далее по тексту - Постановление N 270-П), текст документа опубликован в издании Собрание законодательства Саратовской области, N 15, июль, 2009 (выход в свет 17.07.2009).

В силу вышеуказанного нормативного акта кадастровая стоимость спорного земельного участка составляла 26 949 940 рублей 54 копейки, исходя из удельного показателя 4139,14 руб/кв.м * 6511 кв.м, соответственно, размер годовой арендной платы составлял 538 998 рублей 81 копейку (26 949 940,54 * 2%).

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов Саратовской области" (далее по тексту - Распоряжение N 989-р), опубликованным 11.01.2013 на сайте сетевого издания "Новости Саратовской Губернии" в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (www.sarnovosti.ru), утверждены новые результаты кадастровой оценки.

Данное распоряжение вступило в силу со дня официального опубликования -11.01.2013 (пункт 2 распоряжения) и было опубликовано на сайте сетевого издания "Новости Саратовской Губернии" www.sarnovosti.ru - 11.01.2013.

Согласно указанному Распоряжению N 989-р кадастровая стоимость арендуемого обществом земельного участка составила 19 441 911 рублей 11 копеек, исходя из удельного показателя 2986,01,14 руб/кв.м * 6511 кв.м, соответственно, размер годовой арендной платы составил 388 838 рублей 22 копейки (19 441 911,11 * 2%).

В соответствии с пунктом 3 Постановления N 412-П размер арендной платы подлежит пересмотру в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае изменения кадастровой стоимости земель.

Учитывая, что изменения кадастровой стоимости произошли 11.01.2013 в связи с вступлением в силу Распоряжения N 989-Р, расчёт арендной платы за период с 05.05.2012 по 10.01.2013, следует производить из кадастровой стоимости земельного участка 26 949 940 рублей 54 копейки (утверждённой Постановлением N270-П), а с 11.01.2013 по 31.12.2014 из кадастровой стоимости 19 441 911 рубль 11 копеек (утверждённой Распоряжением N 989-р).

Пунктом 1 Постановления N 412-П установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с их видами разрешённого использования.

Постановлением правительства Саратовской области от 22.04.2008 N 166 "О

внесении изменения в постановление правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П" пункт 1 дополнен абзацем 6, следующего содержания:

- размер арендной платы на год за земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов, составляет 0,2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

- для иных целей 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Расчёт задолженности по арендной плате в спорном периоде, с которым согласился суд первой инстанции, произведён истцом, исходя из коэффициента 2% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, установленного для вида разрешенного использования земель - "для иных целей".

Ответчик, обжалуя постановленный судебный акт, указывает на возникшие между сторонами разногласия по вопросу применения при расчёте размера арендной платы в спорный период коэффициента в процентах от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Так, истец считает подлежащим исчислению размер арендной платы, исходя из 2 % кадастровой стоимости, согласно виду разрешенного использования - "для иных целей", поскольку земельный участок предоставлен под строительство многоэтажного жилого дома.

Ответчик, в свою очередь, полагает, что размер арендной платы должен составлять 0,2 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, исходя из вида разрешённого использования - "для размещения домов многоэтажной жилой застройки".

Судебная коллегия отклоняет довод заявителя жалобы о расчёте арендной платы в размере ставки 0,2% от кадастровой стоимости спорного земельного участка, как основанный на неправильном толковании и применении норм материального права, противоречащий материалам дела, исходя из следующего.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (с последующими изменениями) утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, в соответствии с которым государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, соответственно, размер арендной платы зависит от вида разрешенного использования земельного участка.

Вопрос об определении вида разрешённого использования земельного участка поставлен в зависимость от установленного порядка предоставления земельных участков для тех или иных целей использования, вид разрешённого использования земельного участка является условием договора аренды, изменение которого возможно в порядке, установленном законом.

Значение базовых арендных ставок зависит от вида разрешённого использования земельных участков и направления деятельности арендатора или фактического использования объектов недвижимого имущества или земельного участка арендатором.

Как следует из распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 13.02.2008 N Т-888-р и условий спорного договора аренды, земельный участок площадью 6511 кв.м с кадастровым номером 64:48:040823:32, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Лунная, 25 Б имеет разрешённое использование: незавершенные строительством многоэтажные жилые дома.

Также, арбитражным судом установлено, подтверждено материалами дела и не опровергается сторонами, спорный земельный участок используется под строительство многоэтажного жилого дома, в частности, на момент рассмотрения спора, строительство многоэтажного жилого дома на арендуемом земельном участке не завершено, документы, подтверждающие ведение его в эксплуатацию, ответчиком, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, не представлены.

Следовательно, при невозведённом объекте капитального строительства применение коэффициента 0,2% будет свидетельствовать о фактическом изменении вида разрешенного использования арендуемого земельного участка, поскольку до момента ввода дома в эксплуатацию, участок не используется арендатором под жилым домом.

Указанная правовая позиция сформирована в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.12.2010 по делу N А57-20345/2009, от 22.03.2011 по делу N А57-1010/2010.

С учётом установленных обстоятельств предоставления спорного земельного участка по договору аренды не для эксплуатации, а для строительства многоэтажного жилого дома, вывод арбитражного суда первой инстанции о правомерности применения истцом при расчёте арендной платы за рассматриваемый земельный участок коэффициента 2% от его кадастровой стоимости, установленного "для иных целей", каковым является использование под строительство многоэтажного жилого дома, соответствует закону и материалам дела.

Исходя из вышеизложенного, доводы апелляционной жалобы о неправомерности применения истцом при расчёте арендной платы коэффициента 2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, отклоняются судебной коллегией, как не подтверждённые в ходе судебного разбирательства.

При этом, довод апелляционной жалобы о неправомерности применения арбитражным судом первой инстанции положений Типового перечня видов разрешённого использования, утверждённого Приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 П/0152 "Об утверждении технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов", утратившего силу, отклоняется апелляционным судом, поскольку данные выводы суда не привели к принятию неправильного решения по существу спора.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы распределены судебной коллегией в соответствии со статьёй 110 АПК РФ и отнесены на её заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Саратовской области от 28 августа 2015 года по делу N А57-10331/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилпромкомплект", - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Жилпромкомплект" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.

Арбитражному суду Волгоградской области выдать исполнительный лист.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.А. Дубровина

Судьи

И.И. Жевак В.Б. Шалкин