Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2015 г. N 09АП-45389/15

г. Москва

29 октября 2015 г.

Дело N А40-217053/14

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Кузнецовой Е.Е., Тихонов А.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Тарновским Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Компания ЭСТЭЛ"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 07.08.2015

по делу N А40-217053/14 (40-1126), принятое судьей Павлюком Ю.Б.,

по иску ООО "Компания ЭСТЭЛ" (ОГРН 1027739571914, ИНН 7729364506)

к ответчикам: 1) Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423 ИНН 7705031674);

2) ООО "АБН-КОНСАЛТ" (ОГРН 1027707004225, ИНН 7707310352)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Некоммерческое партнерство саморегулируемая организация "Свободный Оценочный Департамент" (г. Екатеринбург, ОГРН 1126600002429, ИНН 6685993767),

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, Можайское шоссе, д. 1, помещение N Х, комнаты N 1-17, общей площадью 204,9 кв.м., в размере 43 181 000 руб.;

признании достоверной величины рыночной стоимости объекта оценки упомянутой недвижимости в размере 17 214 487 руб., указанной в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 02.09.2014 N 14/157-Н, выполненной ООО "СОЛВЕР", обязательной для ответчика при совершении сделки - договора купли-продажи упомянутого недвижимого имущества;

обязании заключить договор купли-продажи названной недвижимости

по цене 17 214 487 руб.;

урегулировании разногласия, возникшего при заключении договора купли-продажи, изложив пункт 3.1. договора в следующее редакции: "Цена Объекта составляет 17 214 487 (семнадцать миллионов двести четырнадцать тысяч четыреста восемьдесят семь) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого помещения от 02.09.2014 г. N 14/157-Н, выполненным ООО "СОЛВЕР". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; изложив пункт 3.1. договора в следующее редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж осуществляется не позднее 2 месяцев с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 478 180 руб. (четыреста семьдесят восемь тысяч сто восемьдесят рублей) 20 коп. и процентов за представленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга";

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен;

от ответчиков: от 1-шл Яшкин А.В. по доверенности от 15.04.2015;

от 2-го не явился, извещен;

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Компания ЭСТЭЛ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент), ООО "АБН-КОНСАЛТ" о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, Можайское шоссе, д. 1, помещение N Х, комнаты N 1-17, общей площадью 204,9 кв. м., в размере 43181000 руб.; признании достоверной величины рыночной стоимости объекта оценки упомянутой недвижимости в размере 17214487 руб., указанной в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 02.09.2014 N 14/157-Н, выполненной ООО "СОЛВЕР", обязательной для ответчика при совершении сделки - договора купли-продажи упомянутого недвижимого имущества; обязании заключить договор купли-продажи названной недвижимости по цене 17214487 руб.; урегулировании разногласия, возникшего при заключении договора купли-продажи, изложив пункт 3.1. договора в следующее редакции: "Цена Объекта составляет 17214487 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого помещения от 02.09.2014 г. N 14/157-Н, выполненным ООО "СОЛВЕР". НДС в соответствии с подпунктом 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; изложив пункт 3.1. договора в следующее редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж осуществляется не позднее 2 месяцев с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 478180 руб. 20 коп. и процентов за представленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.08.2015 по делу N А40-217053/14 в удовлетворении иска отказано. При этом суд исходил из того, что истец в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования не обосновал и документально не подтвердил.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Департамента требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей истца, ООО "АБН-КОНСАЛТ" и 3-го лица.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, считает, что решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 29.08.2007 г. между Департаментом (арендодателем) и истцом (арендатором) был заключен договор N 08-431/07 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, согласно которому арендатору переданы в пользование нежилые помещения расположенные по адресу: г. Москва, Можайское шоссе, д. 1, помещение N Х, комнаты N 1-17, общей площадью 204,9 кв. м. (далее - Договор аренды).

Договор аренды прошел государственную регистрацию.

Письмом от 25.06.2013 истец обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

30.06.2014 Департамент направил истцу проект Договора купли-продажи упомянутого объекта недвижимости.

Истец, не подписав проект Договора купли-продажи, направил Департаменту только подписанный протокол разногласий.

Департамент письмом от 02.10.2014 отказал истцу в согласовании проекта Договора купли-продажи, что явилось основанием для обращения ООО "Компания ЭСТЭЛ" с иском в Арбитражный суд города Москвы.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции принял во внимание, что согласно ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 Закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

На основании п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как указано выше, истец не подписал направленный Департаментом проект Договора купли-продажи. На момент судебного разбирательства проект Договора купли-продажи также истцом не подписан.

Суд в данном случае посчитал, что в соответствии с упомянутыми нормами права истец должен был подписать Договор купли-продажи с протоколом разногласий, в связи с чем суд пришел к выводу, что на дату подачи настоящего иска ответчик не уклоняется от заключения договора купли-продажи недвижимости.

Так как в установленный Законом N 159-ФЗ 30-дневный срок истец не направил Департаменту подписанный проект Договора купли-продажи арендуемого имущества и соответственно течение срока для заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества не прервалось, то суд первой инстанции посчитал, что требования истца о обязании ответчика заключить Договор купли-продажи не соответствует положениям п. 2 ч. 9 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, ст. 443 ГК РФ.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что на момент предъявления иска между сторонами имелся преддоговорной спор по отдельным условиям договора (статья 446 ГК РФ) и требование истца по существу были направлены на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий путем признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой ответчиком для определения цены выкупаемого имущества в направленном истцу проекте договора и обязания ответчика заключить договор по цене, равной рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной на дату получения Департаментом заявления истца о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

При этом истец представил отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества N 14/157-Н., составленный по состоянию на 02.09.2014.

Между тем доказательств недостоверности величины рыночной стоимости, определенной ООО "АБН-КОНСАЛТ" в отчете N 15-14Б/1-34 по состоянию на 09.04.2014 по заказу Департамента истец не представил.

Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В силу ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченные органы обязаны, в том числе, обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления.

На основании ст. Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Причем рыночная стоимость арендуемого недвижимого имущества в целях его выкупа субъектом малого и среднего предпринимательства при реализации последним преимущественного права определяется в установленном законом порядке, который не предусматривает право субъекта малого и среднего предпринимательства проводить по своей инициативе оценку выкупаемого имущества в указанных целях.

Как указано в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу

Так как определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости необходимо было провести на дату обращения истца в Департамент, то есть на 25.06.2013, суд первой инстанции предложил сторонам рассмотреть вопрос о проведении судебной экспертизы по названному вопросу.

Между тем, лица, участвующие в деле, возражали против назначения судебной экспертизы. С учетом изложенного проведение судебной экспертизы в целях устранения выявленных судом противоречий по представленным истцом и ответчиком отчетам об оценке рыночной цены названного объекта недвижимости произвести не представилось возможным.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" в случае если такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, по которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Учитывая, что сторонами не было достигнуто соглашение о цене выкупа, а от назначения судебной экспертизы лица, участвующие в деле, отказалась, при этом доказательств, свидетельствующих о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату обращения истца в Департамент (25.06.2013) в материалы дела не представлено, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования не обосновал и документально не подтвердил.

При этом суд первой инстанции отклонил доводы истца о несоответствии представленного Департаментом отчета о рыночной цене спорного объекта и необходимости урегулировать по цене, предложенной истцом, поскольку эти доводы также документально не подтверждены.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы истца, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07.08.2015 по делу N А40-217053/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Е.Е. Кузнецова А.П. Тихонов