Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2015 г. N 05АП-8779/15

г. Владивосток

30 октября 2015 г.

Дело N А51-9052/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 27 октября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 октября 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Еремеевой,

судей Н.Н. Анисимовой, А.В. Гончаровой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ауловой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю,

апелляционное производство N 05АП-8779/2015

на решение от 13.08.2015

судьи Е.Г. Клёминой

по делу N А51-9052/2015 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению товарищества собственников жилья "Маяк" (ИНН 2511079621, ОГРН 1122511002888, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 12.07.2012)

к управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 2540108490, ОГРН 1042504382931, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 23.12.2004)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Спецтехника"

о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации,

при участии:

от ООО "Спецтехника": представитель Бобрович П.п. по доверенности от 19.10.2015, сроком на три года, удостоверение N 2135;

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю, товарищество собственников жилья "Маяк" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья "Маяк" (далее по тексту - заявитель, товарищество, ТСЖ "Маяк") обратилось в суд с заявлением, в котором просит признать незаконными решения управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ответчик, управление, управление Росреестра по Приморскому краю), оформленные сообщениями от 10 апреля 2015 года N 25/005/021/2015-153, N 25/005/021/2015-154, N 25/005/021/2015-156, N 25/005/016/2015-355 от 13 апреля 2015 года N 25/005/021/2015-155 об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве 3-х комнатной квартиры, площадью 80,2 кв.м. N объекта: 6, этаж: 3; 3-х комнатной квартиры, площадью 84,6 кв.м, N объекта: 5, этаж: 3; 3-х комнатной квартиры, площадью 80,2 кв.м, N объекта: 2, этаж: 1; 3-х комнатной квартиры, площадью 84,6 кв.м. N объекта: 1, этаж: 1; 3-х комнатной квартиры, площадью 80,2 кв.м, N объекта: 4, этаж: 2, местоположение: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Красина, д. 90Б, в трехэтажном, шести квартирном доме, на земельном участке, расположенном по адресу: участок находится примерно в 60 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Красина. д.93а; кадастровый номер: 25:34:016502:57; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве 3-х комнатной квартиры, площадью 80,2 кв.м. N объекта: 6, этаж: 3; 3-х комнатной квартиры, площадью 84,6 кв.м, N объекта: 5, этаж: 3; 3-х комнатной квартиры, площадью 80,2 кв.м, N объекта: 2, этаж: 1; 3-х комнатной квартиры, площадью 84,6 кв.м. N объекта: 1, этаж: 1; 3-х комнатной квартиры, площадью 80,2 кв.м, N объекта: 4, этаж: 2, местоположение: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Красина, д. 90Б, в трехэтажном, шести квартирном доме, на земельном участке, расположенном по адресу: участок находится примерно в 60 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, ул.Красина, д.93а; кадастровый номер 25:34:016502:57.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 07.05.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено общество с ограниченной ответственностью "Спецтехника" (далее - ООО "Спецтехника", общество).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 13.08.2015 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, управление Росреестра по Приморскому краю обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой. Полагает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, а именно неверно истолкованы положения статьи Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также главы 13 Жилищного кодекса Российской Федерации. Апеллянт ссылается на отсутствие в ЕГРП сведений о зарегистрированных правах застройщика ТСЖ "Маяк" на земельный участок с кадастровым номером 25:34:016502:57. Указанный земельный участок является общим имуществом многоквартирного жилого дома, расположенного на данном участке и принадлежит на праве собственности его жильцам. Управление полагает, что строительство еще одного многоквартирного жилого дома на придомовой территории, которая является общим имуществом, на условиях долевого участия в строительстве возможно только поле выдела земельного участка из существующего и оформления прав на него застройщиком.

На основании изложенного, управление просит отменить решение суда от 13.08.2015 и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

В канцелярию суда от товарищества собственников жилья "Маяк" и ООО "Спецтехника" поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела.

В судебном заседании 12.10.2015 представитель управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Представитель ТСЖ "Маяк" и ООО "Спецтехника" возражал против доводов апелляционной жалобы. Решение суда просил оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании 12.10.2015 коллегией в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 19.10.2015 до 10 часов 00 минут. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в судебном заседании и путем размещения на официальном сайте ВАС РФ информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при ведении протокола тем же секретарем судебного заседания, с участием представителей ТСЖ "Маяк", общества и управления, которые поддержали свои позиции, озвученные до объявления перерыва в судебном заседании.

Определением (протокольным) Пятый арбитражный апелляционный суд отложил судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы на 27.10.2015.

Извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю, товарищества собственников жилья "Маяк" явку представителей в суд не обеспечили. Жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) в отсутствие указанных лиц по имеющимся в материалах дела документам.

Представитель ООО "Спецтехника" на ранее изложенной позиции настаивал, не возражал против продолжения рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие не явившихся сторон, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) рассмотрела апелляционную жалобу по делу в отсутствие представителей указанных лиц.

Из материалов дела коллегией установлено следующее.

05.05.2015 ТСЖ "Маяк" обратилось в управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю с заявлением о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении 3-комнатной квартиры, площадью 80,2 кв.м. N объекта: 6, этаж: 3, местоположение: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Красина, д. 90Б в 3-этажном 6-квартирном доме, о чем в книге учета входящих документов сделана запись N 25/005/021/2015-153; 3-комнатной квартиры, площадью 84,6 кв.м, N объекта: 5, этаж: 3, местоположение: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Красина, Д.90Б, в 3-этажном 6-квартирном доме, о чем в книге учета входящих документов сделана запись N 25/005/021/2015-154; 3-комнатной квартиры площадью 80,2 кв.м, N объекта: 2, этаж: 1, местоположение: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Красина, д.90Б, в 3-этажном 6-квартирном доме, о чем в книге учета входящих документов сделана запись N 25/005/021/2015-155; 3-комнатной квартиры площадью 84,6 кв.м, N объекта: 1, этаж: 1, местоположение: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Красина, Д.90Б, в 3-этажном 6-квартирном доме, о чем в книге учета входящих документов сделана запись N 25/005/021/2015-156; 3-комнатной квартиры, площадью 80,2 кв.м, N объекта: 4. этаж: 2, местоположение: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Красина, д.90Б, в 3-этажном 6-квартирном доме, о чем в книге учета входящих документов сделана запись N 25/005/016/2015-355.

Сообщениями от 10.04.2015 года N 25/005/021/2015-153, N 25/005/021/2015-154, N 25/005/021/2015-156, N 25/005/016/2015-355, от 13.04.2015 года N 25/005/021/2015-155 государственный регистратор принял решения об отказе в государственной регистрации, мотивировав свои решения, ссылаясь на ст. 2, 3, 21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", отсутствием государственной регистрации права застройщика на земельный участок, а также обстоятельство, что в проектной декларации отсутствует информация о правах застройщика на земельный участок, реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка.

Не согласившись с указанными выше сообщениями управления Росреестра по Приморскому краю, посчитав, что они не соответствуют закону и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, ТСЖ "Маяк" обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно пункту 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица наделены правом обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконным решения государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствие обжалуемого решения закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок государственной регистрации прав на объекты недвижимости установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Закона о регистрации).

Перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрен частью 1 статьи 17 Закона о регистрации и включает договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Как следует из материалов дела, в рамках правовой экспертизы представленных ТСЖ "Маяк" документов, регистрирующий орган установил обстоятельства, препятствующие осуществлению заявленных регистрационных действий.

В связи с этим 17.03.2014 государственная регистрация была приостановлена.

При этом в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации, направленных в адрес ТСЖ "Маяк", регистрирующий орган указал, что в случае если не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации перехода права собственности, то орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, будет вынужден отказать в государственной регистрации.

В связи с тем, что заявитель не принял мер по устранению препятствий в государственной регистрации, регистрирующий орган принял решение об отказе в осуществлении заявленных регистрационных действий по основаниям, предусмотренным абзацами 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации.

Как усматривается из материалов дела, отказывая в государственной регистрации права, управление мотивировало свой отказ отсутствием государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, а также обстоятельство, что в проектной декларации отсутствует информация о правах застройщика на земельный участок, реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка.

Оценив оспариваемый отказ в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела, апелляционная коллегия считает, что он соответствует закону и не нарушает права и законные интересы заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно части 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.

Пунктом 1 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно части 1 статьи 19 Закона о долевом участии в строительстве проектная декларация должна включать в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства (пункт 3 части 1 статьи 21 Закона об участии в долевом строительстве).

Проектная декларация входит в перечень документов, предусмотренных статьей 25.1 Закона о регистрации, необходимых для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации.

Таким образом, в силу Закона о долевом участии в строительстве застройщиком является лицо, имеющее в собственности или на праве аренды (субаренды) земельный участок. Земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок в силу закона находятся в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

В отношении земельного участка с кадастровым номером 25:34:016502:57 решением арбитражного суда от 19.11.2014 по делу А51-9542/2014 установлено, что он находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Собственники выразили свое согласие на строительство шести квартирного дома путем проведения общего собрания собственников дома 22.08.2012, о чем был составлен протокол общего собрания N 6 собственников дома по адресу: г.Уссурийск, ул.Красина, 90-а от 22.08.2012.

Полагая, что поскольку ТСЖ "Маяк" в соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 137 ЖК РФ праве осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков, суд в деле А51-9542/2014 сделал вывод о том, что товарищество на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве представило все необходимые документы.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда фактические обстоятельства по ранее рассмотренному делу, а не их толкование судом в рамках конкретного дела, могут иметь преюдициальное значение (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 июня 2004 года N 2045/04, от 31 января 2006 года N 11297/05 и от 25 июля 2011 года N 3318/11).

Решение Арбитражного суда Приморского края по делу А51-9542/2014 в части правовых выводов о соответствии поданных ТСЖ "Маяк" на регистрацию договора долевого участия в строительстве документах закону не имеет для настоящего спора преюдициального значения.

Факт того, что земельный участок с кадастровым номером 25:34:016502:57 находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г.Уссурийск, ул.Красина, 90-а, коллегия признает преюдициально установленным для лиц, участвующих в настоящем споре.

Действительно, в соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 137 ЖК РФ ТСЖ "Маяк" праве осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

Между тем, осуществлять такое строительство на условиях договора долевого участия в строительстве ТСЖ "Маяк" может только с соблюдением особенностей, установленных Законом о долевом участии в строительстве.

Как указывалось выше, застройщиком по Закону о долевом участии в строительстве может быть только лицо, обладающее правами на земельный участок. Права застройщика на земельный участок с момента регистрации договора долевого участия в строительстве находятся в залоге у дольщиков.

Согласно материалам дела и пояснениям лиц, участвующих в деле, у ТСЖ "Маяк" отсутствуют права на земельный участок с кадастровым номером 25:34:016502:57.

Решение общего собрания N 6 собственников дома по адресу: г.Уссурийск, ул.Красина, 90-а от 22.08.2012 гражданские права на земельный участок у ТСЖ "Маяк" не образует.

В отсутствие прав на земельный участок с кадастровым номером 25:34:016502:57 ТСЖ "Маяк" не может выступать застройщиком по договору участия в долевом строительстве.

На основании изложенного строительство жилого дома в рамках Закона о долевом строительстве возможно только после выдела земельного участка из существующего и оформления права пользования ТСЖ "Маяк" на выделенный земельный участок, на котором осуществляется строительство нового многоквартирного жилого дома.

В связи с вышеизложенным, коллегия приходит к выводу, что управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю правомерно отказало ТСЖ "Маяк" в государственной регистрации, оформленного сообщениями от 10.04.2015 года N 25/005/021/2015-153, N 25/005/021/2015-154, N 25/005/021/2015-156, N 25/005/016/2015-355, от 13.04.2015 года N 25/005/021/2015-155.

Оспариваемый отказ не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В соответствии с ч. 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требования заявителя о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 13.08.2015 по делу N А51-9052/2015 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

Н.Н. Анисимова А.В. Гончарова