Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2015 г. N 12АП-9416/15

г. Саратов

30 октября 2015 г.

Дело N А12-20081/2015

Резолютивная часть постановления объявлена "29" октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен "30" октября 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жевак И.И.,

судей Борисовой Т.С., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖКХ Алдан" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06 июля 2015 года по делу N А12-20081/2015, (судья В.А. Самсонов)

по иску Комитета земельных ресурсов Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, (ИНН 3435111294, ОГРН 1073435002464)

к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖКХ Алдан", (ОГРН 1053435073560, ИНН 3435071926),

о расторжении договора аренды земельного участка и обязании возвратить земельный участок,

без участия представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд Волгоградской области обратился комитет земельных ресурсов администрации г. Волжского Волгоградской области (далее по тексту - истец, КЗР администрации г. Волжского) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖКХ "Алдан" (далее по тексту - ответчик, ООО "Управляющая компания ЖКХ "Алдан") о расторжении договора аренды земельного участка N 12126аз от 04.10.2013 и обязании ООО "Управляющая компания ЖКХ "Алдан" возвратить по акту приема - передачи земельный участок с кадастровым номером 34:35:030222:19 площадью 822 кв. метров, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Пушкина, 202"б".

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 06 июля 2015 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ООО "Управляющая компания ЖКХ Алдан" обратилось с жалобой в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06 июля 2015 года и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

В обосновании доводов, апеллянт указывает на то, что расторжение договора аренды в процедуре банкротства невозможно.

Стороны в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Согласно отчету о публикации, информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным апелляционным судом в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" за пятнадцать дней до начала судебного заседания.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела в открытом судебном заседании, апелляционный суд приходит к выводу, что обжалуемое решение суда первой инстанции является законным и отмене не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 04 октября 2013 года между муниципальным образованием городской округ - город Волжский Волгоградской области, от имени которого выступает Комитет земельных ресурсов Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (Арендодатель) и ООО "УК ЖКХ Алдан" (Арендатор) заключён договор N 12126аз аренды земельного участка из земель населённых пунктов общей площадью 822,0 кв. метров с кадастровым номером 34:35:030222:19, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Пушкина, 202 "б". Вид разрешённого использования - земли под объектами коммунального хозяйства (под строительство административно-бытового корпуса).

Срок действия договора определён сторонами с 18.06.2013 до 18.06.2016 (пункт 3.1. договора). Договор прошёл государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается материалами дела.

По акту приёма-передачи земельного участка от 04.10.2013 указанный земельный участок был передан Арендодателем, а Арендатор принял его.

Пунктом 4.3. договора предусмотрено, что годовая арендная плата с 18.06.2013 составляет 293 984 руб. 17 коп., месячная арендная плата - 24 498 руб. 68 коп.

В соответствие с пунктом 4. 3. договора Арендатор вносит арендную плату ежемесячно, равными долями, не позднее 10-го числа текущего месяца.

На основании п. 4. 5. договора размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, коэффициентов, применяемых при расчёте арендной платы за земельный участок, льгот по её уплате, в соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.

Уведомлением от 12.03.2014 N 13/2087 к договору размер арендной платы с 06.01.2014 стал составлять 308 566 руб. 21 коп. в год или 25 713 руб. 85 коп. в месяц.

29 мая 2014 года в адрес ответчика направлено уведомление (исх. N 13/6113) об установлении с 16.03.2014 арендной платы в размере 216 994,52 руб. в год или 18 082,88 руб. в месяц.

Между тем, в нарушение указанных условий ответчиком обязанности по внесению арендной платы исполнялись ненадлежащим образом.

26 января 2015 года в адрес ООО "УК ЖКХ "Алдан" было направлено уведомление о необходимости оплатить задолженность по арендной плате в течение десяти дней со дня получения данного уведомления.

Данное уведомление оставлено без ответа.

25 марта 2015 года КЗР Администрации г. Волжского направил в адрес ООО "Управляющая компания ЖКХ "Алдан" уведомление N 13/4109 с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и уплатить неустойку, а также предложил расторгнуть договор N 12126аз от 04.10.2013 аренды земельного участка в добровольном порядке.

Указанное уведомление получено ответчиком 06.04.2015, что подтверждается копией уведомления о вручении почтового отправления, однако оставлено ответчиком без ответа.

Представленное истцом заказное почтовое уведомление являются доказательством надлежащего уведомления ответчика о прекращении спорного договора и взаимных обязательств.

На основании нарушения ответчиком условий договора по своевременному внесению арендной платы, Комитет обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Принимая законное и обоснованное решение об удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из положений статьей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что передача имущества в аренду влечет возникновение у арендатора обязанности уплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора. Доказательством, свидетельствующим о прекращении указанной обязанности арендатора, является факт передачи арендованного помещения арендатором к арендодателю.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Причем существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора аренда по инициативе арендодателя в случае, когда арендатор в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункты 28, 29, 30) разъяснил, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным. Арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора по основанию неисполнения арендатором возложенных на него обязанностей обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

По смыслу приведенных разъяснений при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд, отказ арендатора либо неполучение арендодателем от арендатора в определенные законом сроки ответа на письменное предложение о расторжении договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (аналогичная норма содержится и в ст. 619 ГК РФ).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, решением арбитражного суда Волгоградской области от 24.11.2014 по делу N А12-34997/2014, вступившим в законную силу, с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖКХ "Алдан" в пользу Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - города Волжский Волгоградской области взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.05.2014 по 31.08.2014 в размере 36 165 руб. 75 коп., пени в размере 1 211 руб. 55 коп., а всего 37 377 руб. 30 коп.

25 марта 2015 года КЗР Администрации г. Волжского направил в адрес ООО "Управляющая компания ЖКХ "Алдан" уведомление N 13/4109 с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и уплатить неустойку, а также предложил расторгнуть договор N 12126аз от 04.10.2013 аренды земельного участка в добровольном порядке, которое оставлено ответчиком без ответа.

Согласно п. 6.3.2 договора аренды земельного участка договор аренды может быть расторгнут арендодателем при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение более двух месяцев.

ООО "Управляющая компания ЖКХ "Алдан" систематически (неоднократно и более двух раз подряд) не исполняло надлежащим образом обязательство по внесению арендных платежей по договору аренды, о чем ему указывалось КЗР Администрации г. Волжского в претензии N 13/2590 от 26.01.2015 и N 13/4109 от 13.03.2015.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора, которые в силу пункта 2 статьи 450 и статьи 619 Кодекса являются основаниями для досрочного расторжения договора аренды.

Довод жалобы о том, что расторжение договора аренды от 04.10.2013 N 12126аз в процедуре конкурсного производства невозможно, поскольку право аренды земельного участка включено в конкурсную массу и может быть исключено из нее только в связи с продажей прав на него в установленном законом порядке, отклоняется кассационной инстанцией. Включение права аренды в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 ГК.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.07.2013 по делу N А12-12209/2012.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежат удовлетворению, решение суда - отмене.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06 июля 2015 года по делу N А12-20081/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖКХ "Алдан" в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 3000 рублей за подачу апелляционной жалобы.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа, в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.И. Жевак

Судьи

Т.С. Борисова В.Б. Шалкин