Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2015 г. N 09АП-42325/15

г. Москва

29 октября 2015 г.

Дело N А40-178156/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В. Лаврецкой,

судей Н.И. Левченко, М.Е. Верстовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от "12" августа 2015 г.

по делу N А40-178156/2014, принятое судьёй О.П. Буниной

по иску Индивидуального предпринимателя Мамедова Гатамхана Бабаш Оглы

(ОГРНИП 304770000077552; 109651, Москва, ул. Донецка, 23, стр. 2)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423; 115054, Москва, ул. Бахрушина, 20)

об урегулировании разногласий возникших при заключении договора

при участии в судебном заседании:

от истца: Сидельников Д.А. (доверенность от 21.10.2014)

от ответчика: Соболь Л.Я. (доверенность от 30.12.2014)

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Мамедов Гатамхан Бабаш Оглы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) с требованиями урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 406,9 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Донецкая, д. 23, стр. 2 (этаж 1, помещение II, комнаты 15, 17), в части пунктов 3.1 и 3.4. (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12 августа 2015 года по делу N А40-178156/2014 иск удовлетворен.

Департамент городского имущества города Москвы не согласился с решением и обратился с апелляционной жалобой, в которой отмечает, что решение считает незаконным и необоснованным, так как оно принято при неполно выясненных обстоятельствах, имеющих значение для дела.

Указал, что цену выкупаемого объекта, в соответствии с действующим законодательством, устанавливает собственник имущества.

Отметил, что судебное заключение эксперта не соответствует действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, полагает, что заключение не может быть использовано для определения рыночной стоимости объекта экспертизы.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы жалобы, представитель истца возражал против их удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность принятого решения суда в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца и ответчика, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущества города Москвы и Индивидуальным предпринимателем Мамедовым Г.Б. заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, от 04.07.2005 N 05-00107/05.

По условиям вышеназванного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 377,4 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Донецкая, д. 23, стр. 2, квартал 2127.

Нежилой объект передается в аренду для использования в целях: бытовое обслуживание населения (ремонт радиоаппаратуры, парикмахерская).

Объект, переданный в аренду, является государственной собственностью города Москвы.

Срок действия договора с учетом дополнительных соглашений от 27.05.2009, 07.07.2010 установлен по 30.06.2015.

В соответствии с выпиской из технического паспорта на здание (строение) по состоянию на 01.06.2011 общая площадь всего здания по адресу: г. Москва, ул. Донецкая, д. 23, стр. 2 составляет 945 кв.м., площадь встроенного нежилого помещения составляет 406,9кв.м.

В экспликации, составленной Юго-Восточным ТБТИ 07.07.2011, указано на то, что последнее обследование помещения N II по адресу: г. Москва, ул. Донецкая, д. 23, стр. 2 состоялось 01.06.2011. Общая площадь нежилого помещения, расположенного на 1 этаже, помещение N II, комнаты N 15 (зал торговый), N 17 (витрина), составляет всего 406,9 кв.м.

Вышеназванная экспликация содержит ссылку на решение префектуры АО о согласовании проведения работ по переустройству объекта нежилого назначения от 11.04.2011 N ОК-455/1.

С учетом представленных в материалы дела документов суд первой иснтанции пришел к правомерному выводу о том, что изменение площади произошло в результате произведенного переустройства на основании проекта ООО Проектно-Строительной Группы "Новые Технологии", согласованного межведомственной комиссией Юго-Восточного административного округа 12.04.2011, о чем имеется штамп на проекте переустройства.

Истец обратился в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.

Письмом от 27.08.2014 Департамент направил в адрес истца 3 экземпляра проекта договора купли-продажи имущества по цене 70 629 000 руб. без НДС.

Письмом от 12.09.2014 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора в части цены, указав цену объекта в размере 42 517 510 руб.

Данные разногласия стали предметом рассмотрения судебного спора в связи с обращением покупателя с соответствующим иском.

Рассматривая спор, суд руководствовался статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Судом установлено, что общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 ФЗ N 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Действующим на момент обращения истца в суд Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" N 135-ФЗ от 29.07.1998 (ст. 8) предусмотрено, что проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в том числе в целях их приватизации.

В соответствии со статьей 6 ФЗ N 135-ФЗ от 29.07.1998 субъекты РФ имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки, такое право субъекта РФ является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности.

Как следует из положений статьи 10 названного Закона, в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Департамент городского имущества города Москвы в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы.

По ходатайству истца для определения цены договора купли-продажи спорных помещений определением Арбитражного суда города Москвы от 06.03.2015 была назначена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта, проведение которой поручено ООО "Инвестиционная оценка".

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объекта, площадью 406, 9 кв.м. (этаж 1, помещение II, комнаты 15, 17), находящегося по адресу: г. Москва, ул. Донецкая, д. 23, стр. 2 по состоянию на 16.08.2013 составляет округленно 42 326 000 руб. без учета НДС.

Суд, учитывая дату оценки - дату, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки - 16.08.2013, пришел к выводу о содержании некорректных сведений, содержащихся в анализе, поскольку ответчик определял удаленность объектов - аналогов с использованием "Яндекс - Маршруты" по состоянию на день рассмотрения спора.

Между тем, суд первой инстанции, принимая во внимание дату оценки, с учетом того, что с даты оценки до момента рассмотрения дела в суде первой инстанции прошло около 2-х лет, не исключил возможности изменения транспортных маршрутов, что отражается на показателе "Удаленность транспортом".

В судебное заседание суда первой инстанции был вызван эксперт для дачи пояснений по произведенному экспертному заключению.

В ходе судебного заседания, эксперт ответил на вопросы ответчика, которые были изложено письменно в замечаниях на экспертное заключение.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции правомерно и обоснованно пришел к выводу о том, что экспертное заключение отвечает требованиям действующего законодательства.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении иска.

Довод жалобы о неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, отклоняется как противоречащий обстоятельствам дела, проведенной в его рамках экспертизе.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, не признается основанием для отмены решения, поскольку не исключает возможность обжалования предложенной продавцом цены в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Несогласие ответчика с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В частности, возражение ответчика о том, что подобранные судебным экспертом аналоги помещений не являются обоснованными, подлежит отклонению, поскольку доводы ответчика противоречат заключению эксперта, в котором указано на обоснованность выбора объектов - аналогов и необходимость применения либо неприменения корректировок, а также учтены замечаниях на экспертное заключение.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 августа 2015 года по делу N А40-178156/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.В. Лаврецкая

Судьи

М.Е. Верстова Н.И. Левченко