Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2015 г. N 10АП-10688/15

г. Москва

30 октября 2015 г.

Дело N А41-20948/15

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 октября 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Огурцова Н.А.,

судей Епифанцевой С.Ю., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Панковой Н.А.,

при участии в заседании: согласно протоколу судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Научно-производственная Корпорация БИОРАН"

на решение Арбитражного суда Московской области от 23 июля 2015 года по делу N А41-20948/15, принятое судьей Севостьяновой Н.В., по исковому заявлению Администрации города Пущино к Открытому акционерному обществу "Научно-производственная Корпорация БИОРАН", третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области, о расторжении договора аренды земельного участка N 31/07 от 10.04.2007

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Пущино обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу "Научно-производственная Корпорация БИОРАН" о расторжении договора аренды земельного участка N 31/07 от 10.04.2007.

В дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением от 23.07.2015 иск удовлетворен.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на неполное выяснение всех обстоятельств, имеющих значение по делу, и на нарушение норм материального и процессуального права.

Ответчик полагает, что истцом не был соблюден порядок досудебного урегулирования спора, поскольку предложение о расторжении спорного договора аренды от истца в адрес ответчика поступило 26.06.2015, т.е. на момент рассмотрения судом первой инстанции иска о расторжении данного договора.

Кроме того, суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства дела в части установления целевого использования земельного участка, а также в части срока освоения спорного земельного участка, который не был установлен договором.

Также ответчиком представлены документы, подтверждающие освоение спорного земельного участка путем подготовки исходно-разрешительной документации.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал свою жалобу, представитель истца возражал против доводов жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы, своего представителя в суд не направило, в связи с чем, дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Министерства имущественных отношений Московской области.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Согласно материалам дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 31/07 от 10.04.2007, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 30 000 кв.м, категория земель - "земли населенных пунктов", с кадастровым N 50:60:0010203:0203, в границах, указанных в кадастровой плане, прилагаемом к договору (Приложение 1) и являющегося его неотъемлемой частью, расположенный по адресу: Московская обл., г.Пущино, (городской округ Пущино), юго-западная часть. Вид разрешенного использования -размещение промышленного предприятия (п. 1.1. договора). Срок аренды участка установлен с 11.04.2007 по 11.04.2056 (п.2.1. договора). Участок считается переданным арендодателем в аренду арендатору с даты, указанной в п.2.1. договора (п.2.2. договора).

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 16.06.2007 за государственным регистрационным номером 50-50-32/018/2007-176.

Истцом 27.02.2015 составлен акт проверки соблюдения земельного законодательства N 1 спорного земельного участка, согласно которому установлено, что он не используется по целевому назначению, не огорожен, имеет свободный доступ. На земельном участке отсутствуют здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих об освоении спорного земельного участка и значительных материальных затратах (ст. ст. 309, 450, 614, 619 ГК РФ, ст. ст. 65, 71 АПК РФ).

При этом суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с действующим законодательством, существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Вместе с тем, суд первой инстанции ошибочно посчитал, что из представленных в материалы дела копий агентских договоров, дополнительных соглашений к ним и актов выполненных работ не усматривается привязка к спорному земельному участку

Однако, отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Ответчиком в материалы дела представлены документы, подтверждающие освоение спорного земельного участка путем подготовки исходно-разрешительной документации, которые свидетельствуют о целевом использовании земельного участка, а также в части соблюдения срока освоения спорного земельного участка, который не был установлен договором: Санитарно-эпидемиологическое заключение N 50.15.03.000179.02.08 от 18.02.2008 г. на проект выбора земельного участка; Санитарно-эпидемическое заключение N 50.99.04.000.Т.002121.05.06 от 24.05.2006 на проект обоснования СЗЗ (санитарно защитной зоны) предприятия полного цикла промышленного производства генно-инженерного инсулина человека и готовых лекарственных форм его в г. Пущино Московской области; Санитарно-эпидемиологическое заключение N 50.15.03.000.Т.000353.03.07 от 27.03.2007 г. на проект выбора земельного участка под строительство промышленного предприятия по производству генно-инженерных препаратов; Технические условия на прием сточных вод организуемого производства генно-инженерных препаратов медицинского назначения N256-22-9311 МУП "Тепловодоканал"; Технические условия на прием сточных вод организуемого производства генно-инженерных препаратов МУП "Тепловодоканал" от 25.07.2008; Технические условия на размещение завода по производству генно-инженерного инсулина Отдела Государственного пожарного надзора по Серпуховскому району УГПИ МЧС по Московской области; Акт N 68 обследования земельного участка под размещение от 16.10.2006 из Регионального управления Росприроднадзора по ЦФО; письма МУП "Тепловодоканал" N 284-11-9311 от 03.07.2008 г. о Физико-химических характеристиках питьевой воды, подаваемой МУП "Тепловодоканал" г. Пущино на промплощадку ОАО "БИОРАН"; Заключение экспертной комиссии государственной экологической экспертизы ЭЭ-1226/06 от 22.12.2006 г. по материалам обоснования размещения предприятия по производству генно-инженерных препаратов медицинского назначения ОАО "Биоран", утв. Приказом регионального управления Росприроднадзора по ЦФО N 3848-Э/МО от 22.12.2006 г.; Заключение N 2087/9 от 22.01.2007 ФГУП МНПЦ геолого-экологических исследований и использования недр "Геоцентр-Москва" Министерства природных ресурсов; Технические условия присоединения электропринимающих устройств к электрической сети ОАО "Московская объединенная электросетевая компания" N 34-12/848-102-1562/1 от 10.07.08.; Заключение ФГУЗ "Центра гигиены и эпидемиологии в МО" N 99-5 от 01.10.2007 г.; Градостроительное заключение N 18/08 от 02.04.2008 г.; Постановление об утверждении проекта границ N 152-П от 11.04.2008 г.; Постановление о предварительном согласовании места размещения предприятия N 130-П от 23.03.2008 г.; Заключение Ростехнадзора по акту выбора земельного участка N 8693-4257 от 04 марта 2008 г.; Санитарно-эпидемиологическое заключение N 50.15.04.000.Т.000116.02.09 от 18.02.2009 г. по выбору з/у для размещения сетей водоснабжения и канализации; Санитарно-эпидемиологическое заключение N 50.15.04.000.Т.000114.02.09 от 18.02.2009 г. по выбору з/у для строительства подъездной автомобильной дороги; Санитарно-эпидемиологическое заключение N50.15.04.000.Т.000115.02.09 от 18.02.2009 г. по выбору з/у для размещения внеплощадочных линейно-кабельных сооружений; Агентский договор N 1-ИС от 07.05.2007 г. на выполнение работ по проектированию инженерной инфраструктуры промышленного округа, договор подряда N 1 от 01.08.2007 г. на прокладку водоводов, коллекторов канализации и линий связи для обеспечения инженерной подготовки внутриплощадочных сетей строительства объектов площадки N 3 промокруга Пущино; Договор подряда N 3 от 04.09.2007 г. на строительство автодороги 1,2 км от площадки N 3 до автодороги Липицы-Пущино; Договор подряда N 3 от 04.09.2007 г. на строительство автодороги 1,2 км от площадки N 3 до автодороги Липицы-Пущино; Договор N 05/08 от 05.06.2008 г. уступки права и перевода долга по договору подряда N 1 от 01.08.2007 г.; договор N 06/08 от 05.06.2008 г. уступки права и перевода долга по договору подряда N 2 от 09.09.2007 и N 3 от 04.09.2007; Договор N 26-07/П от 10.09.2007 и Акт выполненных работ к Догоовру N 26-07/П от 10.09.2007; Договор N 30-07/С от 24.09.2007 на строительство внеплощадочных линейно-кабельных сооружений связи и радификации до площадки N 3 промышленного округа г.Пущино, Доп.соглашение N 1/С от 01.11.2007 к Договору N 30-07/С от 24.09.2007 и Акт выполненных работ к Договору 30-07/С от 24.09.2007; Договор N 04/08 от 28.04.2008 уступки и перервода долга к Договору N 26-07/П от 10..09.2007 и договору N 30-07/С от 24.09.2007; Акты сверки за 2012-2013 гг. по Договору подряда N от 09.09.2007, по договору N 06/08 от 05.06.2008, по Договору N 05/08 от 05.06.2008; Письмо "Мосавтодор" N ИМ - 4087 от 04.07.2011 о необходимости разработки проекта организации дорожного движения; Письмо "Мосавтодор" N ИМ - 4312 от 12.07.2011 о необходимости довыполнения ТУ N 4- 975; ТУ N 4-964 от 03.05.2011 г. на устройство съезда с автодороги; ТУ N 4-960 от 03.05.2011 г. на прокладку кабелей связи и радификации; ТУ N 4-975 от 03.05.2011 г. на прокладку водопровода и канализации; Акт N 218/11 выбора з/у для строительства подъездной а/д; Акт N 219/11 выбора з/у для размещения внеплощадочных линейно-кабельных сооружений связи и радификации; Акт N 217/11 выбора з/у для размещения сетей водоснабжения и канализации.

Из имеющихся в материалах дела доказательств апелляционный суд считает возможным установить, что заявителем выполнен ряд предусмотренных законодательством предпроектных и подготовительных работ по подготовке площадки под строительство промышленного объекта на общую сумму порядка 8 000 000 (Восемь миллионов) долларов США.

По мнению апелляционного суда, выполнение вышеуказанных работ по подготовке площадки под строительство относится к целевому использованию участка с видом разрешенного использования - размещение промышленного предприятия, следовательно отсутствует факт нецелевого использованию участка.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Поскольку существенных нарушений договора, по которым допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, в рамках настоящего спора не усматривается, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 23 июля 2015 года по делу N А41-20948/15 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.А. Огурцов

Судьи

С.Ю. Епифанцева С.А. Коновалов