Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2015 г. N 09АП-23277/15

город Москва

29 октября 2015 г.

Дело N А40-2645/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26.10.2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 29.10.2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Сумароковой Т.Я. судей: Александровой Г.С., Барановской Е.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Тарновским Е.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Джагон" на решение Арбитражного суда г. Москвы от "15" апреля 2015 г. по делу N А40-2645/14, принятое судьей В.Ф. Козловым, по иску ООО "Джагон" (ОГРН 5077746933688) к Департамент городского имущества г. Москвы о понуждении к заключению договора

при участии в судебном заседании представителей:

от истцов: Ильина Н.Н. по доверенности от 01.12.2014;

от ответчика: извещен, не явился;

В Арбитражный суд г. Москвы обратилось ООО "ДЖАГОН" с иском о понуждении ответчика Департамента городского имущества города Москвы к заключению договора купли-продажи нежилого помещения площадью 103,2 кв.м (этаж 2 пом. II ком. 1, 5-9) по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 4/2, стр. 1, по цене 7 861 340 руб. ( с учетом уточнения в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.)

Исковые требования заявлены со ссылкой на ст. ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ "Об оценочной деятельности", Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 15.04.2015 года в удовлетворении требований истца отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, удовлетворить его требования в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании ответчики полностью поддержал доводы своей апелляционной жалобы. Ответчик с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Истцом заявлено ходатайство о назначении повторной оценочной экспертизы., ответчик возражений не заявил, ходатайство истца удовлетворено. Определение от 20.07.2015 года была назначена повторная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости. Заключение экспертизы получено.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года ; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение общей площадью 103,2 кв.м (этаж 2 пом. II ком. 1, 5-9) по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 4/2, стр. 1, находится в собственности города Москвы (запись в ЕГРП от 10.06.2003 N 77-01/41-449/2003-213) и было представлено во временное возмездное владение и пользование ОАО "Московская телекоммуникационная корпорация" на основании договора аренды от 24.06.2008 N 1-757/08 для производственных целей на срок до 30 июня 2013 г.

По дополнительному соглашению от 16.08.2010 с согласия Департамента городского имущества города Москвы права и обязанности арендатора переданы ООО "ДЖАГОН".

24 июля 2013 г. арендатор обратился к арендодателю с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

13 декабря 2013 г. арендатор обратился к арендодателю с предложением заключить договор купли-продажи по цене 7 966 102,00 руб. с приложением проекта договора купли-продажи. Цена продажи объекта определена арендатором на основании отчета N С-1307-2 об определении стоимости объекта, выполненного предпринимателем Донсковым О.Д. по заказу арендатора.

Рассмотрев заявление, Департамент отказал в подписании предложенного проекта (письмо от 29.01.2014 N ДГИ-1-79801/13-1), сообщив, что сделка по переуступке прав арендатора была осуществлена без проведения конкурса, не соответствует ст. 17.1 Закона о защите конкуренции и ничтожна в силу ст. 168 Гражданского кодекса.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском о понуждении Департамента к заключению договора по предложенной арендатором цене.

Ответчик иск не признал, представил свой отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету от 20.09.2013 N 11-к/2013/460, выполненному оценщиком ООО "Пенни Лэйн Коммерц" по заказу Департамента имущества города Москвы стоимость спорного помещения составляет 12 524 322 руб.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (п.8 статьи 4) предусмотрено право субъектов малого и среднего предпринимательства обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущество.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, судом первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, о чем вынесено Определение от 26 июня 2014 г.

Проведение экспертизы поручено эксперту федерального бюджетного учреждения "Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации" Соколову Юрию Борисовичу. Эксперт Соколов Ю.Б. предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость объекта по состоянию на 24 июля 2013 г. составила 7 861 340 руб. без НДС. Истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнил исковые требования и просил суд обязать ответчика заключить договор купли-продажи по цене 7 861 340 руб.

Суд первой инстанции признал необоснованным вывод эксперта о том, что расположение помещения в доме на ул. Маросейка на расстоянии 1,1 км от Красной площади сопоставимо с помещениями на ул. Красная Пресня, ул. Новокузнецкая, ул. Самотечная и не требует повышающих корректировок. По мнению суда, эксперту следовало для проведения сравнительного анализа использовать аналоги, расположенные непосредственно на ул. Маросейка, сведения о которых имелись в свободном доступе в сети "Интернет" в достаточном для анализа количестве (Маросейка 9/2 стр.1, Маросейка 9, Маросейка 13 стр. 3, Маросейка 7/8, Маросейка, 6, (Realty.dmir.ru, Недвижимость и Цены, ЦИАН), и уже к ним применять установленные стандартами оценки корректировки, т.к. самым важным фактором, влияющим на цену спорного помещения, являются не его технические характеристики и состояние, а местоположение, и корректные результаты могут быть получены при сравнении в аналогами, расположенными в непосредственной близости. Предлагаемая цена продажи аналогов составляет 1 728 070,17 руб. за кв.м, 1 724 137,93 руб. за кв.м, 308 219,17 руб. за кв.м, 344 827,58 руб. за кв.м. 1 230 770 руб. за кв.м.

При повторном рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции апелляционным судом определением от 20.07.2015 г. была назначена повторная оценочная экспертиза, проведение судебной оценочной экспертизы поручено ООО "АйБИ-Консалт" (125040, Москва, 3-я ул.Ямского поля,д.28, офис 320, эксперту Крайнюченко Владимиру Геннадьевичу.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 4/2, общей площадью 103,2 кв.м (этаж 2, пом. II комн. 1, 5-9) по состоянию на 24 июля 2013 г.

Согласно полученному заключению рыночная стоимость объекта по состоянию на 24.07.2013 составила 3 815 000 руб. без НДС. По ходатайству Департамента в судебное заседание был вызван эксперт Крайнюченко В.Г.

Департамент в судебное заседание не явился, в опросе эксперта участие не принял. Экспертом даны пояснения, о том, что им произведена оценка и рыночная стоимость объекта определена с учетом технического состояния объекта недвижимости, его амортизационного износа.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов экспертов также не представлено. Доводы Департамента о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов экспертов или о том, что выбранные экспертами способы и методы оценки противоречат требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N 1 (приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611) не представлено.

Истцом заявлено требование об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить договор купли - продажи по цене 7 861 340 руб.3.

Согласно части 3 ст.266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив экспертное заключение эксперта Федерального бюджетного учреждения "Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации" Соколова Юрия Борисовича, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям ст. 86 АПК РФ, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами по делу, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оно является надлежащим и достоверным доказательством по делу, поскольку представлено именно в рамках проведения судебной экспертизы, когда эксперт-оценщик был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Расходы по экспертизе, проведенной в апелляционном суде, за счет денежных средств, перечисленных на депозитный счет Девятого арбитражного апелляционного суда отнести на Департамент городского имущества города Москвы.

Госпошлина по апелляционной жалобе также подлежит отнесению на Департамент городского имущества города Москвы в порядке ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь ст.176, 265, пунктом 2 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "15" апреля 2015 г. по делу N А40-2645/14 отменить.

Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить С обществом с ограниченной ответственностью "ДЖАГОН" договор купли-продажи нежилого помещения площадью 103,2 кв.м (этаж 2 пом. II ком. 1, 5-9) по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 4/2, стр. 1, по цене 7 861 340 руб. на условиях проекта договора, представленного в материалы дела истцом.

Перечислить с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью " АйБи-Консалт" 20 000 руб. за проведение экспертизы на основании счета N 101 от 21.08.2015 года.

Возвратить с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда ООО "Джагон" 30 000 руб. излишне уплаченных на проведение экспертизы по платежному поручению N 205 от 01.07.2015 года.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "ДЖАГОН" 20 000 руб. в возмещение расходов по экспертизе и 3 000 руб. в возмещение расходов по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Е.Н. Барановская Г.С. Александрова