Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2015 г. N 15АП-13916/14

город Ростов-на-Дону

01 ноября 2015 г.

дело N А53-7297/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 ноября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.

судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.

при участии:

от истца: представитель Жуков С.И., паспорт, доверенность от 05.03.2014;

от открытого акционерного общества "Российские железные дороги": представитель Сокол К.П. паспорт, доверенность от 18.08.2015;

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГРАН"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.06.2014 по делу N А53-7297/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью "ГРАН"

к ответчикам: открытому акционерному обществу "Российские железные дороги";

Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области

о разделе земельного участка,

принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ГРАН" (далее - истец, общество-1) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (далее - ответчик-1, общество-2), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее - ответчик-2, управление) о разделе земельного участка, кадастровый номер 61:44:0000000:252, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, полоса отчуждения перегонов и станций, на два самостоятельных земельных участка: земельный участок площадью 2622 кв. м. с кадастровым номером 61:44:0051401: 9, расположенный по адресу: город Ростов-на-Дону, улица 1-я Луговая, 1б, и земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:252 в измененных границах, расположенный по адресу: город Ростов-на-Дону, полоса отчуждения перегонов и станций.

Решением Ростовской области от 24.06.2014 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В апелляционной жалобе общество-1 просит решение суда первой инстанции от 24.06.2014 отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает на то, что разделом права общества-2 не нарушены, истец имеет права на земельный участок для эксплуатации объектов недвижимости, размер фактического землепользования установлен.

В отзывах на апелляционные жалобы общество-2, управление просят оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по основаниям, изложенным в них.

12 декабря 2014 года производство по делу Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы.

28 апреля 2015 года производство по делу возобновлено, дело назначено к судебному разбирательству.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель общества-2 в судебном заседании выступил против удовлетворения апелляционной жалобы.

Представители третьего лица в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании был объявлен перерыв на 27.10.2015 на 10 час. 50 мин.

После перерыва судебное заседание 27.10.2015 продолжено с участием представителей истца и ответчика.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании регистрационного удостоверения муниципального предприятия технической инвентаризации N 31/2 от 30.06.1999 общество-1 является собственником недвижимого имущества - строения, литеры АА1, Б, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 1 Луговая, 1 б.

Из технического паспорта на магазин, расположенный в г. Ростове-на-Дону, Железнодорожном районе, ул. Луговая, 1 б, от 23.09.1999, следует, что застроенная площадь земельного участка площадью 1116 кв. м. составляет 271,4 кв.м.

Данные объекты находятся на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0000000:252 площадью 7 306 971 кв. м. с разрешенным использованием - для эксплуатации полосы отвода железной дороги, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, полоса отчуждения перегонов и станций, находящемся в собственности Российской Федерации.

Земельный участок передан в аренду обществу-2 по договору аренды N 472 от 10.04.2007.

Истцом сформирован земельный участок площадью 2622 кв. м. с кадастровым номером 61:44:0051401:9, расположенный по адресу: город Ростов-на-Дону, улица 1-я Луговая, 1б (выделен из состава земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252).

Из кадастрового паспорта от 03.10.2012 следует, что общая площадь магазина, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, улица 1-я Луговая, 1б, составляет 103 кв. м.

20 декабря 2012 года общество обратилось в управление о предоставлении ему в долгосрочную аренду земельного участка площадью 2622 кв. м. с кадастровым номером 61:44:0051401: 9 для эксплуатации объекта недвижимости.

16 января 2013 года управление направило обществу-2 письмо N 12-291/01 о даче согласия на раздел земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252.

Ссылаясь на то, что решения о предоставлении собственнику объектов недвижимости земельного участка не принято, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ввиду следующего.

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 33 Кодекса для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Пунктом 1 статьи 17 Кодекса предусмотрено, что в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 90 Кодекса в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта могут предоставляться земельные участки для:

1) размещения железнодорожных путей;

2) размещения, эксплуатации и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта;

3) установления полос отвода и охранных зон железных дорог.

Свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.

Статьей 2 Федерального закона от 10.01.2003 N 17-ФЗ "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации" предусмотрено, что земли железнодорожного транспорта - земли транспорта, используемые или предназначенные для обеспечения деятельности организаций железнодорожного транспорта и (или) эксплуатации зданий, строений, сооружений и других объектов железнодорожного транспорта, в том числе земельные участки, расположенные на полосах отвода железных дорог и в охранных зонах.

Полоса отвода железных дорог - земельные участки, прилегающие к железнодорожным путям, земельные участки, занятые железнодорожными путями или предназначенные для размещения таких путей, а также земельные участки, занятые или предназначенные для размещения железнодорожных станций, водоотводных и укрепительных устройств, защитных полос лесов вдоль железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных и иных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта.

В пункте 3 статьи 4 Федерального закона от 27.02.2003 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" указано, что земельные участки, предоставленные для размещения объектов федерального железнодорожного транспорта, ограничиваемых в обороте в соответствии с пунктом 1 статьи 8 настоящего Федерального закона, а также земельные участки, на которых размещены железнодорожные станции и железнодорожные вокзалы, являются федеральной собственностью.

Порядок установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог определяется Правительством Российской Федерации.

На основании пункта 2 Правил установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12.10.2006 N 611 (далее - Правила N 611), в целях образования земельных участков в границах полосы отвода железных дорог или уточнения их границ владелец инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования или владелец железнодорожного пути необщего пользования либо организация, осуществляющая строительство объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования и (или) железнодорожных путей необщего пользования (далее - заинтересованная организация), или иное заинтересованное лицо обеспечивает проведение соответствующих кадастровых работ в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". Границы полосы отвода устанавливаются с учетом норм отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода, утверждаемых Министерством транспорта Российской Федерации.

Размещение объектов капитального строительства, инженерных коммуникаций, линий электропередачи, связи, магистральных газо-, нефтепроводов и других линейных сооружений в границах полосы отвода допускается только по согласованию с заинтересованной организацией (пункт 5 Правил N 611).

Как указано в пункте 12 Правил N 611, постановка земельных участков, расположенных в границах охранных зон, на государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению заинтересованной организации или уполномоченного ею лица в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 Правил пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (далее - Правила N 264), утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 29.04.2006 N 264, пользование земельным участком осуществляется на основании договора аренды земельного участка, заключаемого Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (его территориальным органом) с открытым акционерным обществом "Российские железные дороги", за исключением случая, если договор аренды заключен с собственником расположенного на земельном участке здания, строения, сооружения.

Согласно пункту 4 Правил N 264 договор аренды земельного участка должен содержать положения, предусматривающие обязательство арендатора передавать часть арендованного земельного участка в субаренду лицам, имеющим в собственности либо в хозяйственном ведении расположенные на этом участке здания, строения, сооружения, а также лицам, осуществляющим строительство и эксплуатацию линейных сооружений, по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более чем на срок действия договора аренды земельного участка, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 361/12, статья 36 Кодекса не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность или в аренду только одного из собственников таких объектов недвижимости.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Из приведенного следует, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

Однако статья 36 Кодекса не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 Гражданского кодекса Российской Федерации) или по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Напротив, исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 Кодекса собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют.

Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 5 статьи 36 Кодекса о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.

Причитающаяся собственнику объекта недвижимости часть земельного участка в натуре определяется по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.

Из материалов дела усматривается, что истец просит разделить земельный участок из земель, находящихся в федеральной собственности, площадью 2622 кв. м. для эксплуатации магазина площадью 103 кв. м. (литер АА1) и фундамента (литер Б).

Между тем, общество-1 представило документы на литер Б как на фундамент, однако фотоматериалом, заключением эксперта подтверждается, что данный объект фактически является объектом незавершенного строительства. Данный факт истцом не оспаривается. Однако разрешения на строительство у общества-1 не имеется, право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано.

Следовательно, предоставление истцу земельного участка для эксплуатации объекта, который в установленном законом порядке не введен в гражданский оборот, невозможно.

Апеллянт в 1999 году приобрел право собственности на фундамент, а не на иной объект, который сейчас располагается на спорном земельном участке и возведен самим истцом.

Вместе с тем, общество-1 в иске просит разделить земельный участок с учетом нахождения на нем двух объектов, исходя из сведений, содержащихся в техническом и кадастровом паспортах, что противоречит пункту 2 статьи 35 Кодекса, поскольку данные, содержащиеся данных документах истца не соответствуют установленным объективным обстоятельствам расположения недвижимых объектов на спорном земельном участке. Общество-1 не вправе испрашивать земельный участок на объект, располагающийся под Литером Б, до того момента, пока правоустанавливающие документы на него не будут им получены, а объект станет легитимным.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что в экспертном заключении указано, что согласно информации, отображенной в Публичной кадастровой карте, сведения о границах участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252 отсутствуют, его местоположение на карте указано ориентировочно. Кадастровые работы по установлению границ спорного земельного участка не проводились, определить с нормативной точностью границы земельного участка без проведения таких работ не представляется возможным.

Из информации, содержащейся на сайте Росреестра ("Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online") и информации, содержащейся в ЕГРП, следует, что площадь данного земельного участка составляет 7 296 593 кв. м. и 7 306 971 кв. м., на что указывает сам апеллянт в пояснении и жалобе.

Из вышеуказанного следует, что раздел земельный участок, в отношении которого не проведены кадастровые работы, достоверно не установлены его границы, площадь, т.е. не определены идентифицирующие признаки, позволяющие определить координаты, местоположение и иные критерии, необходимые для характеристики объекта недвижимости, может привести к неблагоприятным последствиям как для истца и ответчика-1, так и для третьих лиц.

Согласно статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств, которое подлежит исследованию наряду с другими доказательствами по делу с учетом принципа состязательности сторон в арбитражном процессе, порядка предоставления и раскрытия сторонами доказательств, их опровержения и оценки судом в конкретном деле.

Независимо от выводов, содержащихся в заключении эксперта, суд обязан оценить иные доказательства, представленные сторонами, при этом выводы эксперта не имеют для суда заранее установленной силы, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает, что факт наличия на спорном земельном участке объекта недвижимости (объект незавершенного строительства), который не зарегистрирован в установленном законом порядке, а земельный участок, раздела которого требует истец, не обладает необходимыми характеристиками, то его раздел не соответствует нормам земельного законодательства.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, понесенные апеллянтом в связи с подачей апелляционной жалобе, относятся на него в связи с отклонением апелляционной жалобы.

Перечисленные ответчиком на депозитный счет суда денежные средства, предназначенные для проведения экспертизы, подлежат перечислению экспертному учреждению на основании счета N 15 от 23.03.2015 в размере 50 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.06.2014 по делу N А53-7297/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда экспертному учреждению - обществу с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза "ЮФОСЭО" 50 000 рублей, перечисленных обществом с ограниченной ответственностью "ГРАН" по платежному поручению от 09.12.2014 N 67 за проведение судебной экспертизы на основании счета на оплату от 23.03.2015 N 15 по следующим реквизитам:

Получатель: общество с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза "ЮФОСЭО"

ОГРН 1076164010537

ИНН 6164267999

КПП 616501001

Банк получателя: ФКБ "ПЕТРОКОММЕРЦ" в г. Ростове-на-Дону

Расчетный счет 40702810800050044309, Кор/счет 30101810300000000986.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Ю.И. Баранова М.Г. Величко