Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2015 г. N 09АП-40186/15

город Москва

28 октября 2015 г.

Дело N А40-163640/14

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С. судей: Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Тарновским Е.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 01.07.2015 г.

по делу N А40-163640/14 (142-1360), принятое судьёй Филиной Е.Ю. по иску Общества с ограниченной ответственностью "Малый Каретный переулок, дом 10" (ОГРН 1037739820997, ИНН 7707500120)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Бородин С.В. по доверенности от 07.07.2014 г.;

Ермакова Г.А. по доверенности от 24.08.2015 г.;

от ответчика: Кастальская Г.С. по доверенности от 30.12.2014 г.;

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Малый Каретный переулок, дом 10" (далее истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, в отношении отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Москва, Малый Каретный пер., д. 10, кадастровый номер 77:01:0001094:1078, общей площадью 442,4 кв.м., этажность: количество 2-х этажей, количество подземных этажей - 1 и земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, Малый Каретный переулок, д. 10, стр. 1, кадастровый номер 77:01:0001094:68, общей площадью 326 кв.м., путем изложения пунктов 1.1, 3.1, 3.5 договора в следующей редакции:

1) изложив п. 1.1 договора в следующей редакции:

"Продавец обязуется передать в собственность покупателя следующие объекты

недвижимости (далее - объекты):

- отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: г. Москва, Малый Каретный пер., д. 10, кадастровый номер 77:01:0001094:1078, общей площадью 442,4 кв.м., этажность: количество этажей - 2, количество подземных этажей - 1 (далее по тексту - объект 1);

- земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, Малый Каретный переулок, д. 10, стр. 1, кадастровый номер 77:01:0001094:68, общей площадью 326 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация здания под административные цели (далее по тексту - объект 2), а покупатель принять и оплатить это имущество";

2) изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:

"Цена объекта 1 составляет 75.222.390 (семьдесят пять миллионов двести двадцать две тысячи триста девяносто) рублей.

Цена объекта 2 составляет 28.397.639 (двадцать восемь миллионов триста девяносто семь тысяч шестьсот тридцать девять) рублей.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 142 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

3) изложив абз. 2 п. 3.5 договора в следующей редакции:

"За объект 1 в размере 75.222.390 руб. (семьдесят пять миллионов двести двадцать две тысячи триста девяносто) рублей. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 2.089.510 (два миллиона восемьдесят девять тысяч пятьсот десять) рублей 84 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.";

4) изложив абз. 4 п. 3.5 договора в следующей редакции:

"За объект 2 в размере 28.397.639 (двадцать восемь миллионов триста девяносто семь тысяч шестьсот тридцать девять) рублей. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 788.823 (семьсот восемьдесят восемь тысяч восемьсот двадцать три) рубля 31 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга." (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Решением Арбитражного суда города Москвы исковые требования удовлетворены с учетом принятого судом заявления истца в порядке ст.49 АПК РФ об уточнении иска.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент городского имущества города Москвы обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то обстоятельство, что изменилась площадь здания, а также заявитель ссылается на то, что заключение эксперта, подготовленное в рамках судебной экспертизы, не может быть использовано для определения рыночной стоимости выкупаемого помещения, поскольку выполнено с нарушением требований законодательства РФ об оценочной деятельности, в связи с чем, данное доказательство не могло быть принято судом как достоверное и допустимое доказательство в рамках дела. Кроме того, по мнению заявителя жалобы, именно собственник спорного имущества вправе устанавливать цену выкупаемого объекта, а суд первой инстанции необоснованно не принял отчет об оценке, выполненный по заказу ответчика.

Истец, представил отзыв на жалобу, его представитель в ходе судебного заседания против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Представитель ответчика в суде апелляционной инстанции доводы жалобы, поддержал, просил решение суда отменить.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, дело рассмотрено в порядке ч.5 ст.156, ст.266 АПК РФ в отсутствие указанного лица.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав доводы представителей сторон, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения, 629,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Малый Каретный пер., д. 10, стр. 1, квартал 255, на основании договора аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, N 1-850/03 от 11.09.2003 г.

Согласно п. 1.3 договора аренды объект аренды передан истцу для использования под административные цели.

Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия с 01.10.2003 г. по 30.09.2013 г. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на титульном листе договора.

По истечению срока действия указанный договор в силу положений п. 2 ст. 621 ГК РФ был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно справке БТИ об идентификации объекта, адрес: г. Москва, Малый Каретный пер., д. 10, стр. 1 и г. Москва, Малый Каретный пер., д. 10 принадлежат одному и тому же объекту.

ООО "Малый Каретный переулок, дом 10" является субъектом малого предпринимательства в соответствии с установленными положениями ст.4 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Нежилые помещения непрерывно арендуются истцом с 2003 года до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ арендатор имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением от 26.07.2013 г. о приобретении арендуемых помещений и заключении договора купли-продажи имущества. (т.1, л.д. 46).

Ответчиком был выдан проект договора купли-продажи недвижимости по цене 125.129.000 руб., определенной на основании отчета ООО "АБН-Консалт" N 738Г/816 от 03.07.2014 г. и положительным экспертным заключением от 10.07.2014 г. N 1023/С-14, подготовленным НП СРОК "СВОД" (т.1, л.д. 60-66).

Не согласившись с п.п. 1.1., 3.1 и 3.5., истец, направил в адрес ответчика подписанный договор купли-продажи с учетом прилагаемого протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения). (т.1, л.д. 67-69).

Исходя из оценки истца, рыночная стоимость выкупаемого имущества составляла 54.737.836 рублей (без НДС) за здание площадью 442,4 кв.м. и 20.185.593 руб. за земельный участок площадью 326 кв.м. в соответствии с отчетом ООО "АПЭКС ГРУП".

Поскольку между сторонами возник спор по цене выкупаемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об обязании урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи.

Проверив материалы дела, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, результаты судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.

По смыслу ч.ч. 1,2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст.446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу частей 2,3,4 ст.9 названного Федерального закона, вступивших в силу с 01.01.2009 года дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку при заключении договора купли-продажи у сторон по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества возникли разногласия, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, суд первой инстанции, обоснованно руководствуясь разъяснениями ВАС РФ от 30.05.2005 г., изложенными в Информационном письме N 92, определил выкупную стоимость спорного объекта по результатам проведенной судебно-оценочной экспертизы.

По договору купли-продажи истец одновременно приобретает здание и, в силу указанных положений, соответствующий земельный участок, то есть на момент заключения договора общество не является собственником здания, выкупная цена, как здания, так и земельного участка должна быть определена исходя из рыночной стоимости названного имущества.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 г. N 14556/11 по делу N А35-6886/2010.

Земельный участок площадью 326 кв.м., на котором расположен объект недвижимости, сформирован и поставлен на кадастровый учет за номером 77:01:0001094:68, копия кадастрового паспорта имеется в материалах дела.

Таким образом, как правомерно указано судом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения и земельного участка все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

Согласно заключению эксперта N Э-20150423 от 23.04.2015 г., рыночная стоимость по состоянию на 26.07.2013 г. без учета НДС, спорного здания составила 75.222.390 руб., а земельного участка - 28.397.639 руб.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции по ходатайству ответчика в судебное заседание были приглашены эксперты для дачи пояснений по данному им заключению.

Вывод суда первой инстанции о размере рыночной стоимости выкупаемого истцом объекта недвижимости основан на результатах назначенной судом и проведенной в ходе судебного разбирательства экспертизы признается судебной коллегией верным.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта, полученное судом в рамках дела, не может быть принято им в качестве допустимого и достоверного доказательства, судебной коллегией проверен и отклоняется как несостоятельный, поскольку данное экспертное заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела, оснований не доверять выводам экспертов, у судебной коллегии, не имеется.

В этой связи, правильно оценив по правилам ст.71 АПК РФ представленное в материалы дела доказательство, суд первой инстанции обоснованно признал его надлежащим и правомерно удовлетворил заявленные требования истца. Квалификация эксперта подтверждена документами о высшем образовании, профессиональной подготовке по программе по специальности "оценочная деятельность", членстве в саморегулируемой организации оценщиков, его ответственность застрахована. По своему содержанию заключение эксперта носит последовательный, однозначный и непротиворечивый характер, эксперт предупрежден об уголовной ответственности. Оснований для переоценки выводов, сделанных судом первой инстанции, и непринятия заключения эксперта в качестве допустимого доказательства у судебной коллегии не имеется.

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет за собой отмену судебного акта.

Ссылка заявителя жалобы о том, что площадь здания не изменилась, судебной коллегией признается несостоятельной, поскольку, в соответствии с документами БТИ, помещение площадью 629,5 кв.м. представляет собой отдельно стоящее здание. В результате перепланировки, выполненной истцом на основании Распоряжения Префектуры ЦАО г. Москвы от 29.11.2010 г., площадь здания уменьшилась до 442,4 кв.м. Указанные сведения учтены в техническом паспорте строения, выданной БТИ, объект поставлен на кадастровый учет за номером 77:01:0001094:1078. Кроме того, в ЕГРП на недвижимое имущество ответчиком внесены сведения об изменении площади строения, что подтверждается выпиской от 21.05.2015 г. за N 77/019/020/2015-253.

Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в решении суда заявителем жалобы, в апелляционном суде не представлено.

Поскольку заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, доводы жалобы не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы. Однако, заявитель жалобы в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 01 июля 2015 г. по делу N А40-163640/14 (142-1360) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Александрова Г.С.

Судьи

Кузнецова Е.Е. Барановская Е.Н.