Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2015 г. N 09АП-31127/15

г. Москва

30 октября 2015 г.

Дело N А40-32904/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26.10.2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 30.10.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И., судей: Сумароковой Т.Я., Тихонова А.П.., при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Студия ДеК" на решение Арбитражного суда города Москвы от 03 июня 2015 года по делу N А40-32904/2015, принятое судьей Никоновой О.И., по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423) к ООО "Студия ДеК" (ОГРН 1037715037370) о взыскании задолженности, расторжении договора и выселении, при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Михайлова А.В. по доверенности от 30.12.2014;

от ответчика: Силина Ю.В. по доверенности от 03.07.2015;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Студия ДЕК" о взыскании 3.175.725 руб. 63 коп., из них 2 989 107 руб.22 коп. задолженности по арендным платежам, 186 618 руб.41 коп. неустойки, о расторжении договора аренды от 19.01.2006 N 03-00045/06 и выселении ответчика из занимаемых помещений.

Иск заявлен на основании статей 307, 309, 310, 330, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что ответчиком нарушены обязательства по внесению арендной платы, что является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения и выселения ответчика из занимаемых помещений.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.06.2015 г. исковые требования Департамента имущества города Москвы удовлетворены.

При этом суд исходил из того, что материалами дела подтверждена задолженность ответчика по договору аренды, что является существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение и выселение ответчика из занимаемых помещений.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Студия ДЕК" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильный расчет задолженности по арендной плате, поскольку он произведен истцом исходя из площади помещений 401,2 кв.м., тогда как помещение фактически составляет 289,3 кв.м., пользование ответчиком именно указанной площади оплачено ответчиком в полном объеме, в связи с чем оснований для расторжения и выселения последнего из занимаемых помещений не имелось.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, принять новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении требований в полном объеме.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение от 03.06.2015 г. законным и обоснованным, жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение от 03.06.2015 г. следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, между истцом Департаментом городского имущества города Москвы (правопреемник Департамента имущества города Москвы, далее - Департамент) и ответчиком ООО "Студия ДЕК" заключен договор аренды от 19.01.2006 N 03-00045/06 на нежилое помещение площадью 401,20 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 14.

Договор прошел государственную регистрацию 29.03.2006, сделана запись регистрации N 77-77-02/001/2006-969.

Срок действия договора установлен с 19.01.2006 по 30.06.2015 (в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2009)

Нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 14, является собственностью г. Москвы.

Право собственности города Москвы прошло государственную регистрацию, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.03.2004 г., сделана запись о регистрации N 77-01/02-014/2004-736 (1109,2 кв.м.).

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии с пунктом 6.1 договора от 19.01.2006 г. N 03-00045/06 ответчик обязался оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания основного долга и неустойки, суд исходил из того, что установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком в период действия договора аренды с февраля 2013 по ноябрь 2014, в результате чего по состоянию на 05.12.2014 образовалась задолженность в размере 2 989 107 руб. 22 коп., на которую истцом правомерно начислена неустойка в сумме 186 618,41 руб.

Вместе с тем, судебная коллегия считает, что указанные выводы сделаны судом первой инстанции по неполно исследованным обстоятельствам, в связи с чем приходит к выводу о незаконности и необоснованности обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Отменяя решение суда первой инстанции, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что Арбитражный суд города Москвы исходил из того, что ответчику в аренду передано помещение площадью 401, 2 кв.м., расчет арендной платы тоже произведен исходя из указанной площади помещений.

Между тем, ответчик представил в материалы дела Дополнительное соглашение от 20.12.2012 г. к Договору от 19.01.2006 г. N 03-00045/06, подписанное сторонами и прошедшее государственную регистрацию в установленном законом порядке 31.03.2015 г., согласно которому стороны внесли изменения в Договор, уменьшив площадь арендуемых помещений до 289,3 кв.м., срок аренды также увеличен до 20.12.2022 г.

Согласно акту Департамента городского имущества города Москвы от 25.12.2012 г., представленного ответчиком, последний возвратил Департаменту 111,9 кв.м. и с указанной в акте даты занимает спорные помещения, площадь которых составляет 289,3 кв.м.

Ссылка представителя истца на то, что указанное Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию лишь в марте 2015 г. и поэтому не может распространяться на правоотношения сторон за период с февраля 2013 г. по ноябрь 2014 г., не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сформулирована правовая позиция, согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Как следует из материалов дела, между сторонами по вышеупомянутому Договору аренды в Дополнительном соглашении от 20.12.2012 г. были согласованы все существенные условия, согласно акту самого Департамента городского имущества города Москвы от 25.12.2012 г. ответчик возвратил истцу площадь, превышающую 289,3 кв.м., то есть названное Дополнительное соглашение фактически исполнялось сторонами, что не позволяет считать указанную сделку между сторонами незаключенной.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что расчет арендной платы с 21.12.2012 г. должен производиться исходя из занимаемой ответчиком площади помещения 289,3 кв.м.

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы N 800-ПП от 25.12.2012 г. с внесенными изменениями N 236-ПП от 15.04.2013 г. субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв.м., находящиеся в имущественной казне города Москвы по действующим договорам аренды установлена ставка арендной платы в размере 3500 рублей за кв.м. в год, что не было учтено истцом при расчете задолженности арендной платы.

Ответчиком представлен расчет арендной платы в соответствии с Постановлением Правительства Москвы N 800-ПП от 25.12.2012 г. и платежные документы, подтверждающие отсутствие у него задолженности за период с февраля 2013 г. по ноябрь 2014 г., напротив, из расчета следует наличие переплаты арендной платы.

В связи с изложенным судебная коллегия считает, что оснований для взыскания с ответчика задолженности в размере 2 989 107 руб. 22 коп. за период с февраля 2013 г. по ноябрь 2014 г. и неустойки в размере 186 618 руб. 41 коп. за период с 06.05.2013 г. по 30.11.2014 г. не имеется.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из материалов дела следует, что претензиями от 08.09.2014 N N 33-А-71264/14-(0)-1, 33-А71265/14-(0)-0 ответчику было предложено расторгнуть договор аренды, письменно подтвердив свое согласие в течение месяца с даты направления претензии.

Поскольку истец не представил доказательств существенного нарушения ответчиком условий Договора, а именно наличие просроченной задолженности по арендным платежам, то оснований для расторжения Договора и выселения ответчика из спорных нежилых помещений не имеется.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на истца согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 июня 2015 года по делу N А40-32904/2015 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Студия ДеК" 3 000 руб.00 коп. в возмещение расходов по госпошлине за подачу апелляционной жалобы.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

А.П. Тихонов Т.Я. Сумарокова