Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2015 г. N 13АП-21995/15

г. Санкт-Петербург

02 ноября 2015 г.

Дело N А56-19162/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Евстегнеевой Е.В.

при участии:

от истца: представитель Степанкевич Е.В. (по доверенности от 19.05.2015),

от ответчика: представители Зибрин С.В. (по доверенности от 15.05.2015), Науменко Я.Я. (по доверенности от 15.05.2015),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-21995/2015, 13АП-21994/2015) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и ООО "Аксис"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.07.2015 по делу N А56-19162/2015 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к ООО "Аксис" о взыскании,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный, 6-ой подъезд, ОГРН: 1027809244561) (далее - Комитет, Истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Аксис" (адрес: Россия 198035, Санкт-Петербург, ул. Двинская, д. 10, к. 3, лит А; Россия 195027, Санкт-Петербург, Магнитогорская ул., д. 51, лит З, ОГРН: 1027802756112) (далее - Общество, Ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 115 667 руб. 54 коп. за период с 01.07.2014 по 31.03.2015, а также 178 308 руб. 12 коп. пеней за период с 11.07.2014 по 02.02.2015.

На основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к совместному рассмотрению с первоначальным судом принято встречное исковое заявление Общества к Комитету о взыскании 567 629 руб. 42 коп. убытков, а также 5 596 руб. 29 коп. неосновательного обогащения.

Решением арбитражного суда от 22.07.2015 первоначальные исковые требования Комитета удовлетворены частично, суд взыскал с Общества в пользу Комитета 43 515 руб. 81 коп. неустойки, в остальной части в удовлетворении первоначальных требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены в части взыскания 5 596 руб. 29 коп. неосновательного обогащения, в остальной части во встречном иске отказано. По результатам зачета суд взыскал с Общества в пользу Комитета 37 778 руб. 32 коп.

Не согласившись с названным решением, стороны обратились с апелляционными жалобами, в которых просили состоявшийся судебный акт изменить.

Так, в апелляционной жалобе Комитет просит судебный акт отменить в части взыскания с него неосновательного обогащения, а также отказа во взыскании с Общества арендной платы и пеней за земельный участок площадью 51 кв.м. за период с 14.11.2014 по 31.03.2015. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 78:11:6048:45 площадью 16 610 кв.м. на два земельных участка с кадастровым номером 78:11:0006048:2471 площадью 16 559 кв.м. и с кадастровым номером 78:11:0006048:2470 площадью 51 кв.м. договор аренды не прекратился, в фактическом владении Общества осталось два земельных участка. Учитывая изложенное, основания для внесения арендной платы на условиях договора аренды после раздела земельного участка не отпали, в связи с чем правовых оснований для отказа в удовлетворении требований во взыскании с Общества арендной платы и пеней за земельный участок площадью 51 кв.м. за период с 14.11.2014 по 31.03.2015 у суда не имелось. При этом Комитет считает, что в отношении земельного участка площадью 51 кв.м. обязательство Общества по внесению арендной платы на условиях договора аренды от 13.12.2007 N 07/ЗД-04288 до настоящего времени не прекратилось, поскольку Обществом не представлены надлежащие доказательства возврата земельного участка с кадастровым номером 78:11:0006048:2470 площадью 51 кв.м. Комитету. Таким образом, Комитет оспаривает вывод суда первой инстанции о том, что внесение арендной платы за пользование земельным участком площадью 51 кв.м. за период с 27.03.2013 по 14.11.2014 в размере 5 596 руб. 29 коп. является неосновательным обогащением Комитета. Кроме того, Комитет не согласен с применением судом первой инстанции положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при взыскании неустойки.

Общество, напротив, полагает судебный акт подлежащим отмене в части взыскания с него договорной неустойки. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что договор аренды от 13.12.2007 N 07/ЗД-04288 прекратил свое действие в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 78:11:6048:45 площадью 16 610 кв.м. При этом Общество полагает, что само по себе сохранение земельного участка в измененном виде (земельный участок с кадастровым номером 78:11:0006048:2471 площадью 16 559 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 78:11:0006048:2470 площадью 51 кв.м.) не свидетельствует о сохранении договора аренды. Учитывая изложенное, податель жалобы полагает, что в период с 27.03.2013 по 14.11.2014 землепользование земельным участком с кадастровым номером 78:11:0006048:2471 осуществлялось Обществом не на основании договора аренды от 13.12.2007 N 07/ЗД-04288, в связи с чем оснований для взыскания договорной неустойки также не имеется. Кроме того, Общество не согласно с выводом суда первой инстанции о недоказанности Ответчиком убытков. Как полагает Общество, Комитетом допущено бездействие в своевременном заключении договора купли-продажи земельного участка, что повлекло для Общества негативные последствия в виде внесения арендной платы в период с 28.05.2014 по 16.10.2014.

В судебном заседании апелляционного суда представители сторон доводы своих апелляционных жалоб поддержали, просили решение суда изменить, против удовлетворения жалобы противоположной стороны в споре возражали.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

13.12.2007 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды N 07/ЗД-04288 в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:11:6048:45 общей площадью 16 610 кв.м., находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, Магнитогорская улица, дом 51, литера 3, сроком по 27.01.2054 (далее - договор аренды).

Порядок и сроки внесения арендной платы установлены сторонами в разделе третьем договора аренды с учетом графика, установленного уведомлением об изменении арендной платы от 22.12.2009.

Ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы установлена пунктом 5.2. договора аренды в виде пеней в размере 0,15 % с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Как было установлено судом первой инстанции, 27.03.2013 в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 78:11:6048:45 общей площадью 16 610 кв.м. было образовано два земельных участка: с кадастровым номером 78:11:0006048:2471 площадью 16 559 кв.м. и с кадастровым номером 78:11:0006048:2470 площадью 51 кв.м.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права на основании договора купли-продажи от 16.10.2014 за Обществом 14.11.2014 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 78:11:0006048:2471.

Ссылаясь на то, что обязательство по внесению арендной платы по договору аренды не исполнено Обществом надлежащим образом, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании основного долга и неустойки.

Возражая против иска, Общество предъявило встречные требования о взыскании с Комитета убытков и неосновательного обогащения.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В силу пункта 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. Согласно пункту 6 статьи 11.4 Кодекса при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей на момент раздела земельного участка (27.03.2013), в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Указанная правовая норма предоставляет право арендатору разделенного земельного участка на оформление договоров аренды образуемых земельных участков или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенный договор аренды земельных участков. Между тем, отказ от реализации данного права сам по себе не влечет прекращения договора аренды разделенного земельного участка.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 22.04.2008 N 16975/07 по делу N А41-К1-23241/06 специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством государственного кадастрового учета. При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка (выдела из него) природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. То есть, гибели объекта в физическом смысле, с которой сопряжено прекращение договорного правоотношения в силу невозможности исполнения, при разделе земельного участка (выделен из него доли) не происходит.

Таким образом, сам по себе раздел земельного участка с учетом положений главы 1.1 Земельного кодекса Российской Федерации, толкования, изложенного в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07 не свидетельствует о прекращении действия договора аренды от 13.12.2007 N 07/ЗД-04288, а также о том, что обязанность арендатора по надлежащему исполнению своей обязанности по внесению арендной платы и предусмотренной договором неустойки прекратилась.

Таким образом, преобразование земельного участка путем его раздела на несколько земельных участков с присвоением новых кадастровых номеров само по себе не является основанием для прекращения обязательств по договору аренды земельного участка.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей в спорный период, установлен принцип платности землепользования. Арендаторами за пользование земельными участками уплачивается арендная плата.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции, правомерно исходил из того, что обязанность по внесению арендной платы на условиях договора аренды не прекратилась в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 78:11:6048:45.

Однако, из материалов дела следует, что раздел земельного участка с кадастровым номером 78:11:6048:45 был произведен по заявлению Общества в связи с намерением выкупить часть указанного земельного участка площадью 16 559 кв.м. для использования под производственную деятельность.

Согласно пункту 1.2. договора аренды земельный участок с кадастровым номером 78:11:6048:45 бы предоставлен Обществу для использования под производственно-складскую деятельность и подъездные железнодорожные пути.

Между тем, как усматривается из договора купли-продажи от 16.10.2014 N 7737-ЗУ на земельном участке с кадастровым номером 78:11:0006048:2471 расположено находящееся в собственности Общества недвижимое имущество:

- Здание бытового корпуса, галерея перехода по адресу: г.Санкт-Петербург, Магнитогорская улица, д. 51, лит. 3, кадастровый номер 78:11:0006048:2088;

- Контора и Бытовки по адресу: г.Санкт-Петербург, Магнитогорская улица, д. 51, лит. О, кадастровый номер 78:11:0006048:2059;

- Столовая по адресу: г.Санкт-Петербург, Магнитогорская улица, д. 51, лит. У, кадастровый номер 78:11:0006048:2060;

- Промсклад чугуна, склад труб по адресу: г.Санкт-Петербург, Магнитогорская улица, д. 51, лит. АВ, кадастровый номер 78:6048:0:84.

При этом размер участка определен исходя из необходимости для использования указанных объектов.

Учитывая изложенное, следует признать, что раздел земельного участка был обусловлен отсутствием необходимости для Общества эксплуатации земельного участка площадью 51 кв.м., в связи с чем суд первой инстанции правомерно указал, что с момента раздела земельного участка с кадастровым номером 78:11:6048:45 земельный участок площадью 51 кв.м. с кадастровым номером 78:11:0006048:2470 выбыл из фактического владения Общества, таким образом, взымание арендной платы в отношении данного участка не соответствует статьями 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации по причине отсутствия фактического землепользованием. С учетом конкретных обстоятельств раздела земельного и формирования земельного участка с кадастровым номером 78:11:0006048:2471 для целей производственной деятельности Общества, невозможности эксплуатации Обществом в производственных целях земельного участка с кадастровым номером 78:11:0006048:2470 в связи с наличием зоны градостроительных ограничений (кадастровый паспорт участка), следует признать, что Комитетом факт выбытия земельного участка площадью 51 кв.м. из владения Общества после 27.03.2013 не опровергнут.

При таких обстоятельствах следует признать правомерным взыскание с Комитета в пользу Общества в виде неосновательного обогащения (статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации) излишне уплаченной за период с 27.03.2013 по 14.11.2014 арендной платы за земельный участок площадью 51 кв.м. в размере 5 596 руб. 29 коп.

Руководствуясь правовой позицией, изложенной в п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и установив отсутствие задолженности Общества по внесению арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 78:11:0006048:2471 в период с 01.07.2014 по 14.11.2014, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска Комитета в указанной части.

Между тем, за просрочку перечисления арендной платы Общество должно уплатить Комитету пени за период 11.07.2014 по 02.02.2015 в размере 144 393 руб. 39 коп. (исходя из того, что за период с 01.07.2014 14.11.2014 арендная плата подлежала внесению в размере 544 528 руб. 23 коп.), что соответствует положениям статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5.2. договора аренды. Доводы Общества об отсутствии оснований для начисления договорной неустойки отклоняются апелляционным судом с учетом изложенной выше позиции о сохранении действия договора аренды после раздела земельного участка.

Кроме того, апелляционный суд полагает правомерным снижение судом неустойки до 43 515 руб. 81 коп. применительно к положениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом того, что установленный договором размер неустойки более чем в 6 раз превышает размер ставки рефинансирования, а также отсутствием доказательств причинения существенного ущерба Комитету.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в части 2 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

Кредитор для опровержения заявления должника о несоразмерности предъявленной к возмещению неустойки вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.). Таких доказательств Комитетом не представлено.

Отклоняя исковые требования Общества о взыскании с Комитета убытков, апелляционный суд исходит из следующего.

В обоснование заявленных требований Общество сослалось на то, что 27.03.2014 оно обратилось в Комитет с заявкой на приватизацию земельного участка с кадастровым номером 78:11:0006048:2471, в соответствии с требованиями 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату возникновения отношений), в связи с чем проект договора купли-продажи должен был быть направлен Обществу не позднее 27.05.2014, тогда как проект договора был направлен 16.10.2014, в связи с чем арендная плата, уплаченная Обществом в период с 28.05.2014 по 16.10.2014, является убытком Общества, подлежащим возмещению Комитетом.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно статьям 16, 1069 того же Кодекса убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием за счет соответствующей казны.

Лицо, заявляющее требование о возмещении убытков, причиненных незаконными действиями (бездействием) органов государственной власти или органов местного самоуправления, должно доказать противоправность действий (бездействия) органа или его должностного лица, возникновение у потерпевшего убытков, их размер, причинно-следственную связь между действиями (бездействием) органа и наступившим для заявителя вредом.

Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено при наличии в совокупности всех указанных условий.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства с учетом положений статей 15, 309, 407, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно посчитал, что внесенные Обществом в качестве арендной платы платежи не могут быть признаны убытками, причиненными неправомерными действиями Комитета, поскольку Общество в спорный период использовало помещения на условиях аренды и обязано было вносить платежи за пользование чужим имуществом в соответствии с действующим договором аренды.

Пунктом 4.2. договора купли-продажи от 16.10.2014 предусмотрено, что вещные и обязательственные права покупателя на участок, существующие до заключения договора аренды, прекращаются с момента перехода права собственности на участок к покупателю.

Таким образом, арендатор, перечислявший арендную плату во исполнение своего обязательства, основанного на действующем договоре аренды, не вправе требовать ее возврата в счет возмещения убытков.

Кроме того, апелляционный суд учитывает, что в обоснование довода о неправомерном бездействии Комитета в материалы настоящего дела Обществом не представлено никаких доказательств вины Комитета в заключении договора купли-продажи 16.10.2014. Сам по себе факт заключения договора купли-продажи на основании заявки Общества от 27.03.2014 16.10.2014 не свидетельствует безусловно о виновном бездействии Комитета. Поскольку в рамках настоящего спора требования Общества заявлены на основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует признать, что бремя доказывания противоправных действий (бездействий) Комитета возложено на Общество. Доказательств, безусловно свидетельствующих о возникновении на стороне Общества убытков, Ответчиком не представлено.

При этом апелляционный суд отмечает, что представленный Обществом расчет убытков составлен без учета суммы земельного налога, который вместо арендной платы подлежал бы уплате Обществом при владении земельным участком на праве собственности, поскольку в силу положений подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, следовательно, встречные исковые требования не доказаны, в том числе по размеру.

Изложенные обстоятельства в своей совокупности свидетельствую о том, что Обществом требования о возмещении убытков не обоснованы ни по праву, ни по размеру.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционные жалобы следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.07.2015 по делу N А56-19162/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

В.И. Желтянников И.А. Тимухина