Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 3 ноября 2015 г. N 02АП-8600/15

г. Киров

03 ноября 2015 г.

Дело N А31-4073/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 ноября 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тетервака А.В.,

судей Поляковой С.Г., Савельева А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Богатырёвой Н.Н.,

при участии в судебном заседании представителя ответчика Волкова Т.А., доверенность от 03.09.2015,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер"

на решение Арбитражного суда Костромской области от 06.08.2015 по делу N А31-4073/2013, принятое судом в составе судьи Разгуляевой Г.М.,

по иску закрытого акционерного общества "Речная транспортная компания" (ОГРН 1097746781483; ИНН 7719738287)

к открытому акционерному обществу "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер" (ОГРН 1026301414941; ИНН 6317019185)

третьего лица: Администрация городского округа город Волгореченск Костромской области; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области;

о признании права собственности,

установил:

Закрытое акционерное общество "Речная транспортная компания" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к открытому акционерному обществу "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер" (далее - ответчик, заявитель, Пароходство) о признании права собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использования: земельный участок по ремонту и обслуживанию водного транспорта, площадью 39042 кв.м., адрес объекта: местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир в границах 01 01 39, кадастрового квартала. Почтовый адрес ориентира: Костромская область, г. Волгореченск.

Уточнив исковые требования, истец просил суд признать право собственности Общества на земельный участок, кадастровый номер 44:32:010139:42, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельный участок по ремонту и обслуживанию водного транспорта, площадью 39042 кв.м., адрес объекта: местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир в границах 01 01 39, кадастрового квартала. Почтовый адрес ориентира: Костромская область, г. Волгореченск (далее - спорный земельный участок).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация городского округа город Волгореченск Костромской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 04.02.2014 исковые требования удовлетворены.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 23.03.2015 решение Арбитражного суда Костромской области от 04.02.2014 по делу N А31-4073/2013, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.08.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Костромской области.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 06.08.2015 исковые требования Общества удовлетворены; суд признал за Обществом право собственности на спорный земельный участок.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, заявитель обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции от 06.08.2015 и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

По мнению заявителя, предметом договора купли-продажи кузницы от 27.04.2010 спорный земельный участок не является, следовательно, в отсутствие доказательств заключения дополнительного соглашения к указанному договору истцом не представлены доказательства возникновения соответствующего права на весь земельный участок. Считает, что эксплуатация здания кузницы не порождает необходимость использования всего земельного участка N 44:32:010139:42, что также не доказано Обществом суду первой инстанции. Доказательства возмездного приобретения истцом спорного участка в материалы дела не представлены. Ссылается на недобросовестность поведения истца, поскольку истец был осведомлен о разделе участка с кадастровым номером 44:32:010139:15, согласен с действиями собственника - Пароходства. Судом первой инстанции не дана оценка кадастровому паспорту от 15.12.2011. Отсутствие воли ответчика на передачу земельного участка истцу следует из предложения N 14 о порядке, сроках и об условиях продажи имущества ответчика, в котором указание на земельный участок отсутствует.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу отклоняет доводы заявителя, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третьи лица отзывы на апелляционные жалобы не представили.

Законность и обоснованность судебного акта проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 и 268 АПК РФ. При этом арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения в рамках заявленных доводов.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, оценивая представленные доказательства в их совокупности, анализируя позиции сторон настоящего спора, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.03.2008 ОАО "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

ОАО "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер" являлось собственником объектов недвижимости (т. 7 л.д. 124-138), расположенных на земельном участке, расположенном в промышленной зоне г. Волгореченска.

Из представленных в материалы дела документов следует, что земельный участок общей площадью 57800 квм кадастровым номером 44:32:000006:0000 был предоставлен данному Обществу в бессрочное пользование для производства и эксплуатации зданий и сооружений (т.3 л.д. 48).

Решением комитета кредиторов ОАО "Волготанкер" от 16.12.2009 утверждены предложения N 14 о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества открытого акционерного общества "Волготанкер", в разделе 2.4 предложений указано, что продаже подлежит в том числе имущество ВерхнеВолжского представительства ОАО "ВНП "Волготанкер", находящееся в г.Волгореченске Костромской области в количестве 247 единиц, в том числе машины и оборудование - 176 единиц, производственно-хозяйственный инвентарь - 41 единица, здания, сооружения - 22 единицы, объект, незавершенный строительством, оборудование к установке - 7 единиц, общей рыночной стоимостью 11737000 руб. на основании отчёта об оценке N 11/2009 от 24.06.2009.

Из представленных в материалы дела документов (т. 8 л.д. 5-6) следует, что 28 января 2010 года должны были состояться торги по продаже имущества акционерного общества.

Торги не состоялись.

Повторные торги были назначены на 20 апреля 2010 года.

Из протокола N 5/322 от 20.04.2010 об итогах третьих торгов по продаже имущества ОАО "Волготанкер" следует, что предметом торгов по лоту N 1 являлось имущество Верхнее-Волжского представительства ОАО "ВНП "Волготанкер": машины и оборудование -176 единиц, здания, сооружения - 22 единицы, объект, незавершенный строительством, оборудование к установке - 7 единиц; победителем признано ЗАО "Речная транспортная компания", цена продажи имущества составила 10 668 933 руб. (т.4 л.д.69-70).

Победителем торгов было признано ЗАО "Речная транспортная компания", с которым были подписаны договоры купли-продажи объектов недвижимости.

В соответствии со статьёй 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьёй 27 настоящего Кодекса.

Кадастровый номер земельного участка, на котором находились объекты недвижимости, принадлежащие ответчику, был изменён на 43:32:010139:13 при проведении кадастрового учёта. Земельный участок в собственности ответчика не находился, находился в постоянном бессрочном пользовании.

Распоряжением Администрации городского округа город Волгореченск от 4 февраля 2010 года N 134 земельный участок был разделён на несколько земельных участков (т. 1 л.д. 21).

11 февраля 2010 года Администрация городского округа город Волгореченск приняла распоряжение N 160 о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер" на земельные участки: с кадастровым номером 44:32:010139:16 площадью 6260 квм на право аренды и с кадастровым номером 44:32:010139:15 площадью 51551 квм на право собственности (т. 1 л.д. 20).

Договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка был подписан 11 февраля 2010 года, переход права собственности был зарегистрирован 19 апреля 2010 года.

Таким образом, поскольку ответчик продавал объекты недвижимости, то в соответствии с действующим законодательством, предметом и торгов должен быть также земельный участок, на котором расположены эти объекты.

Из объявлений о проведении торгов, а также из протокола об итогах третьих торгов по продаже имущества (т. 4 л.д.69) не следует, что земельный участок был предметом торгов, а также не следует, что у сторон была воля на продажу и приобретение земельного участка.

Данный вывод суд апелляционной инстанции делает на основании следующих документов.

По результатам торгов были подписаны договоры купли-продажи имущества (т. 1 л.д. 122-124, 129-131,136-138, 140-142,147-149,т. 2 л.д.1-3, 8-10,12-14,19-21,

В пункте 1.3 указанных договоров было указано, что недвижимое имущество расположено на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве бессрочного пользования на основании постановления главы самоуправления г. Волгореченска N 597 от 25 декабря 2000 года, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31 января 2001 года сделана запись регистрации 44-01.32-04.2001-111 и выдано Свидетельство о государственной регистрации права серия 44 АА N 063906.

Таким образом, ни продавец, ни покупатель при продаже объектов недвижимости исходили из того, что земля в собственности продавца не находится.

В данном случае к покупателю в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже имущества переходило не право собственности на соответствующий земельный участок, а только право пользования им.

В этом случае приобретение права собственности за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, должен осуществляться по правилам, установленным статьёй 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

После регистрации права собственности на земельный участок и после продажи объектов недвижимости, ответчик разделил земельный участок на несколько земельных участков.

Регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости, проданные на торгах в апреле 2010 года, была произведена сторонами спустя полтора года после их продажи и только после того, как между ними были подписаны дополнительные соглашения к договорам.

Подписывая эти соглашения (например, т. 2 л.д. 4) стороны уже указали, что объект продажи находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, а к покупателю переходит право собственности на земельный участок, занятый указанным строением и необходимый для его эксплуатации.

То есть передавался земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенного на нём объекта недвижимости.

Договор купли-продажи кузницы был подписан между истцом и ответчиком 27 апреля 2010 года (т. 1 л.д.65-67). Пункт 1.3 данного договора указывал на то, что кузница находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве бессрочного пользования.

Договор не предусматривал перехода права собственности на земельный участок.

Тот факт, что по указанному договору продаже подлежала лишь кузница, следует из пунктов 2.1, 2.2,3.1, 3.2, 5.1, 5.2 договора.

Дополнительное соглашение к этому договору не было подписано, поскольку покупателю нужен был весь земельный участок, на котором расположена кузница: кадастровый номер 44:32:010139:42 площадью 39042 квм (т. 1 л.д. 37-40), ответчик же считает, что право собственности на земельный участок должно перейти только в пределах, необходимых для эксплуатации объекта недвижимости, как это было сделано по другим договорам.

В соответствии с положениями статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 33, пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к покупателю при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания и сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Верховный суд Российской Федерации в своём определении от 23 марта 2015 года указал на то, что необходимо установить волю сторон при заключении договора купли-продажи кузницы от 27 апреля 2010 года N 27/И-Т, соответствии его условий требованиям законодательства.

Суд апелляционной инстанции на основании выше приведённых доказательств считает, что при продаже объектов недвижимости, в том числе и кузницы, у сторон не было воли на продажу земельного участка, поскольку договоры, заключённые по результатам торгов, предусматривали продажу объекта, без земельного участка, так как в договорах прямо указано, что земельный участок не находится в собственности продавца.

Продавая объекты недвижимости ОАО "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер", уже являлось собственником земельного участка, поэтому в соответствии с законодательством обязано было продавать имущество вместе с земельным участком.

В объявлениях о продаже имущества на торгах вопрос о земельном участке (в собственности он находится, в аренде или на ином праве) не был оговорён, что свидетельствует о том, что продавец продавал только объекты недвижимости, без решения вопроса о праве на земельный участок.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с тем, что стоимость объектов недвижимости при их продаже была определена с учётом стоимости земельного участка.

Отчёт N 11/2009 об оценке рыночной стоимости имущества Верхне-Волжского представительства ОАО "ВНП "Волготанкер" был составлен на 1 апреля 2009 года (т.6).

Ответчик собственником земельного участка не являлся. Продажа имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности осуществлялась по иным правилам, по цене, устанавливаемой органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Независимо от того, как была определена стоимость объектов недвижимости, ответчик, как это следует из договоров, подписанных по результатам торгов, землю не продавал, а истец не покупал.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 11 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нём объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нём объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, договор купли-продажи имущества ОАО "Волготанкер" от 27 апреля 2010 года N 27/И-Т ( продажа кузницы) является ничтожным.

В соответствии со статьёй 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечёт юридических последствий и недействительна с момента её совершения.

Поскольку данный договор является ничтожным, то требования ЗАО "Речная транспортная компания" о признании права собственности на земельный участок, на котором расположена кузница, не подлежат удовлетворению.

Со ссылкой на положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции не может согласиться. В данном случае продажа имущества была произведена с нарушением действующего законодательства, что в силу прямого указания закона влечёт ничтожность договора.

Злоупотребления, допущенные продавцом при продаже имущества без земельного участка, не могут служить основанием для оценки договора, соответствующим действующему законодательству.

Таким образом, апелляционная жалоба ОАО "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер" подлежит удовлетворению, а решение Арбитражного суда Костромской области - отмене.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по подаче апелляционной жалобы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктами 1,2,3,4 части 1 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер" удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Костромской области от 06.08.2015 по делу N А31-4073/2013 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований закрытого акционерного общества "Речная транспортная компания" - отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Речная транспортная компания" в пользу открытого акционерного общества "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер" 3000 руб. расходов по государственной пошлине.

Арбитражному суду Костромской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

А.В. Тетервак

Судьи

С.Г. Полякова А.Б. Савельев