Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2015 г. N 09АП-42792/15

город Москва

02 ноября 2015 г.

Дело N А40-153602/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 ноября 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В. Лаврецкой,

судей Н.И. Левченко, М.Е. Верстовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Литан XXI"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от "06" августа 2015 г.

по делу N А40-153602/2014, принятое судьёй А.Р. Беловой

по иску ООО "Литан XXI"

(ОГРН 1027739414306; 109004, Москва, ул. Воронцовская,2/10)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423; 115054, Москва, ул. Бахрушина, 20)

третьи лица: ООО "АБН-Консалт", ИП Зовутин С.А.

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: Соболь Л.Я. (доверенность от 30.12.2014)

от третьи лица: не явились, извещен

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЛИТАН XXI" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы ( с учетом уточнения) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилых помещений, общей площадью 197,5 кв.м, расположенных по адресу г. Москва, ул. Воронцовская, д. 2/10, стр. 1, подвал, пом. I, комн. 1, 7, 10, 12 в отношении п. 3.1 и п. 3.4 договора, предлагая изложить указанные пункты в следующей редакции:

- п. 3.1 "Цена Объекта составляет 16 000 000 (шестнадцать миллионов) рублей в соответствии с Отчетом N 14/08-3 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 197,5 кв.м, расположенных по адресу г. Москва, ул. Воронцовская, д. 2/10, стр. 1, подвал, пом. I, комн. 1, 7, 10, 12 по состоянию на 08.08.2014, выполненным ИП Профессиональный оценщик Зовутин С.А. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

- п. 3.4 "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до _____ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 444 444 (четыреста сорок четыре тысячи четыреста сорок четыре) рубля 44 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "АБН-Консалт" и ИП Зовутин Сергей Алексеевич.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 августа 2015 г. по делу N А40-153602/2014 в удовлетворении иска было отказано.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266,268 АПК РФ в связи с апелляционной жалобой истца, в которой он просил оспариваемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что согласно экспертному заключению рыночная стоимость объекта по состоянию на 26.12.13 составляла 35 631 000 руб.

Однако указанную стоимость истец также считает завышенной,поскольку зданию больше 150 лет.

В заседании апелляционной инстанции заявитель апелляционной жалобы, извещенный о судебном заседании, не участвовал. Его ходатайство об отложении дела в связи с нахождением представителя в служебной командировке отклонено.

Представитель ответчика выразил согласие с решением суда, в удовлетворении жалобы просил отказать.

Проверив доводы жалобы и материалы дела в соответствии с главой 34 АПК РФ, выслушав объяснения представителя ответчика, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы на основании следующего.

ООО "Литан XXI" с июля 2005 года занимает нежилое помещение по адресу г. Москва, ул. Воронцовская, д.2/10, стр.1, общей площадью 197,5 кв.м. по договору аренды нежилого помещения N 1-1011/05. В соответствии с п.п. 1.1-2.1 (в редакции дополнительного соглашения от 25.05.2010 которого на основании распоряжения ДИГМ от 02.11.2004 N 2914-ю арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 197,5 кв.м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Воронцовская, д.2/10, стр.1, для использования под кафе сроком до 30.06.2015.

26.12.2013 общество обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп объекта.

23.06.2014 ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи в отношении нежилого помещения и сопроводительное письмо к нему, где цена выкупаемого истцом нежилого помещения, общей площадью 197,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Воронцовская, д.2/10, стр.1, была определена в размере 48 060 000 руб.

Указанная цена определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 378Г/231 от 26.05.2014, выполненного оценочной компанией ООО "АБН-Консалт", и положительным экспертным заключением N 270/С-14 от 26.05.2014, выполненным НП СРО "СВОД".

По данным ООО "Литан XXI", 21.07.2014 Департамент направил в адрес истца еще один проект договора купли-продажи в отношении нежилого помещения и сопроводительное письмо к нему, где цена выкупаемого истцом нежилого помещения, общей площадью 25,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Воронцовская, д.2/10, стр.1, была определена в размере 1 992 000 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 21.06.2014, выполненного оценочной компанией ООО "АБН-Консалт", и положительным экспертным заключением, выполненным НП СРО "СВОД".

Ссылаясь на проведенную ИП Зовутиным Сергеем Алексеевичем по заказу ООО "Литан XXI" оценку N 14/08-2 от 19.08.2014, ООО "Литан XXI"настаивает на определении цены договора (стоимости выкупаемого имущества ) в размере

18 800 00 руб. с учетом НДС.

21.08.2014 ООО "Литан XXI" выразило согласие на использование преимущественного права на приобретение нежилого помещения, подписав договор купли-продажи с протоколом разногласий в части, касающейся цены нежилого помещения и оплаты.

Неподписание ответчиком протокола разногласий послужило основанием для обращения с рассматриваемым иском в суд.

Рассматривая спор, суд исходил из того, что возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Суд пришел к выводу, что истец является субъектом малого предпринимательства, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66", в связи с чем истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

По ходатайству истца по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Российский Федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ, эксперту - Макееву Андрею Викторовичу (высшее образование, квалификация инженер-строитель, квалификация экономист, стаж экспертной работы 14 лет), с постановкой перед экспертов следующего вопроса: какова рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 197,5 кв.м, находящегося по адресу г. Москва, ул. Воронцовская, д. 2/10, стр. 1, подвал, пом. I, комн. 1, 7, 10, 12, по состоянию на 26.12.2013?

Согласно экспертному заключению ФБУ Российский Федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ от 23.03.2015 N 796/19-3, рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 197,5 кв.м, находящегося по адресу г. Москва, ул. Воронцовская, д. 2/10, стр. 1, подвал, пом. I, комн. 1, 7, 10, 12 по состоянию на 26.12.2013 составляет 35 631 000 руб. без учета НДС (л.д. 35-64, т. 3).

В судебном заседании был опрошен эксперт Макеев Андрей Викторович для дачи пояснений по заключению эксперта от 23.03.2015 N 796/19-3.

Ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы было отклонено судом.

Несмотря на то, что проведенная по делу экспертиза опровергала требование истца об установлении цены помещений в размере 16 000 000 руб., истец настаивал на своих требованиях.

Руководствуясь статьями 445 ГК РФ, определившей порядок урегулирования разногласий при заключении договора, и статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 08.03.2015) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которой итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное, суд правомерно признал требование истца не обоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения.

Несогласие с ценой объекта, установленной экспертным заключением по состоянию на 26.12.13 в размере 35 631 000 руб., основанный на том, что зданию больше 150 лет, не признается основанием для отмены решения.

Истец воспользовался своим правом на урегулирование разногласий при заключении договора, в ходе судебного разбирательства была проведена судебная экспертиза, оснований не доверять результатам которой не имеется.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 августа 2015 года по делу N А40-153602/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.В. Лаврецкая

Судьи

Н.И. Левченко М.Е. Верстова