Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 ноября 2015 г. N 10АП-12048/15

г. Москва

03 ноября 2015 г.

Дело N А41-47106/15

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 ноября 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,

судей Коновалова С.А., Огурцова Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,

при участии в заседании:

от Публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи "Ростелеком": Колесникова Н.В., доверенность от 02.10.2014 г., Соколова М.А., доверенность от 03.07.2014 г.,

от Администрации Рузского муниципального района Московской области: Сидорова М.П., доверенность от 18.08.2015 г.,

от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" на решение Арбитражного суда Московской области от 31 августа 2015 года по делу N А41-47106/15 по исковому заявлению Администрации Рузского муниципального района Московской области к Публичному акционерному обществу междугородной и международной электрической связи "Ростелеком", третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области, о расторжении договора аренды земельного участка N 8 от 18.03.2010,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Рузского муниципального района Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Публичному акционерному обществу междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" (далее - ПАО "Ростелеком", общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 8 от 18 марта 2010 года.

В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 31 августа 2015 года исковые требования были удовлетворены (л.д. 115 - 118).

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ПАО "Ростелеком" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 112 - 113).

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка N 8 от 18 марта 2010 года, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной неразграниченной собственности, общей площадью 11700,00 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:19:0040501:419, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, расположенного по адресу: Московская область, Рузский район, с/пос. Дороховское, п. Дорохово, ул. Пионерская, д. 146, разрешенное использование (назначение): под промежуточную радиорелейную станцию.

Срок договора аренды земельного участка - 10 лет: с 18 марта 2010 года по 17 марта 2020 года (п. 2.1 договора).

Размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен сторонами и согласно приложению N 1, являющемуся неотъемлемой частью договора, на 2010 год составлял 26447 руб. 85 коп., а размер ежеквартальной арендной платы за участок на 2010 год - 6611 руб. 96 коп.

Арендатор обязался вносить арендную плату в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством (п. 3.3 договора).

В силу пункта 3.5 договора аренды, размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно - территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициента к ним, перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор.

Ссылаясь на систематическое ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, истец обратился с исковым заявлением в арбитражный суд с требованием расторгнуть указанный договор.

В частности, истец сослался на то обстоятельство, что ответчиком арендная плата в полном объеме не вносилась, в результате чего за период с 1-го квартала 2012 года по 1-ый квартал 2015 года образовалась задолженность по арендной плате в сумме 599918 руб. 96 коп., что установлено вступившим в законную силу судебным актом по делу N А41-83365/14, а образовавшаяся задолженность к настоящему времени погашена не была.

Кроме того, на сумму задолженности истцом были начислены пени за период с 16 марта 2012 года по 16 марта 2015 года в размере 157772 руб. 21 коп.

Судом первой инстанции исковые требования были удовлетворены.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд полагает выводы суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований законными и обоснованными по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесение ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Пунктом 6.2 предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленным гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1., 4.4.4., 4.4.8. настоящего договора.

Как уже было указано, вступившим в законную силу судебным актом по делу N А41-83365/14 установлено систематическое ненадлежащее исполнение ответчиком обязанностей по внесению арендных платежей за период с 1 квартала 2012 года по 1 квартал 2015 года. Так судом установлено, что согласно расчетам квартальный размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 18.03.2010 N 8 составляет: в 2012 году - 48584,25 руб., в 2013 году - 53410,50 руб., в 2014 году - 58880,25 руб., в 2015 - 61776 руб. Вместе с тем, в период с 1 квартала 2012 года по 1 квартал 2015 года арендатор ежеквартально вносил арендную плату в меньших размерах: в 2012 году - 29150,55 руб., в 2013 году - 32046,30 руб., в 2014 году - 35328,15 руб.

На момент принятия судом первой инстанции решения по настоящему делу задолженность, установленная решением по делу N А41-83365/14, уплачена не была.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

19 декабря 2014 года истец по юридическому адресу ответчика направил претензию N 121914-121-1 с предложением о погашении задолженности и досрочном расторжении договора.

Между тем ответчиком указанная претензия была оставлена без ответа, что подтверждается материалами дела.

Факт соблюдения претензионного порядка ответчиком не оспаривается.

Поскольку вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу N А41-83365/14 установлены обстоятельства существенного неоднократного нарушения ответчиком условий договора аренды земельного участка N 8 от 18 марта 2010 года в части невнесения арендной платы в полном объеме, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора.

Довод ответчика о том, что арендная плата им вносилась, хотя и не в полном объеме, ее частичная неуплата не может быть приравнена к невнесению арендной платы, определенной пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, неоснователен.

Как указано выше, условиями договора аренды N 8 от 18 марта 2010 года предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесение ее не в полном объеме на протяжении указанного периода (пункты 4.1.1, 6.2).

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судебными актами по делу N А41-83365/14 действия ответчика не квалифицированы как существенное нарушение условий договора аренды, судом апелляционной инстанции не принимается.

По указанному делу требование о расторжении договора было оставлено без рассмотрения ввиду того, что истцом не был соблюден установленный частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок досудебного урегулирования спора. Таким образом, оставляя исковое заявление в указанной части без рассмотрения, суд первой инстанции, исходя из предмета доказывания, условия необходимые для расторжения указанного договора не устанавливал.

Кроме того, апеллянт ссылается на то, что ответчик является собственником, находящегося на спорном земельном участке объекта недвижимости, вследствие чего ему принадлежат права на данный земельный участок, а расторжение договора аренды является нецелесообразным.

Между тем, исходя из установленного в Российской Федерации принципа платного землепользования, а также необходимости принятых по указанному выше договору обязательств, указанный довод заявителя подлежит отклонению.

Из абз. 2 п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости применим и случае отчуждения земельного участка и расположенных на нем объектов, принадлежащих одному лицу (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Арендодатель вправе отказаться от договора аренды, даже если на этом участке расположены объекты недвижимости арендатора и реализация арендодателем своего права на расторжение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В данном случае речь идет о прекращении права аренды земельного участка, а также прав и обязанностей, вытекающих из данного права и договора аренды, но не о прекращении права пользования его частью, занятой соответствующим объектом недвижимости.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на погашение долга по арендной плате и неустойки по состоянию на дату судебного заседания суда апелляционной инстанции не может быть принята во внимание, поскольку на момент вынесения обжалуемого решения доказательства уплаты задолженности объективно не существовали.

При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что стороны вправе заключить мировое соглашение на любой стадии, в том числе на стадии исполнения судебного акта.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе на решение, не опровергают выводы суда, сделанные с учетом установленных фактических обстоятельств, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены законно принятого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 31 августа 2015 года по делу N А41-47106/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня его принятия в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий

С.Ю. Епифанцева

Судьи

С.А. Коновалов Н.А. Огурцов