Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 ноября 2015 г. N 18АП-12205/15 (ключевые темы: объект незавершенного строительства - капитальные объекты - земельный участок - неотделимые улучшения - аренда)

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 ноября 2015 г. N 18АП-12205/15

г. Челябинск

03 ноября 2015 г.

Дело N А76-26610/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 ноября 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Соколовой И.Ю., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лишенко В.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Самойлова Владимира Владимировича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.08.2015 по делу N А76-26610/2014 (судья Катульская И.К.).

Индивидуальный предприниматель Самойлов Владимир Владимирович, ОГРН 304744529300090 (далее - ИП Самойлов, предприниматель, истец), обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации города Магнитогорска, ИНН 7446011940, ОГРН 1027402226830 (далее - Администрация, ответчик), в котором потребовал взыскать с ответчика в его пользу:

- 3 129 250 рублей, составляющих стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества - земельного участка площадью 4748,12 кв.м. с кадастровым номером 74:33:021502:07 (74:33:0215001:0016), расположенного по улице Завенягина, в жилом районе "Магнитный" города Магнитогорска (с учётом уточнения заявленного требования в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1, л.д. 9-12; т. 2, л.д. 146-150; т. 3, л.д. 24-25, 43-44).

Исковое заявление принято к производству арбитражного суда первой инстанции определением от 16.01.2015, делу присвоен номер А76-26610/2014.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Богомолова Виктория Васильевна; общество с ограниченной ответственностью "ПР-МАГ", ИНН 7444054233, ОГРН 1077444009048 (далее - ООО "ПР-МАГ"); Уткин Дмитрий Александрович (т. 1, л.д. 7-8; т. 2, л.д. 128-130; т. 4, л.д. 86-87).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 26.08.2015 (резолютивная часть объявлена 19.08.2015) в удовлетворении искового заявления отказано (т. 4, л.д. 132-139).

В апелляционной жалобе ИП Самойлов ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права, просит решение отменить, исковое требование удовлетворить. Приводит следующие доводы.

С 2001 года истцом проведены работы по улучшению арендованного земельного участка, которые осуществлены помимо непосредственно работ по строительству автосалона. Доказательств наличия улучшений до момента передачи земельного участка в аренду ИП Самойлову в дело не представлено. Факт производства работ подтверждается заключениями специалиста. Факт несения расходов именно ИП Самойловым подтверждается соответствующими платёжными документами.

Суд первой инстанции не принял во внимание отчёт ППАПБ АПБ.045-15 от 05.08.2015, согласно которому после проведения истцом соответствующих работ рельеф земельного участка приобрёл форму двух ровных площадок с искусственным покрытием (щебень), кроме того на территории появилось ограждение и освещение.

Суд не учёл постановления Администрации от 31.11.2002 N 5458-Р, от 03.02.2004 N 412 которыми истцу разрешено размещение платной автостоянки площадью 1686,22 кв.м. на месте предусмотренной проектом гостевой автостоянки.

В результате произведённых предпринимателем работ органом местного самоуправления изменено значение индекса градостроительной ценности земельного участка (с "2,0" до "3,32"). Увеличение данного показателя привело к увеличению размера арендной платы за землю.

Вывод суда о том, что работы выполнены истцом в своих собственных интересах, для строительства автосалона, является ошибочным.

То обстоятельство, что решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.11.2013 по делу N А76-16249/2013 на Администрацию возложены обязанности принять решение и направить ИП Самойлову проекты договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 74:33:0215001:153, 74:33:0215001:154, 74:33:0215001:156, не имеет значения для настоящего дела. Указанное решение суда не исполнено, до отчуждения незавершённого строительством объекта земельные участки ИП Самойлову переданы не были, договоры аренды не заключены.

Нахождение металлического забора в общей собственности истца и Богомоловой В.В., привлечённой к участию в деле в качестве третьего лица, не влияет на правоотношения ИП Самойлова и Администрации, не является препятствием для взыскания с ответчика денежных средств в возмещение расходов истца на установку ограждения земельного участка.

Правило статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации о необходимости возврата земельного участка при прекращении арендных правоотношений в данном случае неприменимо, так как ранее переданный истцу в аренду земельный участок снят с государственного кадастрового учёта. Возвратить такой земельный участок невозможно. Более того, решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.09.2012 по делу N А76-8242/2012 отказано в удовлетворении искового заявления Администрации к ИП Самойлову об обязании освободить земельный участок площадью 20 кв.м., расположенный по улице Завенягина в городе Магнитогорске.

Вывод о нахождении земельного участка и расположенных в его границах сооружений во владении ИП Самойлова не основан на каких-либо доказательствах.

Помимо прочего, суд первой инстанции не учёл, что один из вновь образованных земельных участков передан в аренду обществу "ПР-МАГ".

Таким образом, ИП Самойлов настаивает на удовлетворении искового заявления по настоящему делу (т. 4, л.д. 143-149).

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (http://kad.arbitr.ru/), явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца, ответчика и третьих лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из текстов вступивших в законную силу судебных актов по делам Арбитражного суда Челябинской области N N А76-11423/2012 (т. 2, л.д. 17-28), А76-16249/2013 (т. 1, л.д. 81-93), А76-21137/2013 (т. 3, л.д. 1-10) и материалов настоящего дела усматриваются следующие фактические обстоятельства.

18 сентября 2000 года Администрацией вынесено распоряжение N 1606-Р о предоставлении ИП Самойлову в аренду на полгода земельного участка площадью 4748,12 кв.м., расположенного по улице Завенягина в жилом районе "Магнитный", для проектирования пункта обмена, продажи и предпродажной подготовки автомобилей (т. 1, л.д. 123).

Между Администрацией (арендодатель) и ИП Самойловым (арендатор) подписан договор от 08.11.2000 N 1534 аренды земельного участка площадью 4748,12 кв.м. с кадастровым номером 74:33:021502:04. Земельный участок предоставлен истцу на срок до 18.03.2001 для проектирования пункта обмена, продажи и предпродажной подготовки автомобилей (т. 3, л.д. 88-93).

На основании распоряжения от 02.10.2001 N 4079-Р между Администрацией (арендодатель) и ИП Самойловым (арендатор) подписан договор от 21.11.2001 N 2078 аренды земельного участка площадью 4748,12 кв.м. с кадастровым номером 74:33:021502:07. Земельный участок предоставлен истцу на срок до 02.10.2003 для строительства автосалона (т. 1, л.д. 124-127, 134-135; т. 3, л.д. 95, 101-102; т. 4, л.д. 27).

Дополнительными соглашениями от 11.12.2002, 20.02.2003, 09.02.2004, 06.11.2008 Администрация и ИП Самойлов, среди прочего, продлили срок действия договора аренды до 02.10.2010 (т. 1, л.д. 128-133).

Договор аренды от 21.11.2001 N 2078 и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 124-133).

15 апреля 2004 года на основании заявления ИП Самойлова на государственный кадастровый учёт поставлен земельный участок с кадастровым номером 74:33:0215001:0016. В связи с этим дополнительным соглашением от 06.11.2008 стороны изменили кадастровый номер земельного участка на номер 74:33:0215001:0016 (т. 1, л.д. 132-133).

С октября 2010 года действие договора аренды возобновлено сторонами на неопределённый срок применительно к пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Впоследствии арендные правоотношения прекращены (с 28.10.2011) в связи с реализацией арендодателем права на односторонний отказ от дальнейшего исполнения договора (т. 2, л.д. 17-28).

02 июня 2010 года филиалом ОГУП "Областной центр технической инвентаризации" в городе Магнитогорске проведена техническая инвентаризация строения, расположенного по адресу: Челябинская область, город Магнитогорск, жилой район "Магнитный", в районе улицы Завенягина. Согласно техническому паспорту по указанному адресу расположен одноэтажный объект незавершённого строительства. Площадь по наружному обмеру 713,5 кв.м. (первоначально - 711,19 кв.м.). Степень готовности объекта согласно заявлению правообладателя составляет 80 %. В качестве правообладателя объекта недвижимого имущества указан Самойлов В.В. (т. 2, л.д. 78-83; т. 4, л.д. 67-74).

Решением Орджоникидзевского районного суда города Магнитогорска от 14.12.2009, оставленным без изменения в указанной части определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 25.02.2010, общим имуществом супругов - Самойлова В.В. и Богомоловой В.В. - признан объект незавершённого строительства площадью застройки 711,19 кв.м., который расположен по улице Завенягина в г. Магнитогорске. Доли супругов признаны равными, по 1/2 доле в праве (т. 1, л.д. 84) (определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 14.03.2013 - т. 2, л.д. 101-105).

Решением Орджоникидзевского районного суда города Магнитогорска от 27.12.2010, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 24.02.2011, изменены доли Богомоловой В.В. и Самойлова В.В. в праве собственности на незавершенный строительством объект. За Богомоловой В.В. признано право на долю в размере 21/41, за Самойловым В.В. право на долю в размере 19/40. Имущество выделено в натуре: Богомоловой В.В. - помещения площадью 352,77 кв.м. (помещения N N 9-13, 15), Самойлову В.В. - помещения площадью 317,93 кв.м. (помещения NN 1-8) (т. 1, л.д. 84-85; т. 2, л.д. 101-105).

Вещные права Самойлова В.В. и Богомоловой В.В. на объект незавершённого строительства зарегистрированы в ЕГРП (т. 1, л.д. 84).

15 апреля 2011 года Администрацией вынесено постановление N 4137-П, в соответствии с которым признано утратившим силу распоряжение Администрации от 02.10.2001 N 4079-Р (т. 1, л.д. 83; т. 2, л.д. 20).

В этот же день, 15.04.2011 Администрацией вынесено постановление N 4138-П, которым по заявлению Богомоловой В.В. утверждена схема N 35439 расположения земельного участка, занимаемого объектом незавершенного строительства по улице Завенягина (т. 1, л.д. 83; т. 2, л.д. 20).

20 сентября 2011 года на государственный кадастровый учёт поставлены земельные участки с кадастровыми номерами 74:33:0215001:153 (1587 кв.м.), 74:33:0215001:154 (1429 кв.м.), 74:33:0215001:155 (1681 кв.м.), 74:33:0215001:156 (51 кв.м.). Данные участки сформированы в отношении территории, которая по своим границам совпадает с земельным участком с кадастровым номером 74:33:0215001:16. Аналогичные сведения размещены в отрытом доступе на сайте "http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/" (публичная кадастровая карта).

03 апреля 2012 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена регистрационная запись об обременении вещных прав на земельный участок с кадастровым номером 74:33:0215001:153 арендой в пользу Богомоловой В.В. (т. 2, л.д. 20).

13 апреля 2012 года между Администрацией (арендодатель) и обществом "ПР-МАГ" (арендатор) подписан договор N 6733 аренды земельного участка площадью 1681 кв.м. с кадастровым номером 74:33:0215001:155. Срок аренды с 27.03.2012 до 27.03.2017. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.05.2012 (т. 2, л.д. 139-142). Из содержания протокола заседания комиссии по землепользованию и застройке г. Магнитогорска от 20.04.2011 N 12-2011 следует, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:0215001:155 предоставлен обществу "ПР-МАГ" для размещения офиса в результате проведения процедуры выбора земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта (т. 3, л.д. 8).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2013 N N 18АП-1124/2013, 18АП-1125/2013 отменено решение арбитражного суда первой инстанции от 19.12.2012 по делу N А76-11423/2012. Арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении требований ИП Самойлова к Администрации, к ФГБУ "ФКП Росреестра" (кадастровой палате) о признании незаконным постановления от 15.04.2011 N4137-П, а также о признании незаконными действий, направленных на формирование и постановку на государственный кадастровый учёт земельных участков с кадастровыми номерами 74:33:0215001:153, 74:33:0215001:154, 74:33:0215001:155, 74:33:0215001:156 (т. 2, л.д. 17-28).

По состоянию на ноябрь 2013 года в границах земельных участков с кадастровыми номерами 74:33:0215001:153, 74:33:0215001:154 расположен объект незавершенного строительства площадью застройки 711,19 кв. метров. В свою очередь, в границах земельного участка с кадастровым номером 74:33:0215001:156 расположена скважина для забора воды (т. 1, л.д. 84).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.11.2013 по делу N А76-16249/2013 удовлетворены требования ИП Самойлова к Администрации. Суд признал недействительным отказ в предоставлении ИП Самойлову в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 74:33:0215001:153, 74:33:0215001:154, 74:33:0215001:156. Суд возложил на орган местного самоуправления обязанность принять решение о предоставлении земельных участков NN74:33:0215001:153, 74:33:0215001:154, 74:33:0215001:156 в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, осуществить подготовку проектов договоров аренды и направить их предпринимателю с предложением о заключении соответствующих сделок. Суд исходил из того, что в границах испрашиваемых земельных участков находится объект незавершённого строительства, принадлежащий предпринимателю на праве собственности, и участки испрашиваются для завершения строительства (т. 1, л.д. 81-93).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.02.2014 по делу N А76-21137/2013 отказано в удовлетворении искового заявления ИП Самойлова к Администрации, к обществу "ПР-МАГ" о признании недействительным (ничтожным) договора от 13.04.2012 N 6733 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0215001:155. Суды исходили из следующего. Договор от 21.11.2001 N2078 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0215001:16 прекратил своё действие с 28.10.2011. В границах земельного участка с кадастровым номером 74:33:0215001:155 не имеется объектов недвижимого имущества, принадлежащих ИП Самойлову. Договор аренды от 13.04.2012 N6733 права ИП Самойлова не затрагивает и не нарушает (т. 3, л.д. 1-10).

19 августа 2014 года на основании решения Орджоникидзевского районного суда города Магнитогорска от 27.12.2010 по делу N 2-2897/10 в ЕГРП внесена регистрационная запись N 74-74-33/179/2014-172 о праве собственности Самойлова В.В. на 1/2 (одна вторая) доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 28,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Магнитогорск, жилой район "Магнитный", в районе улицы Завенягина. Второй сособственник Уткин Д.А., размер доли 1/2 (т. 4, л.д. 21).

07 августа 2015 года на основании договора дарения от 31.07.2015 в ЕГРП внесены регистрационные записи о праве собственности Самойловой М.П. на:

- 1/2 (одна вторая) долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 28,7 кв.м., расположенное по адресу: г.Магнитогорск, жилой район "Магнитный", в районе улицы Завенягина - второй сособственник Уткин Д.А., размер доли 1/2 (т. 4, л.д. 91);

- нежилое помещение площадью 255 кв.м., расположенное по адресу: г.Магнитогорск, по ул. Завенягина в жилом районе "Магнитный", "пом 2" (т. 4, л.д. 92).

Ссылаясь на то обстоятельство, что в период действия договора аренды от 21.11.2001 N 2078 за его счёт произведены неотделимые улучшения земельного участка с кадастровым номером 74:33:0215001:16 (подготовка индивидуальной проектной документации, подготовительные работы, земляные работы, устройство дорожной "одежды", насыпь и выемка, расчистка площади от кустарников и мелколесья кусторезом, погрузка и вывоз мусора, разборка бортового камня, ремонт и содержание дорог, работа на отвале, установка дорожных знаков, озеленение, установка ограждения, возведение объекта электроэнергетики протяжённостью 110 метров), ИП Самойлов обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о взыскании с ответчика-арендодателя стоимости неотделимых улучшений).

В обоснование иска предприниматель представил в арбитражный суд первой инстанции договор подряда от 28.02.2002 N 2, подрядчик муниципальное унитарное предприятие "Дорожное ремонтно-строительное управление N 2" (т. 1, л.д. 104), акты приёмки выполненных работ, оказанных транспортных услуг (т. 1, л.д. 105-110, 113-121; т. 2, л.д. 58-65), платёжные документы на оплату работ, транспортных услуг (т. 1, л.д. 103, 111-112, 114-120), пояснительную записку к проекту строительства автомобильного салона по улице Завенягина "Р-120-00-ПЗ" (т. 1, л.д. 136-155), письмо ООО "НПФ "Рифей" от 17.11.2014 (т. 2, л.д. 29), отчёты индивидуального предпринимателя Жигарева М.В. об определении рыночной стоимости имущества от 25.11.2014 N 2014 594 (т. 2, л.д. 31-57), от 27.11.2014 N 2014 595 (т. 2, л.д. 66-89), от 08.04.2015 N 2015 085 (т. 3, л.д. 47-59), от 25.06.2015 N 2015 153 (т. 4, л.д. 6-14, 48-83), отчёты оценщика Рыжкова В.А. о стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:33:0215001:16 от 24.05.2015 N 24.05.15МС (т. 3, л.д. 29-40, 105-145), от 16.08.2015 N 16.08/15МС (т. 4, л.д. 97-119), заключение муниципального унитарного предприятия "Проектно-производственное архитектурно-планировочное бюро" от 05.08.2015 N АПБ.045-15 (т. 4, л.д. 120-130).

Отказывая в удовлетворении искового заявления, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия предусмотренных законом оснований для возмещения за счёт ответчика поименованных в заявлении расходов истца применительно к статье 623 либо к статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд пришёл к выводу об отсутствии доказательств согласования ответчиком производства истцом неотделимых улучшений земельного участка, расходы на осуществление которых подлежат возмещению за счёт арендодателя. Суд отметил, что работы по подготовке земельного участка к строительству капитального объекта (подготовительные работы), работы по благоустройству территории являются неотъемлемой частью процесса строительства и направлены на выполнение застройщиком общих, стандартных требований (строительных, градостроительных), предъявляемых ко всем арендаторам соответствующих земель без исключения. Суд указал, что работы по благоустройству территории, обеспечению электроосвещения и возведению ограждения непосредственно связаны с эксплуатацией построенного истцом капитального объекта, произведены им для осуществления собственной предпринимательской деятельности. Также суд отметил, что представленные истцом платёжные документы не подтверждают факта несения предпринимателем расходов на производство указанных в иске работ в границах земельного участка с кадастровым номером 74:33:021502:07 (74:33:0215001:16), так как не содержат сведений об объекте строительства либо о земельном участке. Помимо прочего суд принял во внимание то обстоятельство, что земельные участки, в границах которых расположен объект незавершённого строительства, Администрации не возвращены.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В обоснование искового заявления ИП Самойлов ссылается на нормы статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

В случае, когда арендатор произвел за счёт собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса).

По смыслу названной статьи закона необходимое согласие арендодателя заключается в согласовании с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объёма и стоимости таких работ.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, а также должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим кодексом. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения (не совершения) ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9, части 1, 3 статьи 65, часть 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец по требованию о взыскании стоимости неотделимых улучшений должен доказать факт улучшения им арендованного имущества за счёт собственных средств, выполнение этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества, действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю.

ИП Самойлов не представил доказательств, подтверждающих наличие предусмотренных законом оснований для возложения на Администрацию города Магнитогорска денежного обязательства в его пользу применительно к пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса.

В качестве произведённых за его счёт неотделимых улучшений земельного участка с кадастровым номером 74:33:021502:07 (74:33:0215001:16) ИП Самойлов называет:

- сооружение электроэнергетики, именуемое "кабельная линия с опоры ВЛ-0,4 кВ", протяжённостью 110 метров, введённое в эксплуатацию 01.05.2002 (отчёты ИП Жигарева от 25.11.2014 N 2014 594, от 25.06.2015 N 2015 153, отчёт оценщика Рыжкова В.А. от 24.05.2015 N 24.05.15МС);

- ограждение, ворота и забор протяжённостью 275,16 кв.м., материал - металлический штакетник, год начала установки сооружения - 2006 год (отчёты ИП Жигарева от 27.11.2014 N 2014 595, от 25.06.2015 N 2015 153, отчёт оценщика Рыжкова В.А. от 24.05.2015 N 24.05.15МС);

- "электроснабжение территории автомобильного салона" и "благоустройство территории автомобильного салона (земляные работы)", год начала осуществления соответствующих работ - 2001 г. (отчёты ИП Жигарева от 08.04.2015 N 2015 085, от 25.06.2015 N 2015 153, отчёт оценщика Рыжкова В.А. от 24.05.2015 N 24.05.15МС);

- проектная документация (отчёт оценщика Рыжкова В.А. от 24.05.2015 N 24.05.15МС);

- улучшение рельефа земельного участка (отчёт оценщика Рыжкова В.А. от 16.08.2015 N 16.08/15МС, заключение МУП "ППАПБ" от 05.08.2015 NАПБ.045-15).

Суд первой инстанции правомерно и обоснованно исходил из того, что работы, направленные на подготовку проектной документации, земельного участка к строительству автосалона, на электроснабжение процесса строительства, а впоследствии - построенного капитального объекта, ограждение выделенной органом местного самоуправления территории и её благоустройство, проводимые арендатором-застройщиком своими силами либо за свой счёт, в рассматриваемой ситуации не изменяют имущественных отношений истца и ответчика, не порождают денежных обязательств арендодателя в пользу арендатора.

По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса наличие у арендатора права требовать от арендодателя возмещения расходов на производство неотделимых улучшений арендованного имущества связывается с фактом получения арендодателем имущественной выгоды, которая заключается в увеличении стоимости объекта аренды за счёт арендатора.

Из материалов настоящего дела не следует, что в результате поименованных в исковом заявлении действий, выполнения работ Администрация, как самостоятельный хозяйствующий субъект, приобрела имущественную выгоду, сберегла денежные средства в сумме 3 129 250 рублей.

Земельный участок с кадастровым номером 74:33:021502:07 (последующий номер 74:33:0215001:16) предоставлен ИП Самойлову для целей строительства автосалона - капитального объекта.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса). Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса).

Из материалов дела усматривается и истцом не оспаривается то обстоятельство, что соответствующее недвижимое имущество - нежилое здание по состоянию на 02.06.2010 возведено не менее чем на 80 процентов.

При рассмотрении гражданского дела о разделе совместной собственности супругов судом общей юрисдикции установлено право собственности Самойлова В.В. и Богомоловой В.В. на построенный объект. Впоследствии доли бывших супругов выделены в натуре путём закрепления за каждым сособственником отдельных помещений здания автосалона. Вещные права Самойлова В.В. и Богомоловой В.В. зарегистрированы в ЕГРП.

В основу регулирования земельных отношений в Российской Федерации положен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно данному принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)).

В случае, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом (пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Как указано выше, решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.11.2013 по делу N А76-16249/2013 на Администрацию возложена обязанность предоставить ИП Самойлову в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 74:33:0215001:153, 74:33:0215001:154, 74:33:0215001:156. Суд исходил из того, что в границах испрашиваемых земельных участков находится объект незавершённого строительства, принадлежащий предпринимателю на праве собственности (т. 1, л.д. 81-93).

В силу нахождения объекта незавершённого строительства в границах земельного участка до момента отчуждения соответствующей собственности иным лицам ИП Самойлов являлся землепользователем, участок из его владения и пользования не выбывал вне зависимости от действия договора аренды от 21.11.2001 N 2078 во времени.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса).

То обстоятельство, что согласно имеющимся документам 07.08.2015 в ЕГРП зарегистрировано право собственности иного физического лица (Самойловой М.П.) на значительную часть помещений здания автосалона, не наделяет ИП Самолова В.В. правом требовать от Администрации города Магнитогорска денежных средств в возмещение расходов на выполнение работ по строительству и сопутствующих им работ. Напротив, указанное свидетельствует об утрате предпринимателем имущественных прав, связанных с соответствующей долей либо частью объекта недвижимости, поскольку истец добровольно распорядился принадлежащим ему имуществом.

Нахождение в границах земельного участка объекта незавершённого строительства опровергает утверждение о получении ответчиком имущественной выгоды за счёт истца. Принимая во внимание факт регистрации в ЕГРП вещных прав на недостроенный объект, нормы земельного законодательства, регулирующие вопросы предоставления земель под строительство капитальных объектов, нахождение строения в границах участка лишает орган местного самоуправления права свободного распоряжения публичной собственностью, о чём в частности указано в решении арбитражного суда по делу N А76-16249/2013.

Разрешение на строительство выдается в соответствии с настоящим кодексом на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации (пункт 2 статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации 1998 года).

Строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации - графических и текстовых материалов, определяющих объёмно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта указанных объектов, а также благоустройства их земельных участков (пункт 1). Утвержденная в установленном порядке проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство (пункт 5 статьи 61 Градостроительного кодекса Российской Федерации 1998 года).

В состав проектной документации объектов капитального строительства, за исключением проектной документации линейных объектов, в обязательном порядке должны быть включены, в том числе, следующие разделы:

- пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;

- схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;

- сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений (часть 12 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации 2004 года (далее - ГрК РФ)).

По общему правилу строительство капитальных объектов ведётся в Российской Федерации только при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом государственной власти (местного самоуправления) в соответствии со статьей 51 ГрК РФ. В качестве приложения к заявлению о выдаче разрешения на строительство застройщик должен представить в уполномоченный орган, среди прочего, материалы проектной документации - пояснительную записку, сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (пункт 3 части 7 статьи 51 ГрК РФ).

Закон не предполагает осуществление строительства капитального объекта в отсутствие проекта строительства и документов, подтверждающих разрешение вопроса подключения будущего объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

Подготовка проектной документации, подготовка земельного участка к осуществлению строительно-монтажных работ, благоустройство территории, как и подключение объекта к системе электроснабжения муниципального образования, то есть к сети инженерно-технического обеспечения, осуществляются застройщиком в своих собственных интересах, в целях обеспечения возможности строительства и, в будущем, нормальной эксплуатации построенного объекта.

В силу этого в случае непосредственного строительства (возведения) арендатором капитального объекта в границах предоставленного ему для этих целей государственного либо муниципального земельного участка расходы арендатора на строительство не подлежат возмещению за счёт арендодателя по правилам статьи 623 Гражданского кодекса. Выгодоприобретателем результата работ по строительству объекта в таком случае становится сам арендатор.

В данном случае выгодоприобретателем является именно Самойлов В.В., а не Администрация города Магнитогорска. Арендатор земельного участка извлёк выгоду от разработки проектной документации, выполнения земельных работ, иных подготовительных (для целей строительства) работ, от установки ограждения территории в целях обеспечения сохранности имущества, от размещения оборудования для целей потребления электрической энергии. Следует отметить, что в акте разграничения балансовой принадлежности от 20.08.2002 не указаны иные лица (потребители) либо объекты энергопотребления помимо непосредственно строительной площадки ИП Самойлова (т. 2, л.д. 54). Доказательств подключения иных абонентов (муниципальных предприятий, учреждений города Магнитогорска) к установленному в интересах истца объекту снабжения электрической энергией в дело не представлено, истец на наличие таких доказательств не ссылается (статьи 9, 41, 65 АПК РФ).

Законом не регламентировано содержание термина "улучшения" объекта аренды, вместе с тем в судебной практике под "улучшениями" понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта. Улучшения должны быть связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства. Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.07.2007 N 3056/07.

Проектная документация строительства автосалона, "благоустройство территории" (в данном случае подразумевается, среди прочего, очистка территории от кустарника, вывоз строительного мусора, разработка и перемещение грунта, устройство слоёв шлака и щебня - т. 3, л.д. 47-59; т. 4, л.д. 48-66), изменённый рельеф земельного участка (т. 4, л.д. 120-121) вопреки доводам истца не могут быть квалифицированы судом в качестве неотделимых улучшений земельного участка.

Освобождение территории от растительности и мусора, выравнивание поверхности земли направлены на подготовку земельного участка к осуществлению строительно-монтажных работ, не имеют самостоятельного функционального назначения и не предназначены для обслуживания земельного участка. Наличие щебеночного покрытия не изменяет обстоятельств эксплуатации земельного участка, не предоставляет землепользователю дополнительных возможностей, средств извлечения полезных свойств недвижимой вещи по сравнению с теми возможностями и средствами, которые были доступны до поступления земельного участка во временное владение и пользование ИП Самойлова. Более того, наличие в границах земельного участка подушки из щебня является дополнительным препятствием для использования этого участка под строительство капитального объекта, имеющего полноценную подземную часть - освоение участка в таком случае будет сопровождаться несением застройщиком дополнительных расходов.

Представленные истцом отчёты ИП Жигарева от 25.11.2014 N 2014 594, от 27.11.2014 N 2014 595, от 08.04.2015 N 2015 085, от 25.06.2015 N 2015 153, отчёты оценщика Рыжкова В.А. от 24.05.2015 N 24.05.15МС, от 16.08.2015 N16.08/15МС обоснованно не приняты судом первой инстанции во внимание при разрешении вопроса о квалификации указанных в иске работ.

Юридически значимым обстоятельством в рамках дела о возмещении расходов арендатора на производство неотделимых улучшений является стоимость арендованного имущества до и после завершения работ.

Между тем согласно представленным истцом отчётам специалистами определена стоимость предполагаемых улучшений (сооружение "кабельная линия с опоры ВЛ-0,4 кВ", ограждение, "электроснабжение территории автомобильного салона", "благоустройство территории автомобильного салона (земляные работы)") без установления стоимости самого земельного участка до и после проведения работ.

В расчётах стоимости имущества оценщиками использован только один - затратный подход к оценке. Сравнительный и доходный подходы не применялись.

Также из анализируемых отчётов следует, что расчёты стоимости основаны на локальных сметах, подготовленных оценщиком в 2014-2015 годах. При этом представитель Администрации города Магнитогорска либо незаинтересованные лица для участия в осмотре и обследовании земельного участка приглашены не были. Данное обстоятельство лишило ответчика возможности привести мотивированные возражения относительно выводов оценщика, а также поставило под сомнение объективность результатов проведённого исследования.

Доводы истца о том, что в результате проведённых работ увеличилась арендная плата за земельный участок, во внимание суда приняты быть не могут, поскольку не подтверждены относимыми, допустимыми и достаточными доказательствами.

ИП Самойлов полагает, что значение коэффициента градостроительной ценности земельного участка, ранее применяемого при расчёте размера арендной платы за землю, изменено (увеличено) именно в связи с улучшением земельного участка.

Под градостроительной ценностью земель понимается мера способности соответствующей территории удовлетворять определённые общественные требования к её состоянию и использованию. В качестве критериев оценки градостроительной ценности можно выделить местоположение в системе расселения, городе, ином поселении, наличие социальной, инженерной и транспортной инфраструктур, техническое состояние и историко-культурная ценность застройки, экологическое и санитарное состояние среды, безопасность от неблагоприятных техногенных и природных воздействий и явлений, эстетические качества ландшафта.

Введение зон градостроительной ценности должно быть связано с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основано на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне. Аналогичная правовая позиция приведена в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.05.2004 N 209-О.

Соответственно, при определении коэффициента градостроительной ценности конкретного земельного участка наличие электроснабжения, ограждения, благоустройства территории не имеют решающего значения.

Поскольку истец не представил доказательств, позволяющих установить порядок определения коэффициентов градостроительной ценности земель в городе Магнитогорске в 2002-2008 гг., об истребовании доказательств не ходатайствовал, у суда первой инстанции не имелось оснований для вывода о том, что размер арендной платы увеличен арендодателем по причине проведения арендатором работ, указанных в исковом заявлении.

Доводы апелляционной жалобы о передаче части земельного участка с кадастровым номером 74:33:0215001:16 в аренду обществу "ПР-МАГ" (в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 74:33:0215001:155) во внимание приняты быть не могут, по изложенным выше основаниям. Истец не подтвердил факта наличия неотделимых улучшений земельного участка и увеличения стоимости недвижимого имущества ответчика.

Таким образом, не имеется фактических предпосылок и юридических оснований для применения правила пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса к заявленному предпринимателем требованию.

При разрешении спора суд не связан с правовым обоснованием иска. Определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. С учётом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суд должен самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Поскольку в данном случае ответчик не является выгодоприобретателем, не приобрёл какое-либо имущество в результате действий привлечённого истцом подрядчика, не имеется оснований для применения к денежному требованию ИП Самойлова правил, предусмотренных главой 60 Гражданского кодекса (о неосновательном обогащении).

С учётом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ИП Самойлова. В дело представлено доказательство оплаты государственной пошлины в сумме 3 000 рублей (чек-ордер Сбербанка России от 22.09.2015 - т. 4, л.д. 151).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.08.2015 по делу N А76-26610/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Самойлова Владимира Владимировича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

И.Ю. Соколова Л.В. Пивоварова