Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 ноября 2015 г. N 15АП-15852/15

город Ростов-на-Дону

03 ноября 2015 г.

дело N А32-24252/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 ноября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.С.,

при участии:

от истца: представителя Измалкова Ю.А. по доверенности от 18.08.2015,

от ответчика: представителя Лукьянчикова К.С. по доверенности от 17.12.2014 N 1739,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управдом"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 17 августа 2015 года по делу N А32-24252/2015 (судья Пристяжнюк А.Г.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Управдом" (ИНН 2361003853, ОГРН 1092361002370)

к Управлению имущественных и земельных отношений администрации Ейского городского поселения Ейского района Краснодарского края (ИНН 2306032606, ОГРН 1072306004209)

о признании незаконным отказа во включении стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества, о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Управдом" (далее -общество, ООО "Управдом") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Управлению имущественных и земельных отношений администрации Ейского городского поселения Ейского района Краснодарского края (далее - ответчик, управление, УИЗО) о:

- признании незаконным письма УИЗО от 25.05.2015 об отказе во включении стоимости неотделимых улучшений в размере 450 477 руб. в счет оплаты приобретаемого имущества на основании пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ);

- зачете выполненных неотделимых улучшений нежилого помещения общей площадью 119,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Ейск, ул. Коммунистическая, 49/2, в счет оплаты выкупной стоимости по договору купли-продажи данного нежилого помещения в рамках пункта 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ.

Требования общества мотивированы тем, что в 2010 году ООО "Управдом" по договору аренды было предоставлено нежилое помещение общей площадью 119,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Ейск, ул. Коммунистическая, 49/2. Поскольку данное помещение находилось в состоянии, неудовлетворительном для использования, и администрация не предприняла действий по капитальному ремонту помещения по заявлению общества, соответствующие работы по восстановлению помещения были осуществлены обществом за свой счет. Между тем, при подписании договора купли-продажи помещения и согласовании выкупной стоимости понесенные ООО "Управдом" расходы на ремонт помещения учтены не были.

Решением суда от 17 августа 2015 года в удовлетворении требований общества отказано.

Суд указал, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества только в том случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя. Между тем, доказательства получения согласия УИЗО на проведение работ общество не представило. Из заявления ООО "Управдом" следует, что все работы были выполнены им самостоятельно. Кроме того, согласно представленным документам обществом были выполнены работы по монтажу гипсокартонных перегородок, в результате которых была осуществлена перепланировка арендуемого имущества, однако ООО "Управдом" не представило доказательства согласования данной перепланировки с арендодателем. Общество также не представило доказательства оплаты суммы работ, выполненных ООО "Юг-Мастер-Стандарт" и переданных ООО "Управдом" по акту от 14.01.2012.

Суд также пришел к выводу о том, что в данном случае избранный заявителем порядок рассмотрения спора в рамках главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может рассматриваться как надлежащий способ защиты права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований. Предъявление данных требований по существу направлено на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи в части согласованной ими без разногласий цены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Управдом" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- ООО "Управдом" обращалось к главе Ейского городского поселения с просьбой о проведении капитального ремонта переданного в аренду имущества, между тем, ответ на указанное обращение общество не получило;

- судом первой инстанции не было учтено, что проведенные обществом работы были фактически приняты УИЗО и управлению было о них известно;

- судом первой инстанции не был проведен анализ выполненных работ, после которых характеристики арендуемого имущества изменились;

- в ходе судебных заседаний директор общества неоднократно заявлял ходатайства об истребовании фотографий офисного помещения до и во время ремонта.

В отзыве на апелляционную жалобу УИЗО просило решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное, указало, что на момент подписания договора купли-продажи имущества каких-либо возражений относительно выкупной цены общество не заявляло. Письмом N 790 от 25.05.2015 управление отказало ООО "Управдом" в зачете сумм в размере 450 477 руб. в связи с отсутствием согласования проведения работ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца огласил доводы, изложенные в апелляционной жалобе, признал, что часть выполненных работ по своему характеру относятся к текущему ремонту, также указал, что часть произведенных работ была связана с реконструкцией помещения (установление перегородок), разрешение на проведение которой общество не получало.

Представитель администрации возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, указал, что прежний арендатор спорных нежилых помещений каких-либо возражений относительно их состояния не заявлял.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 09.03.2010 на основании протокола аукциона от 09.03.2010 между МУ "Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района" (арендодатель) и ООО "Управдом" (арендатор) был заключен договор N 5 аренды муниципального имущества, по условиям которого арендатор предоставил, а арендодатель принял во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество (нежилое помещение) общей площадью, расположенное по адресу: г. Ейск, ул. Коммунистическая, д. 49/2, лит. "под А" (помещения N N 3, 3/1, 28), для использования под торговлю или предоставление услуг.

Срок действия договора был установлен с 09.03.2010 по 09.02.2011 (пункт 2.1 договора N 5).

10.02.2011 между МУ "Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района" (арендодатель) и ООО "Управдом" (арендатор) был заключен договор N 14 аренды муниципального имущества, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во владение и пользование за плату муниципальное имущество (нежилое помещение) общей площадью 55,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Ейск, ул. Коммунистическая, д. 49/2, лит. "под А" (помещения N N 3, 3/1, 28) для использования под торговлю или предоставление услуг.

Имущество было передано арендатору по акту приема-передачи от 10.02.2011 (л.д. 32 том 1).

Срок действия договора аренды установлен с 10.02.2011 по 10.03.2011 (пункт 2.1 договора от 10.02.2011).

11.03.2011 между МУ "Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района" (арендодатель) и ООО "Управдом" (арендатор) также на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе N 1-2011 был заключен договор N 21 аренды муниципального имущества, на основании которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование за плату нежилое помещение общей площадью 119,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Ейск, ул. Коммунистическая, д. 49/2 (комнаты N N 3, 3/1, 4, 4/1, 4/2, 5, 6, 8, 28), для использования под торговлю или предоставление услуг.

Срок действия договора установлен с 11.03.2011 по 11.02.2012 (пункт 2.1 договора от 11.03.2011).

11.03.2011 стороны подписали акт приема-передачи нежилого помещения (л.д. 36 том 1).

В последующем между МУ "Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района" (арендодатель) и ООО "Управдом" (арендатор) в отношении нежилого помещения общей площадью 119,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Ейск, ул. Коммунистическая, д. 49/2 (комнаты N N 3, 3/1, 4, 4/1, 4/2, 5, 6, 8, 28) были заключены договоры аренды N 1 от 12.02.2012, N 3 от 01.02.2013, N 187 от 31.12.2013, N 153 от 19.12.2014 (л.д. 125-136 том 1).

Ссылаясь на то, что помещения были переданы в неудовлетворительном состоянии, общество направило главе Ейского городского поселения письмо с просьбой провести капитальный ремонт помещений.

В исковом заявлении общество указало, что, поскольку ответа на указанное обращение не получило, в целях приведения арендуемых помещений в пригодное для использования состояние самостоятельно произвело ремонтные работы на сумму 450 477 руб.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Письмом от 17.04.2015 N 557 (л.д. 48-49 том 1) УИЗО уведомило общество о том, что во исполнение Прогнозного плана (Программы) приватизации объектов муниципальной собственности Ейского городского поселения Ейского района на 2015 год, утвержденного решением Совета Ейского городского поселения Ейского района от 25.12.2014 N 5/1, распоряжением начальника УИЗО от 10.04.2015 N 128 принято решение о реализации преимущественного права ООО "Управдом" на покупку арендуемого муниципального имущества, а именно: нежилого помещения общей площадью 119,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Ейск, ул. Коммунистическая, д. 49/2 (комнаты N N 3, 3/1, 4, 4/1, 4/2, 5, 6, 8, 28).

В ответе от 14.05.2015 N 183 на письмо управления общество сообщило о готовности приобрести муниципальное имущество в собственность и просило на основании пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) зачесть в счет стоимости выкупаемого имущества сумму затрат, произведенных обществом на капитальный ремонт данных помещений в размере 450 477 руб.

22.05.2015 между УИЗО (продавец) и ООО "Управдом" (покупатель) был заключен договор купли-продажи N 281 (л.д. 143-144 том 1) объекта муниципальной собственности - нежилого помещения общей площадью 119,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Ейск, ул. Коммунистическая, д. 49/2 (комнаты N N 3, 3/1, 4, 4/1, 4/2, 5, 6, 8, 28), в пункте 2.1 которого стороны согласовали цену приобретаемого покупателем объекта в размере 1 718 981 руб. (без учета НДС), определенную на основании отчета об оценке от 27.03.2015 N 34К40.1, подготовленного ООО "Бюро оценки "Экономикс".

В письме от 25.05.2015 N 790 управление также сообщило ООО "Управдом", что общество не представило доказательства согласования с УИЗО в установленном законом порядке объема и стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, а также доказательства выполнения работ за свой счет. Поскольку предъявленная к зачету сумма не является стоимостью неотделимых улучшений, рассмотреть вопрос о ее зачете в счет выкупной стоимости арендуемого имущества не представляется возможным.

Не согласившись с отказом управления, изложенным в письме от 25.05.2015 N 790, общество обратилось в суд с иском по настоящему делу.

Ввиду того, что возникший между сторонами спор касается условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи N 281 и, отказывая обществу в проведении зачета, УИЗО действовало как сторона договора, реализуя свои гражданские права, а не властно-распорядительные полномочия, заявленные требования подлежат рассмотрению в исковом производстве.

Из заявления общества не следует, что рассмотренные в рамках настоящего дела требования были заявлены им в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд первой инстанции также рассмотрел требования ООО "Управдом" с учетом характера спорного правоотношения; исходя из предмета доказывания, подлежащего установлению при разрешении спора в порядке искового производства, и с применением норм материального права, направленных на разрешение спора, рассматриваемого по правилам раздела II Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. Не урегулированные этим Законом отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

Согласно части 6 статьи 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, на положениях которой основаны исковые требования общества, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

При этом в отличие от гражданского законодательства, допускающего установление в договоре право арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12).

Таким образом, для реализации арендатором права на зачет стоимости произведенным им улучшений арендуемого имущества в счет его выкупной стоимости необходимо установить два обстоятельства: во-первых, что произведенные арендатором улучшения являются неотделимыми; во-вторых, что данные улучшения произведены с согласия арендодателя.

В обоснование стоимости и характера произведенных улучшений спорных помещений ООО "Управдом" представило в материалы дела предварительный локальный ресурсный сметный расчет (л.д. 29-33 том 2), локальный ресурсный сметный расчет (л.д. 51-69 том 1), дефектный акт (л.д. 70-75 том 1), акт о приемке выполненных работ (л.д. 76-87 том 1).

Из указанных документов следует, что на предъявленную к зачету сумму обществом были выполнены следующие виды работ: штукатурка поверхностей внутри здания, внутренних стен; ремонт штукатурки; устройство стяжек; грунтование водно-дисперсионной грунтовкой; окраска поливинилацетатными водоэмульсионными составами по штукатурке и сборным конструкциям потолков; оклейка обоями стен; устройство покрытий; установка унитазов, моек; смена полиэтиленовых канализационных труб; устройство перегородок из гипсокартонных листов.

В определении от 06 октября 2015 года суд апелляционной инстанции предложил обществу представить достоверные доказательства того, что проведенные обществом работы на сумму 450 477 руб. относятся к работам по капитальному ремонту помещения либо их выполнение было вызвано неотложной необходимостью, а также предложил рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления характера выполненных арендатором работ.

Между тем, общество доказательства относимости проведенных им работ к капитальным не представило, равно как и не представило доказательства того, что проведение данных работ было вызвано неотложной необходимостью.

ООО "Управдом" также не было заявлено о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления характера выполненных арендатором работ.

Исходя из описания произведенных обществом работ, последние по своему характеру относятся к текущему и косметическому ремонту. Обратное истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 27.10.2015 представитель общества признал, что выполненные работы по своему характеру являются текущими.

В разделе 13 представленных обществом сметных документов указан вид работ - монтаж гипсокартонных перегородок, в результате которых обществом была осуществлена перепланировка арендуемого имущества, которая требовала ее обязательного согласования с арендодателем. Такого согласования суду не представлено.

Представитель истца в судебном заседании 27.10.2015 признал, что часть произведенных работ была связана с реконструкцией помещения (установление перегородок), разрешение на проведение которой общество не получало.

Кроме того, общество не представило доказательства того, что выполнение ремонтных работ было согласовано им с арендодателем. В исковом заявлении ООО "Управдом" не отрицало, что произвело данные работы самостоятельно.

Представленное письмо общества от 14.07.2010, адресованное главе Ейского городского поселения Ейского района, не может быть принято в качестве доказательства получения согласия арендодателя на осуществление улучшений спорных помещений.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что ООО "Управдом" подписало договор купли-продажи N 281 спорных помещений с выкупной стоимостью в размере 1 718 981 руб. (без учета НДС). Каких-либо возражений при подписании данного договора общество не заявило, в арбитражный суд с иском о разрешении преддоговорного спора (в части согласования выкупной стоимости нежилых помещений) не обратилось.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для изменения либо отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17 августа 2015 года по делу N А32-24252/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина