Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2015 г. N 09АП-41376/15

город Москва

02 ноября 2015 г.

Дело N А40-215251/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.А. Солоповой

судей В.Р. Валиева, А.И. Трубицына

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2015

по делу N А40-215251/2014, принятое судьей Н.Я. Мысак

по иску общества с ограниченной ответственностью "ЕВРО СТРОЙ"

(ОГРН 1047796319746, 103051, г. Москва, ул. Садовая-Самотечная, 6, стр. 2)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, 20)

об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения

при участии в судебном заседании:

от истца: Кравченко О.В. (доверенность от 15.09.2015),

Маркин Ю.П. (доверенность от 15.09.2015)

от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (доверенность от 20.07.2015)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЕВРО СТРОЙ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 569,1 кв.м. (этаж 1, пом. II, комн. 1-25, этаж 3, пом. II, комн. 1-18, этаж 3, пом. III, комн. 1, этаж 1, комн. А, этаж 3, комн. А), расположенного по адресу: г. Москва, Кожевнический пр., д. 4/5, стр. 5, по цене 52 232 000 руб. (без учета НДС), на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03 июля 2015 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением суда от 03 июля 2015 года, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что принятие решения по вопросу отчуждения заявителю арендуемого им имущества находится в компетенции ответчика; ответчик организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.

Судом установлено, что на основании договора аренды от 29 октября 2007 года N 01-01067/07 истец является арендатором находящегося в государственной собственности города Москвы нежилого помещения площадью 569,1 кв.м. (этаж 1, пом. II, комн. 1-25, этаж 3, пом. II, комн. 1-18, этаж 3, пом. III, комн. 1, этаж 1, комн. А, этаж 3, комн. А), расположенного по адресу: г. Москва, Кожевнический пр., д. 4/5, стр. 5.

Исковые требования предъявлены в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения общей площадью 569,1 кв.м. (этаж 1, пом. II, комн. 1-25, этаж 3, пом. II, комн. 1-18, этаж 3, пом. III, комн. 1, этаж 1, комн. А, этаж 3, комн. А), расположенного по адресу: г. Москва, Кожевнический пр., д. 4/5, стр. 5.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец является субъектом малого предпринимательства города Москвы, о чем свидетельствует Выписка из базы данных Реестра субъектов малого предпринимательства Москвы от 08.10.2013.

На основании договора аренды N 01-01067/07 от 29 октября 2007 года истец является арендатором находящегося в государственной собственности города Москвы нежилого помещения площадью 569,1 кв.м. (этаж 1, пом. II, комн. 1-25, этаж 3, пом. II, комн. 1-18, этаж 3, пом. III, комн. 1, этаж 1, комн. А, этаж 3, комн. А), расположенного по адресу: г. Москва, Кожевнический пр., д. 4/5, стр. 5.

13 ноября 2013 года истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества, однако ответчик письмом N 33-5-33531/13-(1)-0 от 19.11.2013 сообщил о приостановлении предоставления государственной услуги сроком на 30 дней для подготовки документов технического учета объекта недвижимости.

19 ноября 2014 года истец направил в адрес ответчика предложение (оферту) о заключении договора купли-продажи с приложением проекта договора купли-продажи.

Письмом от 02 декабря 2014 года N ДГИ-1-147598/14-1 ответчик сообщил истцу, что Департаментом проводятся мероприятия по оценке недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Кожевнический пр., д. 4/5, стр. 5, общей площадью 569,1 кв.м., после завершения оценочных мероприятий в адрес истца будет направлен для подписания проект договора купли-продажи арендуемого имущества. При этом, ответчиком сообщено, что правовые основания для оформления договора купли-продажи указанного нежилого помещения согласно проекту договора купли-продажи, представленного истцом 19.11.2014, отсутствуют.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

В статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорное нежилое помещение, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются истцом с 2007 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемого нежилого помещения не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества"; недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 134 от 05.11.2009 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008).

Согласно пункту 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 134 от 05.11.2009 при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008 исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Принимая во внимание указанные нормы права и разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что правовых оснований для отказа в заключении с истцом договора купли-продажи нежилого помещения площадью 569,1 кв.м. (этаж 1, пом. II, комн. 1-25, этаж 3, пом. II, комн. 1-18, этаж 3, пом. III, комн. 1, этаж 1, комн. А, этаж 3, комн. А), расположенного по адресу: г. Москва, Кожевнический пр., д. 4/5, стр. 5, у Департамента городского имущества города Москвы не имелось, поскольку истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 08.04.2015 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "Инвестиционная оценка" эксперту Бухтоярову Владимиру Валерьевичу.

Согласно заключению эксперта ООО "Инвестиционная оценка" от 15.04.2015 N СО-133-14 следует, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 13 ноября 2013 года составляет 52 232 000 рублей, без учета НДС.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Поскольку между сторонами имеется спор в части определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 13.11.2013, суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагает, что заключение ООО "Инвестиционная оценка" от 15.04.2015 N СО-133-14 отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 13.11.2013, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, судом апелляционной инстанции не выявлено.

Поскольку экспертное заключение ООО "Инвестиционная оценка" от 15.04.2015 N СО-133-14 является надлежащим доказательством по настоящему делу (статьи 64, 67, 68, 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции правомерно обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в экспертном заключении ООО "Инвестиционная оценка".

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что принятие решения по вопросу отчуждения заявителю арендуемого им имущества находится в компетенции ответчика, ответчик организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы, отклоняются судом апелляционной инстанции, как не соответствующие положениям статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 июля 2015 года по делу N А40-215251/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.А. Солопова

Судьи

В.Р. Валиев А.И. Трубицын