Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 ноября 2015 г. N 15АП-17458/15

город Ростов-на-Дону

05 ноября 2015 г.

дело N А32-43526/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.

судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен,

от ответчика: представитель Галиев А.А. (доверенность от 20.04.2015),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 18.08.2015 по делу N А32-43526/2014

по иску Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН 1022300518118 ИНН 2301006401)

к обществу с ограниченной ответственностью "Вюн-Кон-Сервис" (ОГРН 1022300528238 ИНН 2301017643)

о расторжении договора аренды земельного участка,

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Вюн-Кон-Сервис" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 29.12.2007 N 3700003309, заключенного между управлением и обществом; указать, что данное решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве аренды общества на земельный участок общей площадью 6183 кв. м с кадастровым номером 23:37:0102035:0083, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Ленина, 197/199; обязании общество возвратить управлению арендуемое имущество - земельный участок площадью 6183 кв. м с кадастровым номером 23:37:0102035:0083, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Ленина, 197/199 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.08.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции от 18.08.2015 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает на то, что ответчиком нарушаются сроки внесения арендной платы за земельный участок. Оплата произведена ответчиком после обращения истца в суд с требованием о взыскании задолженности и расторжении договора аренды. Ссылается на то, что в настоящее время расторжение договора не может нарушить права третьих лиц, заключивших договор ипотеки, поскольку они не лишены права обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании с общества убытков.

Представитель истца в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании представил возражения на апелляционную жалобу, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, пояснил, что задолженность по арендной плате погашена в полном объеме.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.

Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 9) предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В то же время в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) указано следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, 29.12.2007 комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования город-курорт Анапа и обществом заключен договор N 3700003309 аренды земельного участка площадью 6183 кв. м с кадастровым номером 23:37:01 02 035:0083 для многоярусной стоянки с блоком обслуживания автомобилей и супермаркетом. Договор аренды заключен на срок до 29.12.2017. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 12.01.2008.

В соответствии с выпиской из ЕГРП от 12.09.2014 N 23-23-01/468/2014-760 земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102035:83 площадью 6183 кв. м является собственностью муниципального образования город-курорт Анапа, право собственности которого зарегистрировано 19.01.2009. В отношении земельного участка также зарегистрирована аренда в пользу общества, дата регистрации - 12.01.2008. Кроме того, в отношении земельного участка зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу Апостолова Ю.Н., Клочкова Л.Н., Мазур С.В., Прокопенко Н.В., основанием регистрации указан договор долевого участия в строительстве машиномест.

Регистрация ипотеки в силу закона в отношении спорного земельного участка в пользу Апостолова Ю.Н., Клочкова Л.Н., Мазур С.В., Прокопенко Н.В. на основании договоров долевого участия в строительстве объекта недвижимости от 06.10.2008 подтверждается также выпиской из ЕГРП от 18.05.2015 N 23/026/044/2015-9825.

В материалы дела представлены договоры долевого участия в строительстве объекта недвижимости от 29.09.2008 N 004/ДДУ/08, от 22.08.2008 N 002/ДДУВ/08, заключенные гражданами с обществом.

Также представлена проектная документация многоярусной стоянки с блоком обслуживания автомобилей и супермаркетом (схема планировочной организации земельного участка, архитектурно-строительные решения).

В материалы дела также представлены разрешение на строительство N RU23301000-687, выданное ответчику на строительство многоярусной стоянки с блоком обслуживания автомобилей и супермаркетом по ул. Ленина, 197/199 в г. Анапа, сроком до 17.07.2012 (л.д. 107).

06.05.2015 ответчик обратился за выдачей разрешения на строительство того же объекта в управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа.

Из искового заявления следует, что основанием иска о расторжении договора аренды управление указывает не неосвоение земельного участка, нарушение сроков строительства, а наличие задолженности по арендной плате и ее непогашение в течение более двух периодов подряд.

Между тем, как следует из уточнения (т. 1 л.д. 103) и не оспаривается истцом, задолженность по договору аренды земельного участка от 29.12.2007 N 3700003309 погашена обществом 01.12.2014 по платежному поручению N 904.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что удовлетворение искового заявления повлечет негативные последствия для участников долевого строительства, которые в результате утратят земельный участок - предмет обеспечения их договоров долевого участия в строительстве и объект застройки многоярусной стоянкой. Применение такой меры ответственности как расторжение договора аренды в связи с невнесением арендных платежей более двух периодов подряд не должно приводить к лишению участников долевого строительства предмета вещного обеспечения договоров долевого участия.

Кроме того, судом установлено, что договор аренды земельного участка заключен 29.12.2007, зарегистрирован 12.01.2008. Право собственности муниципального образования зарегистрировано 19.01.2009, при этом земли федеральных курортов, к которым относится город-курорт Анапа, были переданы в ведение органов местного самоуправления муниципальных образований только 20.12.008, с введением в действие Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях". До вступления в силу указанного Федерального закона территориями земель федеральных курортов могло распоряжаться Теруправление Росимущества в Краснодарском крае. Таким образом, управление не лишено права обратиться с исковым заявлением о признании недействительным договора аренды земельного участка с учетом норм Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" в применимой редакции и обратиться с требованием о применении реституции в отношении земельного участка.

Однако в данном деле исковые требования сформулированы именно как расторжение договора аренды по мотиву его неисполнения арендатором в части оплаты, то есть администрация рассматривает данный договор как действующий, порождающий соответствующие обязательства, требование о погашении регистрационной записи об аренде и о возврате земельного участка заявлены именно как последствие расторжение договора аренды.

Между тем, суд не может по своей инициативе менять основание иска, и заменять иск о расторжении договора иском о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.

Для возврата земельного участка, погашения регистрационной записи об аренде в связи с расторжением договора аренды, и в порядке применения последствий недействительности сделки установлены специальные правила гражданского законодательства, регулирующие соответствующие отношения. Управление не лишено возможности обратиться с иском о признании договор аренды недействительной сделкой и истребовать земельный участок в порядке применения реституции.

Суд первой инстанции не нашел оснований для возврата земельного участка управлению, поскольку участок обременен правами третьих лиц - участников долевого строительства, чьи права управление не оспорило. С требованием о признании договора аренды недействительной сделкой и об истребовании земельного участка в порядке реституции управление не обратилось.

В связи с изложенным, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Ссылка заявителя жалобы на то, что в настоящее время расторжение договора не может нарушить права третьих лиц, заключивших договор ипотеки, поскольку они не лишены права обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании с общества убытков, не состоятельна.

Рассматривая возможность расторжения договора аренды и возврата земельного участка следует учесть, что использование арендатором права на расторжение договора аренды, в том числе в порядке одностороннего отказа от договора, не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц, прекращению деятельности арендатора.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.08.2015 по делу N А32-43526/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

М.Г. Величко Н.В. Ковалева