Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2015 г. N 18АП-12501/15

г. Челябинск

06 ноября 2015 г.

Дело N А07-27797/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 ноября 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эксперт" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.08.2015 по делу N А07-27797/2014 (судья Журавлёва М.В.).

Общество с ограниченной ответственностью "Эксперт" (далее - ООО "Эксперт", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее - Комитет, ответчик), Администрации городского округа города Салават Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик) о взыскании расходов на устранение недостатков объекта недвижимости, проданного по договору купли-продажи от 04.12.2012 N 58, в сумме 481 606 руб. 50 коп. (т. 1 л.д. 6-10 с учетом привлечения судом первой инстанции в качестве соответчика Администрации городского округа города Салават Республики Башкортостан).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.08.2015 (резолютивная часть объявлена 30.07.2015 - т. 2 л.д. 94-104) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С указанным решением не согласился истец (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Эксперт" просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 2 л.д. 108-112).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Пояснил, что при приемке имущества покупатель не мог знать о конструктивных нарушениях несущих строительных конструкций. Данные недостатки являлись скрытыми и не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи. В целях их установления и устранения была произведена межведомственная техническая экспертиза и выполнен капитальный ремонт конструкций жилого дома. По мнению апеллянта, отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества не содержит указаний на наличие скрытых дефектов несущих строительных конструкций, что существенным образом повлияло бы на уменьшение рыночной стоимости.

Администрацией представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с ее доводами.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились. Обществом "Эксперт" и ответчиком - Комитетом направлены ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителей, кроме того, ООО "Эксперт" представлены письменные пояснения, приобщенные к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 04.10.2012 между Комитетом (продавец) и ООО "Эксперт" (покупатель) был подписан договор N 58 купли-продажи недвижимого имущества (помещений) находящегося в муниципальной собственности городского округа город Салават Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) (т. 1 л.д. 17-20).

Предметом указанного договора является помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Калинина, д. 25, общей площадью 154,1 кв.м. кадастровый номер 02:59:070305:2736, 1967 года постройки (пункт 2.1 договора).

Пунктом 3.1 договора определено, что цена имущества составляет 3 553 000 руб.

В пункте 2.4 договора определено, что на момент продажи нежилое помещение находится в аренде у ООО "Эксперт" на основании договора от 18.07.2006, с его последующей пролонгацией.

Помещение было передано покупателю по передаточному акту 04.10.2012 (т. 1 л.д. 25).

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке 26.12.2012 (свидетельство о государственной регистрации права - т. 1 л.д. 24 оборот).

Приобретенное нежилое помещение обществом "ЭКСПЕРТ" было передано во временное владение и пользование закрытому акционерному обществу "Тандер" (далее - ЗАО "Тандер", арендатор) на основании договора аренды недвижимого имущества от 23.04.2014 N Стмф/217/14 (т. 1 л.д. 28-31).

В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 договора аренды арендодатель передал арендатору вышеуказанное нежилое помещение общей площадью 154,1 кв.м. в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию для розничной торговли смешенными группами товаров и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности.

В целях приведения арендованного помещения в соответствие со стандартами осуществления торговой деятельности ЗАО "Тандер" обратилось к арендодателю с письмом от 23.04.2014, содержащим просьбу дать согласие на проведение в нежилом помещении строительно-монтажных работ с приложением планируемых изменений (улучшений) объекта недвижимости (т. 1 л.д. 32-33).

В ходе выполнения строительно-монтажных работ было выявлено несоответствие технического состояния конструкций нежилого помещения действующим строительным требованиям и требованиям пожарной безопасности, что отражено в комиссионном акте визуального обследования нежилого помещения от 16.05.2014 (т. 1 л.д. 35-37).

Ненадлежащее техническое состояние строительных конструкций части первого этажа жилого дома по ул. Калинина,25в в городе Салавате, также следует из выводов, изложенных в заключении ГУП институт "БашНИИстрой" от 08.07.2014. Так, по результатам обследования стен реконструируемой части 1-го этажа здания установлено следующее: вертикальные сквозные трещины в "наружном" слое кладки простенков шириной раскрытия до 20 мм. (рисунок ЕЗ); разрушение кладки по углам простенков (рисунок Е4); - отсутствие перевязки рядов кладки простенков (рисунок Е5); поверхностное разрушение кладки, в том числе в опорной части под перемычками (рисунок Еб); отклонение кладки от вертикальности до 60 мм; в отдельных простенках использована смешанная кладка из керамического и силикатного кирпича; армирование кладки отсутствует (т. 1 л.д. 61-103).

В целях устранения недостатков, общество "Эксперт", с привлечением подрядных организаций, произвело работы по усилению несущих строительных конструкций части первого этажа жилого дома, в соответствии с техническими решениями приведенными в заключении ГУП институт "БашНИИстрой" (л.д. 92-103 т.1), расходы на оплату которых составили 481 606 руб. 50 коп.

В подтверждение размера понесенных расходов истцом представлены в материалы дела договор на создание технической продукции от 10.06.2014 N 2014/204 (т. 1 л.д. 38-41), договор подряда от 01.07.2014 N 18 (т. 1 л.д. 46-48), платежные поручения от 11.06.2014 N 14, от 07.07.2014 N 21, от 17.11.2014 N 34, от 17.11.2014 N 35, от 03.12.2014 N 37, квитанция к приходному кассовому ордеру от 01.07.2014 (л.д. 44, 45, 55, 56, 57, 58).

Ссылаясь на ненадлежащее качество приобретенного нежилого помещения, несение расходов по приведению нежилого помещения в надлежащее техническое состояние, ООО "Эксперт" обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что нежилое помещение было передано покупателю на основании передаточного акта в отсутствие каких-либо претензий последнего относительно технического состояния помещения. Кроме того, при подписании договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.10.2012 N 58 покупателю было известно о времени постройки здания, состоянии в котором находилось приобретаемое нежилое помещение и степени его физического износа.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Отношения между истцом и ответчиком основаны на договоре купли-продажи недвижимого имущества от 04.10.2012 N 58 (т. 1 л.д. 17-20).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара ненадлежащего качества не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Из приведенного следует, что указанное последствие нарушения договорного обязательства применяется при ненадлежащем исполнении отдельных условий договора и преследует цель сократить потери кредитора и восстановить тем самым баланс интересов сторон, исходя из фактического результата, то есть предоставленного должником кредитору ненадлежащего исполнения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Применительно к рассматриваемой ситуации истец, в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать, что приобретенное им нежилое помещение имеет недостатки, которые возникли до передачи ему нежилого помещения или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Однако, в силу пункта 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

Как правильно установлено судом первой инстанции и следует из пункта 2.4 договора, на момент продажи нежилое помещение находилось у ООО "Эксперт" на основании договора аренды начиная 18.07.2006. Поскольку договор аренды предполагает осуществление владения и пользования нежилым помещением, судебная коллегия полагает оформление передаточного акта от 04.10.2012 имеющим формальный характер.

Исходя из названного, судебная коллегия не имеет оснований для вывода о том, что к моменту передачи нежилого помещения оно уже имело выявленные заключением ГУП институт "БашНИИстрой" от 08.07.2014 недостатки.

Учитывая время постройки здания, в котором находится спорное нежилое помещение, степень его износа, а также период фактического пользования имуществом обществом "Эксперт", истец не исключил возникновение недостатков в ходе эксплуатации нежилого помещения.

Ходатайство о назначении по настоящему делу судебной экспертизы стороны в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявляли.

Обосновывая свои расходы на устранение недостатков нежилого помещения, не оговоренных продавцом при заключении договора купли-продажи имущества, истец сослался на то, что выявленные недостатки (сквозные трещины в наружном слое кладки простенков, разрушение кладки по углам простенков, отсутствие армирования кладки) носят производственный (строительно-технический) характер. Однако доказательств того, что указанные недостатки являются скрытыми и не могли быть обнаружены истцом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, суду не представлено.

Согласно разделу 8 договора продавец передал покупателю все существенные документы, которыми он располагал относительно технического состояния имущества на момент заключения настоящего договора. В пункте 8.2 определено, что покупатель не будет предъявлять претензий, касающихся состояния и качества приобретаемого имущества.

Действуя разумно и добросовестно при приобретении объекта 1967 года постройки, о чем указано в пункте 2.1 договора, покупатель имел возможность предположить изменение технического состояния здания (жилого дома), в котором оно расположено.

Кроме того, используя нежилое помещение, ООО "Эксперт" имело возможность принять меры к получению информации о проведении капитального ремонта жилого дома, в котором расположено приобретаемое помещение.

Из материалов дела также усматривается, что до подписания договора купли-продажи была проведена оценка рыночной стоимости приобретаемого имущества, результаты которой отражены в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 27.08.2012 (т. 1 л.д. 30-90). При проведении оценки применялся, в том числе затратный способ, который показывает оценку полной стоимости воспроизводства объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли. Применяя данный метод, эксперт учитывал все виды износа объекта, включая физический износ, то есть уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации, и функциональный износ, то есть уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Определяя степень износа имущества, эксперт руководствовался сведениями технического паспорта, согласно которому жилое здание по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Калинина, д. 25, в котором находится приобретенное истцом нежилое помещение, построено в 1967 году, его физический износ составляет 25 % (т. 1 л.д. 80-83). Указанное повлияло на определение рыночной стоимости недвижимого имущества.

Таким образом, при приобретении объекта недвижимости по договору купли-продажи от 04.10.2012 N 58 общество "Эксперт" обладало информацией о его техническом состоянии, тем не менее, приобрело указанный объект без замечаний по качеству, что подтверждено содержанием передаточного акта от 04.10.2012 (т. 1 л.д. 25).

С учетом изложенного, довод подателя апелляционной жалобы о том, что при заключения договора купли-продажи покупатель не мог знать о конструктивных нарушениях несущих строительных конструкций, не может быть признан судебной коллегией обоснованным.

Самостоятельным основанием, исключающим удовлетворение заявленных истцом требований является невозможность отнесения расходов на усиление строительных конструкций части первого этажа пятиэтажного жилого здания к расходам на устранение недостатков приобретенного ООО "Эксперт" по договору N 58 от 04.10.2012 нежилого помещения.

Под помещением, как объектом гражданских прав, следует понимать конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодную для использования.

Вместе с тем, в силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома относятся к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из названного, усиление несущих конструкций (внешних стен пятиэтажного дома) является улучшением общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями.

Кроме того, в заключении о признании нежилого помещения, распложенного на первом этаже многоквартирного дома пригодным (непригодным) для постоянного использования указано на принадлежность реконструируемой части не только ООО "Эксперт", но и Кошкиной Л.Р. ( л.д. 59 т.1).

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необоснованности заявленных исковых требований.

Апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.08.2015 по делу N А07-27797/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эксперт" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева