Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2015 г. N 16АП-2473/15

г. Ессентуки

06 ноября 2015 г.

Дело N А63-1520/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 ноября 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Казаковой Г.В.,

судей: Луговой Ю.Б., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловым В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Щелкунова Владимира Геннадьевича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.04.2015 по делу N А63-1520/2015 (судья Турчин И.Г.),

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Яна", Ставропольский край, г. Минеральные Воды, (ОГРН 1022601451201),

к Щелкунову Владимиру Геннадьевичу, Ставропольский край, Минераловодский район, х.Красный Пахарь,

о взыскании 768 380 рублей 72 копеек задолженности по арендной плате,

при участии Щелкунова В. Г. лично, в отсутствие представителя истца, надлежащим образом извещенного,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Яна" (далее-ООО "Торговая фирма "Яна", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к Щелкунову Владимиру Геннадьевичу (далее-ответчик) о взыскании 768 380 рублей 72 копеек задолженности по арендной плате.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.04.2015 по делу N А63-1520/2015 исковые требования общества удовлетворены в полном объеме. Взыскано с Щелкунова Владимира Геннадьевича в пользу ООО "Торговая фирма "Яна" 768 380 руб. 72 коп. задолженность по арендной плате и 18 367 руб. 61 коп. государственной пошлины в федеральный бюджет.

Не согласившись с решением суда первой инстанции от 28.04.2015 по делу N А63-1520/2015, Щелкунов В.Г. обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме. Жалоба мотивированна тем, что суд не учел, что договором аренды и дополнительным соглашением к нему, арендатор освобожден от оплаты арендных платежей до введения объекта аренды в эксплуатацию, а также тот факт, что объект аренды-"кафе Пиццерия", не функционировал, а приборы учета потребления коммунальных услуг установлены как для кафе "Пиццерия", так и лдля расположенного рядом кафе "Разгуляй".

Определением апелляционного суда от 15.06.2015 жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 03.08.2015, которое было отложено в связи с необходимостью истребования в Арбитражном суде Ставропольского края материалов дела N А63-12835/2012, а также предоставления сторонами дополнительных доказательств в обоснование заявленных требований и возражений против иска.

В последующем дело неоднократно откладывалось в связи с непредоставлением судом первой инстанции дела N А63-12835/2012.

Определениями от 14.09.2015 и от 12.10.2015 произведена замены судей Егорченко И.Н. на Луговую Ю.Б. и Марченко О.В на Сулейманова З.М., соответственно, в связи с нахождением судей в отпуске.

В судебном заседании 02.11.2015 ответчик Щелкунов В.Г. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Яна", извещенный ндлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело по апелляционной жалобе рассмотрено в отсутствие представителя истца.

Проверив правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 28.04.2015 по делу N А63-1520/2015 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции надлежит отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 17.02.2012 между ООО "Торговая фирма "Яна" в лице генерального директора Бобылева А.С. (арендодатель) и Щелкуновым Владимиром Геннадьевичем (арендатор) был заключен договор аренды (далее - договор), по условиям которого истец обязался передать, а арендатор принять во временное пользование нежилое помещение: кафе (Пиццерия), площадью 151, 6 кв. м и земельные участки площадью 297, 31 кв. м, кадастровый номер 26:24:040449:55, и 1198 кв. м, кадастровый номер 26:24:040449:142, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, проспект 22-го Партсъезда, 72 и своевременно вносить арендную плату (пункты 1, 6 договора).

В пункте 2.11 стороны установили, что арендодатель передает арендатору все необходимые документы (или их копии) для эксплуатации помещения, а именно: экспликации, копии кадастрового паспорта помещения, выписки из технического паспорта БТИ, правоустанавливающие документы на помещение.

В соответствии с пунктом 6.1 договора, в связи с тем, что кафе было подготовлено к эксплуатации в октябре 2011 года и по настоящее время не эксплуатировалось, период с 17.02.2012 по 15.03.2012 предоставлялся без оплаты для постановки на учет физического лица в налоговом органе в качестве индивидуального предпринимателя и получения всех необходимых документов для ведения предпринимательской деятельности и проведения пуско-наладочных работ оборудования. Период оплаты арендной платы наступает с 15.03.2012. Первая оплата арендной платы за март 2012 года с 15.03.2012 по 31.03.2012 составляет 15 000 рублей, включая коммунальные платежи и должна быть внесена до 10.04.2012. Вторая оплата за апрель 2012 составляет 40 000 рублей в месяц, включая коммунальные платежи и должна быть внесена до 10.05.2012.

В последующем оплата установлена в размере 50 000 рублей ежемесячно, включая коммунальные платежи, с оплатой до 10 числа месяца следующего за расчётным.

Срок действия договора установлен с 17.02.2012 по 17.01.2013.

Дополнительным соглашением к договору аренды N 001 от 17.02.2012 по взаимному согласию стороны дополнили пункт 2.11 следующего содержания.

"Арендодатель до 15.03.2012 осуществляет ввод объекта в эксплуатацию, производит в регистрационной палате регистрацию введенного объекта в эксплуатацию и передает всю необходимую правоустанавливающую документацию арендатору.

Если по каким либо обстоятельствам этого не происходит, выплата арендной платы переносится на срок задержки передачи документации без изменения сумм оплаты".

Во исполнение условий договора истец передал указанные нежилые помещения ответчику.

Соглашением к договору аренды N 001 от 28.06.2013 стороны расторгли договор аренды от 17.02.2012 с 28.06.2013.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.06.2013 по делу N А63-12835/2012 по иску ООО "Торговая фирма "Яна" к предпринимателю Щелкунову В.Г. об истребовании из чужого незаконного владения имущества, которое было оставлено без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013, суд удовлетворил исковые требования.

В решении от 26.06.2013 по делу N А63-12835/2012 установлено, что с 17.02.2012 по 09.03.2013 ответчик пользовался имуществом на основании договора аренды 17.02.2012 и что срок действия договора прекращен 10.03.2013.

Помещения ответчиком освобождены в ходе исполнительного производства 27.06.2013.

ООО "Торговая фирма "Яна", считая, что Щелкунов В.Г. ненадлежащим образом исполнял обязанности по оплате арендных платежей, обралось в суд с иском о взыскании долга по арендной плате за вычетом частичной оплаты за период с 15.03.2012 по 27.06.2013 в сумме 768 380 рублей 72 копейки (в том числе задолженность по арендной плате и за услуги по охране арендуемого имущества).

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования в части взыскания долга в полном объеме, не учел следующие установленные обстоятельства и нормы действующего законодательства.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий договора не допускается.

По смыслу приведенных норм, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса).

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 10 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

При этом суд первой инстанции отклонил доводы Щелкунова В.Г. о том, что на момент заключения договора помещение не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, учитывая, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое, в силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникает после регистрации в установленном законом порядке, а статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства.

Между тем судом перой инстанции не исследованы ни договор аренды N 001 от 17.02.2012, ни дополнительное соглашение к договору аренды о внесении в пункт 2.11 дополнений.

При этом в материалах настоящего дела N А63-1520 /2015 отсутствуют как подлинник договора аренды N 001 от 17.02.2012, так и дополнительное соглашение к договору аренды о внесении в пункт 2.11 дополнений от 17.02.2012.

Не имелось у суда первой нстанции и копий указанных документов.

В связи с чем суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела N А63-12835/2012 по иску ООО "Торговая фирма "Яна" по иску к Щелкунову В.Г. об истребовании имущества, пришел к выводу, что по настоящему делу следует исходить из копий договора аренды N 001 от 17.02.2012 и дополнительного соглашения к договору аренды о внесении в пункт 2.11 дополнений от 17.02.2012, имеющихся в материалах дела NА63-12835/2012.

Как видно из условий договора аренды N 001 от 17.02.2012 и дополнительного соглашения к нему о внесении в пункт 2.11 дополнений от 17.02.2012, условия об оплате арендных платежей связаны с введением объекта недвижимого имущества - кафе "Пиццирия" в эксплуатацию и передачей правоустанавливающих документов арендатору.

Доказательств того, что объект незавершенного строительства, собственником которого является ООО "Торговая фирма "Яна", в той части в которой располагается кафе "Пиццирия" введен в эксплуатацию и помещения пригодны для использования по назначению с проведением пуско-наладочных работ оборудования (пункт 6.1 договора) в материалы дела не представлено.

Судом первой инстанции не учтено, что помещение, в котором расположено кафе "Пиццерия" и принадлежи обществу на праве собственности, зарегистрировано как незавершённый строительством объект.

В материалах дела имеется сообщение Министерства строительства и архитектуры Ставропольского края за N 579/2013 от 01.03.2013 из которого видно, что что инспекцией с выходом на место установлено, что строительство объекта завершено и используется по назначению (том 2, л.д. 126).

Вместе с тем доказательств того, по какому назначению используется помещение в материалы дела не представлено.

В соответствии со статьёй 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод вновь построенного объекта недвижимости в эксплуатацию является, в том числе удостоверением выполнения всех строительных работ и соответствия этого объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.

Объект недвижимого имущества - кафе "Пиццирия" должен соответствовать требованиям Федерального Закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", с нормами которого при организации питания населения в специально оборудованных местах, в том числе в кафе, должны выполняться санитарно-эпидемиологические требования.

В соответствии с пунктом 2.4 Санитарно-эпидемиологических требований к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья СанПиН 2.3.6.1079-01, утверждённых Главным государственным санитарным врачом РФ 06.11.2001, при проектировании, строительстве новых и реконструкции действующих организаций общественного питания с учётом вырабатываемого ассортимента продукции следует руководствоваться действующими строительными нормами, нормами технологического проектирования организаций общественного питания, а также требованиями этих Правил.

Следовательно, получение разрешения на ввод в эксплуатацию вновь построенного объекта недвижимости, в котором располагаются организации общественного питания, является удостоверением соответствия условий питания граждан действующим санитарным, техническим и технологическим нормам и требованиям, подтверждает безопасность деятельности по организации общественного питания для неопределённого круга потребителей.

С учетом установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в данном случае ответчик не имел возможности использовать предмет договора аренды по прямому назначению.

Суд апелляционной инстанции также учитывает тот факт, что между учредителями поскольку между учредителями ООО "Торговая фирма "Яна" Бобылевым А.С., который заключал договор аренды N 001 от 17.02.2012 и дополнительное соглашение к нему, и Чернобелем А.Н., обратившимся в суд с настоящим иском, имеется длительный корпоротивный спор.

При этом от общества за подписью генерального директора Чернобеля А.Н. в адрес Щелкунова В.Г. направлено письмо от 23.03.2012 о том, что общество в одностороннем порядке отказывается от исполнения договора аренды и принятых обязательств по договору аренды (том 2, л.д. 117).

Таким образом, в нарушение правил статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество не представило доказательств, свидетельствующих об использовании ответчиком помещения - кафе "Пиццирия" по назначению с момента подписания акта приема-передачи 17.02.2012 по день расторжения договора 28.06.2013 включительно.

Как указано выше в соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса), следовательно, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему арендатору указанного имущества введенного в эксплуатацию до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют правовй позиции изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.

Более того, в пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) и определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735 содержатся следующие разъяснения. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ пришел к выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется, а поэтому исковые требования общества не подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются: неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права ли процессуального права.

Учитывая, что допущенные судом первой инстанции нарушения в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, и неприменение норм права, подлежащих применению, привели к принятию неправильного решения, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Ставропольского края от от 28.04.2015 по делу N А63-1520/2015 незаконным и необоснованным, а поэтому на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в иске в соответствии со статьей 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы ответчика являются обоснованными, поэтому апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы ответчика по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы следует возложить на общества и взыскать в пользу Щелкунова В.Г.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.04.2015 по делу N А63-1520/2015 отменить, апелляционную жалобу удовлетворить и принять новый судебный акт.

В удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Яна" (ОГРН 1022601451201) к Щелкунову Владимиру Геннадьевичу о взыскании 768 380 рублей 72 копеек задолженности по арендной плате - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Яна" (ОГРН 1022601451201) в пользу Щелкунова Владимира Геннадьевича уплаченную в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 3 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Г.В. Казакова

Судьи

Ю.Б. Луговая З.М. Сулейманов