Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2015 г. N 07АП-9511/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 марта 2016 г. N Ф04-404/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Томск

9 ноября 2015 г.

Дело N А27-2379/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2015 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Киреевой,

судей: Е.И. Захарчука, О.Б. Нагишевой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Бабенковой,

при участии:

от истца: Тетеньков И.В., по доверенности от 20.03.2014, паспорт,

от ответчика: без участия (извещен);

от третьих лиц: без участия (извещены);

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кузнецовой Инны Валентиновны (07АП-9511/2015) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 05.08.2015 года по делу N А27-2379/2015

(судья И.А. Конарева)

по иску индивидуального предпринимателя Кузнецовой Инны Валентиновны, г. Прокопьевск (ОГРНИП 306422325600040, ИНН 422307978164)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска, г. Прокопьевск (ОГРН 1034223000327, ИНН 4223020921)

третьи лица: Гапке Дмитрий Викторович, г. Прокопьевск; Давыдова Екатерина Владимировна, г. Прокопьевск; Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии", г. Москва (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340) в лице Кемеровского филиала

о признании недействительным договора аренды, применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Кузнецова Инна Валентиновна (далее - ИП Кузнецова И.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска (далее - КУМИ, ответчик) о признании договора аренды земельного участка N 4950 от 13.06.2012 недействительным, как противоречащему пункту 2.5. Постановления Коллегии администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N 47 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области", применении последствий недействительности сделки и обязании КУМИ возвратить Кузнецовой И.В. денежные средства в размере 166 123,50 рублей.

К участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора Гапке Дмитрий Викторович, Давыдова Екатерина Владимировна, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии", г. Москва в лице Кемеровского филиала.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 05.08.2015 (резолютивная часть объявлена 29.07.2015) в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Кузнецова И.В. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 05.07.2015 отменить, договор аренды земельного участка N 4950 от 13 июня 2012 г. признать недействительным, как противоречащий п.2.5. Постановления Коллегии администрации Кемеровской области N 47 от 05.02.2010 г, применить последствия недействительности сделки и обязать ответчика возвратить истцу денежные средства в размере 166 123,50 рублей, взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату государственной пошлины в размере 9 000 руб.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что при образовании и постановке земельного участка на кадастровый учет, органом государственного кадастрового учета в отношении спорного земельного участка, была определена кадастровая стоимость, размер которой составил 1 737 093.74 руб. Ответчик был не вправе применять расчетный способ определения размера кадастровой стоимости (п.2.8. Постановления N 47), а был обязан произвести расчет исходя из кадастровой стоимости участка, определенной при постановке участка на кадастровый учет. Также суд не дал оценки тому доводу, что ответчик является лицом, которое осуществляет права собственника по распоряжению данным земельным участком. По мнению апеллянта, орган местного самоуправления был не вправе предоставлять такой участок в аренду, поскольку такой параметр предмета аренды, как его кадастровая стоимость, недостоверен, а, следовательно, предмет аренды не определен. Действующим законодательством не предусмотрено право органа местного самоуправления устанавливать иной порядок определения размера арендной платы, чем тот, который утвержден Органами власти субъекта РФ. Следовательно, принимая решение, судом не применена норма права, подлежащая применению в данных правоотношениях. Кроме того, покупая объект недвижимого имущества, истец не знал и не мог знать того, что земельный участок отнесен не к тому виду разрешенного использования. Напротив, заключая договор аренды и выявив несоответствие фактического использования виду разрешенного использования, отраженному в ГКН, орган муниципальной власти, как лицо, осуществляющее распоряжение земельным участком, было обязано внести соответствующее изменение в ГКН. Однако внесение таких корректировочных сведений не было произведено, что свидетельствует о недобросовестном поведении Ответчика, а вывод о злоупотреблении правом со стороны истца не обоснован.

От КУМИ в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступил отзыв, в котором Комитет с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Представитель истца в судебном заседании поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Кузнецова И.В., Гапке Д.В., Давыдова Е.В., является долевым собственникам объекта незавершенного строительства - недостроенного одноэтажного здания шлакоблочного здания склада, назначение: нежилое, общая площадь 788,4 кв.м. (далее - здание склада), адрес объекта: Кемеровская область, г. Прокопьевск, Рудничный район, ул. Проспектная, 39, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.12.2008 серии 42АВ N 896338 (л.д.12 т.1).

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 42:32:0103001:2209.

13.06.2012 между КУМИ (арендодатель) и Кузнецовой И.В., а также Давыдовой Е.В. и Гапке Д.В. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 4950 (л.д.17-20 т.1), по условиям которого:

- арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 7817 кв.м., расположенного по адресу: г. Прокопьевск, ул. Проспектная, д.39, кадастровый номер 42:32:0103001:2209 (п.1.1. договора аренды).

- на участке имеется шлакоблочное здание склада (п. 1.2. договора).

- участок предоставлен под объект незавершенный строительством в общей долевой собственности (п. 1.4. договора).

- срок действия договора аренды Участка устанавливается с 01.03.2012 по 25.02.2013 (п.2.1. договора аренды).

- размер арендной платы за пользование земельным участком устанавливается согласно прилагаемого к договору расчета арендной платы - Приложение N 1. (п.3.1. договора аренды).

В соответствии с Приложением N 1 (расчету арендной платы) к договору аренды арендная плата исчислена исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в размере 1940,77 руб., соответствующего стоимости одного квадратного метра земельного участка, расположенного в кадастровом квартале 42:32:0103001 и используемого по 9-му виду разрешенного использования (л.д.21 т.1).

Арендная плата за земельный участок исчислена ответчиком, исходя из расчетной кадастровой стоимости в размере 15 170 999,99 руб. (1940,77 руб./кв.м. * 7 817 кв.м.) и составила за период с 01.03.2012 по 31.12.2012- 157 508,02 руб., соответственно за период с 01.01.2013 по 25.02.2013- 30 493,69 руб.

Платежным поручением N 25 от 01.04.2013 ИП Кузнецова И.В. перечислила 187 649,87 руб. КУМИ в счет арендной платы по договору аренды за землю (л.д.22 т.1).

Полагая, что поскольку при заключении договора аренды ответчик произвел расчет арендной платы с нарушением порядка, установленного нормативным актом, а именно Порядком определения размера арендной платы N 47, договор аренды является ничтожным, подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки, истец обратился с в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В предусмотренных законом случаях в соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В данном случае, земельный участок с кадастровым номером 42:32:0103001:2209 относится к числу земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с чем, методика расчета арендной платы определяется исходя из Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утвержденного Постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N 47.

Как следует из материалов дела, истцу на праве общей долевой собственности принадлежит недостроенное одноэтажное шлакоблочное здание склада, расположенного на земельном участке по адресу: Кемеровская обл., г. Прокопьевск, ул. Проспектная, 39, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 15.12.2008 серия 42 АВ N 896338.

Данное обстоятельство также подтверждается техническим паспортом на объект недвижимого имущества, выданным государственным предприятием "Центр технической инвентаризации" филиалом N 15 БТИ города Прокопьевска, согласно которому по адресу Кемеровская обл., г. Прокопьевск, ул. Проспектная, 39, расположено недостроенное одноэтажное шлакоблочное здание склада.

В соответствии с пунктом 2.5. Порядка определения размера арендной платы N 47 в отношении земельных участков, не указанных в пункте 2.2 настоящего Порядка, размер годовой арендной платы за земельный участок, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах), определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по формуле: А = КС х Кв х Ку х Кк х Ки х Кп х Кпр, где: А - размер арендной платы; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка; Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка; Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов; Ки - произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на каждый год, и определяется по соответствующей формуле; Кп - коэффициент, применяемый для расчета арендной платы за земельные участки, используемые субъектами малого и среднего предпринимательства, попадающими под категории, установленные статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Кп = 0,97.

Согласно пункту 2.8. Порядка определения размера арендной платы N 47 в случае, если кадастровая стоимость земельного участка не определена, то КС рассчитывается по формуле: КС = УПКСЗ х S, где: УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земель; S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка рассчитана ответчиком на основании данного удельного показателя кадастровой стоимости и равна 15 170 999,09 рублей.

Производя расчет кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в кадастровом квартале 42:32:0103001, ответчик исходил из удельного показателя кадастровой стоимости по девятому виду разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок) - 1940,77 руб./м. кв. Указанный показатель утвержден Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008 N 519 "Об утверждении средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области по муниципальным районам (городским округам)" с учетом видов разрешенного использования.

Условиями заключенного между истцом и ответчиком договора аренды предусмотрено, спорный земельный участок предоставлен под объект незавершенный строительством в общей долевой собственности (п.1.2. договора).

При этом ни в суде первой инстанции ни в апелляционном суде, представитель истца не оспорил надлежащими доказательствами того, что на земельном участке с кадастровым номером 42:32:0103001:2209 находится объект незавершенного строительства шлакоблочное здание склада.

Доказательства того, что на данном земельном участке расположены объекты жилой застройки, либо он предоставлен для строительства таковых в кадастровом деле объекта недвижимости 42:32:0103001:2209 в материалы дела также не представлены.

Учитывая, что земельный участок использовался истцом исключительно для размещения объекта незавершенного строительством - здания склада, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в данном случае надлежащим видом разрешенного использования спорного земельного участка является девятый вид разрешенного использования, а именно земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

В этой связи, удельный показатель кадастровой стоимости по девятому виду разрешенного использования равен 1940,77 руб./м.кв., соответственно кадастровая стоимость земельного участка равна 15 170 999,09 рублей.

При этом, как обоснованно отмечено судом первой инстанции отсутствует акт кадастрового органа об утверждении кадастровой стоимости в размере 1737093, 74 руб..

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание фактический вид разрешенного использования земельного участка, в соответствии с которым участок передан по договору аренды, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности определения размера арендной платы по договору с определением кадастровой стоимости земельного участка согласно п.2.8. Порядка N 47.

При этом поддерживая вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска, суд учитывает, что договор аренды в Приложении N 1 которого размер арендной платы рассчитан исходя из его фактического использования, арендаторы подписали его без протокола разногласий, без возражений и исполняли принятые на себя обязательства по оплате арендной платы.

Довод апелляционной жалобы о том, что покупая объект недвижимого имущества, истец не знал и не мог знать того, что земельный участок отнесен не к тому виду разрешенного использования, и, напротив, заключая договор аренды и выявив несоответствие фактического использования виду разрешенного использования, отраженному в ГКН, орган муниципальной власти, как лицо, осуществляющее распоряжение земельным участком, было обязано внести соответствующее изменение в ГКН, также не может быть принят во внимание, поскольку истец, подписывая договор аренды земельного участка, должен был ознакомиться с его условиями, которыми в том числе предусмотрено разрешенное использование и в соответствии с ним определен размер арендной платы.

Кроме того, из материалов дела следует, что ответчиком были приняты действия и в ГКН внесены уточнения по виду использования земельного участка: вид разрешенного использования "под объект незавершенного строительства" уточнен и дополнен словами "Здание склада", и уточнена кадастровая стоимость, что изначально при заключении договора аренды было известно его сторонам исходя из раздела 1 договора и Приложения N 1 к договору.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд первой инстанции правомерно отклонил доводы истца со ссылкой на неправомерность определения размера арендной платы согласно Приложению N 1 договора и необходимость применения кадастровой стоимости участка в размере 1737093, 74 руб., рассчитанной неверно без учета вида использования земельного участка, указав на недобросовестное осуществление гражданских прав истцом, который зная об указанных обстоятельствах, и исполняя договор аренды, обратился с иском о признании его ничтожным.

Указание апеллянта на то, что орган местного самоуправления был не вправе представлять такой участок в аренду, поскольку такой параметр предмета аренды, как его кадастровая стоимость, недостоверен, а, следовательно, предмет аренды не определен, отклоняется.

Так в соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса РФ в соответствующей редакции, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Из материалов дела следует, что земельный участок в соответствии с положениями Федерального закона N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" сформирован и имеет определенные характеристики, которые отражены в договоре аренды: кадастровый номер, месторасположения и площадь.

Таким образом, вышеуказанный довод жалобы является не обосноснованным.

Иные доводы, изложенные в жалобе по существу спора, были предметом оценки суда первой инстанции, у апелляционного суда на основании анализа представленных в материалы дела доказательств оснований для иной оценки не имеется.

При этом апелляционный суд отмечает, что обращаясь с жалобой, истец не приводит каких-либо доводов и не представляет доказательств, которые влияли бы на законность и обоснованность принятого судебного акта и не были бы оценены судом первой инстанции.

Таким образом, апелляционный суд считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют. Доводы подателя, изложенные в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и апелляционным судом отклоняются.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ее подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 05.08.2015 года по делу N А27-2379/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

О.Ю. Киреева

Судьи

Е.И. Захарчук О.Б. Нагишева