Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2015 г. N 13АП-21008/15

г. Санкт-Петербург

11 ноября 2015 г.

Дело N А56-63986/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 ноября 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Горбик В.М., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.

при участии:

от истца: Дергунова А.В. (доверенность от 21.04.2015)

от ответчика: Варламов А.Г. (доверенность от 12.11.2014), Гриненко И.И. (доверенность от 03.10.2014)

от 3-го лица: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21008/2015) ФГБУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2015 по делу N А56-63986/2014 (судья Вареникова А.О.), принятое по иску ФГБУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"

к ООО "Трэвэлс"

3-и лица: 1) Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Правительства Санкт-Петербурга, 2) Территориальное управление Росимущества в городе Санкт-Петербурге, 3) ПИБ Центрального района Санкт-Петербурга, 4) Территориальное управление Росимущества в городе Москве

о расторжении договора аренды,

установил:

Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее - истец, Агентство) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Трэвэлс" (далее - ответчик, Общество) о расторжении договора аренды от 09.11.2004 N Д2-78/2, заключенного на объект недвижимого имущества, находящийся в собственности Российской Федерации и являющийся объектом культурного наследия федерального значения "Манеж и казармы Конногвардейского полка" с кадастровым номером 78:32:0001176:1006, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бульвар, д.4, лит. "А", обязании Общества в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу передать истцу названный объект недвижимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Правительства Санкт-Петербурга (далее - КГИОП), Территориальное управление Росимущества в городе Санкт-Петербурге, ПИБ Центрального района Санкт-Петербурга (далее - ПИБ), Территориальное управление Росимущества в городе Москве.

Решением от 03.07.2015 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Агентство, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, просит решение отменить, указывая на наличие оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, а именно: неподписание судьей протокола судебного заседания от 24.06.2015 и неизвещение третьего лица - Территориального управления Росимущества в городе Москве о времени и месте судебного разбирательства. По мнению подателя жалобы, допущенные ответчиком нарушения условий договора свидетельствуют о наличии оснований для досрочного расторжения договора.

Общество возразило против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

При проверке законности и обоснованности обжалуемого решения апелляционной инстанцией установлено наличие оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в связи с нарушением судом п. 2 ч. 4 ст. 270 АПК РФ, выразившемся в рассмотрении судом первой инстанции дела в отсутствие привлеченного определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.12.2014 к участию в деле в качестве третьего лица Территориального управления Росимущества в городе Москве, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

На основании части 6.1 ст. 268 АПК РФ определением от 06.10.2015 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции.

В судебном заседании представитель истца поддержал иск, представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Как следует из материалов дела, между Государственным учреждением "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" Министерства культуры Российской Федерации (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 09.11.2004 N Д2-78/2 аренды нежилых помещений площадью 10968, 7кв.м, расположенных в объекте культурного наследия федерального значения "Манеж и казармы Конногвардейского полка: казармы (Трехэскадронный корпус)" арх. Ермолаев, 1844-1847 гг, арх. Черник И.Д. 1805-1807 гг.", по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бул., д. 4, литера "А", сроком до 01.01.2030, для использования под офис (пункт 1.1 и 1.2 договора).

По акту приема-передачи от 01.12.2004 объект аренды передан арендатору.

Дополнительным соглашением от 17.11.2004 N Д2-78/2-1 к договору стороны установили, что объектом аренды является нежилое здание с кадастровым номером 78:1176:1:6 площадью 18 860,2 кв.м., дополнительными соглашениями от 09.11.2002 N Д2-78/2-2 и от 12.07.2010 N 2-А-10/Д2-78/2-3 внесены изменения в редакцию преамбулы договора, в связи с нахождением объекта в оперативном управлении Агентства Агентство указано в качестве арендодателя, объект предоставляется для использования помещений под административно-хозяйственные цели.

Разделом 3 договора установлены охранные обязательства арендатора.

Согласно пунктам 3.2, 3.5, 3.8 договора арендатор обязался выполнять условия, предусмотренные охранным обязательством, не производить работы по сохранению объекта и его территории, неотделимые улучшения объекта и его территории, а также не допускать использования территории объекта под новое строительство и другие хозяйственные нужды без предварительного письменного разрешения госоргана и арендодателя.

В соответствии с пунктом 7.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 09.11.2005 настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, в том числе при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пп 2.2.1 -2.2.5, 3.1 - 3.10, 3.12-3.14 договора и условий, предусмотренных пп. 6.2.1 -6.2.4

Как указывает истец, в ходе проведенной в феврале 2014 года технической инвентаризации объекта выявлены изменения площадных характеристик объекта.

В письме от 15.07.2011 Агентство потребовало от Общества предоставить разрешительную документацию на преобразование объекта либо заключить и предоставить договор на приведение в первоначальный вид объекта аренды, а также заключить договор страхования объекта и предоставить надлежащим образом оформленный страховой полис.

01.08.2014 проведена выездная проверка сохранности и использования арендуемого объекта, по результатам которой установлено, что в нарушение условий договора без предварительного письменного разрешения КГИОП и арендодателя Обществом осуществлены ремонтно-реставрационные работы, произведены неотделимые улучшения, а территория объекта использована арендатором для строительства пристроек к дворовым фасадам здания, о чем представителями арендодателя, прокуратуры Адмиралтейского района Санкт-Петербурга и КГИОП составлен акт осмотра от 01.08.2014 и акт выездной проверки от 04.08.2014.

В письме от 21.08.2014 N 420 Агентство заявило о расторжении договора аренды, а также предъявило Обществу требования: прекратить договоры субаренды и освободить занимаемые субарендаторами помещения в течение 30 календарных дней с даты получения настоящего требования, приостановить выполнение ремонтно-реставрационных работ на объекте до получения соответствующего согласования с арендодателем немедленно после получения настоящего требования, демонтировать установленные на дворовых фасадах инженерные сети, кондиционеры и воздуховоды в течение 30 календарных дней с даты получения настоящего требования, снести пристройки к дворовым фасадам здания в течение 30 календарных дней с даты получения настоящего требования, предложив в течение 10 рабочих дней с даты получения настоящего заявления направить в адрес арендодателя ответ на предложение о расторжении договора.

Ссылаясь на то, что Обществом допущены существенные нарушения условий договора, являющиеся основанием для его досрочного расторжения, Агентство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения условий договора не допускается (ст. 310 ГК РФ)

Как установлено пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон договора в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как указано выше, право арендодателя на досрочное расторжение договора предусмотрено пунктом 7.3 договора, в том числе при нарушении арендатором пунктов 3.1 - 3.10, 3.12-3.14 договора.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора в связи с существенным нарушением арендатором условий договора, в том числе осуществлением Обществом самовольной перепланировки.

Так, согласно акту осмотра от 01.08.2014 и акту выездной проверки от 04.02.2014, составленным с участием представителей прокуратуры, КГИОП и арендодателя, к дворовому фасаду здания осуществлены 4 пристройки (1 объект общественного питания, 1 навес под контейнер с бытовыми отходами и хранение энергогенерирующего оборудования, два объекта неустановленного назначения), на внутреннем фасаде здания установлены кондиционеры, воздуховоды, лоток электрических сетей, протянуты электрические инженерные сети, дворовой фасад центральной части здания находится в стадии ремонтно-реставрационных работ, на крыше двухэтажной части здания выявлены установленные мансардные окна, что свидетельствует о преобразовании чердачного пространства в мансардный этаж.

Размещение указанного оборудования, строительство пристроек, осуществление реставрации в установленном порядке арендатором не согласовано как с КГИОП, так и с арендодателем.

Из материалов дела следует, что в арендуемом Обществом здании были осуществлены не согласованные перепланировки, в результате которых изменилась площадь арендуемого здания.

Ссылка ответчика на то, что Обществу арендуемые помещения переданы уже с имеющимися перепланировками, подлежит отклонению апелляционным судом как необоснованная.

Состав передаваемых в аренду помещений определен в Приложении N 1 к договору, подписанном Обществом без возражений, что опровергает утверждение Общества о наличии перепланировок помещений на момент заключения договора аренды.

В письме от 15.12.2009 N 123/09 Общество просило Агентство согласовать осуществление перепланировок указанных в письме помещений.

Доказательства такого согласования Обществом в материалы дела не представлены, требования Агентства, изложенные в письме от 15.07.2014, не исполнены.

Таким образом, учитывая статус арендуемого Обществом здания, непринятие Обществом своевременных мер по устранению допущенных нарушений, их существенный характер, следует признать доказанным наличие оснований для расторжения договор аренды.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

В связи с прекращением между сторонами арендных отношений и отсутствием у ответчика иных правовых оснований для занятия объекта аренды, требование об обязании ответчика передать истцу спорное здание также подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2015 по делу N А56-63986/2014 отменить.

Расторгнуть договор аренды от 09.11.2004 N Д2-78/2, заключенный между Федеральным государственным бюджетным учреждением культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" и обществом с ограниченной ответственностью "ТРЭВЭЛС".

Обязать общество с ограниченной ответственностью "ТРЭВЭЛС" (190000, Санкт-Петербург, Конногвардейский бул. д.4,лит.А, ОГРН: 1027810267506) передать Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" объект недвижимого имущества, находящийся в государственной собственности Российской Федерации и являющееся имуществом казны Российской Федерации: нежилое здание, являющейся объектом культурного наследия федерального значения "Манеж и казармы Конногвардейского полка", с кад. N 78:32:0001176:1006, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бульвар, д. 4, литер "А", в течение 10 рабочих дней с даты принятия настоящего постановления.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ТРЭВЭЛС" (190000, Санкт-Петербург, Конногвардейский бул. д.4,лит.А, ОГРН: 1027810267506) в доход федерального бюджет 8000 рублей госпошлины по иску и 3000 рублей госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

В.М. Горбик Е.В. Жиляева