Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2015 г. N 01АП-6483/15

09 ноября 2015 г.

Дело N А43-2488/2014

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей Максимовой М.А., Наумовой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Стрельцовой Е.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Н.Новгорода на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 31.07.2015 по делу N А43-2488/2014,

принятое судьей Кабакиной Е.Е., по иску общества с ограниченной ответственностью "Рикар" (ОГРН 1025203042413, ИНН 5260079192) к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Н.Новгорода (ОГРН 1025203030280, ИНН 5253000265), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Агат оценка", об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Рикар" - Тихомирова М.Д. на основании доверенности от 16.01.2015 (сроком до 31.12.2015);

от Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Н.Новгорода - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от общества с ограниченной ответственностью "Агат оценка" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Рикар", г. Н.Новгород (далее - ООО "Рикар"), обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Н.Новгорода (далее - КУГИ) об урегулировании разногласий, возникших при заключении между истцом и ответчиком договора купли-продажи помещения N 3 (нежилое), общей площадью 50,2 кв.м., по адресу: г.Н.Новгород, Советский район, ул. Бекетова, д. 8, определив следующую редакцию пунктов договора:

"пункт 2.1 "Цена "объекта" отчуждаемого по настоящему договору составляет 1 100 000 (один миллион сто тысяч) рублей".

пункт 3.2.2 "Сумму в размере 1 050 117,79 (один миллион пятьдесят тысяч сто семнадцать рублей 79 коп.) Покупатель перечисляет равными долями в следующем порядке:"

пункт 3.2.2.1 Ежемесячно в течение 35 месяцев, начиная с месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной подпунктом 3.2.1 настоящего договора, покупатель перечисляет на счет продавца сумму в размере 30 003,37 рублей. Ежемесячные платежи производятся не позднее 15 числа текущего месяца, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной подпунктом 3.2.1 настоящего договора".

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования с учетом представленного в материалы дела экспертного заключения.

Исковые требования основаны на статьях 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Агат-оценка".

Решением от 31.07.2015 Арбитражный суд Нижегородской области урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи помещения N 3 (нежилое), общей площадью 50,2 кв.м. по адресу: г. Н.Новгород, Советский район, ул. Бекетова, д. 8, определив пункты 2.1, 3.2.2, 3.2.2.1 договора в следующей редакции:

"2.1. Цена "объекта" отчуждаемого по настоящему договору составляет 1 161 016 (один миллион сто шестьдесят одна тысяча шестнадцать) рублей 95 копеек (без НДС).

3.2.2. Сумму в размере 1 111 134,74 рублей (один миллион сто одиннадцать тысяч сто тридцать четыре рубля 74 коп.) Покупатель перечисляет ежемесячно равными долями в следующем порядке:

3.2.2.1 Ежемесячно в течение 35 (тридцати пяти) месяцев, начиная с месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной подпунктом 3.2.1. настоящего договора, Покупатель перечисляет на счет Продавца сумму в размере 31746,71 рублей (Тридцать одна тысяча семьсот сорок шесть рублей 71 копейка). Ежемесячные платежи производятся не позднее 15 (пятнадцатого) числа текущего месяца, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной подпунктом 3.2.1. настоящего договора".

Не согласившись с решением суда первой инстанции, КУГИ обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель не согласен с экспертным заключением от 07.04.2015 N ЭС150407/01, считает его подготовленным с нарушением стандартов и нормативных документов, регулирующих оценочную деятельность. Исключение из величины рыночной стоимости объекта оценки величины будущих расходов арендатора, связанных с перепланировкой и капитальным ремонтом считает некорректным. Полагает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы.

ООО "Рикар", возражая против доводов заявителя апелляционной жалобы, указало на их несостоятельность.

Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, извещенных о месте и времени судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

Как видно из материалов дела, муниципальному образованию - г. Нижний Новгород на праве собственности принадлежит нежилое встроенное помещение N 3, площадью 50,20 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Бекетова, д.8, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.07.2003 серия 52-АА N731053.

На основании договора аренды N 0/0168 от 28 июня 2006 года, заключенного между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (арендодателем) и ООО "Рикар" (арендатором), последнему передано во временное пользование нежилое встроенное помещение N 3, общей площадью 50,2 кв.м., расположенное по адресу: г.Н.Новгород, Советский район, ул. Бекетова, д. 8, для размещения мастерской по ремонту обуви и одежды. Договор аренды заключен на неопределенный срок.

07 ноября 2013 года администрацией г. Нижнего Новгорода принято постановление N 4324 "Об условиях приватизации муниципального имущества", согласно которому ООО "Рикар" было предложено выкупить у муниципального образования арендованное нежилое помещение N 3 общей площадью 50,2 кв.м., по адресу: г.Н.Новгород, Советский район, ул. Бекетова, д. 8, по рыночной стоимости 1795762,71 руб. (без НДС), определенной на основании отчета об оценке от 26.08.2013 N 11/08, выполненного ООО " АГАТ-Оценка".

Пунктом 2 данного постановления покупателю предложен следующий порядок оплаты приобретаемого муниципального имущества: сумму в размере 49882,21 руб. оплатить единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи; сумму в размере 1745880,50 руб. - в течение 35 месяцев равными долями, начиная с месяца после срока оплаты суммы первого платежа с уплатой процентов на неоплаченную сумму в соответствии с законодательством.

Уведомлением N 20-04/3-21007/13-ис от 27 ноября 2013 года Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода обратился к истцу с предложением заключить договор купли-продажи муниципального имущества на условиях направленного проекта.

Письмом от 25 декабря 2013 года ООО "Рикар" сообщило о своем согласии выкупить арендуемое муниципальное имущество, подписав договор купли-продажи с протоколом разногласий по пунктам 2.1, 3.2.2, 3.2.2.1.

Письмом от 15 января 2013 года ответчик отклонил представленный протокол разногласий, предложив арендатору подписать договор на условиях, предложенных ранее.

Поскольку урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора, сторонам во внесудебном порядке не удалось, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектам малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), вступившим в силу 05.08.2008.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона N 135-ФЗ).

Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, в договоре купли-продажи, направленном КУМИ в адрес истца, цена выкупаемого имущества указана на основании отчета об оценке от 26.08.2013 N 11/08. В протоколе разногласий общество предложило установить цену выкупаемого помещения в сумме 1 100 000 руб.

С учетом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также в связи с тем, что установленная независимым оценщиком стоимость объекта оценки является обязательной, суд назначил судебную экспертизу в виде иной независимой оценки.

Определением суда от 08.05.2014 по делу была назначена судебная экспертиза на предмет проверки соответствия отчета об оценке от 26.08.2013 N 11/08, выполненного ООО " АГАТ-Оценка" и определения рыночной стоимости нежилого встроенного помещения N 3 (нежилое), общей площадью 50,2 кв.м., расположенного по адресу: г.Н.Новгород, Советский район, ул. Бекетова, д. 8, по состоянию на 23 августа 2013 года.

Согласно заключению экспертов Назаровой Вероники Олеговны и Аменицкой Юлии Александровны от 28.05.2014 отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 3, расположенного по адресу г.Н.Новгород, ул. Бекетова, д. 8, выполненный ООО "АГАТ-Оценка" не соответствует требования, нормам и стандартам законодательства об оценочной деятельности. Несоответствия, выявленные в исследованном отчете, подробно описаны в исследовательской части заключения. Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 23 августа 2014 года составила 2 820 000 руб. с учетом НДС.

Истец не согласился с выводами эксперта, указав на ряд допущенных при проведении экспертизы ошибок, повлиявших на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Для пояснений по экспертному заключению эксперт Аменицкая Ю.А. была вызвана в судебное заседание.

В письменном пояснении, представленном в суд после заседания, эксперт указал, что в экспертном заключении при ответе на второй вопрос в процессе расчетов произошел механический сбой в системе компьютерной программы, что повлекло за собой арифметические ошибки при расчете стоимости объекта доходным подходом. В данном пояснении эксперт также привел исправленный расчет стоимости объекта в рамках доходного подхода. Согласно исправленному расчету рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 23 августа 2013 года составила 2 486 000 руб. с учетом НДС.

Ответ на второй вопрос в заключении эксперта N 0050100078/1д от 27.10.2014 эксперт просил считать недействительным.

С учетом наличия ошибок и противоречий в экспертном заключении N 0050100078/1д от 27.10.2014 истцом было заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения N 3, расположенного по адресу г.Н.Новгород, ул. Бекетова, д. 8, по состоянию на 23 августа 2013 года.

Определением суда от 10.02.2015 в соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ по делу была назначена повторная судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости указанного нежилого встроенного помещения по состоянию на 23 августа 2013 года, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Рензин Компани", эксперту Рензину Алексею Юрьевичу

По мнению ответчика, в представленном экспертном заключении отсутствует часть разделов, которые должны содержаться в отчете об оценке; при расчете величины рыночной стоимости объекта оценки сравнительным методом оценщиком вводится абсолютная поправка на качество отделки в размере 1 190 294,14 руб. Применение данной корректировки ответчик считает некорректной, так как данная поправка представляет собой расходы арендатора, которые он понесет в будущем в связи с перепланировкой объекта оценки и капитальным ремонтом. При расчете величины рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом оценщик использует объект-аналог N 1, датой размещения которого в сети является 18.10.2013, то есть ранее даты оценки, что не соответствует пункту 19 ФСО N 3.

С учетом приведенных замечаний ответчик посчитал, что рыночная стоимость нежилого помещения, определенная в экспертном заключении ООО "Рензин Компани" занижена, в связи с чем заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы, которое было отклонено судом (протокол от 14.07.2015).

Суд заслушал в судебном заседании 14.07.2015 пояснения эксперта Рензина А.Ю. по экспертному заключению от 07.04.2015 N ЭС150407/01 с учетом замечаний, представленных ответчиком.

Согласно заключению эксперта Рензина А.Ю.от 07.04.2015 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 23 августа 2013 года составила 1 370 000 руб.

В ходе заседания в суде первой инстанции эксперт Рензин А.Ю. объяснил, что заключение было сделано им в качестве судебной экспертизы, а не как заключение оценщика, в связи с чем может не соответствовать требованиям, предъявляемым к оформлению отчета об оценке. В результате проведенного исследования экспертом установлено, что состояние объекта экспертизы не позволяет его использовать в настоящее время по назначению (в качестве офисного или торгового), для нормальной эксплуатации помещения требуется проведение работ по устройству санузла, ремонта. Материалы, подтверждающие неудовлетворительное физическое состояние объекта исследования приведены в заключении эксперта. В отличие от объекта исследования объекты аналоги не нуждаются в капитальном ремонте, поэтому рассчитана поправка на качество отделки, чтобы объект экспертизы был наиболее схож с объектами аналогами.

При расчете величины рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом эксперт использовал информацию с интернет-сайта WEB.ARXIV, где сохраняются копии изданий интернет страниц. Информация о дате размещения на указанном сайте 11.04.2013, что предшествует дате оценки. Эксперт также отмечает, что в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки.

В представленных письменных пояснениях, эксперт также обосновал применяемые величины страховой премии при страховании имущества, расчеты остаточной стоимости объекта экспертизы и дал ответы на другие замечания ответчика со ссылками на листы экспертного заключения.

Статьей 14 Закона N 135 -ФЗ предусмотрено, что оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Проанализировав представленное заключение эксперта Рензина А.Ю., замечания ответчика по данному заключению и пояснения эксперта по этим замечаниям, суд первой инстанции обоснованно принял экспертное заключение в качестве доказательства по делу в отношении рыночной стоимости спорного объекта.

При изложенных обстоятельствах, суд установил цену приобретаемого обществом имущества в соответствии с заключением, выполненным экспертом Рензиным А.Ю.по состоянию на 23 августа 2013 года.

Довод подателя жалобы о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, подлежит отклонению. Заключение специалиста Рензина А.Ю. не является отчетом об оценке, а равно экспертизой отчета об оценке; правильность определения экспертом цены выкупаемого имущества подтверждается в том числе выводами о цене, изложенными в отчете.

Ссылка заявителя жалобы на неправомерный, по его мнению, отказ в назначении повторной экспертизы в качестве основания к отмене оспариваемого решения судом апелляционной инстанции не принимается. В силу статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначение экспертизы - это право, а не обязанность суда. Отказав в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы, арбитражный суд исходил из нецелесообразности ее проведения.

Таким образом, обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 31.07.2015 по делу N А43-2488/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Н.Новгорода - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Л.В. Бухтоярова

Судьи

М.А. Максимова Е.Н. Наумова