Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2015 г. N 07АП-9564/15

г. Томск

12 ноября 2015 г.

Дело N А45-6769/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2015 года.

Постановления в полном объеме изготовлено 12 ноября 2015 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е. И. Захарчука

судей: О.Б. Нагишевой

О.Ю. Киреевой

при ведении протокола помощником судьи А.В. Бабенковой

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился (извещен);

от ответчика: не явился (извещен);

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска (07АП-9564/2015) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 12 августа 2015 года по делу N А45-6769/2015

(судья Е.И.Булахова),

по иску мэрии города Новосибирска

к обществу с ограниченной ответственностью "Совелл", г. Новосибирск

о взыскании 1895245 рублей 46 копеек,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (далее - истец, мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Совелл" (по тексту - Общество, ответчик) о взыскании 1895245 рублей 46 копеек.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 12 августа 2015 года заявленные требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Совелл" в пользу мэрии города Новосибирска взыскана задолженность по арендной плате в размере 184616 рублей 20 копеек, неустойку в сумме 3540 рублей 61 копейка. В удовлетворении остальной части иска отказано. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Совелл" в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме 3172 рубля.

Не согласившись с решением суда, Мэрия обратилась в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, полагая, что действия мэрии являются законными, поскольку стороны согласовали в договоре аренды возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в зависимости от наступления определенных условий.

Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

В отзыв на апелляционную жалобу и дополнениях к нему общество заседании считают решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

Мэрия в дополнениях к апелляционной жалобе считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В порядке части 6 статьи 121, части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268, АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы с дополнениями, отзыва на нее с дополнениями, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между мэрией города Новосибирска и закрытым акционерным обществом "Совинтех" 02.06.2011 был заключён договор аренды земельного участка N 105585р для строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного на-значения, автостоянки, трансформаторных подстанций по улице Есенина. Срок действия договора с 02.06.2101 по 02.06.2014.

По условиям договора арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:014180:26 площадью 5777 кв. м, расположенный в пределах Дзержинского района города Новосибирска.

Пунктом 2.2 договора стороны определили, что размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчёта независимого оценщика.

Пунктом 2.3 договора (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 30.05.2014) определено, что арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчётным месяцем.

28.05.2013 между закрытым акционерным обществом "Совинтех" и обществом с ограниченной ответственностью "Совелл" заключён договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Договор зарегистрирован в установленном порядке 11.06.2013. В соответствии с условиями договора общество с ограниченной ответственностью "Совелл" (далее - ответчик, арендатор) приняло на себя обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 105585р от 02.06.2011.

Дополнительным соглашением N 2 от 30.05.2014 к договору аренды срок действия договора продлён до 02.06.2017.

Уведомлением мэрии города Новосибирска от 13.10.2014 N 20-10448 арендатор был уведомлен об увеличении арендной платы с 07.06.2014 до 3631794,24 руб. в год или до 302649,52 руб. в месяц. Основанием увеличения мэрия указала Постановление Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-П, а именно пункт 7, что следует, в том числе, из информационной справки о начислении арендной платы по договору N 105585р от 02.06.2011. Дополнительное соглашение к договору аренды на основании уведомления о двукратном увеличении арендной платы сторонами не подписано.

В связи с невнесением платежей за аренду земельного участка Мэрия города Новосибирска обратилась в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя заявленное требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что в данном случае пункт 7 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-П, не подлежит применению в отношении арендатора общества с ограниченной ответственностью "Совелл", т.к. последний вступил в договор в качестве арендатора лишь с 11.06.2013, следовательно, санкция в виде двукратного повышения размера арендной платы за нарушение сроков жилищного строительства не может быть применена в связи с не наступлением оснований для её применения - истечением трёх лет аренды конкретным арендатором (ответчиком по делу) и застройщиком.

Рассмотрев материалы дела повторно в порядке главы 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции соглашается с правильностью выводов суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, исходит из следующих норм права и обстоятельств по делу.

В силу положений ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Пунктом 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что правоотношения, возникшие между сторонами, в связи с заключением договора аренды земельного участка, регулируются земельным и гражданским законодательством.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (ст. 65 Земельного кодекса РФ). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Исходя из ч.1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком сам факт нарушения обязанностей по внесению арендных платежей за спорный период.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ в ред. действующей до 01.03.2015).

Согласно последнему абзацу п. 10 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001, порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (ч. 9, ч. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 ст. 432 ГК РФ).

Таким образом, из положений гражданского законодательства в регулируемой сфере правоотношений следует необходимость согласования воли обеих сторон по договору аренды земельного участка при изменении его существенного условия - размера арендной платы.

Договором аренды земельного участка N 105585р от 02.06.2011 предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы за земельный участок в одностороннем порядке.

Пунктом 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ установлено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Поддерживая правомерность выводов суда первой инстанции, апелляционная коллегия отмечает, что пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (часть 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 7 постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена" в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством.

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Договор 02.06.2011 был заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата.

Законом о введении в действие ЗК РФ установлен определенный уровень размера арендной платы за пользование: земельными участками, право аренды которых возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (пункт 2 статьи 3); земельными участками, предоставленными членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в аренду (пункт 2.7 статьи 3); земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности и предоставленными для жилищного строительства (пункт 15 статьи 3).

Поскольку содержащиеся в Законе о введении в действие ЗК РФ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015).

В данном случае правила пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ фактически уже были применены в рамках заключенного договора аренды земельного участка, указанная норма направлена на стимулирование застройщиков к освоению земельных участков и недопущению нерационального использования земельных участков, увеличение размера арендной платы в связи с не введением в эксплуатацию объекта недвижимости можно рассматривать как меру ответственности за нерациональное использование земельного участка.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, что увеличивая в одностороннем порядке размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 02.06.2011 N 105585р с июня 2014 года, мэрия города Новосибирска, руководствовалась пунктом 7 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-П (далее - Постановление N 213-П).

В связи с изложенным, суд обоснованно пришел к выводу о том, что истец неправомерном применил к ответчику правила п. 7 Постановления N 213-П, в связи с чем, подлежит взысканию арендная плата, подлежащая перечислению без учёта двукратного повышения с 07.06.2014. в размере 184 616 рублей 20 копеек, в том числе за январь 2015 года 8322 рубля 86 копеек, за февраль 2015 года в сумме 8322 рубля 86 копеек, за март 2015 года в сумме 8322 рубля 86 копеек и за апрель 2015 года в сумме 159 647 рублей 62 копейки. Указанный размер арендной платы ответчиком признан.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что Постановление Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-П утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-П, вступившего в силу 21.06.2015.

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Основания для применения пункта 7 постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п при указанных обстоятельствах Мэрией не доказаны.

При изложенных обстоятельствах, исковые требования истца правомерно были удовлетворены частично.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права и сводятся лишь к несогласию с оценкой правильно установленных по делу обстоятельств, что не может являться основанием к отмене обжалуемого судебного акта.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции отмене не подлежит, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельств и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судебные расходы по уплате госпошлины судом апелляционной инстанции не распределяются, так как в силу подпункта 1.1. пункта 1. статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Мэрия города Новосибирска освобождена от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 12 августа 2015 года по делу N А45-6769/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Е. И. Захарчук

Судьи

Е. И. Захарчук О.Б. Нагишева О.Ю. Киреева