Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2015 г. N 20АП-6249/15

г. Тула

6 ноября 2015 г.

Дело N А23-2728/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05.11.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 06.11.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Тимашковой Е.Н. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Понкратовой А.В., в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу управления строительства и земельных отношений города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 07.09.2015 по делу N А23-2728/2015 (судья Сидорычева Л.П.), установил следующее.

Управление строительства и земельных отношений города Калуги (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гранит" (далее - ответчик, общество) об обязании исполнить обязательства по инвестиционному контракту от 26.09.2005 N 37, путем передачи в собственность муниципального образования "Город Калуга" по акту приема-передачи жилых помещений, общей площадью 279,37 кв. м в многоквартирном доме по адресу: г. Калуга, ул. Луначарского, д. 41; об обязании исполнить обязательства по инвестиционному контракту от 26.09.2005 N 37, путем передачи в собственность муниципального образования "Город Калуга" по акту приема-передачи имущества, равного 50 % от общей площади жилых помещений, составляющих долю истца, а именно жилые помещения в многоквартирном доме (3-я очередь строительства) на земельном участке, ограниченном улицами Луначарского, Никитина, переулком Воскресенским.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 07.09.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование своих доводов управление ссылалась на необоснованное применение судом к правоотношениям сторон Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности).

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся представителей истца и ответчика, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 26.09.2005 года между управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений (управление) и обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гранит" (инвестор) был заключен инвестиционный контракт (договор) на строительство объектов недвижимости жилого и нежилого назначения в границах муниципального образования "Город Калуга" N 37 (л. д. 6-11), предметом согласно пунктам 1.1 и 3.1 которого является реализация инвестиционного проекта по строительству многоквартирного дома, а также иного имущества, в границах земельного участка, ограниченного улицами Луначарского, Никитина, переулком Воскресенским.

По условиям пункта 3.2 контракта инвестор обязался в счет собственных и (или) привлеченных средств произвести новое строительство объекта недвижимости - многоквартирного дома со встроенными офисными помещениями, с общей площадью жилых помещений 3 188 кв. м, с общей площадью нежилых (офисных помещений) 635,74 кв. м

Согласно пункту 4.1 контракта в редакции дополнительного соглашения от 30.12.2005 N 1 (л. д. 16-17), инвестор передает муниципальному образованию "Город Калуга" в лице управления 20 % осуществленных инвестором инвестиций в создание инвестиционного объекта.

По итогам реализации настоящего контракта инвестору принадлежит 80 %, а муниципальному образованию "Город Калуга" 20 % в праве собственности на недвижимое имущество, созданное в процессе реализации инвестиционного проекта. Долю управления составляют жилые помещения, общая площадь которых составляет 20 % от общей площади объекта.

Передача недвижимого имущества, составляющего долю управления, осуществляется инвестором в два этапа: 1 этап - инвестор передает 50 % от общей площади жилых помещений, составляющих долю управления в многоквартирном доме со встроенными офисными помещениями (1-я очередь строительства), создаваемого в рамках реализации настоящего контракта; 2 этап - инвестор передает 50 % от общей площади жилых помещений, составляющих долю управления, в многоквартирном доме (3-я очередь строительства), создаваемом инвестором, согласно генеральному плану, являющемуся неотъемлемой частью настоящего контракта (приложение N 1).

В случае, если расходы, связанные с освобождением земельного участка от прав третьих лиц, несет инвестор, доля управления подлежит уменьшению на величину общей площади жилых помещений, рассчитанной исходя из соотношения затрат, понесенных инвестором, к фактической стоимости 1 кв. м общей площади предоставленных квартир.

В рамках реализации первого этапа контракта инвестор осуществил расходы, связанные с освобождением земельного участка, ограниченного улицами Луначарского, Никитина, переулком Воскресенским, от прав третьих лиц путем предоставления гражданам, занимавшим жилые помещения в домах N 35 и 37 по ул. Луначарского и в д. N 14 по пер. Воскресенскому, иных жилых помещений, о чем был составлен соответствующий акт от 26.02.2007 (л. д. 12-15).

В пункте 4.2 контракта стороны установили, что определение подлежащих передаче конкретных жилых помещений в соответствии с проектной документацией определяется сторонами до получения инвестором разрешения на ввод в эксплуатацию и оформляется дополнительным соглашением к контракту.

В соответствии с пунктом 6.2.6 контракта, инвестор обязуется до получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, входящего в состав инвестиционного объекта, передать управлению объекты недвижимости, составляющие долю управления, и документы, необходимые для регистрации права собственности муниципального образования "Город Калуга".

На основании распоряжения Городского Головы городского округа "Город Калуга" от 28.11.2005 N 5325-р ответчику предоставлен в аренду земельный участок площадью 2 635 кв. м с кадастровым номером 40:26:00 03 48:0022 из земель поселений для строительства двух многоэтажных жилых домов с встроенными офисными помещениями по адресу: г. Калуга, ул. Луначарского, район дома N 37.

Распоряжением Городского Головы городского округа "Город Калуга" от 15.08.2006 N 6827-р земельному участку с кадастровым номером 40:26:00 03 48:0022, на котором осуществлялось строительство первого этапа застройки - 4-5 этажного 45 квартирного жилого дома с встроенными офисными помещениями на первом этаже, присвоен следующий адрес: г. Калуга, ул. Луначарского, д. 41.

Распоряжением Городского Головы городского округа "Город Калуга" от 26.04.2007 N 3766-р разрешен ввод в эксплуатацию первого этапа застройки в квартале, ограниченном улицами Луначарского, Никитина, переулком Воскресенским, - 5-этажный 47-квартирный жилой дом со встроенными офисными помещениями на первом этаже по адресу: г. Калуга, ул. Луначарского, д. 41, общей площадью 5 529,8 кв. м, общая площадь жилых помещений - 3 623 кв. м, площадь встроенно-пристроенных помещений - 685,9 кв. м.

Дополнительным соглашением N 2 к инвестиционному контракту от 26.04.2011 управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений передало, а управление строительства и земельных отношений города Калуги приняло все права и обязанности по инвестиционному контракту (л. д. 18).

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства по передаче в муниципальную собственность доли в праве собственности на имущество, созданное в процессе реализации инвестиционного проекта, истец обратился в Арбитражный суд Калужской области с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права, применение которого может привести к нарушению прав других лиц.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с выводом суда области на основании следующего.

В соответствии со статьей 8 Закона об инвестиционной деятельности, отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Закона об инвестиционной деятельности, не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование. В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта. При этом возникновение у соинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций не влечет за собой возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций, поскольку обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли и выдела этой доли в натуре.

Таким образом, при квалификации инвестиционного контракта как договора купли-продажи необходимо учитывать, что право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

По смыслу положений статей 218, 219, 223 ГК РФ покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, и регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь в порядке статьи 398, пункта 3 статьи 551 ГК РФ при условии, что объект, подлежащий передаче по договору, создан в натуре и права продавца на спорный объект зарегистрированы в едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 6 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, в силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика) с момента государственной регистрации его права в ЕГРП (пункт 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Таким образом, до регистрации права собственности инвестора (застройщика), соинвестор не может требовать у него передачи причитающейся ему доли, поскольку до первоначальной регистрации права застройщика юридически вещь считается несозданной, в связи с чем, у сторон имеются только обязательственные отношения, предоставляющие сторонам право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Как указывалось выше, распоряжением Городского Головы городского округа "Город Калуга" от 26.04.2007 N 3766-р был введен в эксплуатацию только первый этап застройки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Сведений о регистрации в ЕГРП за ответчиком объектов жилого и нежилого назначения, находящихся по адресу: г. Калуга, ул. Луначарского, д. 41 в материалы дела истцом представлено не было.

Кроме того, в пункте 4.2 контракта стороны установили, что определение подлежащих передаче конкретных жилых помещений в соответствии с проектной документацией определяется сторонами до получения инвестором разрешения на ввод в эксплуатацию и оформляется дополнительным соглашением к контракту.

В соответствии с пунктом 6.2.6 контракта, инвестор обязуется до получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, входящего в состав инвестиционного объекта, передать управлению объекты недвижимости, составляющие долю управления, и документы, необходимые для регистрации права собственности муниципального образования "Город Калуга".

Дополнительное соглашение об определение подлежащих передаче конкретных жилых помещений между сторонами не подписывалось.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 N 18185/12 и N 1276/13 сформулированы правовые подходы к защите прав участников инвестиционной деятельности, в которой участвует публично-правовое образование, в случае не подписания любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта.

Уклонение стороны инвестиционного контракта, в котором участвует публично-правовое образование, от подписания акта о реализации инвестиционного проекта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее другим его участникам оформить права на объект, созданный на их средства.

Суд, если придет к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и исходя из условий заключенного ими договора, должен в резолютивной части судебного акта указать, каким образом распределяются между сторонами созданные объекты (помещения в созданном объекте или доли в праве собственности на созданный объект). Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется в регистрирующий орган вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности соответствующих лиц на указанные в нем объекты в порядке, предусмотренном Законом о регистрации.

Судебный акт о реализации инвестиционного контракта является одним из документов, которые представляются для регистрации права на объекты недвижимого имущества.

По настоящему делу истец никогда не обращался к стороне инвестиционного контракта с предложением о составлении дополнительного соглашения об определении подлежащих передаче конкретных жилых помещений согласно пункту 4.2. спорного договора.

Кроме того, согласно правовой позиции, сформированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 N 18185 по делу N А40-82850/11-114-702 и от 04.06.2013 N 1276/13 по делу N А40-107777/10-82-939, выдел доли в объекте инвестиционной деятельности до первичной регистрации права собственности на него невозможен, так как такой объект не является предметом гражданского оборота.

Вместе с тем, в силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о его реализации не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права. При этом спор, связанный с таким уклонением от подписания акта о реализации инвестиционного контракта, представляет собой спор об исполнении условий контракта и при наличии оснований может быть удовлетворен судом.

При этом истец с иском о возложении на ответчика обязанности подписать дополнительное соглашение об определении подлежащих передаче конкретных жилых помещений в суд не обращался.

Кроме того, как видно из имеющейся в материалах дела претензии управления от 30.03.2015 N 1887/06-15 в адрес ответчика (л. д. 25-27) управление не требует от ответчика составления в соответствии с пунктом 4.2 дополнительного соглашения об определении подлежащих передаче конкретных жилых помещений, а сразу требует передачи жилых помещений, общей площадью 861,78 кв. м.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права, применение которого может привести к нарушению прав других лиц.

Довод ответчика о необоснованном применении судом к правоотношениям сторон Закона об инвестиционной деятельности, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным.

В силу части 1 статьи 133 и части 1 статьи 168 АПК РФ арбитражный суд с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование заявленного требования, самостоятельно определяет характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы права, подлежащие применению.

Судом первой инстанции верно определен круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу; правильно применены законы и иные нормативные акты, регулирующие спорные правоотношения; дана оценка всем имеющимся в материалах дела доказательствам с соблюдением требований процессуального законодательства.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Расходы по госпошлине за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на заявителя. В соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление строительства и земельных отношений города Калуги освобождено от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 07.09.2015 по делу N А23-2728/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.А. Волкова

Судьи

Е.Н. Тимашкова Е.В. Рыжова