Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2015 г. N 07АП-10202/15

г. Томск

11 ноября 2015 г.

Дело N А45-10450/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 ноября 2015 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Киреевой,

судей: Е.И. Захарчука, О.Б. Нагишевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.С. Винник,

при участии:

от истца: Матвеева Н.А. - доверенность от 25.06.15 г. (до 31.12.15 года), паспорт; Привалова Т.Ю. - доверенность от 25.06.15 г. (до 31.12.15 года), паспорт.

от ответчика: Колмаков Д.В. - доверенность от 03.06.15 г. (до 01.07.18 года), удостоверение,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области (07АП-10202/2015) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04.09.2015 по делу N А45-10450/2015

(судья В.А. Полякова)

по иску общества с ограниченной ответственностью "НЛК-3", г. Новосибирск (ИНН 5402563108, ОГРН 1135476081674)

к Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области (ИНН 5406214965, ОГРН 1035402457848)

о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "НЛК-3" (далее - ООО "НЛК-3", истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее - ДИиЗО НСО, Департамент, ответчик), уточнённым в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 54:19:112001:6661, арендуемый ООО "НЛК-3" на основании договора аренды земельного участка от 09.11.2012 N 131-знп, договора уступки права аренды земельного участка от 05.11.2013, содержание которой выражено уведомлением Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 17.12.2014 N 8670/3-11/38 об установлении арендной платы с 01.01.2015 в размере 984 225 рублей в год; установить с 01.01.2015 по договору аренды земельного участка от 09.11.2012 N 131-знп предельную арендную плату за земельный участок с кадастровым номером 54:19:112001:6661 в размере 2 % от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 102 803 рубля 06 копеек в год.

В ходе рассмотрения дела, истец заявил отказ от иска в части требования об установлении с 01.01.2015 по договору аренды земельного участка от 09.11.2012 N 131-знп предельной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 54:19:112001:6661 в размере 2 % от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 102 803 рубля 06 копеек в год.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.09.2015 (резолютивная часть объявлена 31.08.2015) исковые требования удовлетворены, признана недействительной сделка по изменению в одностороннем порядке арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 54:19:112002:6661, арендуемый ООО "НЛК-3" на основании договора аренды земельного участка от 09.11.2012 N 131-знп, договора уступки права аренды земельного участка от 05.11.2013, содержание которой выражено уведомлением Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 17.12.2014 N 8670/3-11/38 об установлении арендной платы с 01.01.2015 в размере 984 225 рублей в год. В остальной части требований производство по делу прекращено.

Не согласившись с решением суда, ДИиЗО НСО обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить его полностью и принять новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь, в том числе на то, что п.1 ст.452 ГК РФ в данном случае не подлежит применению, поскольку при изменении размера арендной платы по указанному договору аренды N 131-знп не происходит изменение условий договора, что исключает необходимость заключения соглашения; направленное в адрес арендатора спорное уведомление представляет собой не изменение в одностороннем порядке арендодателем существенного условия договора аренды о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованных сторонами условий договора; вывод суда о том, что изменение методики расчета арендной платы за арендуемый земельный участок с методики, основанной на кадастровой стоимости земельного участка, на методику, основанную на рыночной стоимости земельного участка недопустимо в силу действующих положений гражданского законодательства является ошибочным, как и не обоснован вывод об отсутствии по условиям договора аренды возможности арендодателя ее изменения в одностороннем порядке; расчет арендной платы, приведенный в приложении к договору аренды, носит исключительно информативный характер, разъясняющий сумму арендной платы, указанную в п.3. 1 договора; суд посчитал, что уведомление департамента от 17.12.2014 N 8670/3-11/38 противоречит принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, утвержденному постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (стр.21 решения), однако, в чем конкретно заключается нарушение данного принципа, судом не указано. Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

От ООО "НЛК-3" в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступил отзыв, в котором истец с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал свои доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представители истца в судебном заседании поддержали свою позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истцу на основании договора от 09.11.2012 N 131-знп (с учётом договора от 05.11.2013 об уступке прав арендатора) для строительства логистического терминала был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 54:19:112001:6661 (образованный из земельного участка с кадастровым номером 54:19:112001:0977), площадью 40 170 кв. м.

Срок аренды земельного участка определён периодом с 07.11.2012 по 04.03.2057.

Размер арендной платы за земельный участок согласован сторонами в п. 3.1 договора и установлен в размере 77 102, 30 руб. в год.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что расчёт арендной платы определён в приложении к договору и установлен на основании постановления Администрации Новосибирской области от 06.02.2006 N 6-па.

В силу п.3.4 договора, размер арендной платы изменяется ежегодно путём умножения существующего размера арендной платы на максимальный индекс инфляции на текущий финансовый год, установленный в федерльном законе о федеральном бюджете на соответствующий год.

При этом, размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в связи с переоценкой кадастровой стоимости земельного участка (изменением размера земельного налога) или в результате введения коэффициентов к ней, а также в других случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и Новосибирской области, с извещением арендатора за десять дней до введения изменения (п.3.5 договора).

В приложении к договору "расчёт размера арендной платы" указано, что размер арендной платы зависит от площади земельного участка, кадастровой стоимости земельного участка и индекса инфляции.

В соответствии с уведомлением Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 16.08.2013 N 6767/3-11/38 с учётом уровня инфляции с 01.01.2013 размер арендной платы по договору от 09.11.2012 N 131-знп увеличен до 81 342 рублей 92 копеек.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 15.09.2014 N 361-п было утверждено новое положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Новосибирской области.

Уведомлением от 17.12.2014 N 8670/3-11/38 ответчик уведомил истца о том, что арендная плата по договору от 09.11.2012 N 131-знп изменяется и рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и выраженной в процентах действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (л.д. 10 т.1).

Полагая, что уведомление Департамента от 17.12.2014 N 8670/3-11/38 является односторонней сделкой, которая недействительна, как нарушающая требования закона и иных правовых актов, истец обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Вместе с тем, исходя сформированной позиции высших судов в том числе Верховного Суда РФ, в тех случаях, когда нормативный акт устанавливает альтернативу элементов (способов) определения арендной платы и возможность одностороннего порядка их изменения в рамках этой альтернативы, реализация права на такое изменение должна соответствовать положениям гражданского законодательства и условиям договора. В частности, не приводить к смене методики, которая является частью договора, если право на ее одностороннее изменение в связи с волеизъявлением арендодателя сторонами не предусмотрено. Указанный подход соответствует судебной практике и учитывает общеобязательные принципы экономической обоснованности и предсказуемости, предусмотренные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

Указанным постановлением определены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе принцип предсказуемости расчёта размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчёта арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, буквальное и системное толкование положений гражданского законодательства в регулируемой сфере правоотношений позволяет сделать вывод о том, что при заключении договора аренды земельного участка его стороны действуют на равных началах, арендная плата является существенным условием договора и не может быть изменена в одностороннем порядке, при определении размера арендной платы должен быть соблюдён принцип предсказуемости расчёта размера арендной платы.

При аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время используются следующие методики определения размера арендной платы: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по её расчету, утверждёнными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Как установлено судом, договор аренды земельного участка от 09.11.2012 N 131-знп был заключён в момент действия на территории Новосибирской области постановления Администрации Новосибирской области от 06.02.2006 N 6-па "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Новосибирской области".

Разделом 2 названного нормативного правового акта устанавливались основные правила определения арендной платы, исходя из которых арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в областной собственности, определяется на основании применения кадастровой стоимости земельных участков или земельного налога в зависимости от категории земель, передаваемых в аренду, а также по результатам торгов с учётом начального размера арендной платы, определённого на основании отчёта независимого оценщика.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 15.09.2014 N 361-п было утверждено новое положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Новосибирской области.

Как следует из указанного постановления, оно предусматривает альтернативу способов определения арендной платы, о чем свидетельствуют пункты 14 и 15 указанного положения, которыми предусмотрены различные варианты определения арендной платы в зависимости от кадастровой стоимости или рыночной стоимости и условий ее изменения.

Так согласно пунктам 11 и 14 указанного постановления, арендная плата вносится арендаторами в сроки и на условиях, установленных договором аренды. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, департамент предусматривает в таком договоре изменение арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 13 настоящего Положения, не проводится.

В свою очередь, направляя уведомление в адрес истца, Департамент указал на то, что расчет арендной платы производится в соответствии с пунктом 3 положения (Постановление Правительства Новосибирской области от 15.09.2014 N 361-п), согласно которому размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Вместе с тем, при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определённой формуле.

Данная методика содержится в приложении к договору "расчёт размера арендной платы", из которого следует, что размер арендной платы зависит от площади земельного участка, кадастровой стоимости земельного участка и индекса инфляции.

При этом названное приложение является неотъемлемой частью договора, а, следовательно, обязательным к исполнению обеими сторонами договора аренды земельного участка от 09.11.2012 N 131-знп, в том числе арендодателем.

Данная методика после согласования её сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положения договора аренды N 131-знп от 09.11.2012, в частности п.3.5. и 7.1, на которые ссылается ответчик, исходя из их буквального толкования, не предусматривают возможность изменения в одностороннем порядке методики расчёта арендной платы, утверждённой в качестве его условия.

Доказательств того, что сторонами договора были изменены существенные условия договора аренды земельного участка от 09.11.2012 N 131-знп в порядке, предусмотренном пунктом 7.1 договора, в материалах дела не имеется.

Каких-либо изменений, дополнений, поправок к условиям договора, сделанных в письменной форме и подписанных уполномоченными представителями сторон, Департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской не представлено.

В этой связи, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что уведомлением от 17.12.2014 N 8670/3-11/38 ответчик в одностороннем порядке изменил существенное условие договора аренды земельного участка, а именно - методику расчёта размера арендной платы, что недопустимо в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Поскольку признание уведомления недействительным не повлияет на исполнение сторонами своих обязательств по договору, следовательно, не влечёт недействительности прочих условий договора аренды.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для признания сделки недействительной и обоснованно удовлетворил иск.

Довод апелляционной жалобы о том, что направленное в адрес арендатора спорное уведомление представляет собой не изменение в одностороннем порядке арендодателем существенного условия договора аренды о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованных сторонами условий договора, отклоняется как несостоятельный, поскольку постановлением Правительства НСО N 361-п от 15.09.2014 года не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. В частности, указанным актом не установлено, что к ранее заключенным договорам аренды подлежат применению пункты 3 и 15, согласно которым арендная плата должна рассчитываться по иной методике, чем та, что согласована сторонами договором.

Довод о том, что расчет арендной платы, приведенный в приложении к договору аренды, носит исключительно информативный характер, разъясняющий сумму арендной платы, указанную в п.3.1 договора, подлежит отклонению, так как в данном приложении указана именно методика расчета размера арендной платы.

Указание апеллянта на то, что суд посчитал, что уведомление департамента от 17.12.2014 N 8670/3-11/38 противоречит принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, утвержденному постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (стр.21 решения), однако, в чем конкретно заключается нарушение данного принципа, судом не указано, по мнению апелляционного суда, не обосновано, так как суд первой инстанции исходил из невозможности в данном случае одностороннего изменения методики расчета арендной платы, кроме того, указанное не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права и сводятся лишь к несогласию с оценкой правильно установленных по делу обстоятельств, что не может являться основанием к отмене обжалуемого судебного акта.

Таким образом, апелляционный суд считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют. Доводы подателя, изложенные в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и апелляционным судом отклоняются.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04.09.2015 по делу N А45-10450/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

О.Ю. Киреева

Судьи

Е.И. Захарчук О.Б. Нагишева