Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 ноября 2015 г. N 19АП-4995/15

город Воронеж

03 ноября 2015 г.

Дело N А14-16274/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 ноября 2015 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ушаковой И.В.,

судей Поротикова А.И.,

Щербатых Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Шарм": Горемыкиной Л.Н., директора, протокол от 06.06.2014; Кончаковой Е.В., представителя по доверенности от 27.10.2014,

от Управления имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж: Подкопаева А.Е., представителя по доверенности от 30.12.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шарм" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.07.2015 г. по делу N А14-16274/2014 (судья Романова Л.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Шарм" (ОГРН 1033600053431, ИНН 3665006671) к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1123668052200, ИНН 3666181570) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого встроенного помещения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Шарм" (далее - ООО "Шарм", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж (далее - ответчик) о возложении обязанности заключить договор купли-продажи нежилого встроенного помещения в лит. А, этаж 1, номера на поэтажном плане: 2-14, площадью 132,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Героев Сибиряков, 45 в следующей редакции:

П. 1.1. Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность, в рассрочку, сроком на 7 лет, арендуемое у администрации городского округа город Воронежа в соответствии с договором аренды 5-095-94 от 12.08.1994 года нежилое встроенное помещение II лит. А, этаж:1, номера на поэтажном плане: 2-14, площадью 132,1 кв.м., расположенное по адресу : г. Воронеж, ул. Героев Сибиряков, 45, стоимостью без учета процентов за предоставленную рассрочку 4 828 507 (четыре миллиона восемьсот двадцать восемь пятьсот семь) рублей, (далее предмет договора). На сумму денежных средств, по которой предоставлена рассрочка, взимаются проценты в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день заключения договора купли - продажи, которая составляет 8,25% годовых.

П.2.1.1. С учетом предоставленной рассрочки в срок до 01 августа 2022 года включительно оплатить "Продавцу" за приобретенное помещение денежные средства в размере 4 828 507 (четыре миллиона восемьсот двадцать восемь пятьсот семь) рублей, а также проценты на сумму денежных средств по уплате которых представлена рассрочка, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования (8.25%) Центрального банка РФ.

П.2.2.2. В срок по 01.08.2015 года оплатить 50 978, 65 руб. - основной платеж, а также дополнительно: проценты за предоставленную рассрочку в размере одной трети от ставки рефинансирования. В срок по 01.08.2022 должна быть произведена полая оплата "предмета договора". Порядок расчета денежных средств по предоставленной рассрочке произведен в приложении N 1. "Покупателю" предоставляется право досрочной оплаты "предмета договора" (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 06.07.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Шарм" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что довод ответчика о заключенности договора, заявленный в арбитражном суде первой инстанции, является ни чем иным, как злоупотреблением правом (статья 10 Гражданского кодекса РФ). Истцом соблюден тридцатидневный срок направления протокола разногласий к проекту договора. Само по себе подписание проекта договора не лишает лицо, получившее оферту, представить протокол разногласий к проекту договора в установленный законом срок. Проставляя подпись под проектом договора, воля истца не была направлена на подписание договора, а свидетельствовала лишь о получении проекта договора.

Кроме того, проект договора содержит положение о стоимости объекта недвижимости, которое противоречит действующему законодательству, поскольку стоимость объекта недвижимости, указанная в проекте договора, базируется на оценочном заключении по состоянию на 15.07.2014, оценка же объекта недвижимости должна быть осуществлена на дату обращения ООО "Шарм" с заявлением о реализации права на приобретение арендованного имущества - то есть на 11.12.2013.

В настоящем судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ООО "Шарм" доводы апелляционной жалобы поддержали, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просили суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Управления имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж против доводов апелляционной жалобы возражал, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что ООО "Шарм" 11.12.2013 обратилось в Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого встроенного помещения II в лит. А, этаж:1, номера на поэтажном плане: 2-14, площадью 132,1кв.м, расположенного по адресу: г Воронеж, ул. Героев Сибиряков, 45.

01.08.2014 Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж издало приказ N 1221 "О заключении договора купли - продажи нежилого встроенного помещения II в лит. А, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 2-14, площадью 132,1кв.м и 1/2 доли в поз.1 нежилых встроенных помещений, расположенного по адресу: Воронежская область, г Воронеж, Советский район, ул. Героев Сибиряков, 45, с ООО "Шарм".

Приказом N 1481 от 16.09.2014 пункт 1 приказа N 1221 от 01.08.2014 был изменен и изложен в следующей редакции: "1. Установить способ отчуждения муниципального имущества - реализация преимущественного права на выкуп арендуемого имущества по договору аренды от 12.08.1994 N 5-095-94 путем заключения договора купли - продажи нежилого встроенного помещения II в лит. А, назначение: нежилое, общая площадь 132,1 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане: 1.5.4.5,6,7,8,9,10,11,12,13,14, адрес объекта: Воронежская область, г Воронеж, Советский район, ул. Героев Сибиряков, д. 45, стоимостью - на основании отчета N 22/08/14-01 об оценке рыночной стоимости нежилого встроенного помещения II в лит. А, этаж:1, номера на поэтажном плане: 2-14, площадью 132,1кв.м, составленного 25.08.2014 по состоянию на 15.07.2014 ООО "Цитадель Эксперт" - 6 620 000 рублей, с рассрочкой платежа на 7 лет.

Во исполнение вышеуказанного приказа истцу направлен подписанный ответчиком проект договора купли-продажи недвижимого имущества.

Цена объекта в проекте договора купли-продажи недвижимого имущества и составила 6 620 000 рублей без учета НДС.

Письмом от 27.10.2013 ООО "ШАРМ" направило ответчику протокол разногласий, в котором не согласилось с редакцией п.п. 1.1, 2.1.1., 2.2.2 договора, предложив цену объекта указать равной 4 965 000 рублей без учета НДС.

Управление имущественных и земельных отношений письмом от 31.10.2014 N 2940793 (2945712) отклонило протокол разногласий истца.

Ссылаясь на данные обстоятельства и наличие между сторонами преддоговорного спора, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд апелляционной инстанции полагает решение арбитражного суда области соответствующим нормам действующего законодательства и фактически установленным обстоятельствам дела.

В силу части 1 статьи 64, статей 71 и 168 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об относимости и допустимости доказательств.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Гражданское законодательство основывается на свободе договора, гарантирует юридическим лицам свободу в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации называет договоры и иные сделки в качестве основания для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Направление оферты, которая в силу статьи 435 Гражданского кодекса РФ должна содержать существенные условия договора, должно предшествовать разрешению преддоговорного спора судом.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 ГК РФ).

Акцепт должен быть полным и безоговорочным (абзац 2 пункта 1 статьи 438 ГК РФ). Исходя из смысла указанных норм права, акцепт, направленной стороне оферты, должен быть полным, безоговорочным и второй стороне должно быть известно о совершенном акцепте.

Согласно части 1 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 446 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, учитывая изложенное, необходимость доказывания наличия правовых оснований для применения к возникшим правоотношениям пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возложена на истца.

Суд первой инстанции, оценив представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, установил, что между сторонами отсутствует преддоговорный спор, нуждающийся в судебном урегулировании, следовательно, заявленные требования об урегулировании преддоговорного спора не являются обоснованными и не могут быть удовлетворены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

В материалах дела представлен договор купли-продажи нежилого помещения от 24.09.2014, направленный ответчиком истцу, полученный им 29.09.2014. Данный договор подписан полномочным представителем ответчика, что следует из подписи покупателя и печати покупателя на последней странице, без каких-либо оговорок по его тексту.

Подписав указанный договор без возражений, истец, выразил свое согласие на принятие всех изложенных в нем условий. При этом, проявляя должную степень осмотрительности, заботливости и внимательности, действуя разумно и добросовестно, ООО "Шарм", выражая несогласие с ценой недвижимого имущества по договору купли-продажи, должно было указать на возникшие при его подписании разногласия и возражения.

Применительно к разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" истец и ответчик являются равными субъектами, в связи с чем отсутствуют основания считать истца экономически слабой стороной в спорных отношениях.

Судом учтено, что истец при заключении договора, не был лишен возможности влиять на его содержание. Обстоятельства несогласия истца с текстом договора на момент его подписания не подтверждено документально.

Приказ N 1481 от 16.09.2014 в установленном порядке не обжалован, недействительным не признан.

Подписанный ООО "Шарм" договор, под названием "Проект договора купли-продажи нежилого помещения N Ц-ХХХ-14" от 24.09.2014 следует расценивать в качестве оферты ответчика, т.к. последний подписал указанный документ, содержащий все существенные для данного вида договоров условия.

Вместе с тем направление истцом в пределах тридцатидневного срока протокола разногласий нельзя признать акцептом договора на иных условиях, т.к. данный протокол составлен в отношении несуществующей оферты.

Следовательно, договор купли-продажи нежилого помещения от 24.09.2014 следует признать заключенным ввиду полного совпадения волеизъявлений сторон, т.е. достижения согласия относительно всех условий договора.

Как правомерно указал суд области, направление протокола разногласий от 24.10.2014 в адрес ответчика, не лишает договор купли-продажи нежилого помещения от 24.09.2014 юридической силы.

Сведений о признании данного договора недействительным в установленном законом порядке материалы дела не содержат.

Порядок совершения сделки, установленный Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", сторонами полностью соблюден.

Пунктом 8 статьи 4 названного Закона установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", установлено, что требование об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки может быть предъявлено только до момента заключения договора.

Истец возражений по цене, указанной в проекте договора, не заявлял, договор сторонами заключен без разногласий, так как, подписывая договор, покупатель согласился, в том числе с существенным условием данного договора в виде размера выкупной стоимости имущества, определенной по итогам оценки, произведенной оценщиком, рыночная стоимость выкупаемого объекта муниципальной собственности утверждена нормативным актом уполномоченного органа.

Истец был вправе оспорить достоверность величины оценки, исходя из цены, указанной в проекте договора, или подписать договор с протоколом разногласий в части цены имущества, или обратиться в суд с преддоговорным спором на стадии заключения договора, или оспорить приказ N 1481 от 16.09.2014. Между тем, истец таким правом не воспользовался.

В соответствии с пунктом 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ течение 30-дневного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

С учетом изложенного, нельзя признать состоятельными доводы апелляционной жалобы, так как они не подтверждаются материалами дела, основаны на неправильном толковании норм материального права и по существу сводятся к переоценке доказательств, надлежащим образом оцененных арбитражным судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно статье 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.07.2015 г. по делу N А14-16274/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шарм" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

А.И. Поротиков Е.Ю. Щербатых